[摘要]文章以“购房者基本信息与需求意向相关性调查分析”为题，主要从购房消费者角度分析研判房地产开发商的效用信号，重点在于通过理论分析，初步找出基于购房消费者影响房地产开发商效用信号传递的因素，然后用调查问卷进行数据收集，分析每个因素对房地产开发商效用信号传递的影响程度以及购房消费者利用效用信号的情况，给房地产企业在定制营销策略和信号显示设计提供参考。
　　[关键词] 购房市场影响因素;消费者信息收集;消费者行为
　　[DOI]1013939/jcnkizgsc202009038
　　1背景分析
　　随着经济的发展，近年来房地产崛起得很迅速，然而由于房地产公司众多，竞争十分激烈，并且这已经成为房地产公司发展的最大障碍。开发商该如何制定营销策略和有效的信号显示设计来吸引购房消费者，这将决定房地产市场发展的未来。文章试图通过调查购房消费者传递出的信号分析对房地产开发商的效应研究。
　　信息传递理论包括发送信号的发送方、接收信号的接收方以及信号本身。信号理论是在“不对称信息”的基础上，根据信号传递和甄别来减少不对称信息现象。存在信息不对称时，购房消费者对商品质量欠缺了解，如果房地产开发商利用信号传递的原理展现其住房商品质量，购房消费者就可以从中购买到适宜的房源。由于信号传递对房地产开发商的决策很重要，所以传递的信号对房地产市场具有很大的调节作用。
　　2相关影响源分析
　　购房消费者的个体特征通常也会影响房屋商品的交易，其主要因素有性别、年龄大小、文化程度、职业范围、家庭结构、现居住地址、家庭的经济实力等。对消费者来说，房地产开发商的品牌效应和信誉状况会产生趋向性向导。一般来说，消费者会比较偏好品牌和信誉较好的房地产开发商，一流的开发商会提供给消费者购房条件保证，可以帮助消费者在保证产品质量与服务的基础上规避风险。而具有品牌效应的开发商，在精品质的物业服务方面，也能够在日常住宅生活中带给购房消费者享受，增加消费者的满足感。
　　住宅产品特征包括住宅价格、质量、户型、风格形式、朝向、采光通风、住宅配套设施、周边交通设施等。住宅的价格和面积会改变消费者一定的购买计划，消费者的购房交易行为会被房屋的高售价和低售价直接影响。而舒适美观的户型和风格形式，往往能刺激消费者的购买想法，美观的装修水平也会给购房消费者带来视觉享受。在此影响下，开发商接收这种信息调查收集的信号传递，就能做好市场调研的准备工作，给消费者提供消费满足感，提高住宅房屋的交易利润。
　　3消费者购房心理信号传递影响因素的调查数据分析
　　31数据收集
　　本研究的问卷调查是依据房地产交易中的几个关键主体（消费者、房地产商、政府监督机构、第三方服务机构、其他）所传递的信号来设置测试变量，其中主要测试变量为消费者心理。初始问卷大体分为三个部分，一是消费者的基本信息，主要是从性别、年龄、薪资及目前的居住环境来了解消费者的基本信息。二是消费者的购房打算。三是消费者对烟台房屋建筑的片区熟悉。根据对消费者购房心理传递信号的分析，本问卷选取购房影响因素中的消费者个体特征因素、消费者经济实力因素和住宅产品特征因素的一些变量作为问卷选项，选取出合适的变量作为调查问卷的题目选项，如现居住地、性别、年龄、家庭月收入、受教育程度、职业、家庭结构、购房计划、目前住宅户型及价格、付款方式。
　　32数据统计
　　最终有效问卷为220份，其中参与问卷调查的男性数量是104个，占样本量的52%;女性样本为96个，占总样本量的48%。调查结果显示，女性购房者数量跟男性购房者基本均衡。根据调查得出：年龄层次上，21～36岁这个年龄阶段是购房的主要人群，占到总量的40%，接近总量的一半;关于家庭收入，占比最大的是月收入在5000～8000元的购房者，为总量的24%。烟台市2018年居民人均收入为5343元，调查结果符合烟台市市场水平;关于家庭结构，在被调查的潜在购房者中，单身者跟成家有小孩者为主要购房群体，各占总量的30%。其次是三代同堂，占总量的20%;关于户型面积，大面积大户型（90平方米以上）的房源需求占到60%，有32%的消费者选择要购买两室一厅一卫这一户型，其次三室一厅一卫占20%;烟台市购房消费者了解房地产信息的渠道非常多，其中咨询中介机构占比约为32%，是消费者了解烟台市房地产信息的首选渠道。
