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中图分类号：D923.2 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2012)01-264-02
摘 要 登记错误是指物权的事实状态与登记簿上所记载的状态不一致。不动产登记错误的赔偿属于国家赔偿，其采违法归责原则。不动产登记机构要承担赔偿责任，并有权向具有具有故意或重大过失的工作人员追偿。另外，可以考虑设立专门的赔偿基金。
关键词 登记错误 不动产登记 形式审查
一、不动产登记错误及其表现
不动产登记错误赔偿的前提是存在登记错误。我国《物权法》第21条第2款也使用了“登记错误”的表述，不过，并没有对其进行界定。理论上，对于登记错误的概念认定，存在不同的看法，主要有广义说和狭义说两种。广义说认为，登记错误，是指物权的事实状态与登记簿上所记载的状态不一致。此种不一致既可能是因为登记遗漏或有误所致，也可能是因为登记原因行为的效力所致（如法律行为无效），还可能是因登记之后出现的其他事实所致（如继承、企业合并）。狭义说认为，登记错误，是指因為登记有误或遗漏造成的登记簿上所记载的状态与物权的事实状态不一致。
笔者赞成广义说，登记错误就是登记的权利与真实的权利存在不一致的状态。理由主要在于：其一，这是区分登记错误与不动产登记机构工作人员违反其审查义务的需要。登记错误未必要承担赔偿责任，登记机构要承担责任还必须满足其他要件，尤其是审查义务。如果登记错误本身包含了审查义务的违反，就使得两个要件混同。其二，这是区分登记错误与不动产登记错误赔偿的需要。登记错误并不意味着应当给予不动产登记错误的赔偿，要请求赔偿责任还需要满足责任的构成要件。其三，这是统一不动产登记制度中登记错误概念的需要。在不动产登记制度中，登记错误还其他制度相互衔接，尤其是更正登记制度。考虑到更正登记制度的存在意义，应当将此处的登记错误理解为广义的登记错误（如因继承而导致记载错误）。
从不动产登记错误赔偿制度来看，不动产登记机构承担责任的原因限于因登记行为本身的原因而导致的登记错误。因为如果是其他原因导致登记错误，登记机构的工作人员不可能有过错，也就不可能有赔偿的问题。所以，从实践来看，可以请求不动产登记机构赔偿的登记错误就表现为登记遗漏或有误，它又可以表现为四种情形：一是申请人故意或过失提供了虚假材料，而登记机构的工作人员没有能够发现材料的虚假性；二是申请人与登记机构的工作人员串通，进行错误登记；三是登记机构的工作人员违反法定程序（如拖延、拒绝登记）；四是登记机构的工作人员的工作疏忽（如笔误）。
二、不动产登记错误赔偿的性质
在比较法上，各国对于不动产登记机关的规定并不统一，主要由三种机关负责：一是由司法机关主管，二是由专职机关主管，三是由房地产行政管理部门负责。我国目前是采由房地产行政管理部门负责的立场。例如，《房屋登记办法》第4条第2款规定：“本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”
虽然我国不动产登记机构是行政机关，但是，其究竟是普通的民事案件还是国家赔偿案件，认识并不统一。从实践来看，有些法院将不动产登记错误赔偿案件作为普通民事案件受理，也有些法院将其作为国家赔偿案件受理。实践中做法不一，是因为理论上对登记错误赔偿的性质存在争议，主要有两种不同的观点：一是“普通民事责任说”，二是“国家赔偿责任说”。从根本上来说，上述观点的争议源自于对不动产登记行为性质的不同认识。普通民事责任说是以登记行为属于民事行为作为理论前提的；而国家赔偿责任说则以登记行为属于行政行为作为理论前提。从行政法的角度来看，不动产登记属于行政行为，确切地说，属于行政确认行为。行政确认，是指行政主体证明和确定特定既存事实和法律关系的具体行政行为。不动产登记就是证明和确定不动产物权的变动，属于行政确认的一种。将登记行为定性为民事行为的看法，似乎值得商榷。
不过，将不动产登记错误的赔偿定性为国家赔偿，也存在一个重大的缺陷，即赔偿范围较窄。就普通的民事责任来说，其采完全赔偿原则，而国家赔偿仅仅赔偿直接损失，这也导致难以对受害人提供充分的救济。不过，这一问题属于立法政策错误，应当通过修改法律的形式来解决。
三、不动产登记错误赔偿的归责原则
