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一、一些国家住房政策要点
现代意义上的住房政策产生于19世纪末20世纪初，用以解决工业化和现代化第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题。到目前为止，世界各国大多制定了关于中低收入家庭的住房政策。
（一）美国
政策目标群体：家庭收入低于当地社会平均收入的80%，住房支出超出家庭可支配收入的30%的家庭。
主要措施：20世纪30年代罗斯福政府设立了“联邦住宅贷款银行系统”（FHLB），批准《住宅抵押贷款法》（HOLA），改变私人机构操作的短期、一次性还本付息的抵押贷款方式，转由联邦政府担保，形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。
1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立了“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款公司”（FSLIC），组建了“互助抵押贷款保险基金”，负责对个人住房抵押贷款提供保险。
美国国会在1937年通过了《公共住宅法案》，设立了“联邦平民房屋建设总处”（USHA），以建立永久性的中央补助。
1949年，杜鲁门政府修订了《国家住房法》，提出“每一个美国家庭都能够拥有一套安全、环境适宜和舒适的住房”。
美国住房政策主要包括两个方面的内容：一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的住房；二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。
补贴的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房（一般为市场租金的20—50%），这种补贴主要提供给家庭收入占美国家庭平均收入的37%，并申请居住公共住房的最低收入家庭；另一种是向低收入家庭补贴房屋租金，享受这种补贴的家庭必须租住符合政府规定要求的住房，同时要拿出家庭收入的25—30%支付租金，不足部分由政府补贴。
20世纪70—80年代，美国住房政策进行了战略性调整，即由补贴住房供应者转变为向住房需求者提供补贴。
美国目前实行的住房补贴政策主要是一种直接补贴，即直接用于增加低收入家庭的住房消费补贴，其政策目标是减轻低收入阶层的住房消费负担，以达到政府提出的最低住房消费水平。
据美国住房与城市发展部（HUD）的最新报告显示，HUD在2004财政年度支出了240亿美元用于向低收入家庭发放优惠租金券或者用于增加符合要求的廉租住房，全国约有480万户低收入家庭得到帮助。
（二）德国
政策目标：以前的中心目标是为人口的绝大部分提供社会住房，现在这一目标正逐渐向为低收入、多子女、单亲家庭提供支持转变。
“二战”后的一段时间里，德国政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。1951—1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。
20世纪80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。
联邦住宅法对这类住宅有供应对象（租户）、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。目前，约14％的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。
房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。1986年，联邦德国共有170万户，约占总住户的6％，领取共计33.8亿马克的房租补贴。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。
（三）瑞典
长期以来，瑞典把住房补贴政策作为推行福利政策的重要组成部分，所以住房的补贴高、限制少、覆盖面广。
补贴费用由国家和地方团体共同负担，由市政府发放。
1．给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能够继续使用原来的住房，而不会由于退休收入减少而使居住条件受到影响。当收入超过一定水平时，补贴金额减少。全瑞典大约有30％的退休人员从住房补贴中受益。
2．有子女家庭的住房补贴。它是以住房费用为基数，根据家庭收入及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持，又是对城市住房建设的帮助。
（四）新加坡
新加坡住房政策的基本指导思想是全国大多数家庭居者有其屋，这一政策目标的实现主要由新加坡住房发展局承担。政府针对不同收入阶层制定有不同的政策。
