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摘 要 我国现行法律规定小产权房是非法的，但在现实生活中，小产权房的现象越来越普遍，在生活中起着不可小觑的作用，小产权房有其存在的必要性，但缺少法律的认同，赋予小产权房合法地位是很有必要的。
关键词 小产权 非法 积极作用 合法地位
作者简介：邹宁，华东政法大学。
中图分类号：D923.8文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）08-240-02
小产权房是人们的一种俗称，是指在农民集体所有的土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等一系列费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或者村委会颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上是无产权。小产权房属于违法建筑，其开发、建设为现有法律所不容。费者购买的房屋得不到法律认可，不受法律保护。如不能用于抵押贷款、财产证明等，遇到拆迁补偿还会因为不受法律保护而无法主张自己的权益；在遗产继承、上市交易等方面也因不受法律保护难以操作。小产权房一方面它是不合法的，且存在着诸多的问题和弊端，是中国房地产市场上的一个怪胎；另一方面，它又在一定程度上弥补了中国房地产市场的缺陷和不足，部分缓解了城市住房民生需求压力，使小产权房合法化是解决现阶段小产权房所产生问题的重要办法。
一、小产权房的积极作用
（一）价格低廉，解决了低城市收入者的住房问题
城市住房供不应求，城市房价不断攀升，使城市居民到农村购买集体建造房，即小产权房。小产权房价格比大中城市的房价低廉的多，多数低收入者在不堪重负的情况下铤而走险买小产权房。首先，小产权房省去了各项税、费。房地产开发商开发商品房不仅要交纳土地使用费，而且要在众多部门缴纳名目繁多的税和费，如土管局、规划局、税务局、地税等，一般来说，这些费用加起来就比较庞大。而“小产权房”是自行开发建设的，多数没有接受合理监管，这些费用就相应的省掉了。其次，小产权房免去了土地使用费。土地使用权出让金费用昂贵，小产权房占用的土地是农村集体所有，未办理土地使用权出让手续，因此不必支付这笔巨额费用。再次，用材用工方便节约，一般用工本集体经济组织农民即可担当，不需要安排吃住，还节省了包工费用等，这部分成本便被大幅度的省去了。众多因素加起来，小产权房比城市中的商品房便宜许多，恰好满足了城市收入较低人群的住房需求，即使其不合法，多数人也愿意铤而走险去买小产权房。
（二）有助于增加农民收益
新农村社区在各地大面积兴起，满足了社区的居住需求的前提下有大量的剩余。兴起农业经营收益和近年来逐渐增加的外出打工收入是我国农民收入的主要形式。而这两部分收入十分有限。农民通过建设小产权房获得了相当大的土地收益；通过卖出、租赁这些房屋，获得可观的收入。在很多情况下，小产权房是将村中的旧房进行一系列的翻新改造，在满足村民的居住前提下将多余的房屋进行各种利用，如出售、出租。这样便可以给村民增加一些额外的收入，减轻纯劳作的压力。
（三）有效的稳定房价
要想稳定或压低房价，就必须增加房源。只有房子多了，供需平衡甚至供大于求了，房价才能够有效的稳定以至于降低。供需双方的相互影响是作用于房地产市场价格的主要原因。增大可居住房屋的供应量，尤其是加大对低廉适用房屋的供应量，尽可能的满足低收入者的需求，是改变现阶段房地产供需矛盾的有效途径。供应量大了，房地产开发商的资金回笼周期也相应的拉长了，增加了开发成本，供需均衡也会逐渐的实现，使得市场回到正常状态。小产权房凭借低廉的成本增加了中低价房屋的供应量，有效调节了供需平衡，有效的稳定房价的正常水平。
（四）减小了政府的负担
