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摘 要：我国房地产经纪业作为新兴行业，有许多亟待解决的问题，本文选取房地产经纪人法律责任规制这一问题进行探讨。首先对于房地产经纪人及经纪人的法律责任的基本概念作出叙述，并总括我国关于经纪人法律责任的法律规定。其次，我们选择了美国、台湾和香港地区作为代表，阐述了它们关于房地产经纪立法的概况。在文章最后部分重点论述分析了2011年颁布的首部专门规范房地产经纪的部门规章《房地产经纪管理办法》的法律规制效果，并提出完善建议。
关键词：房地产经纪人 法律责任法律规制 经纪管理
在房地产成为推动中国GDP增长的最主要力量的今天，房地产行业的任何一个环节都会引发社会的关注。我国的房地产经纪行业起步较晚，虽然发展速度飞快，但由于欠缺行业详尽合理的规制，发展过程中凸显诸多问题。对房地产经纪法律规制、法律责任的立法研究，有利于整個房地产经纪制度的规划管理和行业的健康发展。
1、房地产经纪人法律责任概述
1.1、房地产经纪人法律责任
“一般地，房地产经纪人是指在房地产经济活动的各个环节中，收集加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，并受客户委托从事房地产居间、代理或行纪业务，以收取佣金为目的的公民、法人和其他经济组织。”
经纪人的法律责任，是指经纪机构及经纪人员在从事房地产经纪活动时，由于主观上的故意或过失，违反了房地产法及相关管理条例的规定，应当承担的责任。
1.2、我国的房地产经纪人法律责任规定
我国房地产经纪人违反规定，需要承担相应的法律责任：一是经纪人利用不正当手段订立合同或者违反了合同约定，给对方造成损失，需承担违约责任；二是经纪人违反法律、法规及办法规定，给当事人造成经济损失的，应当承担侵权赔偿责任；另外，对于房地产管理部门工作人员在工作中以权谋私、贪污受贿的，按情节轻重给予行政处分或追究刑事责任。
2、我国房地产经纪人违法违规现状考察
虽然各种新政策相继出台，各类房地产交易秩序整治活动不断深化，但房地产经纪行业违法违规现象仍然频发。当下房地产经纪违法行为的表现形式多种多样，比较突出的有以下几种：
2.1、以价格欺诈方式非法赚取差价
即房地产经纪人通过压低委托方指定的售房价格、抬高买房者或者承租者实际支付的价格来赚取中间的利润值。造成这种现象的原因是交易双方信息的不对称。
2.2、发布虚假销售信息，诱骗消费者
最典型的表现就是发布不真实的房地产广告信息，或者不及时更换过时的信息，抑或不及时撤销已经出售、出租的房产信息，虚构房源，以达到吸引、误导消费者甚至诱骗委托人达成交易的目的。
2.3、巧立名目违规收费
即中介方对交易中的各类费用收取不明码标价，不遵守有关部门的规定，巧立名目，多收取中介费用。《关于房地产中介服务收费的通知》规定：买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收；实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%。但在实践中许多房地产中介机构并不按照既定标准收取中介服务费，而是私自以其他名目违规收费，如垫资费、看房费、担保服务费、咨询费等。
其他的房产经纪违法行为还包括签订“阴阳合同”，欺骗委托人；经纪机构资质不足，无证无照经营；经纪人假冒个人名义出售房产等。分析这些现象产生的原因，除了房地产业自身带有的信息不对称缺陷，还有国家的立法体系漏洞、政府部门监管不力、商家未树立起诚信经营的理念等。
3、不同地区的房地产经纪人法律责任规定比较研究
3.1、美国
美国针对房地产经纪业的规制和管理出台了多部法律，“主要的法律文件有：《一般代理法》《各州的执照法》《专业伦理法则》，而其中以《房地产执照法》为规范经纪业者最严密的法令。”
美国对有违规行为的经纪人主要采取罚款、暂停牌照、吊销牌照等措施。房地产经纪人无论犯错大小，都要被记录在案，达到一定次数会被吊销执照。美国还确立了回顾检讨制度，所有同行有权利对以往业务行为进行回顾和评判。
3.2、台湾地区
为了规范房地产经纪业的管理，保护消费者利益，台湾政府在1998年先后出台了《不动产经纪业管理条例》（以下简称“条例”）和《不动产经纪业管理条例实行细则（草案）》。
