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一、问题的提出
2011年8月13日《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（下称《婚姻法解释三》）在喧哗的争论声中开始施行。《婚姻法解释三》多处涉及房屋的所有权归属问题。
笔者试图采用法律解释的方法，以《婚姻法解释三》第7条为切入点，主要从技术层面梳理、分析我国婚姻立法中涉及不动产登记的规定，厘清不动产登记在婚姻领域适用中的若干问题，为《婚姻法解释三》的适用提供指导和完善建议。
《婚姻法解释三》第7条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”笔者认为，该条规定中有以下三个要点需要分析研究：第一，如何理解条文中“出资”的含义；是否应当根据出资数额或其他标准对父母买房加以类型化；第二，如何理解条文中“为子女购买”的含义，这里需要对出资人、买受人、登记权利人三者之间的关系进行梳理；第三，如何理解条文中“视为只对自己子女一方的赠与”的含义，这里涉及到婚姻领域不动产登记的效力以及登记与赠与合同的关系问题。在下文中，笔者将对以上问题逐一展开讨论。
二、对“出资”的理解
父母对房屋的出资情况是确定房屋所有权归属的前提条件，与房屋的登记问题密切相关。但是《婚姻法解释三》第7条对此没有明确的描述和界定，只是概括地使用了“出资”二字。这样模糊的规定在实践中容易引发法律适用的分歧，因此学者们都尝试对该条文做进一步的解释。有学者认为《婚姻法解释三》第7条中的“出资”特指父母支付全款给子女购买房屋。如果父母只是支付首付款，剩余部分由夫妻共同还贷，则只有首付款可以认定为只赠与己方子女，离婚时该房屋仍应认定为夫妻的共同财产。可见，该学者在此引入了出资额度这一标准，将父母出资划分为付全部房款和付部分房款两种类型，而《婚姻法解释三》第7条只针对前一种类型。另有学者主张，应当依照父母买房时间以及是否付全款两个维度把出资情况划分为四类，分别为房价高涨之后全款出资、房价高涨之后出首付款、房价平稳时期全款出资、房价平稳时期出首付款。买房时间越晚，出资额度越高，适用《婚姻法解释三》第7条的合理性和公平性约强。
笔者认为，明确“出资”的含义，类型化实践中父母出资的情形，对明确本条的适用范围具有重要意义。究竟采用什么样的划分标准更加合理呢？笔者观点如下：第一，以出资额度作为划分标准是值得赞同的。从条文文义来看，其暗含着的前提是父母是房屋的原所有权人。如果父母只是支付了房屋价款的一部分，其余部分由夫妻双方共同支付，则出资父母并不能取得房屋所有权，也就无权决定将房屋赠与己方子女并将房屋登记在己方子女名下，也就没有第7条的适用余地。第二，以买房时间作为标准是不可取的。主张该标准的学者认为买房时间是房屋价值的外在客观反映。2006年之后我国出现了全国范围的房价飙升，这之后买房往往耗尽出资方父母的积蓄，如果离婚时把房屋认定为夫妻双方共同财产，对于出资方父母极不公平，因此应当适用《婚姻法解释三》第7条保护出资方父母的利益。但是，这种观点存在两个错误：买房时间和房屋价格并没有恒定的相关关系，房价会受到政策、法规、供需等各种因素的影响而起伏不定，各个地区的具体情况也不相同。所以，买房时间并不能准确反映房屋的价格情况，把买房时间与房屋价格等同看待的做法是不科学、不公正的；进一步讲，把房屋价格作为所有权归属的考虑因素本身就是不合理的。我们承认，2006年之后的房价飙升激化了夫妻双方关于房屋所有权的冲突，出资方父母的利益会比以往受到更大的损害，更需要法律的特殊保护。但是，同样是出资方父母将房屋赠与并登记在己方子女名下，如果房价高则适用第7条规定，房屋所有权属于己方子女；如果房价低则不适用第7条规定，房屋属于夫妻双方共同财产，这样的做法显然是以贫富决定所有权，违背了“法律面前人人平等”的基本原则。
综上所述，第7条中的“出资”应当解释为父母一次性付清房屋全款，只有在此基础上才有进一步讨论房屋赠与合同、房屋产权登记和所有权归属的可能性。至于买房时间和房屋价格的高低，都不予考虑。