国家赔偿的归责原则，是指在法律上确定国家承担赔偿责任所依据的某种标准，国家只对符合此种标准的行为承担赔偿责任。我国《物权法》第21条第2款前句规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”但是，该条并没有明确，不动产登记错误赔偿的归责原则。这就还要回到《国家赔偿法》关于行政赔偿的一般规定来探求其归责原则。
2010年，《国家赔偿法》修改之后，采取多元的归责原则，就行政赔偿而言，其采违法归责原则。不过，违法归责原则中的“违法”应当如何认定？对此，学界的观点并不统一，主要有三种不同的观点。我认为，最广义说值得赞同，违法既包括违反法律、法规、规章以及其他规范性的法律文件，也包括违反法的基本原则和精神。因为立法往往滞后于社会的发展。目前我国法制尚不健全，某些领域尚无法可依，若对违法理解过严，将会使相当一部分受害人得不到法律救济。
从《物权法》第12条的规定来看，登记机构职责主要是，查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。这就意味着，其原则上仅仅承担形式审查的义务。在例外情况下，其才承担实质审查的义务，《房屋登记办法》第18条和第19条规定了例外情况下登记机构负有的询问和实地查看义务，这属于实质审查的范畴。
从立法论的角度考虑，我国似应采实质审查的模式。综观各个国家和地区的不动产登记制度，在立法例上，主要可归纳为以法国为代表的契据登记制度、以德国为代表的权利登记制度和以澳洲为代表的托仑斯登记制度。这三种立法例在审查方式的主要区别表现在：前一种登记制度采用形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只进行形式上的审查，如申请登记的手续完备，即依照契据内容记载于登记簿。至于契据上所记载权利事项有无瑕疵，则不予过问。后两种登记制度采实质审查主义。登记官吏对于登记案的申请，有实质审查权，不仅审查申请必须具备的形式条件，对于土地等不动产权利变动的原因与事实是否相符，缴付文件瑕疵，均须详加审核，证明无误后方予登记。我国《物权法》没有明确其采何种模式，但是，法国模式是与其登记对抗主义相配合的，我国没有采登记对抗主义，自然无法借鉴。澳洲模式也从来没有被我国所继受。倒是德国模式对我国产生了较大影响，虽然我国《物权法》没有完全采纳德国法的物权形式主义的物权变动模式，但是，我国所采债权形式主义的物权变动模式与德国法类似，所以，在登记方面，似乎应当采实质审查主义。
四、不动产登记错误赔偿责任的承担
在我国国家赔偿法，采取赔偿责任主体和赔偿义务机关分离的模式。国家是唯一的赔偿责任主体；实施侵权行为的机关作为国家赔偿义务机关。就不动产登记错误的赔偿来说，赔偿义务机关就是不动产登记机构。另外，根据《国家赔偿法》第36条第8项的规定，“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”所以，在赔偿范围上，限于直接损失。
我国国家赔偿法采取了“先赔后追”的形式，依据《国家赔偿法》第16条第1款的规定，国家赔偿以后有权向有故意或重大过失的公务人员追偿。允许国家承担赔偿责任以后向公务人员追偿，主要是是为了督促公务员善尽职守，正当行使公权力。另外，国家追偿还可以追回部分国家赔偿费用，减轻国家财政负担。在不动产登记中，如果工作人员具有故意（如与第三人串通进行错误登记）或重大过失，登记机构在赔偿之后，有权向其追偿。我国《物权法》对此也有相应的规定，该法第21条第2款规定，“登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
另外，考虑到不动产登记机构可能承担较重的责任，为了分散风险，也为了保障受害人及时充分地获得救济，似乎可以考虑建立专门的赔偿基金。在比较法上，不少国家和地区（如德国、我国台湾地区）都设有专门的赔偿基金。例如，在我国台湾地区，“地政机关”所收登记费，应提存10％作为基金储备，专备损害赔偿之用。我认为，这一经验值得借鉴，可以考虑从登记费中提取一定比例设立专门的赔偿基金，该基金由不动产登记机构直接管理。
参考文献：
[1][德]鲍尔,施蒂尔纳著.张双根译.德国物权法.法律出版社.2004.
[2]王利明.物权法研究.中国人民大学出版社.2008.
[3]董保城,湛中乐.国家责任法.元照出版公司.2005.
[4]王轶.物权变动论.中国人民大学出版社.2001.
[5]肖厚国.物权变动研究.法律出版社.2002.
