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久热不降的房产热让人们的目光从经济的角度转向文化的层面以期寻求对策。在传统居住文化的深刻影响下，如何引导合理的住房消费?对房地产有长期深入研究的山东师范大学房地产系主任程道平教授给出的答案是，要尽快“构建适度住房消费新文化”。
《走向世界》：请问如何评价目前的住房消费?
程道平：中国人重亲情，家的概念重，舍得花钱买房，而且往往追求大面积住房，住房消费在生活中的比重相当大。总的说来，这是一种不健康、不科学的消费方式。我们的小康社会还没完全实现，现在不能把购买力都押在住房上，从家庭到社会，都需要建立合理的消费结构。如果大家都成了“房奴”，没钱去搞别的消费和投资创业，其他社会消费就会受到影响，抑制拉动内需和促进经济发展，后来会导致房地产业一支独大而其他产业萎靡不振，而且这样经济是不可持续的。
《走向世界》：那么问题主要出在哪里?
程道平：过去计划经济时代，物质短缺，住房紧张，人们无法选择。1998年房改之后，市场不断提供丰富的房源，人们的选择多了，纷纷拿出钱来买房子，追求面积和品质进一步改善，这就是改善性住房。
改善住房条件要提倡，是社会发展进步的一个要求。但问题的关键是，怎么算改善?改善是否非要增大面积?改善到什么程度算是完成改善了?这些是引导社会住房消费主流的重要倾向，应该深入思考并提出规范的对策。
《走向世界》：应该如何解决这些问题?
程道平：我们要根据国情和未来发展条件，制定引导居民住房消费的基本政策，并进一步转化为法规。目前我们还没有《住房法》，《基本住房保障法》也正在征求意见中，而且只是针对保障性住房。对于市场化的商品房应该怎么消费，政府有责任通过台理的住房法规制度建设引导适度住房消费。
《走向世界》：适度住房消费是什么意思?
程道平：住房面积的大小要立足国情和居民家庭实际情况，不是简单地追求越大越好。我国现实国情是人多地少，土地空间无法满足普遍追求大住房的需要。适度住房消费就是支持个人住房条件的逐步改善，避免住房面积的闲置和浪费，提倡年轻居民租房居住，形成租房与购房并行、抑制大房的消费模式。
《走向世界》：如何实现适度住房消费?
程道平：传统的住房理念不是一成不变的，可以引导转化。在现有阶段，要考虑如何建设有中国特色的居住文化，通过新居住文化的培育，引领住房适度消费。
我们建议需要从政策的层面上对适度消费有一个明确的导向。作为中国的一部分，香港的住房面积普遍都很小，一般在40-60平方米之间，主要是居住，一些服务功能由公共设施来承担。比如住宅楼里有公共钢琴房，住户可以在指定的时段租用，避免了家庭买架钢琴放在家里，不但占用空间、多花钱，有可能几年之后就不用了，造成资源的浪费。所以他们的家很小，但仍然享受到了生活的便利。
《走向世界》：香港的经验适合我们吗?
程道平：不一定照搬香港的模式，但合理的消费理念可以借鉴。我们现在许多人一味追求大房子、豪华房子是不理智的，合理的住房消费必须控制面积。从中国传统风水学的角度讲，大房子需要较旺的人气，空间大人少养不住人气，增加维护负担，反而会降低生活质量。
《走向世界》：城市年轻人的婚房为什么成为购房的刚性需求?如何改变?
程道平：根源有两个，一个是潜在根源，就是重“家”的文化理念，一个是现实根源，就是我国的户籍制度，现行户籍制度迫使年轻人必须购买婚房，因为临时租房不能落户口，就领不到家庭户口薄，孩子上学无法按户口就近入学。必须改革现行户籍制度所连带的各种生活制度，同时放宽落户条件，这是促进适度住房消费的居住文化形成的必要条件。
《走向世界》：那么适合我们的新住房文化和住房模式该如何建立?
程道平：科学适度的居住消费文化和理念是追求的方向，需要研究构建和传播。政府最近几年出台政策引导中小户型建设，倡导90平米以下的住房，可以看作是对适度住房消费的明确引导。
总的来说就是要尽量满足大多数的住房需求。对追求大户型、大面积的，可以由市场提供，但要实行调控，不是调控价格，是通过物业税等税收调控面积。通过按面积分段收税，面积越大税越高。税收调剂是非常有效的，但制度建设进展太慢。
保障性住房和市场化住房要两条腿走路。对中高收入人群的住房需求以市场来解决，对低收入家庭则需要保障性住房来解决。如果保障房的比例高了，覆盖40％的家庭甚至更多，社会各界就不必太看重市场房价的高低，房价就可以放开。
《走向世界》：对住房的标准和目标是如何规划的?