三、对“为子女买房”的理解
《婚姻法解释三》第7条确认所有权归属的核心因素是登记，但是登记并不能独立发挥作用，其与房屋的买卖合同、赠与合同存在密切的联系。尤其是当三者涉及的当事人组合情况存在不同时，房屋所有权的认定也会随之不同。笔者认为，根据房屋买卖合同、房屋赠与合同和房产登记所涉及当事人的组合情况，对于条文中的“为子女买房”存在以下三种理解：
一是，父母给己方子女全部房款，由己方子女与房地产商订立房屋买卖合同，并将房屋登记在己方子女名下。此种情况下，出资方父母不是房屋赠与合同的赠与人，不是买卖合同的当事人，也不是登记簿上的权利人，与房屋没有直接关系，对房屋所有权的确定没有直接影响。整个法律关系中根本不存在房屋赠与合同，只存在金钱赠与合同（即赠与己方子女购房款）。事实上，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第22条第2款“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”规定的正是“出资”即购房款的赠与，而非房屋的赠与。所以，此种情况应当结合适用《中华人民共和国婚姻法》第18条和《婚姻法解释二》第22条第2款的规定，分情况讨论。如果赠与合同中确定购房款只归夫或妻一方，则购房款是该方的个人财产，其以购房款购买的房屋是购房款的转化形式，理所应当也属于该方的个人财产。如果赠与合同中没有明确只归夫或妻一方，则购房款是夫妻共同财产，其转化形式房屋也是夫妻共同财产，而无论房屋登记的权利人是一方还是双方。此时，房屋所有权的决定因素是购房款赠与合同，与房屋登记没有直接关系，不能适用《婚姻法解释三》第7条。 二是，父母与房地产商订立房屋买卖合同，并一次性支付全部房款，但房屋登记在己方子女名下。此种情况下，出资方父母是房屋的买受人，其子女是登记簿上的权利人，两者出现不一致。理论上来讲，父母虽然与房地产商订立了买卖合同并已支付了全部房款，但根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第9条的规定，出资方父母尚未取得房屋所有权，房屋所有权仍属于房地产商。此时，出资方父母将房屋登记在己方子女名下是无权处分行为，房屋赠与合同效力待定。而从实践上来看，此种情况其实并不可能发生。《房屋登记办法》第12条规定 “申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”。第20条规定，“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致……登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因”。根据以上规定，出资方父母作为买受人，应当与房地产商共同申请办理房屋所有权转移登记，登记的权利人必须与买卖合同的买受人一致，即登记权利人必须为出资方父母，否则登记机关不予登记。此时，根本无法将房屋产权登记在出资方父母的子女名下，不能适用《婚姻法解释三》第7条。
三是，父母与房地产商订立房屋买卖合同，并一次性支付全部房款，并且房屋登记在父母名下；然后，出资方父母将房屋赠与给己方子女，并将房屋登记在己方子女名下。此种情况下，出资方父母是房屋的买受人，也是登记簿上的权利人，是房屋的所有权人。之后出资方父母又成为房屋赠与合同的赠与人，如果房屋赠与合同的受赠人是己方子女，而且经过房屋转移成为登记簿上的权利人，则己方子女取得房屋所有权，这正是《婚姻法解释三》第7条所规制的情况。根据第7条的规定，整个法律关系中应当存在两次房屋所有权转移登记，第一次转移登记使出资方父母取得房屋所有权，第二次转移登记推定了房屋赠与合同的受赠人是出资方父母的子女，并使其获得房屋所有权，最终房屋属于出资方父母的子女的个人财产。
综上所述，第7条中的“为子女买房”应当解释为父母与房地产商订立房屋买卖合同，一次性支付全部房款并办理了转移登记。然后，出资方父母将房屋赠与给己方子女，并将房屋转移登记在己方子女名下。
