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当前市场经济得到空前发展，应科学发展观的指示，对于税收制度作出相应的改革。为了科学纳税和维护纳税人的合法权益，避免重复纳税给纳税人带来经济负担。在国务院的批准下，“营改增”工作逐步有序的推进着。就房地产企业来说，在实施营业税时，被划分为特殊行业，推行营改增势必对其产生很大的影响。本文从不同的侧面分析了营改增对于房地产企业的影响，并且就这些影响，提出了相应的策略。对于营改增以后房地产公司的发展有着很好的指导作用。
一、基于财务核算的角度，营改增对房地产行业产生的影响
尽管与营业税相同，增值税也是流转税，然而在具体的核算以及税制上却存在着很大的差异。在日常的核算中，增值税计税时，是把企业运营过程中产生的增值部分作为依据的，而营业税则是将企业运营过程中营业额、销售额等作为依据的。因此增值税和营业税分别被称为价外税和价内税。计税依据的不同导致了增值税在计税时的优越性，增值税的税收模式是十分合理的，可以很好的解决重复纳税的问题。就拿本文所述的房地产企业来说，站在财务核算的角度，具体的来看下营改增对房地产企业的影响。举例如下：
在不考虑其他税费的前提下，假设一家房地产企业本年度的主营业务收入为100万元整，主营业务成本80万元整，那么计算出其营业税为：100*5%=5（万元），那么利润总额则为：100-80-5=15（万元），那么所得税即为：15*25%=3.75（万元）。該房地产企业的总体税负则为：5+3.75=8.75（万元）。
营改增以后，该房地产企业的税负由营业税转变为增值税，上述条件不变，该房地产企业增值税税点为17%，将其中100万的主营业务收入进行分离，变成销项税14.53万元以及主营业务收入85.47万元。假设物料成本为50万元整，那么其进项税则为8.5万元，在增值税中，进项税和销项税是可以进行抵扣的，这就是避免重复纳税的重点所在。因此该企业要缴纳的增值税为：14.53-8.5=6.03（万元）。主营业务成本就变成了71.5万元，物料成本占主营业务成本的比例为70%，营业总额则为：85.47-71.5=13.97（万元），其所得税就为：13.97*25%=3.49（万元），总体税负为：6.03+3.49=9.52（万元）。
由以上案例可知，这家房地产公司增值税税点为17%，物料成本占主营业务成本的70%，企业所负担的流转税增加明显，这种情况下，营改增为企业带来了更加沉重的税负压力。分析得出，企业所得税与企业物料成本占比呈正比，企业增值税与企业物料成本占比呈反比。那么我们假设该公司的物料成本占主营业务成本的85%，此时该公司增值税税制下的税负就小于营业税税制下的税负。我们在假设该公司的增值税税点为11%，这样算出的总体税负为8.31，依旧小于该公司在营业税税制下的税负总额。由此，我们发现增值税税率的变动对于房地产行业的税负影响十分巨大，相关税率的制定是十分重要的。
二、基于房地产业关联产业的税负的角度，营改增对房地产业产生的影响
对于房地产行业而言，有很多的关联产业对其影响都很深远，其中建筑业的影响就十分突出。基于税负嫁接的说法，建筑业的税负对于房地产行业的税负有着深远的影响。目前在建筑业税法的规定是，自产货物销售要求缴纳增值税，劳务收入需要缴纳营业税。然而对于这两种税负的处理，在建筑物完成后的销售中，不可以抵扣，这就造成了另一种的重复征收的现象。由此可见，营业税与增值税并行是行不通的，有不合理的成分在里面，严重影响着税务优化的实现，以及相关企业的发展。
三、面对营改增对房地产行业的影响，需作出的对策
（一）加强对营改增政策的理论学习
这是对管理层提出的要求，也是对财务管理人员提出的新要求，要及时更新自己的观念，顺应新的发展趋势。由于营改增以后对于财务管理人员提出了更高的要求，在项目的明细项目中增加了更多新的内容，这些都会给财务工作人员造成更大的工作压力。由于政策的改变，工作内容则会随之发生改变，这时候企业就要根据新的政策及时调整发展的规划，避免因为对政策不了解而带来的税务风险。其次加强对工作人员的理论培训，增强风险意识，提高操作技能，只有这样才能够顺应新的发展趋势，才能不被社会所淘汰，才能够把挑战转变为机遇。
（二）注重合作企业的资质
