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【摘 要】 本文从房地产项目设计的概述出发，分析了房地产项目设计管理的意义，针对房地产项目设计管理工作的几点思考进行详细探究。
【关键词】 房地产；设计管理；思考
引言：
随着经济的发展，社会的进步，技术的改善，人们对于居住的要求也逐步从以往的简单的物理要求层析上升到更加全面的要求层次。也正是由于这些因素，才行成了当代住宅在规划和建筑设计上的新的发展方向。
一、房地产项目设计的概述
1、住宅设计
我国住宅基本模式：经入口玄关进入客厅，厨房、餐厅靠近入口，主要居室在内。这个模式是从1998年至今的住宅开发中逐步确立的。中国的住宅设计还停留在单元式住宅的阶段，与欧洲普遍的集合住宅概念相比，中国的住宅设计还是比较落后的，真正按集合住宅理念设计在中国还需一个相当长的过程。
2、公共建筑规划设计
公共建筑设施设计布置的内容和布局直接影响到居住生活的质量。公共建筑的功能、经济及美观的问题基本属于内在因素，城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求则是外在的因素，这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。
3、景观设计
包括绿化种植景观、道路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护性景观、模拟化景观、高视点景观和照明景观。美化生活环境要体现社区文化的社会性，节能节材合理用地的经济性、生态性、地域性和历史性[1]。
二、房地产项目设计管理的意义分析
我国房地产经历了无数的变故与跌宕起伏，包括房地产行业繁荣、冷遇、回暖、萎缩以及上涨等变化趋势。尽管我国房地产行业出现了如此多的跌宕起伏，房地产行业的上升发展趋势是毋庸置疑的。一批又一批的楼盘如雨后春笋般破土而出，大大刺激了房地产行业的进一步发展。在我国房地产行业的繁荣发展过程中，项目设计功不可没，林林总总的设计风格将我国城市装饰得更加丰富多彩。例如，有些地区将西方城市建筑风格与当地的风土民情相结合，结合当地的文化观念以及行为习惯，让中西方建筑风格相结合，设计出的建筑更加令人惊艳，更加符合地形地貌。可见，只有做好项目设计管理工作，才可以更好的引领我国城市房地产行业的快速发展，才可以更好地改善我国城市面貌和人居环境。房地产开发管理包括土地寻找、土地购买、规划研究、设计管理、施工工艺、营销策划、装饰装潢以及交付运营等环节，其中极为关键的部分便是项目设计管理，项目设计管理决定着房地产项目的成败，能为房地产项目的成功开展提供指导方向[2]。
三、房地产项目设计管理工作的几点思考探究
1、明确项目设计管理任务
房地产项目设计不同于其他项目管理工作，它主要是设计任务的执行环节。因此，要想做好房地产项目设计管理工作，首先要认清楚项目设计管理的主要任务，总体来讲，房地产项目设计管理任务包括以下四点：熟悉周边环境，明确政府关于房地产规划的指标要求；在成本概算、前期规划以及市场信息、策划分析的基础上，进一步确定房地产项目产品配比；在满足政府报批要求以及业主期望的基础上，确定房地产项目规划成果；针对总体设计以及施工要求，做好对于房地产质量以及进度的合理控制与规划。房地产公司的设计管理工作人员编写设计任务要求之前必须做好以下工作，诸如参与规划研究，业态比选；参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告；参与到成本计划，确定限额设计限值；参与项目分期开发进程，以便编制总体设计计划等等。
2、选择合适项目设计管理单位
项目设计管理单位是房地产企业项目设计管理的重点，毕竟项目设计管理工作主要是由项目设计管理单位进行实际操作以及设计的。根据不同的项目，设计管理单位大方向可以划分为方案设计单位、施工图设计单位、景观设计单位以及室内装潢设计单位等。在对这些项目设计单位进行选择时，应该注意以下几个原则：第一，风格擅长原则。风格擅长原则主要指的是要根据房地产不同项目的实际建筑需求以及风格，选择适合此类建筑需求及风格的设计单位。第二，设计成本原则。在实际的房地产企业项目设计管理过程当中，应该根据项目定位确定房地产项目的总体费用，选择那些低成本高效益以及高质量的设计单位。第三，专业技术优先原则。房地产企业项目设计管理中往往在设计管理单位选择上存在困难，规模大的单位技术相对全面，但价格偏高，资历也较高；反之技术比较有限，同时也可对挂靠于大单位下的小单位进行权衡，可根据项目定位选择匹配的，且技术意识浓厚的单位。第四，设计服务原则。规模较大的单位资历老，对接态度相对较傲慢，服务意识淡薄，规模较小的单位，服务态度积极，反应较迅速，与项目推进匹配度较好，可选择愿与项目共同进步的单位。为此，在实际的设计管理单位选择过程中，在注重经济观念和市场观念同时也应以技术能力和社会信誉作为首选条件；或者培养几家有共同远景的设计单位，以备选择。
3、建立项目设计管理责任制
项目设计管理责任制是房地产企业做好项目设计管理的重要保障，为此，房地产企业应该建立健全项目设计管理责任制，将项目设计管理同管理人员的薪酬与奖金相结合，提高他们在项目设计管理中的积极性与主动性，并做好相应的项目设计管理工作。还有，建立健全项目设计管理体系，引进先进的项目设计管理技术和意识，提高项目设计管理的现代化水平。另外，加强房地产项目设计管理信息化建设，加大项目设计管理信息系统的开发与研究，建立项目设计管理的情报监督平台，建立与多方合作的信息系统平台，提高有关人员项目设计管理水平与能力。