四、对“视为只对自己子女一方的赠与”的理解
根据以上分析，我们不难发现，《婚姻法解释三》第7条的关键点已凸显出来，即当房屋赠与合同的受赠人不明确时，如果出资方父母把房屋登记在己方子女名下，则“视为只对自己子女一方的赠与”，房屋属于出资方父母己方子女的个人财产。那么，如何理解条文中“视为只对自己子女一方的赠与”呢？根据不动产登记认定赠与合同的内容和不动产所有权的归属是否合理呢？笔者认为，不能以不动产登记认定赠与合同的内容和不动产所有权的归属，“视为只对自己子女一方的赠与”的规定是错误的，理由如下。
1.从不动产登记的效力角度
比较法上，大陆法系国家大多明文规定了不动产登记对不动产所有权的推定效力。例如《德国民法典》第891条规定，“（１）在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。（２）在土地登记簿中注销一项权利的，应推定该项权利不复存在”。《瑞士民法典》第937条第1项规定，“已在不动产登记簿上登记的不动产，对其占有权利的推定及占有诉权，仅属于登记人” 。我国台湾地区《民法典》第759条规定，“不动产物权经依法登记者，推定登记权利人适法有此权利”。各国法律的用词都是“推定”，而非“确定”，意在表达不动产登记对于不动产所有权并没有终极确定的效力。
我国学界继受了大陆法系国家的做法，认为不动产登记具有推定力和公信力两种效力。在确定不动产所有权真实权利人的内部关系中，不动产登记具有推定力，这种“可以反驳的推定是对证明责任的分配，属于证明责任规范”；在交易领域的外部关系中，不动产登记具有公信力，第三人能够对不动产登记产生信赖，而不必审查不动产的事实权利归属，从而保护交易安全和便捷。在不涉及与第三人交易的情况下，不动产登记的状况不等于不动产物权的真实状态，当二者不一致时，应当以真实状态为准。
但是，我国法律实践的情况则较为复杂。我国《物权法》没有明确规定不动产登记的效力，从其规定的更正登记制度来看，实际上是允许真实权利人申请修正登记中物权归属上的错误，可以视为对不动产登记推定力的默认。但是2011年8月31日财政部与国家税务总局联合下发《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（以下简称《通知》）使得本来清晰的推定力又变得模糊。《通知》规定，“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”。据笔者揣摩，该通知的目的是解决《婚姻法解释三》出台后普遍的“加名登记”问题，针对的是事实上夫妻共同所有房屋，但之前只登记在一方名下，现在另一方要求把自己也登记为权利人的情况。此种情况之所以不需要依据《契税暂行条例》的规定征收契税，是因为之前虽然房屋登记的权利人是夫妻一方，但事实上房屋是夫妻共同所有，现在把权利人改成夫妻双方，是对所有权事实状况的真实反映，并没有发生任何所有权的变动。可见，从出台目的来看，《通知》似乎也间接承认了登记的推定力。然而，其文字表述却与其目的发生矛盾，把“房屋、土地权属原登记在一方名下”表述为“房屋、土地权属原归夫妻一方所有”，将登记与所有权归属等同，似乎又在否定不动产登记的推定力，令人费解。
笔者认为，应当坚持比较法和我国学界的观点，承认不动产登记的推定力，否认其对所有权的最终确定力。不动产物权变动是一种具有两面性的法律关系：一方面合意实现物权变动的主体是双方当事人，法律关系具有相对性；另一方面物权变动的客体是物，法律关系又具有绝对性。存在于双方当事人之间的合意却能对不特定第三人施以消极义务，有悖于私法自治的民法精神，不甚合理。于是人们设计出了登记制度，以公示的形式告知不特定第三人，形成一种替代复杂相对关系的简明信赖外观，试图以登记的公信力跨越相对与绝对之间的鸿沟。可见，不动产登记制度完全是为了保护交易安全的机械性法律工具，与相对当事人之间的实际权利归属没有必然联系，不能最终决定不动产所有权的归属。