程道平：国家对住房的标准目前没有明确的规定。目前山东全省城市人均住房建筑面积大约31平米，过去10年是住房改善最快的时期，每年人均大约增长1平米。现在我们正在编制济南市房地产业中长期发展规划，未来11年再增加8平米，达到39平米，接近终极目标。这个目标实现之后再增长的余地就不大了，因为我们人多地少，必须适度消费，很难达到美国等西方国家的水平。
《走向世界》：目标应如何实现?
程道平：人均数字不能说明问题，贫富差距扩大化表现在住房上也是两极分化。少数富有者有很多房子，低收入者住房条件差，还有无房户。改变这种社会不公平需要制度建设的促进，表现在住房制度的设计上，就需要专门进行住房公平的研究，要尽快从政策上来引导居住文化的重建，建立系统的住房制度。
《走向世界》：对困难群体，如何尽快实现“居者有其屋”’
程道平：居住文化是有阶段性的。我们现在所处的是初级阶段。高级阶段是诗意地栖居，不仅居住环境好，而且空间宽敞，舒适地生活。目前我们要大力建设小户型的保障性住房，包括廉租房、公共租赁房和经济适用房。公共租赁房应该大力发展，它设计紧凑，设施相对齐全，房租比市场房租要低，适应居住人群更多一些，它应主要面对新就业人口和吸引引进的人才，这是提升城市竞争力的重要途径。
《走向世界》：公共租赁房完全靠政府投资吗?
程道平：政府和民间投资都可，回收期要长一些。目前来看关键是定位有问题。过去十几年把房地产业作为经济支柱性产业，是从经济属性培育。现在意识到这个认识有偏差，还要关注房地产的民生属性，要保障人有所居。对于保障性住房的投资，国家需要调整投资方向和比例，加大投资力度。现在国内一些城市已经开始公共租赁房建设的试点，但需要尽快研究制定该类住房建设和管理制度。
《走向世界》：能否展望—下住房前景?
程道平：一方面要增加保障性住房供应，另一方面土地紧张，需要更新城市开发观念，向空中要面积，提升城市容积率，增加普通商品住房供应量。通过制度设计既满足不同家庭的住房需求，又能保证房地产业的健康发展，让社会更加和谐。这需要加快改革步伐，建立新制度。新制度才能有力地促进新的居住文化的形成。
《走向世界》：请问如何评价目前的住房消费?
程道平：中国人重亲情，家的概念重，舍得花钱买房，而且往往追求大面积住房，住房消费在生活中的比重相当大。总的说来，这是一种不健康、不科学的消费方式。我们的小康社会还没完全实现，现在不能把购买力都押在住房上，从家庭到社会，都需要建立合理的消费结构。如果大家都成了“房奴”，没钱去搞别的消费和投资创业，其他社会消费就会受到影响，抑制拉动内需和促进经济发展，后来会导致房地产业一支独大而其他产业萎靡不振，而且这样经济是不可持续的。
《走向世界》：那么问题主要出在哪里?
程道平：过去计划经济时代，物质短缺，住房紧张，人们无法选择。1998年房改之后，市场不断提供丰富的房源，人们的选择多了，纷纷拿出钱来买房子，追求面积和品质进一步改善，这就是改善性住房。
改善住房条件要提倡，是社会发展进步的一个要求。但问题的关键是，怎么算改善?改善是否非要增大面积?改善到什么程度算是完成改善了?这些是引导社会住房消费主流的重要倾向，应该深入思考并提出规范的对策。
《走向世界》：应该如何解决这些问题?
程道平：我们要根据国情和未来发展条件，制定引导居民住房消费的基本政策，并进一步转化为法规。目前我们还没有《住房法》，《基本住房保障法》也正在征求意见中，而且只是针对保障性住房。对于市场化的商品房应该怎么消费，政府有责任通过台理的住房法规制度建设引导适度住房消费。
《走向世界》：适度住房消费是什么意思?
程道平：住房面积的大小要立足国情和居民家庭实际情况，不是简单地追求越大越好。我国现实国情是人多地少，土地空间无法满足普遍追求大住房的需要。适度住房消费就是支持个人住房条件的逐步改善，避免住房面积的闲置和浪费，提倡年轻居民租房居住，形成租房与购房并行、抑制大房的消费模式。
《走向世界》：如何实现适度住房消费?