上世纪70年代，政府规定只有月收入在1500新元（1新元约合5元人民币）以下者才可申请购买组屋；80年代提高到2500新元，随后又放宽到3500、4000新元。这基本上保证了80％以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。而20％有较高收入的家庭则需购买标准较高的共管式公寓，或标准更高的置地住宅（花园式住宅）。
公共住房的购房者必须满足HDB制定的若干申请条件。这些条件包括：申请人须为新加坡籍，没有其他房产，满足申请者的最低年龄限制，具有合适的家庭核心，家庭收入低于HDB规定的收入上限。在20世纪60年代和70年代，这些申请条件都得以严格遵照执行，但现在随着住房危机的化解，随着更多人的住房需求得到满足，这些条件已经变得相当宽松了。
目前，按照HDB的定义，月收入不足2000新元的家庭即为低收入家庭，约占新加坡家庭总数的27％。低收入家庭在公开市场上购买四居室或更小面积的居室必须符合政府所要求的所有资格条件。
二、立法完备、金融健全、手段多样是国外住房政策的普遍特点
国外中低收入住房政策的主要措施概括起来主要有三类：
第一类是政府自己投资建房，然后直接提供居民租住，这一类政策主要是战后世界各主要市场经济国家实行的公房政策，这一政策为在特定时期迅速解决全社会性的住房供给短缺起到了积极作用，但这一政策实施的长期后果是财政承担较为沉重的负担。当大面积的社会住房不足逐渐消失的时候，公房政策逐渐退出政府财政预算，比如以英国为代表的公房私有化。
第二类是政府通过价格、财税和金融手段进行管制和补贴。这是长期以来世界各地比较普遍采取的住房政策措施。居民家庭购买或者租赁房屋。从补贴的对象看，早期的补贴主要给予供给方，也就是对能够提供满足政府规定房屋质量、房屋价格（包括租赁和销售价格）的私人或者公司给予补贴，补贴包括税收减免优惠、直接的贷款支持以及直接的价格补贴等，这类补贴一般也被称作“砖头”补贴。随着住房自有率的不断提高，以及租赁市场由于价格管制而导致的房屋空置率上升与租赁房屋供给不足并存的发生，使政府补贴逐步从房屋的供给方转向住房的需求方，也就是从砖头补贴转向“人头”补贴办法。
第三类则是在政府直接投资建设房屋然后低价出售给家庭。实行这种政策的国家和地区相对较少，较为有代表性的是新加坡以及我国的香港地区。
世界各国政府所采取的住房政策措施差别较大。但大多数国家的住房政策都有完整的住宅法律体系作保障，有相对成熟、多样的住房金融制度做支撑，有比较具体的、严格的和监督性较强的政策操作保证措施。
（作者单位：国家发展改革委投资研究所）
现代意义上的住房政策产生于19世纪末20世纪初，用以解决工业化和现代化第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题。到目前为止，世界各国大多制定了关于中低收入家庭的住房政策。
（一）美国
政策目标群体：家庭收入低于当地社会平均收入的80%，住房支出超出家庭可支配收入的30%的家庭。
主要措施：20世纪30年代罗斯福政府设立了“联邦住宅贷款银行系统”（FHLB），批准《住宅抵押贷款法》（HOLA），改变私人机构操作的短期、一次性还本付息的抵押贷款方式，转由联邦政府担保，形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。
1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立了“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款公司”（FSLIC），组建了“互助抵押贷款保险基金”，负责对个人住房抵押贷款提供保险。
美国国会在1937年通过了《公共住宅法案》，设立了“联邦平民房屋建设总处”（USHA），以建立永久性的中央补助。
1949年，杜鲁门政府修订了《国家住房法》，提出“每一个美国家庭都能够拥有一套安全、环境适宜和舒适的住房”。
美国住房政策主要包括两个方面的内容：一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的住房；二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。
补贴的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房（一般为市场租金的20—50%），这种补贴主要提供给家庭收入占美国家庭平均收入的37%，并申请居住公共住房的最低收入家庭；另一种是向低收入家庭补贴房屋租金，享受这种补贴的家庭必须租住符合政府规定要求的住房，同时要拿出家庭收入的25—30%支付租金，不足部分由政府补贴。
20世纪70—80年代，美国住房政策进行了战略性调整，即由补贴住房供应者转变为向住房需求者提供补贴。
美国目前实行的住房补贴政策主要是一种直接补贴，即直接用于增加低收入家庭的住房消费补贴，其政策目标是减轻低收入阶层的住房消费负担，以达到政府提出的最低住房消费水平。