那么，相对当事人之间的不动产所有权归属到底由什么来决定呢？根据社会一般公平正义观念和我国采用的债权形式主义物权变动模式，物权的变动需要法律上的原因和理由。作为法律工具的不动产登记本身是没有目的和原因的，只能作为一种程序上的证据，它需要法律上的原因来证明其实体上的合法性。具体到婚后父母赠与子女房屋的问题上，仅凭不动产登记在一方子女名下尚不足以认定房屋所有权的归属，它还需要法律上的原因——赠与合同来证明为什么要登记在其名下。《婚姻法解释三》第7条的问题在于颠倒了赠与合同和登记之间的证明关系，在赠与合同受赠人不明确的情况下，以登记来证明赠与合同的内容。一方面，登记的合法性需要赠与合同来证明，即房屋登记在出资方父母己方子女名下的原因是房屋只赠与了出资方父母己方子女；另一方面，认定房屋赠与合同的内容是房屋只赠与给出资方父母己方子女的原因是房屋登记在出资方父母己方子女的名下，赠与合同的内容和登记相互证明，陷入了循环论证的逻辑错误。 2.从立法价值的角度
以上是技术角度的分析，我们可以看到，《婚姻法解释三》第7条很难自圆其说。对此，我们应该如何看待呢？笔者认为，如果《婚姻法解释三》第7条为了某种极为重要的法律价值，则存在立法技术上让步的必要，尚有进一步修正的空间；反之，则应该进行彻底的修改。因此，有必要再对《婚姻法解释三》第7条进行价值上的分析判断。
笔者认为，《婚姻法解释三》第7条第1款之所以借助登记推定赠与合同的受赠人，从而确定房屋的所有权人，立法目的在于：目前房价高涨，往往耗尽买房出资方父母毕生的积蓄，如果子女与其配偶离婚，配偶将分走一半的房产，十分不公，因此有必要事前保证房屋是己方子女的个人财产。然而，根据中国的国情，极少有父母会在子女结婚时签署书面赠与合同，明确房屋与子女的配偶无关，因为这种行为“太伤感情”，不利于家庭关系的和谐。所以，《婚姻法解释三》第7条第1款为出资方父母提供了不动产登记这一手段，使其含蓄的把赠与意思间接表达出来，同时也便于纠纷发生时的司法认定。
然而，这样的价值考虑看上去似乎符合当今中国的现实，但实际上可能事与愿违。以登记来认定赠与意思仍然有害于家庭关系的和谐。以登记间接表达受赠人只是己方子女，虽然避免了直接的赠与合同书面表达，但是一旦法律赋予了登记这样的含义和效力，登记也就变成了一种赠与意思的直接表达方式，同样会“太伤感情”。一旦子女的配偶得知房屋只登记在对方名下，马上就会了然对方父母的意图，家庭矛盾还是不可避免。《婚姻法解释三》出台后人们申请“加名登记”的趋利避害行为就是对此最有力的证明。因此，《婚姻法解释三》第7条在立法价值上也是站不住脚的。
综上所述，《婚姻法解释三》第7条中“视为只对自己子女一方的赠与”的规定是错误的，以登记认定房屋赠与合同的受赠人与法理相悖，与社会道德不符，应予纠正。
五、结语
《婚姻法解释三》中的涉房条款，决定着社会财产的归属，影响着千家万户的安宁。法学界不仅要从价值层面给出评价，更要从技术层面上全面解析现有的法律条文，为司法实践和人们的行为提供现实、具体的指引。对于不动产所有权变动中的关键性问题——不动产登记，我们不能还停留在考虑其是否应该适用于婚姻家庭领域，而应该立足已经实施的具体条文思考如何合理地将不动产登记制度适用于婚姻家庭领域。利用文义解释、体系解释等方法，《婚姻法解释三》第7条第1款的适用范围应当解释为父母与房地产商订立房屋买卖合同，一次性支付全部房款，并且房屋登记在父母名下；然后，出资方父母将房屋赠与给己方子女，并将房屋登记在己方子女名下这一种情形。第7条的关键点在于是否以登记认定赠与合同的内容从而确定房屋所有权归属。对此，第1款和第2款采用了完全不同的处理办法，第1款以登记认定赠与合同内容从而确定房屋所有权归属的规定虽然便利了司法认定，却与法理相悖，导致司法解释的体系出现逻辑混乱，是不可取的。因此，司法实践中，法官在认定房屋赠与合同受赠人时，应当允许未登记一方举证推翻登记的推定力，综合登记之外的其他证据认定房屋的受赠人，进而判断房屋是夫妻共同财产还是登记方的个人财产。