摘 要 登记错误是指物权的事实状态与登记簿上所记载的状态不一致。不动产登记错误的赔偿属于国家赔偿，其采违法归责原则。不动产登记机构要承担赔偿责任，并有权向具有具有故意或重大过失的工作人员追偿。另外，可以考虑设立专门的赔偿基金。
关键词 登记错误 不动产登记 形式审查
一、不动产登记错误及其表现
不动产登记错误赔偿的前提是存在登记错误。我国《物权法》第21条第2款也使用了“登记错误”的表述，不过，并没有对其进行界定。理论上，对于登记错误的概念认定，存在不同的看法，主要有广义说和狭义说两种。广义说认为，登记错误，是指物权的事实状态与登记簿上所记载的状态不一致。此种不一致既可能是因为登记遗漏或有误所致，也可能是因为登记原因行为的效力所致（如法律行为无效），还可能是因登记之后出现的其他事实所致（如继承、企业合并）。狭义说认为，登记错误，是指因為登记有误或遗漏造成的登记簿上所记载的状态与物权的事实状态不一致。
笔者赞成广义说，登记错误就是登记的权利与真实的权利存在不一致的状态。理由主要在于：其一，这是区分登记错误与不动产登记机构工作人员违反其审查义务的需要。登记错误未必要承担赔偿责任，登记机构要承担责任还必须满足其他要件，尤其是审查义务。如果登记错误本身包含了审查义务的违反，就使得两个要件混同。其二，这是区分登记错误与不动产登记错误赔偿的需要。登记错误并不意味着应当给予不动产登记错误的赔偿，要请求赔偿责任还需要满足责任的构成要件。其三，这是统一不动产登记制度中登记错误概念的需要。在不动产登记制度中，登记错误还其他制度相互衔接，尤其是更正登记制度。考虑到更正登记制度的存在意义，应当将此处的登记错误理解为广义的登记错误（如因继承而导致记载错误）。
从不动产登记错误赔偿制度来看，不动产登记机构承担责任的原因限于因登记行为本身的原因而导致的登记错误。因为如果是其他原因导致登记错误，登记机构的工作人员不可能有过错，也就不可能有赔偿的问题。所以，从实践来看，可以请求不动产登记机构赔偿的登记错误就表现为登记遗漏或有误，它又可以表现为四种情形：一是申请人故意或过失提供了虚假材料，而登记机构的工作人员没有能够发现材料的虚假性；二是申请人与登记机构的工作人员串通，进行错误登记；三是登记机构的工作人员违反法定程序（如拖延、拒绝登记）；四是登记机构的工作人员的工作疏忽（如笔误）。
二、不动产登记错误赔偿的性质
在比较法上，各国对于不动产登记机关的规定并不统一，主要由三种机关负责：一是由司法机关主管，二是由专职机关主管，三是由房地产行政管理部门负责。我国目前是采由房地产行政管理部门负责的立场。例如，《房屋登记办法》第4条第2款规定：“本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”
虽然我国不动产登记机构是行政机关，但是，其究竟是普通的民事案件还是国家赔偿案件，认识并不统一。从实践来看，有些法院将不动产登记错误赔偿案件作为普通民事案件受理，也有些法院将其作为国家赔偿案件受理。实践中做法不一，是因为理论上对登记错误赔偿的性质存在争议，主要有两种不同的观点：一是“普通民事责任说”，二是“国家赔偿责任说”。从根本上来说，上述观点的争议源自于对不动产登记行为性质的不同认识。普通民事责任说是以登记行为属于民事行为作为理论前提的；而国家赔偿责任说则以登记行为属于行政行为作为理论前提。从行政法的角度来看，不动产登记属于行政行为，确切地说，属于行政确认行为。行政确认，是指行政主体证明和确定特定既存事实和法律关系的具体行政行为。不动产登记就是证明和确定不动产物权的变动，属于行政确认的一种。将登记行为定性为民事行为的看法，似乎值得商榷。
不过，将不动产登记错误的赔偿定性为国家赔偿，也存在一个重大的缺陷，即赔偿范围较窄。就普通的民事责任来说，其采完全赔偿原则，而国家赔偿仅仅赔偿直接损失，这也导致难以对受害人提供充分的救济。不过，这一问题属于立法政策错误，应当通过修改法律的形式来解决。
三、不动产登记错误赔偿的归责原则
国家赔偿的归责原则，是指在法律上确定国家承担赔偿责任所依据的某种标准，国家只对符合此种标准的行为承担赔偿责任。我国《物权法》第21条第2款前句规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”但是，该条并没有明确，不动产登记错误赔偿的归责原则。这就还要回到《国家赔偿法》关于行政赔偿的一般规定来探求其归责原则。