减轻了政府的住房负担。长期以来，住房一直是城市政府的一项沉重负担，主要来自财政和土地两个方面。住房制度改革前政府需要拿出很大的财力去建设。现在，虽然是由市场来供应住房，政府仍要支持保障性住房建设，实际上也是以巨大的财政投入为代价的。如果保障性住房建得多了，政府财政显然也是难以承受的。土地也是一项巨大压力，因为建房是需要占用大量土地的，而土地越来越紧缺。仅靠政府提供土地显然难以满足市场需求。这一方面是由于城市自身可挖掘的土地资源越来越少，另一方面是因为政府从郊区农村征地的成本越来越高，难度越来越大。小产权房的建设既不需要政府出钱，也不用政府拨地，还能够帮助政府解决城市居民的住房难题，其意义非常重大。
（五）加快了城乡一体化的发展
推动了大城市人口向周边郊区农村的迁移和扩散，并由此拉动产业也向郊区转移和扩散，带动郊区的经济水平提高，相应的生活服务水平也会被带动提高。与此同时，市区的人口密度也会减小，交通也会更加通畅。农村跟城市的差距一步步的拉小，城镇更加郊区化，郊区更加城镇化。小产权房顺应了大趋势，是城市与农村共同发展规律的体现。
二、小产权房存在的弊端
（一）小产权房存在产权风险
《中华人民共和国房地产管理法》第60条规定，“通过划拨或出让方式取得土地使用权，由县级以上人民政府颁发土地使用权证；在依法取得的房地产开发用地上建造的房屋，由县级以上房地产管理部门颁发房屋所有权证。”由于小产权房在建设时并没有取得相应的合法土地使用权，因此便没有土地使用权证，相应的也不能取得房屋所有权证。此外，因为小产权房没有土地使用证、房屋预售许可证，购房合同就无法在房管部门备案，房产交易得不到法律的保护，很可能导致一房多卖，加大了小产权交易的不稳定性和风险性。城镇居民购买了小产权房后无法到房产管理部门办理过户手续，不能真正取得房屋的所有权，拆除违法建筑时也会被拆掉，而且得不到保护。
（二）小产权房流通有风险
我国实行“房随地走，地随房走”即“房地一体主义”原则。我国《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。小产权房向城镇居民流转，土地使用权也随之流转，这显然是违反我国禁止性规定的，因此小产权的流通是违法的。此外，如前所述，小产权房缺乏法律保障的权属，城镇居民购买后无法办理产权过户登记，一旦发生纠纷，购买者往往会因缺乏法律依据而遭受损失，致使小产权房难以实现市场流通。 （三）小产权房存在质量问题
由于小产权房是在农村集体土地上自行进行开发与建设的房屋，相应基础设施与城市相比，差距是相当大的，由于原本土地性质是农村，人口少，水、电、交通等的配套也与之相适应。小产权房出售后，大量人口集中入住，引起水电供应跟不上需要，交通跟不上，还有煤气、通讯甚至户口、入学、就医、就业等一系列问题，业主生活质量与城区差距较大，引发社会矛盾。面小产权房的修建过程缺少监管部门有力监管，质量状况无法保证；小产权房本身也具有一定的违法性，买卖合同便随之无效，使得购房者就无法依据合同法要求违约方承担相应的违约责任。
三、小产权房利大于弊
比较小产权房的利与弊，有利影响更多些。小产权房是去是留，关键要看它所发挥的作用：不但要看过去和现在的作用，更重要的是看今后它将起到什么作用。如果今后城市住房状况仍难以好转，小产权房就有必要继续存在和发展下去。而今后很长一段时间里，我国大中小城市的居民住房问题难以得到彻底的改变，如不采取措施，很可能会进一步加重。因此有必要将小产权房正确地引入保障城市住房的设想中，将小产权房合法化。
四、小产权房合法化的做法
（一）补交相关税款，明确产权
使小产权房转变成符合条件的经济适用房，只要符合城市建设规划的相关规定，制定出征收土地出让金的标准，应该补交的进行补交，要全额缴费的进行全额缴费。将各方的利益损失减到最小，首先向小产权房交易的双方收取相关差价，通过对税费的补缴弥补国家利益的损失。另一方面，在农村集体建设用地或宅基地上已经建设的房屋，不应该进行强行拆除或征收等不当的方式，而时应给予这些房屋一个转变成合法使用房屋的机会，然后再赋予其正规的产权，使小产权房的产权得以明确。变成经济适用房后，便可以参照经济适用房的管理规定，使在相同价格下，政府可以优先回购，这样一来，各方利益便都有保障。