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李求军/责任编辑
2011年8月13日《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（下称《婚姻法解释三》）在喧哗的争论声中开始施行。《婚姻法解释三》多处涉及房屋的所有权归属问题。
笔者试图采用法律解释的方法，以《婚姻法解释三》第7条为切入点，主要从技术层面梳理、分析我国婚姻立法中涉及不动产登记的规定，厘清不动产登记在婚姻领域适用中的若干问题，为《婚姻法解释三》的适用提供指导和完善建议。
《婚姻法解释三》第7条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”笔者认为，该条规定中有以下三个要点需要分析研究：第一，如何理解条文中“出资”的含义；是否应当根据出资数额或其他标准对父母买房加以类型化；第二，如何理解条文中“为子女购买”的含义，这里需要对出资人、买受人、登记权利人三者之间的关系进行梳理；第三，如何理解条文中“视为只对自己子女一方的赠与”的含义，这里涉及到婚姻领域不动产登记的效力以及登记与赠与合同的关系问题。在下文中，笔者将对以上问题逐一展开讨论。
二、对“出资”的理解
父母对房屋的出资情况是确定房屋所有权归属的前提条件，与房屋的登记问题密切相关。但是《婚姻法解释三》第7条对此没有明确的描述和界定，只是概括地使用了“出资”二字。这样模糊的规定在实践中容易引发法律适用的分歧，因此学者们都尝试对该条文做进一步的解释。有学者认为《婚姻法解释三》第7条中的“出资”特指父母支付全款给子女购买房屋。如果父母只是支付首付款，剩余部分由夫妻共同还贷，则只有首付款可以认定为只赠与己方子女，离婚时该房屋仍应认定为夫妻的共同财产。可见，该学者在此引入了出资额度这一标准，将父母出资划分为付全部房款和付部分房款两种类型，而《婚姻法解释三》第7条只针对前一种类型。另有学者主张，应当依照父母买房时间以及是否付全款两个维度把出资情况划分为四类，分别为房价高涨之后全款出资、房价高涨之后出首付款、房价平稳时期全款出资、房价平稳时期出首付款。买房时间越晚，出资额度越高，适用《婚姻法解释三》第7条的合理性和公平性约强。
笔者认为，明确“出资”的含义，类型化实践中父母出资的情形，对明确本条的适用范围具有重要意义。究竟采用什么样的划分标准更加合理呢？笔者观点如下：第一，以出资额度作为划分标准是值得赞同的。从条文文义来看，其暗含着的前提是父母是房屋的原所有权人。如果父母只是支付了房屋价款的一部分，其余部分由夫妻双方共同支付，则出资父母并不能取得房屋所有权，也就无权决定将房屋赠与己方子女并将房屋登记在己方子女名下，也就没有第7条的适用余地。第二，以买房时间作为标准是不可取的。主张该标准的学者认为买房时间是房屋价值的外在客观反映。2006年之后我国出现了全国范围的房价飙升，这之后买房往往耗尽出资方父母的积蓄，如果离婚时把房屋认定为夫妻双方共同财产，对于出资方父母极不公平，因此应当适用《婚姻法解释三》第7条保护出资方父母的利益。但是，这种观点存在两个错误：买房时间和房屋价格并没有恒定的相关关系，房价会受到政策、法规、供需等各种因素的影响而起伏不定，各个地区的具体情况也不相同。所以，买房时间并不能准确反映房屋的价格情况，把买房时间与房屋价格等同看待的做法是不科学、不公正的；进一步讲，把房屋价格作为所有权归属的考虑因素本身就是不合理的。我们承认，2006年之后的房价飙升激化了夫妻双方关于房屋所有权的冲突，出资方父母的利益会比以往受到更大的损害，更需要法律的特殊保护。但是，同样是出资方父母将房屋赠与并登记在己方子女名下，如果房价高则适用第7条规定，房屋所有权属于己方子女；如果房价低则不适用第7条规定，房屋属于夫妻双方共同财产，这样的做法显然是以贫富决定所有权，违背了“法律面前人人平等”的基本原则。
综上所述，第7条中的“出资”应当解释为父母一次性付清房屋全款，只有在此基础上才有进一步讨论房屋赠与合同、房屋产权登记和所有权归属的可能性。至于买房时间和房屋价格的高低，都不予考虑。
