论文部分内容阅读
中图分类号：F822 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2012)03-000-01
摘要本文研究了如何通过货币的供给来调节房地产市场，并对合理控制房地产投资与房价的增长速度提出了相关的建议。
关键词货币政策调节房地产影响
一、货币政策的定义
货币政策作用机理：货币政策由中央银行执行，它影响货币供给。通过中央银行调节货币供应量，影响利息率及经济中的信贷供应程度来间接影响总需求，以达到总需求与总供给趋于理想的均衡的一系列措施。货币政策分为扩张性的和紧缩性的两种。
二、货币政策对房地产市场的影响力
近年来，随着我国国民经济的快速增长，房地产业得到了前所未有的发展，出现了房地产过热、房价上涨过快等现象。针对房价上涨过快等现象，国家陆续出台了一系列货币紧缩政策，对利率、汇率、准备金率等政策进行了调整，以减少流入房地产市场的资金量，抑制房地产市场过热的势头。
（一）货币供应量对房地产价格的影响
个人住房按揭贷款刺激了需求，拉升房地产价格；而房地产开发贷款刺激了供给，降低房地产价格。但由于房地产具有建设周期长，寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点，这决定了房地产短期供给是无弹性的，房地产价格的变动主要受需求变动的影响。因此，货币供应量变动通过需求面对房地产价格的影响大于通过供给面对房地产价格的影响。
在利润最大化的目标驱使下和降低不良贷款的重压下，我国商业银行必须为这些超额存款寻找收益较高、风险较小的投资渠道，而房地产信贷正满足这一要求。因此，商业银行有很强的激励向房地产市场发放贷款。且房地产贷款总额、房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额呈快速增加态势，其所占银行全部贷款的比重不断攀升。个人住房贷款增速明显快于对房地产开发贷款增速，个人住房贷款在房地产贷款中的比重上升。可见，银行信贷不但扩大了房地产供给，更重要的是极大的刺激了房地产需求从而推动了房地产价格的上涨。
从以上的分析可以得出，货币供应量是影响房地产价格的主要原因之一。因此可以通过实施适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控。由于在长期中货币供给量对房地产投资具有正向影响，紧缩性的货币政策可以抑制房地产投资的过快增长，而稳定的货币供应增长可以避免房地产价格和投资增长过快，有效稳定房地产市场。同时，受中国特殊国情的影响，在短期内，货币政策实施的效果出现了一定程度的背离，因此，除了通过实施货币政策进行宏观调控外，国家还有必要采取适当的辅助措施，以强化货币政策的实施效果。
（二）利率变动对房地产市场的影响
利率是市场经济中最重要的经济杠杆之一，而房地产市场是资本高低密集型产业，对利率的变化反应比较灵敏，在成熟的房地产市场，加息往往会挤出资产价格泡沫的效应，尽管我国的利率尚未完全市场化，房地产市场也尚未成熟，但近些年，央行数次加息依然会通过影响房地产各主体的行为，从而引起房地产市场供求关系的变化进而影响房地产市场的价格。
一方面，对开发商来说，提高利率增加了房地产开发成本，这种成本的上升最终将计入房价，但是这不一定会导致房地产价格上涨，就因为房地产价格的上涨受多种因素影响，其结果要看房地产供求的平衡状况。对于一些小的房地产开发商而言，可能由于成本加大，资金链出现危机，继续回笼资金，有可能降低销售价格；而对于资金实力雄厚的房地产开发商而言，有可能将这部分成本转嫁给消费者，导致房地产价格进一步上涨；也可能由于开发商的利润空间缩小，房地产价格不上涨。另一方面，首先，对于消费者来说，提高利率的影响远大于房地产开发企业，提高利率实质上是降低了银行对购房者的支持力度，进而降低了购房者的支付能力，购买力的下降必须使得市场整体的需求逐渐降低。提高利率还降低了实际的房价收入比，收入不变的话，真实房地产价格在降低。如果房地产价格没有降低，那么收入必然增加，才能支付得起相应房价。如果房地产价格没有降低，那么没有支付能力的人必然排除在外，其结果也降低了需求。其次，对投资者来说，虽然加息的幅度不大，投资者很可能转向其他行业，或者持币待购，一定程度也抑制了房地产的需求。
目前，中国人民银行采用的利率工具主要有：1、调整中央银行利率，包括：再贷款利率，指中国人民银行向金融机构发放贷款所采用的利率；再贴现利率，指金融机构将持有的已贴现票据向中国人民银行办理再贴现所采用的利率；超额存款准备金利率，指中央银行对金融机构交存的准备金中超过法定存款准备金水平的部分支付的利率。2、调整金融机构法定存贷款利率。3、法定金融机构存贷款利率的浮动范围。4、制定相关政策对各类利率结构和档次就行调整等。
三、相关建议
为实现经济的持续、健康发展，合理控制房地产投资与房价的增长速度，中国政府多次运用货币政策，但效果不佳。在以上分析的基础上，我们提出如下政策建议：第一、合理控制货币供应量增长速度及对房地产消费的信贷规模，尤其要严格控制对房地产投机的信贷；适当增加房地产开发信贷规模。第二、制定更加合理的利率政策，使得名义利率更加真实地反映市场资金的供需状况。第三,合理界定房地产价格区间。房地产价格应该有一个合理的区间,国际上,一般使用房地产价格收入比来确定房地产价格的合理区间,具体来说是指为城镇人口中占多数的中等收入居民家庭提供的普通商品住房地产价格的变动区间,其价格适合于中等收入居民家庭的居住消费水平。第四,从源头上控制进入房地产市场的资金。从理论上及上面的实证分析中我们都可以看出,货币供给和房地产市场的价格存在一种正向的关系。因此,要想控制房地产市场的价格,我们可以从源头上控制进入房地产市场的货币供给。