程道平：传统的住房理念不是一成不变的，可以引导转化。在现有阶段，要考虑如何建设有中国特色的居住文化，通过新居住文化的培育，引领住房适度消费。
我们建议需要从政策的层面上对适度消费有一个明确的导向。作为中国的一部分，香港的住房面积普遍都很小，一般在40-60平方米之间，主要是居住，一些服务功能由公共设施来承担。比如住宅楼里有公共钢琴房，住户可以在指定的时段租用，避免了家庭买架钢琴放在家里，不但占用空间、多花钱，有可能几年之后就不用了，造成资源的浪费。所以他们的家很小，但仍然享受到了生活的便利。
《走向世界》：香港的经验适合我们吗?
程道平：不一定照搬香港的模式，但合理的消费理念可以借鉴。我们现在许多人一味追求大房子、豪华房子是不理智的，合理的住房消费必须控制面积。从中国传统风水学的角度讲，大房子需要较旺的人气，空间大人少养不住人气，增加维护负担，反而会降低生活质量。
《走向世界》：城市年轻人的婚房为什么成为购房的刚性需求?如何改变?
程道平：根源有两个，一个是潜在根源，就是重“家”的文化理念，一个是现实根源，就是我国的户籍制度，现行户籍制度迫使年轻人必须购买婚房，因为临时租房不能落户口，就领不到家庭户口薄，孩子上学无法按户口就近入学。必须改革现行户籍制度所连带的各种生活制度，同时放宽落户条件，这是促进适度住房消费的居住文化形成的必要条件。
《走向世界》：那么适合我们的新住房文化和住房模式该如何建立?
程道平：科学适度的居住消费文化和理念是追求的方向，需要研究构建和传播。政府最近几年出台政策引导中小户型建设，倡导90平米以下的住房，可以看作是对适度住房消费的明确引导。
总的来说就是要尽量满足大多数的住房需求。对追求大户型、大面积的，可以由市场提供，但要实行调控，不是调控价格，是通过物业税等税收调控面积。通过按面积分段收税，面积越大税越高。税收调剂是非常有效的，但制度建设进展太慢。
保障性住房和市场化住房要两条腿走路。对中高收入人群的住房需求以市场来解决，对低收入家庭则需要保障性住房来解决。如果保障房的比例高了，覆盖40％的家庭甚至更多，社会各界就不必太看重市场房价的高低，房价就可以放开。
《走向世界》：对住房的标准和目标是如何规划的?
程道平：国家对住房的标准目前没有明确的规定。目前山东全省城市人均住房建筑面积大约31平米，过去10年是住房改善最快的时期，每年人均大约增长1平米。现在我们正在编制济南市房地产业中长期发展规划，未来11年再增加8平米，达到39平米，接近终极目标。这个目标实现之后再增长的余地就不大了，因为我们人多地少，必须适度消费，很难达到美国等西方国家的水平。
《走向世界》：目标应如何实现?
程道平：人均数字不能说明问题，贫富差距扩大化表现在住房上也是两极分化。少数富有者有很多房子，低收入者住房条件差，还有无房户。改变这种社会不公平需要制度建设的促进，表现在住房制度的设计上，就需要专门进行住房公平的研究，要尽快从政策上来引导居住文化的重建，建立系统的住房制度。
《走向世界》：对困难群体，如何尽快实现“居者有其屋”’
程道平：居住文化是有阶段性的。我们现在所处的是初级阶段。高级阶段是诗意地栖居，不仅居住环境好，而且空间宽敞，舒适地生活。目前我们要大力建设小户型的保障性住房，包括廉租房、公共租赁房和经济适用房。公共租赁房应该大力发展，它设计紧凑，设施相对齐全，房租比市场房租要低，适应居住人群更多一些，它应主要面对新就业人口和吸引引进的人才，这是提升城市竞争力的重要途径。
《走向世界》：公共租赁房完全靠政府投资吗?
程道平：政府和民间投资都可，回收期要长一些。目前来看关键是定位有问题。过去十几年把房地产业作为经济支柱性产业，是从经济属性培育。现在意识到这个认识有偏差，还要关注房地产的民生属性，要保障人有所居。对于保障性住房的投资，国家需要调整投资方向和比例，加大投资力度。现在国内一些城市已经开始公共租赁房建设的试点，但需要尽快研究制定该类住房建设和管理制度。
《走向世界》：能否展望—下住房前景?
程道平：一方面要增加保障性住房供应，另一方面土地紧张，需要更新城市开发观念，向空中要面积，提升城市容积率，增加普通商品住房供应量。通过制度设计既满足不同家庭的住房需求，又能保证房地产业的健康发展，让社会更加和谐。这需要加快改革步伐，建立新制度。新制度才能有力地促进新的居住文化的形成。