三、对“为子女买房”的理解
《婚姻法解释三》第7条确认所有权归属的核心因素是登记，但是登记并不能独立发挥作用，其与房屋的买卖合同、赠与合同存在密切的联系。尤其是当三者涉及的当事人组合情况存在不同时，房屋所有权的认定也会随之不同。笔者认为，根据房屋买卖合同、房屋赠与合同和房产登记所涉及当事人的组合情况，对于条文中的“为子女买房”存在以下三种理解：
一是，父母给己方子女全部房款，由己方子女与房地产商订立房屋买卖合同，并将房屋登记在己方子女名下。此种情况下，出资方父母不是房屋赠与合同的赠与人，不是买卖合同的当事人，也不是登记簿上的权利人，与房屋没有直接关系，对房屋所有权的确定没有直接影响。整个法律关系中根本不存在房屋赠与合同，只存在金钱赠与合同（即赠与己方子女购房款）。事实上，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第22条第2款“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”规定的正是“出资”即购房款的赠与，而非房屋的赠与。所以，此种情况应当结合适用《中华人民共和国婚姻法》第18条和《婚姻法解释二》第22条第2款的规定，分情况讨论。如果赠与合同中确定购房款只归夫或妻一方，则购房款是该方的个人财产，其以购房款购买的房屋是购房款的转化形式，理所应当也属于该方的个人财产。如果赠与合同中没有明确只归夫或妻一方，则购房款是夫妻共同财产，其转化形式房屋也是夫妻共同财产，而无论房屋登记的权利人是一方还是双方。此时，房屋所有权的决定因素是购房款赠与合同，与房屋登记没有直接关系，不能适用《婚姻法解释三》第7条。 二是，父母与房地产商订立房屋买卖合同，并一次性支付全部房款，但房屋登记在己方子女名下。此种情况下，出资方父母是房屋的买受人，其子女是登记簿上的权利人，两者出现不一致。理论上来讲，父母虽然与房地产商订立了买卖合同并已支付了全部房款，但根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第9条的规定，出资方父母尚未取得房屋所有权，房屋所有权仍属于房地产商。此时，出资方父母将房屋登记在己方子女名下是无权处分行为，房屋赠与合同效力待定。而从实践上来看，此种情况其实并不可能发生。《房屋登记办法》第12条规定 “申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”。第20条规定，“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致……登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因”。根据以上规定，出资方父母作为买受人，应当与房地产商共同申请办理房屋所有权转移登记，登记的权利人必须与买卖合同的买受人一致，即登记权利人必须为出资方父母，否则登记机关不予登记。此时，根本无法将房屋产权登记在出资方父母的子女名下，不能适用《婚姻法解释三》第7条。
三是，父母与房地产商订立房屋买卖合同，并一次性支付全部房款，并且房屋登记在父母名下；然后，出资方父母将房屋赠与给己方子女，并将房屋登记在己方子女名下。此种情况下，出资方父母是房屋的买受人，也是登记簿上的权利人，是房屋的所有权人。之后出资方父母又成为房屋赠与合同的赠与人，如果房屋赠与合同的受赠人是己方子女，而且经过房屋转移成为登记簿上的权利人，则己方子女取得房屋所有权，这正是《婚姻法解释三》第7条所规制的情况。根据第7条的规定，整个法律关系中应当存在两次房屋所有权转移登记，第一次转移登记使出资方父母取得房屋所有权，第二次转移登记推定了房屋赠与合同的受赠人是出资方父母的子女，并使其获得房屋所有权，最终房屋属于出资方父母的子女的个人财产。
综上所述，第7条中的“为子女买房”应当解释为父母与房地产商订立房屋买卖合同，一次性支付全部房款并办理了转移登记。然后，出资方父母将房屋赠与给己方子女，并将房屋转移登记在己方子女名下。