在中国，人们购买小产权房绝大对数都是因为收入不够高。这些人无法负担过高的房价，不得不买便宜那些很多方面都无保障的“小产权房”来满足基本的居住要求，并且只有一套房。所以，小产权房转成经济适用房以后，减少补交的税费，保障低息优惠及税费的支出，提高低收入者的房屋购买力指日可待。
（二）设计兼顾各方利益的方案
把小产权房转为经济适用房时，可以对用户进行区别对待，本地无房的，该房可以合法补交税费后转为经济适用房；本地有多套房产的，则规定该小产权房不能转为经济适用房，并由国家强制回购，回购价格参照购买成本、当前经济适用房价格等因素。对于小产权房开发商，当地村组织机构的违法所得，可以采取补缴部分罚款的方式进行处罚。在这样的模式下，变成一套合法的房屋便会变得很容易，顾及了各方利益，方案实施起来也没有阻力了。而且通过这种方式转换后，城市的经济适用房供应会大幅增加，足以弥补当前的经济适用房建设不足的问题。
（三）加强对小产权房的监督审查
让民众住上安全的房子。政府要介入，对于房屋的建筑质量和服务质量进行监管。这种做法可以阻止部分不法开发商在房屋市场中浑水摸鱼。除了政府监管部门的监督，让业主及购房者拥有发言权，可以对开发商进行合力的外部监督。内外一致的有效监督，加上房屋质量审核机构的运行，能够得以保障民众住上安全的住房，实现安居的梦想。然后，对小产权房购买者的身份资格做出详细的限定，相关部门将购买主体限定为中低收入阶层，防止高收入者趁机谋利。
五、结语
对小产权房与其片面根除，不如主动介入，既要正确对待，又要引导规范。总之，要兴利除害，充分发挥好小产权房的积极作用。接下来要如何做让产权房真正对民众生活起积极作用，要做的工作还有很多。
参考文献：
[1]陶美珍.“小产权房”问题及对策思考.南京社会科学.2008（9）.
[2]晏澜菲.从农民到市民有多远.新农村商报.2012（26）.
[3]李少华.小产权房的合法化探究.商品与质量.2012（5）.
[4]卫晓.农村宅基地使用权流转问题思考.2012中国城市规划年会论文集.
[5]黄顺江.小产权房趋利避害之道.国改革.2012（6）.
[6]舒利娟，王建平.现有制度下小产权房解决路径的探寻.社科纵横.2012（12）.
关键词 小产权 非法 积极作用 合法地位
作者简介：邹宁，华东政法大学。
中图分类号：D923.8文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）08-240-02
小产权房是人们的一种俗称，是指在农民集体所有的土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等一系列费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或者村委会颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上是无产权。小产权房属于违法建筑，其开发、建设为现有法律所不容。费者购买的房屋得不到法律认可，不受法律保护。如不能用于抵押贷款、财产证明等，遇到拆迁补偿还会因为不受法律保护而无法主张自己的权益；在遗产继承、上市交易等方面也因不受法律保护难以操作。小产权房一方面它是不合法的，且存在着诸多的问题和弊端，是中国房地产市场上的一个怪胎；另一方面，它又在一定程度上弥补了中国房地产市场的缺陷和不足，部分缓解了城市住房民生需求压力，使小产权房合法化是解决现阶段小产权房所产生问题的重要办法。
一、小产权房的积极作用
（一）价格低廉，解决了低城市收入者的住房问题
