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【摘 要】 在目前房价飞涨的房地产市场中，价格低廉的“小产权房”开始进入人们的视野，面对小产权房所引发的诸多问题再度引人注目。本文分析了我国“小产权房”的问题，并提出了解决该问题的对策途径。
【Abstract】： In the present soaring housing prices in the real estate market， the low price of "small property room" began to enter people's field of vision， a lot of problems facing the small property right room caused attract sb.'s attention again. This article has analyzed our country "small property room" of the problem， and puts forward the countermeasures and ways to solve the problem.
【关键词】 小产权房；问题；解决途径
1、“小产权房”的概念和特点
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”大多是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋，其产权证是由乡镇政府颁发而不是国家颁发。
“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，而并不真正构成严格法律意义上的产权。目前，我国“小产权房”量大、面广、问题多、争议大。小产权房之所以四处开花、受到市场大力“追捧”，主要原因在于价格低廉。而小产权房的开发和销售又缺乏明确的法律支持，故很多小产权房无法取得合法产权证，难以上市交易，一旦发生纠纷或遇到征地拆迁等情况，购房者的权益无法得到法律保护；另外小产权房开发缺乏统一、有效的管理和监督，基本上处于无序状态，相当部分项目配套设施和公用设施不健全，房屋质量得不到保障。
2、我国“小产权房”的主要问题
2.1“小产权房”既有立法问题，也有执法问题
“小产权房”问题的产生，有着深刻、复杂的历史原因，其中既有合法、合理的因素，也有不合法、不合理的因素，我们应当客观、理性地分析和看待。
从历史上看，小产权房建设曾得到法律的支持。早在1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》就提到小产权房建设问题，但1999年5月，国务院办公厅出台的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有關部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。这使得小产权房的买卖又有些不合法等。
2.2“小产权房”是公众与政府心理博弈的结果
“小产权房”虽然得不到法律的保护，也被国家一再禁止，但是市场依然存在。究其原因在于，有客观需求存在。公众迫于购房压力，对此抱着法不责众的态度，继续打擦边球。而且目前我国小产权房面积达到60多亿平方米[2]，如此庞大的体量，政府也不可能完全强拆。政府控制“小产权房”无非是防止风险放大，但是拆除这些“小产权房”，依然会造成新的社会矛盾。因而在政府投鼠忌器的时候，公众选择铤而走险。二者的心理博弈致使“小产权房”得以存在。同时在巨大利益驱动下，逐渐演变为一些乡镇（街道）、村委会大规模开发、违法建设，开发势头愈演愈烈，购买者也从最初的农民拆迁户演变为城市居民。
2.3“小产权房”是地方政府为谋取利益和监管不力的产物
自1994年分税制以来，我国地方财政总收入占国家财政总收入的比例基本不变甚至有下降的趋势，而我国地方财政总支出占国家财政总支出的比例则有上升的趋势。这具体表现为，“财权上收”而“事权下放”。面对每年城市化进程和城乡统筹发展的艰巨任务，部分地方政府不得不“见而不管”，甚至采取一些违规措施来推动进展，其中之一就是允许建“小产权房”，并颁发“乡产权证”。
2.4“小产权房”是住宅制度的不足与土地产权制度弊端的缩影
在城乡二元结构的土地产权管理制度下，小产权房问题一定程度上反映了法律意识不断增强的农民对其土地财产权的抗争和诉求。在住宅制度上，前几年片面强调市场化，忽视了住宅的社会需求层次问题，导致政府提供的保障性住房不足，当不断攀升的房价严重超出普通购房者承受能力时，小产权房在客观上满足了中低收入阶层的住房需求，成为除商品房、廉租房、经济适用房之外的一种城市房屋供应类型。如果不解决房价疯涨问题，小产权房问题就难以从根本上解决。
因此，住宅制度的不足与土地产权制度的弊端交织在一起，客观上放大了小产权房问题的影响。一方面农民渴望自己不断升值的土地变现成财产，另一方面城里人需要便宜的住房，二者如干柴烈火，仅靠简单的禁令和不受法律保护的说辞难以浇灭。
3、解决“小产权房”问题的对策建议