四、对“视为只对自己子女一方的赠与”的理解
根据以上分析，我们不难发现，《婚姻法解释三》第7条的关键点已凸显出来，即当房屋赠与合同的受赠人不明确时，如果出资方父母把房屋登记在己方子女名下，则“视为只对自己子女一方的赠与”，房屋属于出资方父母己方子女的个人财产。那么，如何理解条文中“视为只对自己子女一方的赠与”呢？根据不动产登记认定赠与合同的内容和不动产所有权的归属是否合理呢？笔者认为，不能以不动产登记认定赠与合同的内容和不动产所有权的归属，“视为只对自己子女一方的赠与”的规定是错误的，理由如下。
1.从不动产登记的效力角度
比较法上，大陆法系国家大多明文规定了不动产登记对不动产所有权的推定效力。例如《德国民法典》第891条规定，“（１）在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。（２）在土地登记簿中注销一项权利的，应推定该项权利不复存在”。《瑞士民法典》第937条第1项规定，“已在不动产登记簿上登记的不动产，对其占有权利的推定及占有诉权，仅属于登记人” 。我国台湾地区《民法典》第759条规定，“不动产物权经依法登记者，推定登记权利人适法有此权利”。各国法律的用词都是“推定”，而非“确定”，意在表达不动产登记对于不动产所有权并没有终极确定的效力。
我国学界继受了大陆法系国家的做法，认为不动产登记具有推定力和公信力两种效力。在确定不动产所有权真实权利人的内部关系中，不动产登记具有推定力，这种“可以反驳的推定是对证明责任的分配，属于证明责任规范”；在交易领域的外部关系中，不动产登记具有公信力，第三人能够对不动产登记产生信赖，而不必审查不动产的事实权利归属，从而保护交易安全和便捷。在不涉及与第三人交易的情况下，不动产登记的状况不等于不动产物权的真实状态，当二者不一致时，应当以真实状态为准。
但是，我国法律实践的情况则较为复杂。我国《物权法》没有明确规定不动产登记的效力，从其规定的更正登记制度来看，实际上是允许真实权利人申请修正登记中物权归属上的错误，可以视为对不动产登记推定力的默认。但是2011年8月31日财政部与国家税务总局联合下发《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（以下简称《通知》）使得本来清晰的推定力又变得模糊。《通知》规定，“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”。据笔者揣摩，该通知的目的是解决《婚姻法解释三》出台后普遍的“加名登记”问题，针对的是事实上夫妻共同所有房屋，但之前只登记在一方名下，现在另一方要求把自己也登记为权利人的情况。此种情况之所以不需要依据《契税暂行条例》的规定征收契税，是因为之前虽然房屋登记的权利人是夫妻一方，但事实上房屋是夫妻共同所有，现在把权利人改成夫妻双方，是对所有权事实状况的真实反映，并没有发生任何所有权的变动。可见，从出台目的来看，《通知》似乎也间接承认了登记的推定力。然而，其文字表述却与其目的发生矛盾，把“房屋、土地权属原登记在一方名下”表述为“房屋、土地权属原归夫妻一方所有”，将登记与所有权归属等同，似乎又在否定不动产登记的推定力，令人费解。
笔者认为，应当坚持比较法和我国学界的观点，承认不动产登记的推定力，否认其对所有权的最终确定力。不动产物权变动是一种具有两面性的法律关系：一方面合意实现物权变动的主体是双方当事人，法律关系具有相对性；另一方面物权变动的客体是物，法律关系又具有绝对性。存在于双方当事人之间的合意却能对不特定第三人施以消极义务，有悖于私法自治的民法精神，不甚合理。于是人们设计出了登记制度，以公示的形式告知不特定第三人，形成一种替代复杂相对关系的简明信赖外观，试图以登记的公信力跨越相对与绝对之间的鸿沟。可见，不动产登记制度完全是为了保护交易安全的机械性法律工具，与相对当事人之间的实际权利归属没有必然联系，不能最终决定不动产所有权的归属。那么，相对当事人之间的不动产所有权归属到底由什么来决定呢？