摘要本文研究了如何通过货币的供给来调节房地产市场，并对合理控制房地产投资与房价的增长速度提出了相关的建议。
关键词货币政策调节房地产影响
一、货币政策的定义
货币政策作用机理：货币政策由中央银行执行，它影响货币供给。通过中央银行调节货币供应量，影响利息率及经济中的信贷供应程度来间接影响总需求，以达到总需求与总供给趋于理想的均衡的一系列措施。货币政策分为扩张性的和紧缩性的两种。
二、货币政策对房地产市场的影响力
近年来，随着我国国民经济的快速增长，房地产业得到了前所未有的发展，出现了房地产过热、房价上涨过快等现象。针对房价上涨过快等现象，国家陆续出台了一系列货币紧缩政策，对利率、汇率、准备金率等政策进行了调整，以减少流入房地产市场的资金量，抑制房地产市场过热的势头。
（一）货币供应量对房地产价格的影响
个人住房按揭贷款刺激了需求，拉升房地产价格；而房地产开发贷款刺激了供给，降低房地产价格。但由于房地产具有建设周期长，寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点，这决定了房地产短期供给是无弹性的，房地产价格的变动主要受需求变动的影响。因此，货币供应量变动通过需求面对房地产价格的影响大于通过供给面对房地产价格的影响。
在利润最大化的目标驱使下和降低不良贷款的重压下，我国商业银行必须为这些超额存款寻找收益较高、风险较小的投资渠道，而房地产信贷正满足这一要求。因此，商业银行有很强的激励向房地产市场发放贷款。且房地产贷款总额、房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额呈快速增加态势，其所占银行全部贷款的比重不断攀升。个人住房贷款增速明显快于对房地产开发贷款增速，个人住房贷款在房地产贷款中的比重上升。可见，银行信贷不但扩大了房地产供给，更重要的是极大的刺激了房地产需求从而推动了房地产价格的上涨。
从以上的分析可以得出，货币供应量是影响房地产价格的主要原因之一。因此可以通过实施适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控。由于在长期中货币供给量对房地产投资具有正向影响，紧缩性的货币政策可以抑制房地产投资的过快增长，而稳定的货币供应增长可以避免房地产价格和投资增长过快，有效稳定房地产市场。同时，受中国特殊国情的影响，在短期内，货币政策实施的效果出现了一定程度的背离，因此，除了通过实施货币政策进行宏观调控外，国家还有必要采取适当的辅助措施，以强化货币政策的实施效果。
（二）利率变动对房地产市场的影响
利率是市场经济中最重要的经济杠杆之一，而房地产市场是资本高低密集型产业，对利率的变化反应比较灵敏，在成熟的房地产市场，加息往往会挤出资产价格泡沫的效应，尽管我国的利率尚未完全市场化，房地产市场也尚未成熟，但近些年，央行数次加息依然会通过影响房地产各主体的行为，从而引起房地产市场供求关系的变化进而影响房地产市场的价格。
一方面，对开发商来说，提高利率增加了房地产开发成本，这种成本的上升最终将计入房价，但是这不一定会导致房地产价格上涨，就因为房地产价格的上涨受多种因素影响，其结果要看房地产供求的平衡状况。对于一些小的房地产开发商而言，可能由于成本加大，资金链出现危机，继续回笼资金，有可能降低销售价格；而对于资金实力雄厚的房地产开发商而言，有可能将这部分成本转嫁给消费者，导致房地产价格进一步上涨；也可能由于开发商的利润空间缩小，房地产价格不上涨。另一方面，首先，对于消费者来说，提高利率的影响远大于房地产开发企业，提高利率实质上是降低了银行对购房者的支持力度，进而降低了购房者的支付能力，购买力的下降必须使得市场整体的需求逐渐降低。提高利率还降低了实际的房价收入比，收入不变的话，真实房地产价格在降低。如果房地产价格没有降低，那么收入必然增加，才能支付得起相应房价。如果房地产价格没有降低，那么没有支付能力的人必然排除在外，其结果也降低了需求。其次，对投资者来说，虽然加息的幅度不大，投资者很可能转向其他行业，或者持币待购，一定程度也抑制了房地产的需求。
目前，中国人民银行采用的利率工具主要有：1、调整中央银行利率，包括：再贷款利率，指中国人民银行向金融机构发放贷款所采用的利率；再贴现利率，指金融机构将持有的已贴现票据向中国人民银行办理再贴现所采用的利率；超额存款准备金利率，指中央银行对金融机构交存的准备金中超过法定存款准备金水平的部分支付的利率。2、调整金融机构法定存贷款利率。3、法定金融机构存贷款利率的浮动范围。4、制定相关政策对各类利率结构和档次就行调整等。
三、相关建议
为实现经济的持续、健康发展，合理控制房地产投资与房价的增长速度，中国政府多次运用货币政策，但效果不佳。在以上分析的基础上，我们提出如下政策建议：第一、合理控制货币供应量增长速度及对房地产消费的信贷规模，尤其要严格控制对房地产投机的信贷；适当增加房地产开发信贷规模。第二、制定更加合理的利率政策，使得名义利率更加真实地反映市场资金的供需状况。第三,合理界定房地产价格区间。房地产价格应该有一个合理的区间,国际上,一般使用房地产价格收入比来确定房地产价格的合理区间,具体来说是指为城镇人口中占多数的中等收入居民家庭提供的普通商品住房地产价格的变动区间,其价格适合于中等收入居民家庭的居住消费水平。第四,从源头上控制进入房地产市场的资金。从理论上及上面的实证分析中我们都可以看出,货币供给和房地产市场的价格存在一种正向的关系。因此,要想控制房地产市场的价格,我们可以从源头上控制进入房地产市场的货币供给。