城市住房供不应求，城市房价不断攀升，使城市居民到农村购买集体建造房，即小产权房。小产权房价格比大中城市的房价低廉的多，多数低收入者在不堪重负的情况下铤而走险买小产权房。首先，小产权房省去了各项税、费。房地产开发商开发商品房不仅要交纳土地使用费，而且要在众多部门缴纳名目繁多的税和费，如土管局、规划局、税务局、地税等，一般来说，这些费用加起来就比较庞大。而“小产权房”是自行开发建设的，多数没有接受合理监管，这些费用就相应的省掉了。其次，小产权房免去了土地使用费。土地使用权出让金费用昂贵，小产权房占用的土地是农村集体所有，未办理土地使用权出让手续，因此不必支付这笔巨额费用。再次，用材用工方便节约，一般用工本集体经济组织农民即可担当，不需要安排吃住，还节省了包工费用等，这部分成本便被大幅度的省去了。众多因素加起来，小产权房比城市中的商品房便宜许多，恰好满足了城市收入较低人群的住房需求，即使其不合法，多数人也愿意铤而走险去买小产权房。
（二）有助于增加农民收益
新农村社区在各地大面积兴起，满足了社区的居住需求的前提下有大量的剩余。兴起农业经营收益和近年来逐渐增加的外出打工收入是我国农民收入的主要形式。而这两部分收入十分有限。农民通过建设小产权房获得了相当大的土地收益；通过卖出、租赁这些房屋，获得可观的收入。在很多情况下，小产权房是将村中的旧房进行一系列的翻新改造，在满足村民的居住前提下将多余的房屋进行各种利用，如出售、出租。这样便可以给村民增加一些额外的收入，减轻纯劳作的压力。
（三）有效的稳定房价
要想稳定或压低房价，就必须增加房源。只有房子多了，供需平衡甚至供大于求了，房价才能够有效的稳定以至于降低。供需双方的相互影响是作用于房地产市场价格的主要原因。增大可居住房屋的供应量，尤其是加大对低廉适用房屋的供应量，尽可能的满足低收入者的需求，是改变现阶段房地产供需矛盾的有效途径。供应量大了，房地产开发商的资金回笼周期也相应的拉长了，增加了开发成本，供需均衡也会逐渐的实现，使得市场回到正常状态。小产权房凭借低廉的成本增加了中低价房屋的供应量，有效调节了供需平衡，有效的稳定房价的正常水平。
（四）减小了政府的负担
减轻了政府的住房负担。长期以来，住房一直是城市政府的一项沉重负担，主要来自财政和土地两个方面。住房制度改革前政府需要拿出很大的财力去建设。现在，虽然是由市场来供应住房，政府仍要支持保障性住房建设，实际上也是以巨大的财政投入为代价的。如果保障性住房建得多了，政府财政显然也是难以承受的。土地也是一项巨大压力，因为建房是需要占用大量土地的，而土地越来越紧缺。仅靠政府提供土地显然难以满足市场需求。这一方面是由于城市自身可挖掘的土地资源越来越少，另一方面是因为政府从郊区农村征地的成本越来越高，难度越来越大。小产权房的建设既不需要政府出钱，也不用政府拨地，还能够帮助政府解决城市居民的住房难题，其意义非常重大。
（五）加快了城乡一体化的发展
推动了大城市人口向周边郊区农村的迁移和扩散，并由此拉动产业也向郊区转移和扩散，带动郊区的经济水平提高，相应的生活服务水平也会被带动提高。与此同时，市区的人口密度也会减小，交通也会更加通畅。农村跟城市的差距一步步的拉小，城镇更加郊区化，郊区更加城镇化。小产权房顺应了大趋势，是城市与农村共同发展规律的体现。
二、小产权房存在的弊端
（一）小产权房存在产权风险
《中华人民共和国房地产管理法》第60条规定，“通过划拨或出让方式取得土地使用权，由县级以上人民政府颁发土地使用权证；在依法取得的房地产开发用地上建造的房屋，由县级以上房地产管理部门颁发房屋所有权证。”由于小产权房在建设时并没有取得相应的合法土地使用权，因此便没有土地使用权证，相应的也不能取得房屋所有权证。此外，因为小产权房没有土地使用证、房屋预售许可证，购房合同就无法在房管部门备案，房产交易得不到法律的保护，很可能导致一房多卖，加大了小产权交易的不稳定性和风险性。城镇居民购买了小产权房后无法到房产管理部门办理过户手续，不能真正取得房屋的所有权，拆除违法建筑时也会被拆掉，而且得不到保护。
（二）小产权房流通有风险
我国实行“房随地走，地随房走”即“房地一体主义”原则。我国《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。小产权房向城镇居民流转，土地使用权也随之流转，这显然是违反我国禁止性规定的，因此小产权的流通是违法的。此外，如前所述，小产权房缺乏法律保障的权属，城镇居民购买后无法办理产权过户登记，一旦发生纠纷，购买者往往会因缺乏法律依据而遭受损失，致使小产权房难以实现市场流通。 （三）小产权房存在质量问题