根据社会一般公平正义观念和我国采用的债权形式主义物权变动模式，物权的变动需要法律上的原因和理由。作为法律工具的不动产登记本身是没有目的和原因的，只能作为一种程序上的证据，它需要法律上的原因来证明其实体上的合法性。具体到婚后父母赠与子女房屋的问题上，仅凭不动产登记在一方子女名下尚不足以认定房屋所有权的归属，它还需要法律上的原因——赠与合同来证明为什么要登记在其名下。《婚姻法解释三》第7条的问题在于颠倒了赠与合同和登记之间的证明关系，在赠与合同受赠人不明确的情况下，以登记来证明赠与合同的内容。一方面，登记的合法性需要赠与合同来证明，即房屋登记在出资方父母己方子女名下的原因是房屋只赠与了出资方父母己方子女；另一方面，认定房屋赠与合同的内容是房屋只赠与给出资方父母己方子女的原因是房屋登记在出资方父母己方子女的名下，赠与合同的内容和登记相互证明，陷入了循环论证的逻辑错误。 2.从立法价值的角度
以上是技术角度的分析，我们可以看到，《婚姻法解释三》第7条很难自圆其说。对此，我们应该如何看待呢？笔者认为，如果《婚姻法解释三》第7条为了某种极为重要的法律价值，则存在立法技术上让步的必要，尚有进一步修正的空间；反之，则应该进行彻底的修改。因此，有必要再对《婚姻法解释三》第7条进行价值上的分析判断。
笔者认为，《婚姻法解释三》第7条第1款之所以借助登记推定赠与合同的受赠人，从而确定房屋的所有权人，立法目的在于：目前房价高涨，往往耗尽买房出资方父母毕生的积蓄，如果子女与其配偶离婚，配偶将分走一半的房产，十分不公，因此有必要事前保证房屋是己方子女的个人财产。然而，根据中国的国情，极少有父母会在子女结婚时签署书面赠与合同，明确房屋与子女的配偶无关，因为这种行为“太伤感情”，不利于家庭关系的和谐。所以，《婚姻法解释三》第7条第1款为出资方父母提供了不动产登记这一手段，使其含蓄的把赠与意思间接表达出来，同时也便于纠纷发生时的司法认定。
然而，这样的价值考虑看上去似乎符合当今中国的现实，但实际上可能事与愿违。以登记来认定赠与意思仍然有害于家庭关系的和谐。以登记间接表达受赠人只是己方子女，虽然避免了直接的赠与合同书面表达，但是一旦法律赋予了登记这样的含义和效力，登记也就变成了一种赠与意思的直接表达方式，同样会“太伤感情”。一旦子女的配偶得知房屋只登记在对方名下，马上就会了然对方父母的意图，家庭矛盾还是不可避免。《婚姻法解释三》出台后人们申请“加名登记”的趋利避害行为就是对此最有力的证明。因此，《婚姻法解释三》第7条在立法价值上也是站不住脚的。
综上所述，《婚姻法解释三》第7条中“视为只对自己子女一方的赠与”的规定是错误的，以登记认定房屋赠与合同的受赠人与法理相悖，与社会道德不符，应予纠正。
五、结语
《婚姻法解释三》中的涉房条款，决定着社会财产的归属，影响着千家万户的安宁。法学界不仅要从价值层面给出评价，更要从技术层面上全面解析现有的法律条文，为司法实践和人们的行为提供现实、具体的指引。对于不动产所有权变动中的关键性问题——不动产登记，我们不能还停留在考虑其是否应该适用于婚姻家庭领域，而应该立足已经实施的具体条文思考如何合理地将不动产登记制度适用于婚姻家庭领域。利用文义解释、体系解释等方法，《婚姻法解释三》第7条第1款的适用范围应当解释为父母与房地产商订立房屋买卖合同，一次性支付全部房款，并且房屋登记在父母名下；然后，出资方父母将房屋赠与给己方子女，并将房屋登记在己方子女名下这一种情形。第7条的关键点在于是否以登记认定赠与合同的内容从而确定房屋所有权归属。对此，第1款和第2款采用了完全不同的处理办法，第1款以登记认定赠与合同内容从而确定房屋所有权归属的规定虽然便利了司法认定，却与法理相悖，导致司法解释的体系出现逻辑混乱，是不可取的。因此，司法实践中，法官在认定房屋赠与合同受赠人时，应当允许未登记一方举证推翻登记的推定力，综合登记之外的其他证据认定房屋的受赠人，进而判断房屋是夫妻共同财产还是登记方的个人财产。
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李求军/责任编辑