“条例”建立了比较完善的房地产中介民事法律责任体系，在第四章“业务与责任”中作了集中具体专门规定。比如《条例》第19条确立了差价双倍惩罚制度。又比如《条例》第26条确立了经纪业与经纪人员之间的连带赔偿责任。
3.3、香港地区
香港地区最具代表性的房地产经纪方面立法是《地产代理条例》（以下简称《条例》）。
《条例》对于民事责任没有专章规定，而是分散在“纪律制裁权”、“审裁程序”等其他的条款中。在行政责任的规定上，《条例》规定的行政处罚类型主要包括训诫或谴责有关的持牌人、暂时吊销牌照、判处不超过$300000的指明款额的罚款等七个。其中“训诫或谴责”是我们内地没有的行政处罚类型。在刑事责任的规定上，香港地区比内地、台湾地区更加全面和复杂。它不仅在《条例》中规定了监禁和罚款，并且较为具体地划分了刑事责任。
4、我国房地产经纪立法法律规制效果分析及完善建议
4.1、法律规制效果分析
2011年出台的一部名为《中华人民共和国房地产经纪管理办法》（以下简称<办法>）是我国第一个专门规范房地产经纪行为的全国性部门规章。而在这之前，规范房地产经纪市场的法律规范以规章、条例、规范性文件居多。《办法》出台取得了许多积极效果，如：
4.1.1、明确管理主体，加强有效管理
《办法》在第五条明确了县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门为房地产经纪行业的监督、管理部门，并在第二十八、二十九、三十、三十一条明确了其各自的分工。《办法》的规定明确了建设（房地产）管理部门是最主要的管理部门，改善了从前经纪行业管理中存在的管理主体不明确，多头交叉管理的现象。 4.1.2、代办费明码标价，避免价格欺诈
《办法》第三章第十七条规定：房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。这意味着经纪服务和代办服务将分别签署合同，中介服务和代办费分开，服务范围和收费标准更加明确，消费者对于应交纳的费用和应获得的服务都将更加清楚，防止经纪人乱收费现象。
4.1.3、强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究，规范市场运行
《办法》在第二十五条规定了十种房地产中介不得为之的违规行为，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为，并于第五章的法律责任中规定了违规行为的处罚措施，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚，对以往房地产中介市场不规范现状起到一定的扼制和震慑作用。
《办法》作为国内首部专门规范房地产经纪行为的部门规章，被寄予很多期望。虽然该《办法》已经算是目前对于房地产经纪最集中系统全面的规定，仍难免有不足之处。如：
4.1.4、《办法》第二十八条第一款对“建设（房地产）主管部门、价格主管部门”的职责和监管方式进行了规定，但对各部门的分工和监管范围并没有明确界定。这容易造成在实际操作中造成多方监管、职责不明的情况，容易导致部门之间互相推诿，消费者权益难以保障。
4.1.5、《办法》规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。但从合同法角度来看，这样的合同应当是有效的。虽然《办法》明令禁止此种行为，但中介仍可以寻求其他途径规避此规定，如借用其他非房地产经纪人名义签订合同，以达到赚取差价的目的，而且受害方难以举证。
4.1.6、《办法》关于国内房屋经纪公司对于房源产权情况的查询等问题并未涉及。实践中二手房房主在交易时故意隐瞒产权抵押、房屋权利存在瑕疵等关键信息的现象层出不穷，至今仍找不到有效的解决办法。而在国外很多地区都规定了经纪机构有权独立核查被委托交易房屋产权现状。赋予经纪机构核查权可以避免很多不必要纠纷，使交易更为顺畅。
4.2、完善建议
4.2.1、继续加强立法建设，建立全面系统完整的法律规范体系
目前，我国在房地产经纪业立法相对滞后，权威性不强，操作性较差。我们应当将关键的基本概念做出明确的界定，对房地产经纪企业，行业协会，政府监管部门各自的职责范围，房地产经纪人主体的市场准入制度等做出全面细致的总结，针对性制定专项法律法规规范。另外，必须重视程序上的可操作性，建议出台专门的管理操作法，提高管理实施的可操作性和有效性。
4.2.2、建立行業责任险制度，保障交易安全