房地产业与建筑业的合作最为紧密，建筑业为房地产业提供建筑原材料，这是资金支出的最大项目，也是税额产生的最大项目。合法规范的企业才能为其提供正规的发票，把进项税额进行抵扣。否则发票不合法就无法将进项税额进行抵扣，而这些支出都将由房地产业自己承担，大大增加了企业的税负，不利于企业的发展。为了避免这种现象的发生，就应当从一开始就选择具有资质的企业进行合作。
（三）提高防范风险的意识
任何一件事情都有风险性，增值税的出现对于发票提出了更高的要求，一方面发票要规范，另一方面发票要真实，这是最基本的要求。增值税的出现滋生了开虚假发票的现象，这样也会增加企业的税收负担。所以企业要对发票进行严格监管，仔细核实，谨慎操作，规范办事。
（四）对开发成本进行税收筹划
房地产业的项目的特点是周期长，成本高，需要我们对各个环节都进行严格的税收筹划。比如可以采取建筑材料设备等支出大的项目由供应商来提供，这样我们可以获得增值税为百分之十七进项发票，而我们自身的税率为百分之十一，这样可以增加百分之六的进项抵扣降低开发成本。只要在不违法的情况下，通过利用政策的方式降低成本有何不可。
（五）加强发票管理，完善合同内容
对于房地产业来说，其经济效益是通过出售房屋获得的，而与购房者之间则是通过房屋合同或者是与施工方之间签订合同而形成的利益关系，所以合同对于房地产业来说至关重要。在营改增的背景之下，要根据新的政策调整合同的模板，在合同的内容中要对税务内容做出详细的规定，避免对方借助新的政策钻空子，给自己带来不必要的麻烦。另一方面要对发票的使用进行严格的审查，避免因为虚假发票，无形之中增加增值税的支出，反而增加了税务负担。发票与房地产业的税务有着必然的联系，避免因为虚假发票给企业带来的税务风险。
（六）建立预警机制
通过建立预警机制，提前预测风险，尽最大可能降低风险给企业带来的损失。对于房地产企业来说，预警机制主要是针对新政策带来的变动，及时调整发展规划，是建立预警机制的根本所在。
四、结语
综上所述，在营改增的大潮中，房地产企业受到了不小的冲击，营改增是一把双刃剑，对房地产企业来说，有利也有弊。如何利用好这把利剑，合理合法的规避营改增带来的风险，在风险中突破发展成为房地产企业必须要面临和思考的问题。本文就此做出了研究，希望可以对相关的企业单位起到借鉴作用。（作者单位为宁夏永信工程造价咨询有限公司）
作者简介：王海军（1967-6-），男，汉族，专科，宁夏银川人，中级会计师，现就职于宁夏永信工程造价咨询有限公司，任财务总监，研究方向：房地产、建筑业财务管理。
一、基于财务核算的角度，营改增对房地产行业产生的影响
尽管与营业税相同，增值税也是流转税，然而在具体的核算以及税制上却存在着很大的差异。在日常的核算中，增值税计税时，是把企业运营过程中产生的增值部分作为依据的，而营业税则是将企业运营过程中营业额、销售额等作为依据的。因此增值税和营业税分别被称为价外税和价内税。计税依据的不同导致了增值税在计税时的优越性，增值税的税收模式是十分合理的，可以很好的解决重复纳税的问题。就拿本文所述的房地产企业来说，站在财务核算的角度，具体的来看下营改增对房地产企业的影响。举例如下：
在不考虑其他税费的前提下，假设一家房地产企业本年度的主营业务收入为100万元整，主营业务成本80万元整，那么计算出其营业税为：100*5%=5（万元），那么利润总额则为：100-80-5=15（万元），那么所得税即为：15*25%=3.75（万元）。該房地产企业的总体税负则为：5+3.75=8.75（万元）。
营改增以后，该房地产企业的税负由营业税转变为增值税，上述条件不变，该房地产企业增值税税点为17%，将其中100万的主营业务收入进行分离，变成销项税14.53万元以及主营业务收入85.47万元。假设物料成本为50万元整，那么其进项税则为8.5万元，在增值税中，进项税和销项税是可以进行抵扣的，这就是避免重复纳税的重点所在。因此该企业要缴纳的增值税为：14.53-8.5=6.03（万元）。主营业务成本就变成了71.5万元，物料成本占主营业务成本的比例为70%，营业总额则为：85.47-71.5=13.97（万元），其所得税就为：13.97*25%=3.49（万元），总体税负为：6.03+3.49=9.52（万元）。