3.1加快土地产权制度的研究。“小产权房”是高房价的产物，而高房价的原因之一是土地供应不足。由于农村土地流转受到限制，我国广袤的农村土地处于为未充分利用状态。为有效盘活农民资产，大幅提升农民收入，从侧面防止“小产权房”的再度蔓延。同时加快对集体土地权利制度研究，完善集体土地流转制度。现实中，集体建设用地自发流转已相当普遍，隐形市场已经客观存在，开发、出租集体建设用地已成为城郊或城中村农民集体和农民的主要收入来源。应以城市规划区内集体建设用地流转的规范化管理为突破口，探讨建立集体建设用地流转体系和权利安排，确立改革路径和架构。
3.2区别对待现有小产权房，分类制定处理政策 小产权房问题牵动着诸多利益，关系到社会稳定，处理中不加区分地否定或肯定的做法都是片面的，应该根据不同情况进行区别对待，依法分类处理。既要保证老百姓的利益，又要有利于房地产市场健康发展。在处理中。一是要把乡镇企业用地、乡村公益设施用地上的小产权房与宅基地上的区分开；二是把历史遗留问题、符合规划开发合法的与违法开发的区分开；三是城市规划区内与规划区外的区分开。对城市规划区内的农民住宅，以及部分已形成规模、符合规划的小产权项目，可以考虑与有关部门共同制定相应政策，适当放开；对于城市规划区外，违法建设尤其是占用耕地的，应依法取缔。对部分阻碍新城规划建设而必须拆除的“小产权房”，要充分考虑农民的切身利益和拆除之后的补偿安抚工作，以人为本；对部分并不阻碍城市建设的“小产权房”，要为其“正名”，要加强产权的界定，明晰产权主体，明确权利和义务。
3.3加快保障房建设和管理，避免“小产权房”进一步发展
世界各国在房地产发展过程中都不同时机的大力发展保障性住房。我国目前的住房现状客观上要求政府兴建保障性住房，以保障中低收入家庭的住房需要，同時使公民有更多的选择而放弃“小产权房”。在加快建设保障性住房的同时，也可将“小产权房”与之结合，对部分小产权房，政府可以组织资产评估，然后以合理的价格回购，使“小产权房”变成保障性住房[5]。小产权房问题的解决需要多方面、多部门、多手段协同进行。一是加强部门间协作；二是完善住房保障体系；三是加强土地管理法律法规的宣传。
参考文献：
[1]郝益东.中国住房观察与国际比较[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.
[2]王彦.解决小产权房问题对策研究[J].河北法学.2010.
[3]邱力生，陈寅雅.论“小产权房”的产权冲突与协调发展[J].广州大学学报.2011.
[4]王华春，甄磊.小产权房问题成因与解决思路[J].生产力研究.2010.
[5]苏勇，黄志勇.小产权房转化为保障性住房的路径选择[J].改革创新.2011.
[6]徐德富，涂云龙.我国地方政府的“土地财政”行为分析[J].现代商业，2007
[7]刘茂林，杨翼飞.“小产权房”的缘起、问题及其解决[J].河南社会科学.2008
【Abstract】： In the present soaring housing prices in the real estate market， the low price of "small property room" began to enter people's field of vision， a lot of problems facing the small property right room caused attract sb.'s attention again. This article has analyzed our country "small property room" of the problem， and puts forward the countermeasures and ways to solve the problem.
【关键词】 小产权房；问题；解决途径
1、“小产权房”的概念和特点
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”大多是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋，其产权证是由乡镇政府颁发而不是国家颁发。
“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，而并不真正构成严格法律意义上的产权。目前，我国“小产权房”量大、面广、问题多、争议大。小产权房之所以四处开花、受到市场大力“追捧”，主要原因在于价格低廉。而小产权房的开发和销售又缺乏明确的法律支持，故很多小产权房无法取得合法产权证，难以上市交易，一旦发生纠纷或遇到征地拆迁等情况，购房者的权益无法得到法律保护；另外小产权房开发缺乏统一、有效的管理和监督，基本上处于无序状态，相当部分项目配套设施和公用设施不健全，房屋质量得不到保障。
2、我国“小产权房”的主要问题
2.1“小产权房”既有立法问题，也有执法问题
“小产权房”问题的产生，有着深刻、复杂的历史原因，其中既有合法、合理的因素，也有不合法、不合理的因素，我们应当客观、理性地分析和看待。