目前，我国没有完备的房地产经纪行业风险预防机制，只能单纯地依靠合同的约定来对预想的风险进行防范。我们可以借鉴美国的做法：中介公司必须有投保，需和客户签订履约保证金或与银行签订信用证。一旦中介出现问题，就由保险公司向客户赔付损失。建立行业责任险制度，设定赔偿限额，要求房地产中介机构作为被保险人参保，由保险公司负责赔偿其在提供中介服务过程中由于自身过失给委托人及其他利害关系人造成的损失。用保险手段有效转移部分风险，能保障中介机构顺利运营和市场的稳定发展，还能保护客户损失降到最小。
4.2.3、建立房地产经纪人惩治机制，强化法律责任
惩治机制的建立对于规范经纪行为有着约束作用。我国在法律责任规定上，要么从总体上对房地产中介机构进行规定；要么用“情节严重”之词笼统概括，不给出具体的执行标准；要么就是责任的种类单一。这些都直接导致我国的处罚机制难以运行，操作性不强，给经纪人提供了钻法律漏洞的可趁之机。我们可以借鉴台湾地区做法，采取多样化处罚手段，对经纪业进行事后监管，针对经纪机构及经纪人的行为制定相应的法律责任，强化处罚机制的构建。
5、结语
房地产经纪行业作为一个新兴行业，在它的发展过程中难免出现许多问题。虽然目前我国也在不断加强立法，但由于法律法规本身的漏洞，原则性规定过多，操作性欠缺，加上相关部门的监管不到位，经纪市场暴露出的弊端仍不少。建立独立的监管制度、明确法律责任、完善惩处机制，适当地借鉴国外地区先进的管理经验，立足法治，才能保障房地产经纪的稳定发展。
基金项目：2013年西南政法大学本科生科研训练创新活动资助项目 批准号13XZJJF-BZX-16
参考文献：
[1]陈春根，孙家良.房地产市场中介与经纪人[M].上海人民出版社，2005.244.
[2]孔凡文.房地产经纪人（第五版）[M].大连理工大学出版社，2010.19.
[3]贾登勋，脱剑锋.房地产法新论[M].中国社会科学出版社，2009.
[4]吴剑平.港台大陆房地产中介法律责任比较研究[J].商业时代，2009，（13）：65—67.
[5]杨继慧.社会中介组织民事法律责任的规制[J].辽宁行政学院学报，2011，（11）：
49—52.
[6]王强.房地产中介服务的法律责任[J].经纪人，2003，（7）：41.
[7]尚国琲.台湾房地产经纪业管理制度及其启示[J].商业时代，2007，（20）：107—108.
[8]吴剑平.香港、台湾、大陆房地产中介管理立法比较研究[J].建筑经济，2009，（2）59—62.
关键词：房地产经纪人 法律责任法律规制 经纪管理
在房地产成为推动中国GDP增长的最主要力量的今天，房地产行业的任何一个环节都会引发社会的关注。我国的房地产经纪行业起步较晚，虽然发展速度飞快，但由于欠缺行业详尽合理的规制，发展过程中凸显诸多问题。对房地产经纪法律规制、法律责任的立法研究，有利于整個房地产经纪制度的规划管理和行业的健康发展。
1、房地产经纪人法律责任概述
1.1、房地产经纪人法律责任
“一般地，房地产经纪人是指在房地产经济活动的各个环节中，收集加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，并受客户委托从事房地产居间、代理或行纪业务，以收取佣金为目的的公民、法人和其他经济组织。”
经纪人的法律责任，是指经纪机构及经纪人员在从事房地产经纪活动时，由于主观上的故意或过失，违反了房地产法及相关管理条例的规定，应当承担的责任。
1.2、我国的房地产经纪人法律责任规定
我国房地产经纪人违反规定，需要承担相应的法律责任：一是经纪人利用不正当手段订立合同或者违反了合同约定，给对方造成损失，需承担违约责任；二是经纪人违反法律、法规及办法规定，给当事人造成经济损失的，应当承担侵权赔偿责任；另外，对于房地产管理部门工作人员在工作中以权谋私、贪污受贿的，按情节轻重给予行政处分或追究刑事责任。
2、我国房地产经纪人违法违规现状考察
虽然各种新政策相继出台，各类房地产交易秩序整治活动不断深化，但房地产经纪行业违法违规现象仍然频发。当下房地产经纪违法行为的表现形式多种多样，比较突出的有以下几种：
2.1、以价格欺诈方式非法赚取差价
即房地产经纪人通过压低委托方指定的售房价格、抬高买房者或者承租者实际支付的价格来赚取中间的利润值。造成这种现象的原因是交易双方信息的不对称。
2.2、发布虚假销售信息，诱骗消费者