由以上案例可知，这家房地产公司增值税税点为17%，物料成本占主营业务成本的70%，企业所负担的流转税增加明显，这种情况下，营改增为企业带来了更加沉重的税负压力。分析得出，企业所得税与企业物料成本占比呈正比，企业增值税与企业物料成本占比呈反比。那么我们假设该公司的物料成本占主营业务成本的85%，此时该公司增值税税制下的税负就小于营业税税制下的税负。我们在假设该公司的增值税税点为11%，这样算出的总体税负为8.31，依旧小于该公司在营业税税制下的税负总额。由此，我们发现增值税税率的变动对于房地产行业的税负影响十分巨大，相关税率的制定是十分重要的。
二、基于房地产业关联产业的税负的角度，营改增对房地产业产生的影响
对于房地产行业而言，有很多的关联产业对其影响都很深远，其中建筑业的影响就十分突出。基于税负嫁接的说法，建筑业的税负对于房地产行业的税负有着深远的影响。目前在建筑业税法的规定是，自产货物销售要求缴纳增值税，劳务收入需要缴纳营业税。然而对于这两种税负的处理，在建筑物完成后的销售中，不可以抵扣，这就造成了另一种的重复征收的现象。由此可见，营业税与增值税并行是行不通的，有不合理的成分在里面，严重影响着税务优化的实现，以及相关企业的发展。
三、面对营改增对房地产行业的影响，需作出的对策
（一）加强对营改增政策的理论学习
这是对管理层提出的要求，也是对财务管理人员提出的新要求，要及时更新自己的观念，顺应新的发展趋势。由于营改增以后对于财务管理人员提出了更高的要求，在项目的明细项目中增加了更多新的内容，这些都会给财务工作人员造成更大的工作压力。由于政策的改变，工作内容则会随之发生改变，这时候企业就要根据新的政策及时调整发展的规划，避免因为对政策不了解而带来的税务风险。其次加强对工作人员的理论培训，增强风险意识，提高操作技能，只有这样才能够顺应新的发展趋势，才能不被社会所淘汰，才能够把挑战转变为机遇。
（二）注重合作企业的资质
房地产业与建筑业的合作最为紧密，建筑业为房地产业提供建筑原材料，这是资金支出的最大项目，也是税额产生的最大项目。合法规范的企业才能为其提供正规的发票，把进项税额进行抵扣。否则发票不合法就无法将进项税额进行抵扣，而这些支出都将由房地产业自己承担，大大增加了企业的税负，不利于企业的发展。为了避免这种现象的发生，就应当从一开始就选择具有资质的企业进行合作。
（三）提高防范风险的意识
任何一件事情都有风险性，增值税的出现对于发票提出了更高的要求，一方面发票要规范，另一方面发票要真实，这是最基本的要求。增值税的出现滋生了开虚假发票的现象，这样也会增加企业的税收负担。所以企业要对发票进行严格监管，仔细核实，谨慎操作，规范办事。
（四）对开发成本进行税收筹划
房地产业的项目的特点是周期长，成本高，需要我们对各个环节都进行严格的税收筹划。比如可以采取建筑材料设备等支出大的项目由供应商来提供，这样我们可以获得增值税为百分之十七进项发票，而我们自身的税率为百分之十一，这样可以增加百分之六的进项抵扣降低开发成本。只要在不违法的情况下，通过利用政策的方式降低成本有何不可。
（五）加强发票管理，完善合同内容
对于房地产业来说，其经济效益是通过出售房屋获得的，而与购房者之间则是通过房屋合同或者是与施工方之间签订合同而形成的利益关系，所以合同对于房地产业来说至关重要。在营改增的背景之下，要根据新的政策调整合同的模板，在合同的内容中要对税务内容做出详细的规定，避免对方借助新的政策钻空子，给自己带来不必要的麻烦。另一方面要对发票的使用进行严格的审查，避免因为虚假发票，无形之中增加增值税的支出，反而增加了税务负担。发票与房地产业的税务有着必然的联系，避免因为虚假发票给企业带来的税务风险。
（六）建立预警机制
通过建立预警机制，提前预测风险，尽最大可能降低风险给企业带来的损失。对于房地产企业来说，预警机制主要是针对新政策带来的变动，及时调整发展规划，是建立预警机制的根本所在。
四、结语
综上所述，在营改增的大潮中，房地产企业受到了不小的冲击，营改增是一把双刃剑，对房地产企业来说，有利也有弊。如何利用好这把利剑，合理合法的规避营改增带来的风险，在风险中突破发展成为房地产企业必须要面临和思考的问题。本文就此做出了研究，希望可以对相关的企业单位起到借鉴作用。（作者单位为宁夏永信工程造价咨询有限公司）
作者简介：王海军（1967-6-），男，汉族，专科，宁夏银川人，中级会计师，现就职于宁夏永信工程造价咨询有限公司，任财务总监，研究方向：房地产、建筑业财务管理。