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【摘 要】 中国房地产发展有二十余年，市场竞争不断加剧，行业不断完善和规范，房地产的高投资高回报的时代一去不复返。房产开发商最求利润最大化，这就要求从成本控制上作为切入点，提高房产开发的利润空间。细节决定成败，企业开发销售价格的竞争，其优势所在提高企业内部的成本控制，提高企业核心竞争力已经是很多房地产行业迫切需要解决的问题，很多综合实力较强的房地长开发商都把打造企业成本管理与控制作为提升自身竞争力的重要手段之一。为了不被新时期的竞争所淘汰，很多开发商认为只有自身具备成本优势才能提高核心竞争力。
【关键词】 房地产；开发；成本管理
引言：
房地产就是对没有被利用的土地进行开发利用，建造一些可以供人们生活、娱乐、休闲的场所。在市场经济体制下，房地产行业在很大程度上促进了我国经济的发展。面对愈演愈烈的市场竞争环境，房地产想要得以生存和发展，就必须加强项目成本的管理工作。
一、房地产开发企业加强成本控制的必要性
现如今，我国房地产市场发展速度不断提高，房地产市场的竞争也逐渐激烈。为了企业的生存和发展，控制和降低房产企业的开发成本是很有必要的。房地产行业的成本是事先预估的，所以在成本没有完全确定的情况下就进行销售工作的开展，对企业利润的保证十分不利，再者消费者的行为也越来越趋向理性，因此成本一旦管理发生问题，就容易造成利润的损失。同时土地成本逐渐提高，只有出最高的价格才能拿到土地的使用权。因此房地产企业的成本控制工作开展应该从提高管理意识入手，并在企业内部树立一种节约成本，取得更多效益的经营文化氛围，并使其成为企业从上到下的共识，并树立相应的成本管理的经营战略。
二、房地产开发项目成本控制的原则与管理方法
1、房地产开发项目成本控制的原则
1）全面控制原则。项目成本是一种综合指标，其涉项目组织各个部门的业绩，与每位职工都密切相关。工程项目确定后，自施工准备起到竣工交付及保修期结束，其每项经济业务都要纳入成本控制。
2）施工过程重点控制原则。重点放到施工过程阶段，由于施工准备阶段的成本控制是为施工过程阶段作准备，竣工阶段成本控制因为亏盈已成定局，纠正为时已晚。施工过程阶段成本控制的情况，对项目经济效益的好坏有直接影响。
3）责权利相结合原则。严格按经济责任制要求，贯彻责、权、利相结合的原则。项目经理要对各施工队、各部门定期进行成本检查与考评，并与经济分配挂钩。
2、房地产开发项目成本管理方法
1）层次分析法。层次分析法是将决策问题的有关因素分解成准则层、目标层、方案层，进行定量分析与定性分析的决策方法，通过互相比较来确定各层次中各目标的相对重要性，最后通过估计整体中每部分对系统的作用综合出所要的结果。
2）净值分析法。净值分析法是从成本角度分析目标实施与目标期望之间的差异。净值分析通过计算与测量已完成工作的预算费用和已完成工作的实际费用，以及在本期间计划工作的预算费用，从而实现确定项目成本和进度执行情况的要求。
3）ABC分类法。ABC分类法是结合事物在经济、技术方面的特征进行排队区分一般和重点，从而确定管理方式的分析方法。A类因素是主要影响因素发生频率在80%以上。B类因素是次要影响因素发生频率为50%-80%。C类因素是一般影响因素发生频率小于50%。这种方法便于找出主次矛盾，采取有针对性的对策。
三、加强房地产项目成本管理的对策
1、可行性研究阶段
可行性研究阶段就需要我们控制好投资估算，认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。
2、合理确定生产规模及正确选择建设地点
投资决策阶段各项热核经济的决策，对项目的工程造价有重大影响，尤其是生产规模的确定，建设者地点的选择。任何一方面的决策失误都会带来人力、财力的浪费，甚至是不可弥补的损失。我们知道，当项目单位产品的报酬一定时，项目的经济效益与生产规模成正比，生产规模越大，其经济效益越高。但是，当生产规模扩大到一定程度或超过一定的限度时，项目的规模效益因受技术进步管理水平、项目经济技术、环境等因素的制约而可能出现递减。如果一味追求过大的生产规模，反而会导致投资收益的低下，工程造价支出的浪费。因此在项目决策时应根据市场的需求状况、生产技术水平、管理技术水平、环境因素等合理确定生产规模，控制项目的投资估算，以期单位成本预测收益最佳。
3、设计方案的成本控制与管理
择优选择设计方案和住房装修方案。在选择住房装修方案的时候，不能够局限于一种设计方案，而是要引进竞争机制，采用多家竞投，多方参考，优胜劣汰。企业的项目设计部门在设计规划前要充分研究项目建设用地的自然条件和地理位置。设计部门要认真研究土地调查员反馈的相关信息，针对实际情况进行建设用地的规划，提高可用地的使用率，避免对可用地面积的浪费，增加企业的成本。
4、采购阶段的成本控制与管理
（1）战略采购
房地产企业可以组织成立一个专业的采购委员会，负责制定战略采购的具体实施方案和采购决策。战略采购的产品和服务必须要有较大的使用范围和使用量，还要满足可重复使用的特點。在采购之前，还要对市场做一个较为详细的调研活动，重点采购顾客需求量大的、影响范围广的产品和服务，以迎合消费者的切实需求。