从历史上看，小产权房建设曾得到法律的支持。早在1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》就提到小产权房建设问题，但1999年5月，国务院办公厅出台的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有關部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。这使得小产权房的买卖又有些不合法等。
2.2“小产权房”是公众与政府心理博弈的结果
“小产权房”虽然得不到法律的保护，也被国家一再禁止，但是市场依然存在。究其原因在于，有客观需求存在。公众迫于购房压力，对此抱着法不责众的态度，继续打擦边球。而且目前我国小产权房面积达到60多亿平方米[2]，如此庞大的体量，政府也不可能完全强拆。政府控制“小产权房”无非是防止风险放大，但是拆除这些“小产权房”，依然会造成新的社会矛盾。因而在政府投鼠忌器的时候，公众选择铤而走险。二者的心理博弈致使“小产权房”得以存在。同时在巨大利益驱动下，逐渐演变为一些乡镇（街道）、村委会大规模开发、违法建设，开发势头愈演愈烈，购买者也从最初的农民拆迁户演变为城市居民。
2.3“小产权房”是地方政府为谋取利益和监管不力的产物
自1994年分税制以来，我国地方财政总收入占国家财政总收入的比例基本不变甚至有下降的趋势，而我国地方财政总支出占国家财政总支出的比例则有上升的趋势。这具体表现为，“财权上收”而“事权下放”。面对每年城市化进程和城乡统筹发展的艰巨任务，部分地方政府不得不“见而不管”，甚至采取一些违规措施来推动进展，其中之一就是允许建“小产权房”，并颁发“乡产权证”。
2.4“小产权房”是住宅制度的不足与土地产权制度弊端的缩影
在城乡二元结构的土地产权管理制度下，小产权房问题一定程度上反映了法律意识不断增强的农民对其土地财产权的抗争和诉求。在住宅制度上，前几年片面强调市场化，忽视了住宅的社会需求层次问题，导致政府提供的保障性住房不足，当不断攀升的房价严重超出普通购房者承受能力时，小产权房在客观上满足了中低收入阶层的住房需求，成为除商品房、廉租房、经济适用房之外的一种城市房屋供应类型。如果不解决房价疯涨问题，小产权房问题就难以从根本上解决。
因此，住宅制度的不足与土地产权制度的弊端交织在一起，客观上放大了小产权房问题的影响。一方面农民渴望自己不断升值的土地变现成财产，另一方面城里人需要便宜的住房，二者如干柴烈火，仅靠简单的禁令和不受法律保护的说辞难以浇灭。
3、解决“小产权房”问题的对策建议
3.1加快土地产权制度的研究。“小产权房”是高房价的产物，而高房价的原因之一是土地供应不足。由于农村土地流转受到限制，我国广袤的农村土地处于为未充分利用状态。为有效盘活农民资产，大幅提升农民收入，从侧面防止“小产权房”的再度蔓延。同时加快对集体土地权利制度研究，完善集体土地流转制度。现实中，集体建设用地自发流转已相当普遍，隐形市场已经客观存在，开发、出租集体建设用地已成为城郊或城中村农民集体和农民的主要收入来源。应以城市规划区内集体建设用地流转的规范化管理为突破口，探讨建立集体建设用地流转体系和权利安排，确立改革路径和架构。
3.2区别对待现有小产权房，分类制定处理政策 小产权房问题牵动着诸多利益，关系到社会稳定，处理中不加区分地否定或肯定的做法都是片面的，应该根据不同情况进行区别对待，依法分类处理。既要保证老百姓的利益，又要有利于房地产市场健康发展。在处理中。一是要把乡镇企业用地、乡村公益设施用地上的小产权房与宅基地上的区分开；二是把历史遗留问题、符合规划开发合法的与违法开发的区分开；三是城市规划区内与规划区外的区分开。对城市规划区内的农民住宅，以及部分已形成规模、符合规划的小产权项目，可以考虑与有关部门共同制定相应政策，适当放开；对于城市规划区外，违法建设尤其是占用耕地的，应依法取缔。对部分阻碍新城规划建设而必须拆除的“小产权房”，要充分考虑农民的切身利益和拆除之后的补偿安抚工作，以人为本；对部分并不阻碍城市建设的“小产权房”，要为其“正名”，要加强产权的界定，明晰产权主体，明确权利和义务。
3.3加快保障房建设和管理，避免“小产权房”进一步发展
世界各国在房地产发展过程中都不同时机的大力发展保障性住房。我国目前的住房现状客观上要求政府兴建保障性住房，以保障中低收入家庭的住房需要，同時使公民有更多的选择而放弃“小产权房”。在加快建设保障性住房的同时，也可将“小产权房”与之结合，对部分小产权房，政府可以组织资产评估，然后以合理的价格回购，使“小产权房”变成保障性住房[5]。小产权房问题的解决需要多方面、多部门、多手段协同进行。一是加强部门间协作；二是完善住房保障体系；三是加强土地管理法律法规的宣传。
参考文献：
[1]郝益东.中国住房观察与国际比较[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.
[2]王彦.解决小产权房问题对策研究[J].河北法学.2010.
[3]邱力生，陈寅雅.论“小产权房”的产权冲突与协调发展[J].广州大学学报.2011.
[4]王华春，甄磊.小产权房问题成因与解决思路[J].生产力研究.2010.
[5]苏勇，黄志勇.小产权房转化为保障性住房的路径选择[J].改革创新.2011.
[6]徐德富，涂云龙.我国地方政府的“土地财政”行为分析[J].现代商业，2007
[7]刘茂林，杨翼飞.“小产权房”的缘起、问题及其解决[J].河南社会科学.2008