最典型的表现就是发布不真实的房地产广告信息，或者不及时更换过时的信息，抑或不及时撤销已经出售、出租的房产信息，虚构房源，以达到吸引、误导消费者甚至诱骗委托人达成交易的目的。
2.3、巧立名目违规收费
即中介方对交易中的各类费用收取不明码标价，不遵守有关部门的规定，巧立名目，多收取中介费用。《关于房地产中介服务收费的通知》规定：买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收；实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%。但在实践中许多房地产中介机构并不按照既定标准收取中介服务费，而是私自以其他名目违规收费，如垫资费、看房费、担保服务费、咨询费等。
其他的房产经纪违法行为还包括签订“阴阳合同”，欺骗委托人；经纪机构资质不足，无证无照经营；经纪人假冒个人名义出售房产等。分析这些现象产生的原因，除了房地产业自身带有的信息不对称缺陷，还有国家的立法体系漏洞、政府部门监管不力、商家未树立起诚信经营的理念等。
3、不同地区的房地产经纪人法律责任规定比较研究
3.1、美国
美国针对房地产经纪业的规制和管理出台了多部法律，“主要的法律文件有：《一般代理法》《各州的执照法》《专业伦理法则》，而其中以《房地产执照法》为规范经纪业者最严密的法令。”
美国对有违规行为的经纪人主要采取罚款、暂停牌照、吊销牌照等措施。房地产经纪人无论犯错大小，都要被记录在案，达到一定次数会被吊销执照。美国还确立了回顾检讨制度，所有同行有权利对以往业务行为进行回顾和评判。
3.2、台湾地区
为了规范房地产经纪业的管理，保护消费者利益，台湾政府在1998年先后出台了《不动产经纪业管理条例》（以下简称“条例”）和《不动产经纪业管理条例实行细则（草案）》。
“条例”建立了比较完善的房地产中介民事法律责任体系，在第四章“业务与责任”中作了集中具体专门规定。比如《条例》第19条确立了差价双倍惩罚制度。又比如《条例》第26条确立了经纪业与经纪人员之间的连带赔偿责任。
3.3、香港地区
香港地区最具代表性的房地产经纪方面立法是《地产代理条例》（以下简称《条例》）。
《条例》对于民事责任没有专章规定，而是分散在“纪律制裁权”、“审裁程序”等其他的条款中。在行政责任的规定上，《条例》规定的行政处罚类型主要包括训诫或谴责有关的持牌人、暂时吊销牌照、判处不超过$300000的指明款额的罚款等七个。其中“训诫或谴责”是我们内地没有的行政处罚类型。在刑事责任的规定上，香港地区比内地、台湾地区更加全面和复杂。它不仅在《条例》中规定了监禁和罚款，并且较为具体地划分了刑事责任。
4、我国房地产经纪立法法律规制效果分析及完善建议
4.1、法律规制效果分析
2011年出台的一部名为《中华人民共和国房地产经纪管理办法》（以下简称<办法>）是我国第一个专门规范房地产经纪行为的全国性部门规章。而在这之前，规范房地产经纪市场的法律规范以规章、条例、规范性文件居多。《办法》出台取得了许多积极效果，如：
4.1.1、明确管理主体，加强有效管理
《办法》在第五条明确了县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门为房地产经纪行业的监督、管理部门，并在第二十八、二十九、三十、三十一条明确了其各自的分工。《办法》的规定明确了建设（房地产）管理部门是最主要的管理部门，改善了从前经纪行业管理中存在的管理主体不明确，多头交叉管理的现象。 4.1.2、代办费明码标价，避免价格欺诈
《办法》第三章第十七条规定：房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。这意味着经纪服务和代办服务将分别签署合同，中介服务和代办费分开，服务范围和收费标准更加明确，消费者对于应交纳的费用和应获得的服务都将更加清楚，防止经纪人乱收费现象。
4.1.3、强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究，规范市场运行
《办法》在第二十五条规定了十种房地产中介不得为之的违规行为，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为，并于第五章的法律责任中规定了违规行为的处罚措施，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚，对以往房地产中介市场不规范现状起到一定的扼制和震慑作用。