（2）联合采购 房地产企业中的采购委员会在充分了解联合采购的产品和服务的特点之后，以此为依据，专门组建起一个联合采购小组，负责联合采购过程中的相关事宜。联合采购时必须要保证所需采购的产品和服务，在同一时期内被两个以上的开发项目同时需要。
（3）招标采购
企业中采购部门负责制定招标采购的具体决策和实施过程，应当遵循公平、公正、公开、诚信的原则，能够有效监管工程项目采购环节中产品及服務的质量和成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。
（4）认价采购
认价采购是招标采购的补充形式，一般来说不能直接签订采购合同。它同招标采购一样应当遵循诚信、公正、公开的原则，对于房地产企业控制成本、监管质量具有重要意义。
5、施工阶段
施工阶段的成本控制与管理是整个开发过程中成本控制的重点阶段，负责成本控制的有关工作人员一定要严格把好控制关，做好施工阶段的成本控制工作。在房地产开发的过程中，相关施工合同的遵循一定要做到严谨无误，以合同为主要依据来进行工程成本的计算、结算、付款以及索赔。同时，合理控制工程变更，控制变更的关键在于严格变更的程序、管理制度及考核等。应建立严格的工程变更签证管理制度，明确工程、预算等相关部门和有关人员的权限、分工及职责，确保变更签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
实行项目跟踪审计。选择一家好的审计事务所，对开发项目进行全过程、全方位的跟踪审计，是控制项目建设成本的有效措施。审计单位除了对工程预决算进行审查以外，还要对变更签证、隐蔽工程、设备及主要材料价格等，在施工过程中及时掌握和现场进行确认，从而保证项目建设成本的及时有效可控。
6、竣工阶段
竣工结算是工程成本控制与管理的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是竣工验收的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关，具体如下：（1）严查施工合同，熟悉施工图纸，核准工程结算范围，分析竣工资料，现场核实工程数量，对于未完或未做工程及交叉和假供材，不能在结算中计算。（2）严查现场签证的合理性、真实性。防止不属于签证范畴的内容列入工程结算，审查结算内容是否重复，正确处理结算纠纷。（3）审查计算规则的运用，政策调整的合理性、准确性。审查各项取费是否准确等。
四、结束语
房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的成本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。
参考文献：
[1]梁淑华.房地产开发中的工程造价控制[J].现代经济信息，2010（01）
[2]程国练.房地产企业工程造价控制初探[J].经营管理者，2010（18）
【关键词】 房地产；开发；成本管理
引言：
房地产就是对没有被利用的土地进行开发利用，建造一些可以供人们生活、娱乐、休闲的场所。在市场经济体制下，房地产行业在很大程度上促进了我国经济的发展。面对愈演愈烈的市场竞争环境，房地产想要得以生存和发展，就必须加强项目成本的管理工作。
一、房地产开发企业加强成本控制的必要性
现如今，我国房地产市场发展速度不断提高，房地产市场的竞争也逐渐激烈。为了企业的生存和发展，控制和降低房产企业的开发成本是很有必要的。房地产行业的成本是事先预估的，所以在成本没有完全确定的情况下就进行销售工作的开展，对企业利润的保证十分不利，再者消费者的行为也越来越趋向理性，因此成本一旦管理发生问题，就容易造成利润的损失。同时土地成本逐渐提高，只有出最高的价格才能拿到土地的使用权。因此房地产企业的成本控制工作开展应该从提高管理意识入手，并在企业内部树立一种节约成本，取得更多效益的经营文化氛围，并使其成为企业从上到下的共识，并树立相应的成本管理的经营战略。
二、房地产开发项目成本控制的原则与管理方法
1、房地产开发项目成本控制的原则
1）全面控制原则。项目成本是一种综合指标，其涉项目组织各个部门的业绩，与每位职工都密切相关。工程项目确定后，自施工准备起到竣工交付及保修期结束，其每项经济业务都要纳入成本控制。
2）施工过程重点控制原则。重点放到施工过程阶段，由于施工准备阶段的成本控制是为施工过程阶段作准备，竣工阶段成本控制因为亏盈已成定局，纠正为时已晚。施工过程阶段成本控制的情况，对项目经济效益的好坏有直接影响。
3）责权利相结合原则。严格按经济责任制要求，贯彻责、权、利相结合的原则。项目经理要对各施工队、各部门定期进行成本检查与考评，并与经济分配挂钩。
2、房地产开发项目成本管理方法
1）层次分析法。层次分析法是将决策问题的有关因素分解成准则层、目标层、方案层，进行定量分析与定性分析的决策方法，通过互相比较来确定各层次中各目标的相对重要性，最后通过估计整体中每部分对系统的作用综合出所要的结果。
2）净值分析法。净值分析法是从成本角度分析目标实施与目标期望之间的差异。净值分析通过计算与测量已完成工作的预算费用和已完成工作的实际费用，以及在本期间计划工作的预算费用，从而实现确定项目成本和进度执行情况的要求。