2010年，《国家赔偿法》修改之后，采取多元的归责原则，就行政赔偿而言，其采违法归责原则。不过，违法归责原则中的“违法”应当如何认定？对此，学界的观点并不统一，主要有三种不同的观点。我认为，最广义说值得赞同，违法既包括违反法律、法规、规章以及其他规范性的法律文件，也包括违反法的基本原则和精神。因为立法往往滞后于社会的发展。目前我国法制尚不健全，某些领域尚无法可依，若对违法理解过严，将会使相当一部分受害人得不到法律救济。
从《物权法》第12条的规定来看，登记机构职责主要是，查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。这就意味着，其原则上仅仅承担形式审查的义务。在例外情况下，其才承担实质审查的义务，《房屋登记办法》第18条和第19条规定了例外情况下登记机构负有的询问和实地查看义务，这属于实质审查的范畴。
从立法论的角度考虑，我国似应采实质审查的模式。综观各个国家和地区的不动产登记制度，在立法例上，主要可归纳为以法国为代表的契据登记制度、以德国为代表的权利登记制度和以澳洲为代表的托仑斯登记制度。这三种立法例在审查方式的主要区别表现在：前一种登记制度采用形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只进行形式上的审查，如申请登记的手续完备，即依照契据内容记载于登记簿。至于契据上所记载权利事项有无瑕疵，则不予过问。后两种登记制度采实质审查主义。登记官吏对于登记案的申请，有实质审查权，不仅审查申请必须具备的形式条件，对于土地等不动产权利变动的原因与事实是否相符，缴付文件瑕疵，均须详加审核，证明无误后方予登记。我国《物权法》没有明确其采何种模式，但是，法国模式是与其登记对抗主义相配合的，我国没有采登记对抗主义，自然无法借鉴。澳洲模式也从来没有被我国所继受。倒是德国模式对我国产生了较大影响，虽然我国《物权法》没有完全采纳德国法的物权形式主义的物权变动模式，但是，我国所采债权形式主义的物权变动模式与德国法类似，所以，在登记方面，似乎应当采实质审查主义。
四、不动产登记错误赔偿责任的承担
在我国国家赔偿法，采取赔偿责任主体和赔偿义务机关分离的模式。国家是唯一的赔偿责任主体；实施侵权行为的机关作为国家赔偿义务机关。就不动产登记错误的赔偿来说，赔偿义务机关就是不动产登记机构。另外，根据《国家赔偿法》第36条第8项的规定，“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”所以，在赔偿范围上，限于直接损失。
我国国家赔偿法采取了“先赔后追”的形式，依据《国家赔偿法》第16条第1款的规定，国家赔偿以后有权向有故意或重大过失的公务人员追偿。允许国家承担赔偿责任以后向公务人员追偿，主要是是为了督促公务员善尽职守，正当行使公权力。另外，国家追偿还可以追回部分国家赔偿费用，减轻国家财政负担。在不动产登记中，如果工作人员具有故意（如与第三人串通进行错误登记）或重大过失，登记机构在赔偿之后，有权向其追偿。我国《物权法》对此也有相应的规定，该法第21条第2款规定，“登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
另外，考虑到不动产登记机构可能承担较重的责任，为了分散风险，也为了保障受害人及时充分地获得救济，似乎可以考虑建立专门的赔偿基金。在比较法上，不少国家和地区（如德国、我国台湾地区）都设有专门的赔偿基金。例如，在我国台湾地区，“地政机关”所收登记费，应提存10％作为基金储备，专备损害赔偿之用。我认为，这一经验值得借鉴，可以考虑从登记费中提取一定比例设立专门的赔偿基金，该基金由不动产登记机构直接管理。
参考文献：
[1][德]鲍尔,施蒂尔纳著.张双根译.德国物权法.法律出版社.2004.
[2]王利明.物权法研究.中国人民大学出版社.2008.
[3]董保城,湛中乐.国家责任法.元照出版公司.2005.
[4]王轶.物权变动论.中国人民大学出版社.2001.
[5]肖厚国.物权变动研究.法律出版社.2002.