　　33消费者基本情况与消费者注重的影响因素分析
　　以对烟台市芝罘区住宅市场的购房行为进行调查，发放调查问卷。取得原始数据后，通过对数据的整理与录入，分析烟台市潜在客户购房行为在个人消费特征、住宅产品特征和购房经济能力上的特点。
　　影响消费者购房行为的因素非常多，根据数据可分为两类：外部因素，如开发商的实力、城市的综合实力、国家购房政策等;内部因素，如家庭人口结构、家庭经济状况、居住地等。文章主要研究消费者在购房过程中，内部因素和外部因素对其购房心理的影响。购房对于消费者来说是一项较大的消费支出，消费者在购房咨询的过程中要了解掌握很多信息，来自中介、来自广告商、来自亲朋好友等。这都使得消费者信息收集变得十分复杂，也体现了信号传递在房地产中的重要地位。
　　4结论和建议
　　41对开发商信息传递的建议
　　通过对房地产市场和目标客户的实际需求进行一个全面详细的了解，明确自己在房地产交易市场中的定位，了解自己的竞争优势和不足。 这样不仅能提高自己营销准确率，还可以节约费用，让开发商更快速地找到适合自己的用户群体，创造出更大的效益。通过问卷调查，可以了解到大多数购房者通过自己的亲朋好友搜索房源信息。所以注重口碑经销，通过客户间的相互交流将房源信息传播开来，从而完成营销工作。口碑营销因为其准确度高，可信度高，也更容易被購房者所接受。 　　42对房地产市场消费者的建议
　　421合理使用亲朋好友提供的信息
　　通过自己亲朋好友搜索房源信息在一定程度上比开发商获取信息更具有可信度，但是可能会造成以点带面的片面性，由于人对于事物的看法具有一定的主观性，不同的人对同一件事物具有不同的看法。所以作为一个购房者，对此应该有一定的认识，所以不能全部依赖亲朋好友提供的信息，应对其有一定的判断，还应具有一定的收集能力。
　　422多渠道了解利用多种信息来源
　　消费者在购房过程中，收集的渠道来源是多方面的。通过房交会、向中介机构咨询、报纸杂志等房源广告、网络电视户外广告/路牌等途径。通过多种途径，获取更多信息，结合亲朋好友的介绍和推荐，做出符合自己实际情况的购房决定。
　　43对政策制定者的建议
　　431规范市场制度
　　近些年来，虽然我国房地产市场飞速的发展，但是快速的发展中也发现了不少的问题，比如房价过高、建筑质量、物业管理水平均有待提高等，而这些就会对房地产企业在购房者心目中地位的高低产生巨大的影响。作为政策制定者和行业管理者，应通过规范市场、服务监督、跟踪调查等方式加强对房地产企业的监管和管理。
　　432增加房地产市场透明度
　　增加房地产市场透明度，赋予购房者知情权，使购房者更加了解房地产市场信息，使开发商与购房者信息更加对称。由于问卷调查的样本数量，调查地点，时间的局限性、片面性，所以文章不能全面概括房地产市场现状。文章通过对调查数据进行因子分析，发现个人月收入、居住条件等对传递影响购房质量信号有较大的影响，各个主体应根据消费者多个个体特征对接收质量信号的共同影响程度，从而合理利用这些质量信号。
　　參考文献：
　　[1]范勇华住宅消费行为研究[D].重庆：重庆大学，2004
　　[2]李子蓉，郑亨淼泉州中心城区商品住房购买行为分析[J]. 经济师， 2008（1）：284-285
　　[3]张小芬住宅商品房消费行为分析[D].成都：西南财经大学，2007
　　[4]李庆玲消费者购房决策影响因素差异研究[D].杭州：浙江大学，2006
　　[5]刘大海，李宁SPSS 150统计分析入门到精通[M].北京：清华大学出版社，2008
　　[6]李凯中国房地产行业发展报告[M].北京：中国经济出版社，2004