一项新政策的出台，很多人往往只关注政策本身，却忽视了政策的来龙去脉，这样难免使自己丧失主动。真正高明的投资者把握的是政策的源头，古语说：“风起于青萍之末而智者事之”，就是这个道理。
　　6月下旬，在地产富豪纷纷落马之时，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，《通知》对房地产贷款的各个环节和主体都做了具体详细的要求。新政策一出台，就引起巨大反响：北京、上海、深圳、重庆、成都等地的房地产开发商连夜开会研究；各商业银行房贷部门高度关注并征集新政策所带来的各方反映，准备拿出新的房贷细则……
　　中国人民银行货币政策司的一位人士说：“央行对房地产的发展一直是支持的，但我们希望看到的是房地产的健康发展，这项政策也是出于这样的考虑。”话虽如此，但闻此十年未有之铁律，各界仍不免心惊。华远集团总裁任志强惊呼，“房地产的冬天来了！”
　　“121房贷新政策的出台，应该说是各方长时间博弈的结果。其直接原因，不仅仅归因于近期周正毅、钱永伟等房地产富豪在房贷环节上出现的问题，更可以向前追溯。如果要讲述‘一项政策诞生的始末’这样一个故事，则至少可以将视线放远到两三年前”——国家某部委研究室一位资深人士以局外人的眼光对新政策的评论尽管看起来超然，却十分睿智。
　　
　　 引人注目的“地产精英”
　　
　　政府的职责之一就是面对各个领域或环节不断出现的问题采取对策，使之保持健康稳定的发展态势。这其中，发现问题是解决问题的前提。问题的发现依赖于两方面：一是对行业运行态势、内部规律的把握，另一方面要看市场的反应、舆论的导向。在这两方面中，后者发现问题的方式往往更直观、更迫切，更能引起人们的关注。社会反响愈加强烈，政府部门的关注度越高。
　　近几年来，随着人们对“财富”、“富人”等字眼的津津乐道，“富豪话题”成为各方兴趣的焦点。2000年开始，《福布斯》杂志在中国首次推出了中国内地前50位富豪排名（1999年其便推出了大陆富豪排名英文版，但影响不大），将富豪阶层从幕后拉到了大众的眼前。以后，这项排名成为一个传统，并引出了很多故事。当时，被盛赞的精英是高科技、通讯行业的从业者。《福布斯》杂志热情洋溢地赞扬了这些人，当年的排行榜显示，在50名富豪中有接近1/4的人从事高科技和媒体通讯行业。
　　但是，很快随着高科技神话的破灭以及排名工作的深入，被掩藏在高科技富豪光环下的地产精英们开始显露头角：2001年，《福布斯》重推“2001年中国内地100富豪”时，盛赞的对象已经变成了房地产富豪——“排行榜显示最热的行业是房地产，以许荣茂的世贸集团为首位，共有29个公司将房地产作为主要行业。在榜单中，中国大陆前10大富豪有5位明确提及主要从事行业为房地产行业。” 媒体进一步指出：“由于公开渠道资料获得方法本身的缺陷性，上述富豪名单可能并非完全准确、全面。即使根据当前北京房地产市场的情况，也可以肯定的指出，还有很多的地产富豪并未完全统计入册。”
　　很快，事情的发展被人们所言中。2002年，当《福布斯》第三度推出“中国内地100富豪”时，上榜的房地产富豪迅速达到了47位，还有8位从事基础设施建设。某知名媒体报道说：“需要注意的是，余下的45位，他们的企业并不是建立在气球上，在计算企业的资产总值时，土地和物业也应包含其中……”另外，在国内某杂志不久前推出的“中国400富人榜”中，房地产行业达到了76人。
　　正是由于各类富豪排名榜中对房地产富豪的大肆渲染，引起了人们越来越多的关注。人们在艳羡的同时，言语中无不充满了“景仰之情有如滔滔江水”的称赞。当富豪们被捧上天之后，坏日子来了。
　　
　　 大棒落下
　　
　　同样一个问题，在监管者眼中和普通大众眼中是不一样的。大众喜欢知道结果，而监管者却关注原因。地产圈里的暴富早已引起了相关监管部门的注意，他们只是在等待一个时机。但是此时，大多数人都没有注意到背后“隐藏的危险”。地产大亨们的言论和相关新闻一如既往地覆盖着媒体的大量版面，左一个概念，右一个点子层出不穷，人们也为此如醉如痴。很快，在2002年底，房地产需要降温的信号频频传来，期间不断有政府高层人士出来讲话。但脑袋已经热起来的人们并没有体会到其中的深意，几位风头很健的地产大亨甚至集体出头，强调房地产不算过热，还需要进一步培育云云。