据美国住房与城市发展部（HUD）的最新报告显示，HUD在2004财政年度支出了240亿美元用于向低收入家庭发放优惠租金券或者用于增加符合要求的廉租住房，全国约有480万户低收入家庭得到帮助。
（二）德国
政策目标：以前的中心目标是为人口的绝大部分提供社会住房，现在这一目标正逐渐向为低收入、多子女、单亲家庭提供支持转变。
“二战”后的一段时间里，德国政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。1951—1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。
20世纪80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。
联邦住宅法对这类住宅有供应对象（租户）、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。目前，约14％的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。
房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。1986年，联邦德国共有170万户，约占总住户的6％，领取共计33.8亿马克的房租补贴。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。
（三）瑞典
长期以来，瑞典把住房补贴政策作为推行福利政策的重要组成部分，所以住房的补贴高、限制少、覆盖面广。
补贴费用由国家和地方团体共同负担，由市政府发放。
1．给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能够继续使用原来的住房，而不会由于退休收入减少而使居住条件受到影响。当收入超过一定水平时，补贴金额减少。全瑞典大约有30％的退休人员从住房补贴中受益。
2．有子女家庭的住房补贴。它是以住房费用为基数，根据家庭收入及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持，又是对城市住房建设的帮助。
（四）新加坡
新加坡住房政策的基本指导思想是全国大多数家庭居者有其屋，这一政策目标的实现主要由新加坡住房发展局承担。政府针对不同收入阶层制定有不同的政策。
上世纪70年代，政府规定只有月收入在1500新元（1新元约合5元人民币）以下者才可申请购买组屋；80年代提高到2500新元，随后又放宽到3500、4000新元。这基本上保证了80％以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。而20％有较高收入的家庭则需购买标准较高的共管式公寓，或标准更高的置地住宅（花园式住宅）。
公共住房的购房者必须满足HDB制定的若干申请条件。这些条件包括：申请人须为新加坡籍，没有其他房产，满足申请者的最低年龄限制，具有合适的家庭核心，家庭收入低于HDB规定的收入上限。在20世纪60年代和70年代，这些申请条件都得以严格遵照执行，但现在随着住房危机的化解，随着更多人的住房需求得到满足，这些条件已经变得相当宽松了。
目前，按照HDB的定义，月收入不足2000新元的家庭即为低收入家庭，约占新加坡家庭总数的27％。低收入家庭在公开市场上购买四居室或更小面积的居室必须符合政府所要求的所有资格条件。
二、立法完备、金融健全、手段多样是国外住房政策的普遍特点
国外中低收入住房政策的主要措施概括起来主要有三类：
第一类是政府自己投资建房，然后直接提供居民租住，这一类政策主要是战后世界各主要市场经济国家实行的公房政策，这一政策为在特定时期迅速解决全社会性的住房供给短缺起到了积极作用，但这一政策实施的长期后果是财政承担较为沉重的负担。当大面积的社会住房不足逐渐消失的时候，公房政策逐渐退出政府财政预算，比如以英国为代表的公房私有化。
第二类是政府通过价格、财税和金融手段进行管制和补贴。这是长期以来世界各地比较普遍采取的住房政策措施。居民家庭购买或者租赁房屋。从补贴的对象看，早期的补贴主要给予供给方，也就是对能够提供满足政府规定房屋质量、房屋价格（包括租赁和销售价格）的私人或者公司给予补贴，补贴包括税收减免优惠、直接的贷款支持以及直接的价格补贴等，这类补贴一般也被称作“砖头”补贴。随着住房自有率的不断提高，以及租赁市场由于价格管制而导致的房屋空置率上升与租赁房屋供给不足并存的发生，使政府补贴逐步从房屋的供给方转向住房的需求方，也就是从砖头补贴转向“人头”补贴办法。
第三类则是在政府直接投资建设房屋然后低价出售给家庭。实行这种政策的国家和地区相对较少，较为有代表性的是新加坡以及我国的香港地区。
世界各国政府所采取的住房政策措施差别较大。但大多数国家的住房政策都有完整的住宅法律体系作保障，有相对成熟、多样的住房金融制度做支撑，有比较具体的、严格的和监督性较强的政策操作保证措施。
（作者单位：国家发展改革委投资研究所）