《办法》作为国内首部专门规范房地产经纪行为的部门规章，被寄予很多期望。虽然该《办法》已经算是目前对于房地产经纪最集中系统全面的规定，仍难免有不足之处。如：
4.1.4、《办法》第二十八条第一款对“建设（房地产）主管部门、价格主管部门”的职责和监管方式进行了规定，但对各部门的分工和监管范围并没有明确界定。这容易造成在实际操作中造成多方监管、职责不明的情况，容易导致部门之间互相推诿，消费者权益难以保障。
4.1.5、《办法》规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。但从合同法角度来看，这样的合同应当是有效的。虽然《办法》明令禁止此种行为，但中介仍可以寻求其他途径规避此规定，如借用其他非房地产经纪人名义签订合同，以达到赚取差价的目的，而且受害方难以举证。
4.1.6、《办法》关于国内房屋经纪公司对于房源产权情况的查询等问题并未涉及。实践中二手房房主在交易时故意隐瞒产权抵押、房屋权利存在瑕疵等关键信息的现象层出不穷，至今仍找不到有效的解决办法。而在国外很多地区都规定了经纪机构有权独立核查被委托交易房屋产权现状。赋予经纪机构核查权可以避免很多不必要纠纷，使交易更为顺畅。
4.2、完善建议
4.2.1、继续加强立法建设，建立全面系统完整的法律规范体系
目前，我国在房地产经纪业立法相对滞后，权威性不强，操作性较差。我们应当将关键的基本概念做出明确的界定，对房地产经纪企业，行业协会，政府监管部门各自的职责范围，房地产经纪人主体的市场准入制度等做出全面细致的总结，针对性制定专项法律法规规范。另外，必须重视程序上的可操作性，建议出台专门的管理操作法，提高管理实施的可操作性和有效性。
4.2.2、建立行業责任险制度，保障交易安全
目前，我国没有完备的房地产经纪行业风险预防机制，只能单纯地依靠合同的约定来对预想的风险进行防范。我们可以借鉴美国的做法：中介公司必须有投保，需和客户签订履约保证金或与银行签订信用证。一旦中介出现问题，就由保险公司向客户赔付损失。建立行业责任险制度，设定赔偿限额，要求房地产中介机构作为被保险人参保，由保险公司负责赔偿其在提供中介服务过程中由于自身过失给委托人及其他利害关系人造成的损失。用保险手段有效转移部分风险，能保障中介机构顺利运营和市场的稳定发展，还能保护客户损失降到最小。
4.2.3、建立房地产经纪人惩治机制，强化法律责任
惩治机制的建立对于规范经纪行为有着约束作用。我国在法律责任规定上，要么从总体上对房地产中介机构进行规定；要么用“情节严重”之词笼统概括，不给出具体的执行标准；要么就是责任的种类单一。这些都直接导致我国的处罚机制难以运行，操作性不强，给经纪人提供了钻法律漏洞的可趁之机。我们可以借鉴台湾地区做法，采取多样化处罚手段，对经纪业进行事后监管，针对经纪机构及经纪人的行为制定相应的法律责任，强化处罚机制的构建。
5、结语
房地产经纪行业作为一个新兴行业，在它的发展过程中难免出现许多问题。虽然目前我国也在不断加强立法，但由于法律法规本身的漏洞，原则性规定过多，操作性欠缺，加上相关部门的监管不到位，经纪市场暴露出的弊端仍不少。建立独立的监管制度、明确法律责任、完善惩处机制，适当地借鉴国外地区先进的管理经验，立足法治，才能保障房地产经纪的稳定发展。
基金项目：2013年西南政法大学本科生科研训练创新活动资助项目 批准号13XZJJF-BZX-16
参考文献：
[1]陈春根，孙家良.房地产市场中介与经纪人[M].上海人民出版社，2005.244.
[2]孔凡文.房地产经纪人（第五版）[M].大连理工大学出版社，2010.19.
[3]贾登勋，脱剑锋.房地产法新论[M].中国社会科学出版社，2009.
[4]吴剑平.港台大陆房地产中介法律责任比较研究[J].商业时代，2009，（13）：65—67.
[5]杨继慧.社会中介组织民事法律责任的规制[J].辽宁行政学院学报，2011，（11）：
49—52.
[6]王强.房地产中介服务的法律责任[J].经纪人，2003，（7）：41.
[7]尚国琲.台湾房地产经纪业管理制度及其启示[J].商业时代，2007，（20）：107—108.
[8]吴剑平.香港、台湾、大陆房地产中介管理立法比较研究[J].建筑经济，2009，（2）59—62.