　　终于，暴风雨来了。上海地产大亨周正毅因为违规贷款的问题一夜之间“东窗事发”。以此为导火索，政府向违规者挥起了“大棒”。其实，类似地产降温这样的“提示”也并不是没有，“富人雪崩”原本就不是自周正毅始，在他之前，较有影响的杨斌、仰融、刘晓庆、吴志剑等人都是极好的“反面教材”。但是，尽管有这些人的前车之鉴，但周正毅等人却缺乏反躬自省的精神。步周正毅的后尘，钱永伟、许培新等人纷纷落马，包括之前的杨斌、刘晓庆，他们无一不是昔日的地产大王或者从事（过）房地产相关行业的大亨级人物。有人做过专门的统计，截至目前，“出事”富豪中出身房地产业者的比例与《福布斯》富豪榜中房地产富豪的比例达到了“惊人的相似”。
　　从房地产富豪被一年年地大批“挖掘”出来，并被人们广泛称颂开始，就注定了他们中很多人今天要挨“棒子”的命运。
　　
　　 房贷之痒
　　
　　一个“成熟”行业如此高频率地“制造”富豪的现象决不正常，所以监管部门要整肃房地产业，而最直接的手段便是从房贷入手。
　　我们早已看到，房地产业仿佛有魔力一般，以超乎常规的速度催生了太多的亿万富翁。其中，很多房地产富翁们基本都是从一穷二白起家，而且很多人有着和亿万身家极不相称的年纪。房地产商起家的秘密便在于房贷。这是一切问题的基础。
　　目前，国内房地产企业的现状是，开发项目时自有资金普遍不足。在这种情况下，很多企业通常都会玩“空手套白狼”的把戏。一些房地产商在项目开发之初，启动资金就是向别人借来的，一旦银行贷款到位，抽逃自有资金的现象普遍存在。而银行贷款就成为他们进行滚动开发的第一桶金。从开发资金到建筑企业垫付的工程资金再到个人购房的资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。
　　这样做无疑会给银行资金带来极大的隐患，但各家银行出于高利润的诱惑，也愿意借钱给地产商。因为房地产贷款确实存在着高收益。据统计，1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%。几近疯狂的扩张背后，肯定潜伏了大量风险。商业银行为了争夺客户，开始放松贷款条件，有的甚至违规操作。去年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。
　　这样的结果必然导致监管部门采取措施，严格控制房贷风险。“121房贷新政策”就是在这样的背景下出台的。
　　
　　 风起于清萍之末
　　
　　在周正毅等地产富豪“出事”之前，广东的大楼盘热已经持续了好一阵子，很多房地产商从中获利。在周正毅事件发生的那几天里，某房地产公司一位主管在接受媒体采访时放出豪言：“我们要乘胜追击开发更大的大盘。”此话经过媒体报道出来之后，立即引得老板大怒，严厉地批评了这个下属分不清形势，不懂得说话的时间场合。老板就是老板，见识自然比手下员工高出一筹。但话说回来，这个老板也有些事后诸葛亮之嫌，如果他真的非常有头脑，事先就应该和员工打好招呼，这种话也根本就说不出来了。
　　不过，这位老板依然可以算作是聪明人，毕竟他明白“见微知著”的道理，能够从一些现象中分析出什么。对于一个投资者来说，这是一项必不可少的本领。一项新政策的出台，很多人往往只关注政策本身，却忽视了政策的来龙去脉，这样难免使自己丧失主动，失去先机。真正高明的投资者把握的是政策的源头，古语说：“风起于青萍之末而智者事之”。这一点不论对局内人，还是对于想进入某领域的局外人来说都至关重要。
　　 可以预见，“121房贷新政策”只是为预防银行系统风险而采取的措施，围绕着规范房地产业这一主题，其他各个方面的相关政策将会陆续出台。经过市场上的一番博弈之后，还会有更加详细的具体规定。“121房贷新政策”其实只是一个开始。