由于小产权房是在农村集体土地上自行进行开发与建设的房屋，相应基础设施与城市相比，差距是相当大的，由于原本土地性质是农村，人口少，水、电、交通等的配套也与之相适应。小产权房出售后，大量人口集中入住，引起水电供应跟不上需要，交通跟不上，还有煤气、通讯甚至户口、入学、就医、就业等一系列问题，业主生活质量与城区差距较大，引发社会矛盾。面小产权房的修建过程缺少监管部门有力监管，质量状况无法保证；小产权房本身也具有一定的违法性，买卖合同便随之无效，使得购房者就无法依据合同法要求违约方承担相应的违约责任。
三、小产权房利大于弊
比较小产权房的利与弊，有利影响更多些。小产权房是去是留，关键要看它所发挥的作用：不但要看过去和现在的作用，更重要的是看今后它将起到什么作用。如果今后城市住房状况仍难以好转，小产权房就有必要继续存在和发展下去。而今后很长一段时间里，我国大中小城市的居民住房问题难以得到彻底的改变，如不采取措施，很可能会进一步加重。因此有必要将小产权房正确地引入保障城市住房的设想中，将小产权房合法化。
四、小产权房合法化的做法
（一）补交相关税款，明确产权
使小产权房转变成符合条件的经济适用房，只要符合城市建设规划的相关规定，制定出征收土地出让金的标准，应该补交的进行补交，要全额缴费的进行全额缴费。将各方的利益损失减到最小，首先向小产权房交易的双方收取相关差价，通过对税费的补缴弥补国家利益的损失。另一方面，在农村集体建设用地或宅基地上已经建设的房屋，不应该进行强行拆除或征收等不当的方式，而时应给予这些房屋一个转变成合法使用房屋的机会，然后再赋予其正规的产权，使小产权房的产权得以明确。变成经济适用房后，便可以参照经济适用房的管理规定，使在相同价格下，政府可以优先回购，这样一来，各方利益便都有保障。
在中国，人们购买小产权房绝大对数都是因为收入不够高。这些人无法负担过高的房价，不得不买便宜那些很多方面都无保障的“小产权房”来满足基本的居住要求，并且只有一套房。所以，小产权房转成经济适用房以后，减少补交的税费，保障低息优惠及税费的支出，提高低收入者的房屋购买力指日可待。
（二）设计兼顾各方利益的方案
把小产权房转为经济适用房时，可以对用户进行区别对待，本地无房的，该房可以合法补交税费后转为经济适用房；本地有多套房产的，则规定该小产权房不能转为经济适用房，并由国家强制回购，回购价格参照购买成本、当前经济适用房价格等因素。对于小产权房开发商，当地村组织机构的违法所得，可以采取补缴部分罚款的方式进行处罚。在这样的模式下，变成一套合法的房屋便会变得很容易，顾及了各方利益，方案实施起来也没有阻力了。而且通过这种方式转换后，城市的经济适用房供应会大幅增加，足以弥补当前的经济适用房建设不足的问题。
（三）加强对小产权房的监督审查
让民众住上安全的房子。政府要介入，对于房屋的建筑质量和服务质量进行监管。这种做法可以阻止部分不法开发商在房屋市场中浑水摸鱼。除了政府监管部门的监督，让业主及购房者拥有发言权，可以对开发商进行合力的外部监督。内外一致的有效监督，加上房屋质量审核机构的运行，能够得以保障民众住上安全的住房，实现安居的梦想。然后，对小产权房购买者的身份资格做出详细的限定，相关部门将购买主体限定为中低收入阶层，防止高收入者趁机谋利。
五、结语
对小产权房与其片面根除，不如主动介入，既要正确对待，又要引导规范。总之，要兴利除害，充分发挥好小产权房的积极作用。接下来要如何做让产权房真正对民众生活起积极作用，要做的工作还有很多。
参考文献：
[1]陶美珍.“小产权房”问题及对策思考.南京社会科学.2008（9）.
[2]晏澜菲.从农民到市民有多远.新农村商报.2012（26）.
[3]李少华.小产权房的合法化探究.商品与质量.2012（5）.
[4]卫晓.农村宅基地使用权流转问题思考.2012中国城市规划年会论文集.
[5]黄顺江.小产权房趋利避害之道.国改革.2012（6）.
[6]舒利娟，王建平.现有制度下小产权房解决路径的探寻.社科纵横.2012（12）.