3）ABC分类法。ABC分类法是结合事物在经济、技术方面的特征进行排队区分一般和重点，从而确定管理方式的分析方法。A类因素是主要影响因素发生频率在80%以上。B类因素是次要影响因素发生频率为50%-80%。C类因素是一般影响因素发生频率小于50%。这种方法便于找出主次矛盾，采取有针对性的对策。
三、加强房地产项目成本管理的对策
1、可行性研究阶段
可行性研究阶段就需要我们控制好投资估算，认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。
2、合理确定生产规模及正确选择建设地点
投资决策阶段各项热核经济的决策，对项目的工程造价有重大影响，尤其是生产规模的确定，建设者地点的选择。任何一方面的决策失误都会带来人力、财力的浪费，甚至是不可弥补的损失。我们知道，当项目单位产品的报酬一定时，项目的经济效益与生产规模成正比，生产规模越大，其经济效益越高。但是，当生产规模扩大到一定程度或超过一定的限度时，项目的规模效益因受技术进步管理水平、项目经济技术、环境等因素的制约而可能出现递减。如果一味追求过大的生产规模，反而会导致投资收益的低下，工程造价支出的浪费。因此在项目决策时应根据市场的需求状况、生产技术水平、管理技术水平、环境因素等合理确定生产规模，控制项目的投资估算，以期单位成本预测收益最佳。
3、设计方案的成本控制与管理
择优选择设计方案和住房装修方案。在选择住房装修方案的时候，不能够局限于一种设计方案，而是要引进竞争机制，采用多家竞投，多方参考，优胜劣汰。企业的项目设计部门在设计规划前要充分研究项目建设用地的自然条件和地理位置。设计部门要认真研究土地调查员反馈的相关信息，针对实际情况进行建设用地的规划，提高可用地的使用率，避免对可用地面积的浪费，增加企业的成本。
4、采购阶段的成本控制与管理
（1）战略采购
房地产企业可以组织成立一个专业的采购委员会，负责制定战略采购的具体实施方案和采购决策。战略采购的产品和服务必须要有较大的使用范围和使用量，还要满足可重复使用的特點。在采购之前，还要对市场做一个较为详细的调研活动，重点采购顾客需求量大的、影响范围广的产品和服务，以迎合消费者的切实需求。
（2）联合采购 房地产企业中的采购委员会在充分了解联合采购的产品和服务的特点之后，以此为依据，专门组建起一个联合采购小组，负责联合采购过程中的相关事宜。联合采购时必须要保证所需采购的产品和服务，在同一时期内被两个以上的开发项目同时需要。
（3）招标采购
企业中采购部门负责制定招标采购的具体决策和实施过程，应当遵循公平、公正、公开、诚信的原则，能够有效监管工程项目采购环节中产品及服務的质量和成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。
（4）认价采购
认价采购是招标采购的补充形式，一般来说不能直接签订采购合同。它同招标采购一样应当遵循诚信、公正、公开的原则，对于房地产企业控制成本、监管质量具有重要意义。
5、施工阶段
施工阶段的成本控制与管理是整个开发过程中成本控制的重点阶段，负责成本控制的有关工作人员一定要严格把好控制关，做好施工阶段的成本控制工作。在房地产开发的过程中，相关施工合同的遵循一定要做到严谨无误，以合同为主要依据来进行工程成本的计算、结算、付款以及索赔。同时，合理控制工程变更，控制变更的关键在于严格变更的程序、管理制度及考核等。应建立严格的工程变更签证管理制度，明确工程、预算等相关部门和有关人员的权限、分工及职责，确保变更签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
实行项目跟踪审计。选择一家好的审计事务所，对开发项目进行全过程、全方位的跟踪审计，是控制项目建设成本的有效措施。审计单位除了对工程预决算进行审查以外，还要对变更签证、隐蔽工程、设备及主要材料价格等，在施工过程中及时掌握和现场进行确认，从而保证项目建设成本的及时有效可控。
6、竣工阶段
竣工结算是工程成本控制与管理的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是竣工验收的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关，具体如下：（1）严查施工合同，熟悉施工图纸，核准工程结算范围，分析竣工资料，现场核实工程数量，对于未完或未做工程及交叉和假供材，不能在结算中计算。（2）严查现场签证的合理性、真实性。防止不属于签证范畴的内容列入工程结算，审查结算内容是否重复，正确处理结算纠纷。（3）审查计算规则的运用，政策调整的合理性、准确性。审查各项取费是否准确等。
四、结束语
房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的成本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。
参考文献：
[1]梁淑华.房地产开发中的工程造价控制[J].现代经济信息，2010（01）
[2]程国练.房地产企业工程造价控制初探[J].经营管理者，2010（18）