4、加强设计管理，强化工程质量
加强设计管理是提高房地产项目管理质量的前提和基础，设计管理人员的设计水平与能力以及意识直接影响着房地产项目工程的质量。然而一些管理人员为了谋取私利，往往在设计管理过程不予重视，导致房地产工程设计存在问题，为房地产工程建设埋下隐患。为此，房地产公司应该对强设计管理人员在招聘以及培训环节的管理，提高设计管理人员素质水平和能力。房地产企业还应该强化工程设计质量管理，建立健全相应的设计管理质量体系，提供房地产工程建设所需要的组织结构、程序、过程和资源。同时，对房地产工程设计质量进行系统化分析，注重设计管理人才的稳定性，注重设计质量的整体性以及可操作性，不断完善房地产工程设计质量标准。 5、加强技术措施管理
技术设计管理以技术为前提，管理工作主要是由专业技术人员进行的。一般来讲，技术设计管理主要包括以下方面的内容：第一，技术研究，设计管理人员主要是多次整合房地产企业相应部门提出的要求，结合策划以及地块规划的相关要求，进一步确定房地产产品基本形态，进而指导委托设计单位进行下一步工作。第二，编写设计任务书，即通过设计语言将产品定位表达成任务书的形成，同时结合现行规范、成本限值、企业个性特点等其他的要求来指导提交产品成果。第三，技术方案的对比；如规划动线选择、出入口设置、业态区位选择、单体关系设置，结构基础选型、车库顶板结构选型、屋面顶盖结构选型，主要设备房位置选择、设备安装选型，装饰重点选择、装饰材料材质及颜色选样等，这些都需要组织设计单位进行技术分析，在多个方案中结合成本控制，产品业态合理性，外形美观度，功能实用性，施工工期等综合因素来得出方案的选择结论。房地产项目施工配合，设计管理人员必须参与到施工各专项方案的审核中，处理现场突发事项，以及结合成本控制、工程进度参与讨论方案优选，同时还须解决施工过程中出现的图纸问题[3]。
6、项目竣工验收时各单位的职责
项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情况，重点对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。
四、结束语
随着经济的飞速发展，房地产开发业的竞争日益激烈，在这种新经济形势的影响下，就需要房地产开发企业对自身开发项目的设计管理进行创新改革和思考，重视房地产开发项目设计的管理，在对其进行质量和资源科学、有效管理的同时，更好的促进本房地产开发企业的发展，使其更好的达到或超过房地产开发初期预设的目标，获得更多的利润。
参考文献：
[1]曾倩慧.论房地产项目开发的设计管理[J].中华民居（下旬刊），2013（03）：21-22.
[2]李忠富，张亚妮.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J].土木工程与管理学报，2013（02）：74-79.
[3]吕锋.住宅房地产项目设计管理探讨[J].建筑设计管理，2013（12）：29-31.
【关键词】 房地产；设计管理；思考
引言：
随着经济的发展，社会的进步，技术的改善，人们对于居住的要求也逐步从以往的简单的物理要求层析上升到更加全面的要求层次。也正是由于这些因素，才行成了当代住宅在规划和建筑设计上的新的发展方向。
一、房地产项目设计的概述
1、住宅设计
我国住宅基本模式：经入口玄关进入客厅，厨房、餐厅靠近入口，主要居室在内。这个模式是从1998年至今的住宅开发中逐步确立的。中国的住宅设计还停留在单元式住宅的阶段，与欧洲普遍的集合住宅概念相比，中国的住宅设计还是比较落后的，真正按集合住宅理念设计在中国还需一个相当长的过程。
2、公共建筑规划设计
公共建筑设施设计布置的内容和布局直接影响到居住生活的质量。公共建筑的功能、经济及美观的问题基本属于内在因素，城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求则是外在的因素，这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。
3、景观设计
包括绿化种植景观、道路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护性景观、模拟化景观、高视点景观和照明景观。美化生活环境要体现社区文化的社会性，节能节材合理用地的经济性、生态性、地域性和历史性[1]。
二、房地产项目设计管理的意义分析
我国房地产经历了无数的变故与跌宕起伏，包括房地产行业繁荣、冷遇、回暖、萎缩以及上涨等变化趋势。尽管我国房地产行业出现了如此多的跌宕起伏，房地产行业的上升发展趋势是毋庸置疑的。一批又一批的楼盘如雨后春笋般破土而出，大大刺激了房地产行业的进一步发展。在我国房地产行业的繁荣发展过程中，项目设计功不可没，林林总总的设计风格将我国城市装饰得更加丰富多彩。例如，有些地区将西方城市建筑风格与当地的风土民情相结合，结合当地的文化观念以及行为习惯，让中西方建筑风格相结合，设计出的建筑更加令人惊艳，更加符合地形地貌。可见，只有做好项目设计管理工作，才可以更好的引领我国城市房地产行业的快速发展，才可以更好地改善我国城市面貌和人居环境。房地产开发管理包括土地寻找、土地购买、规划研究、设计管理、施工工艺、营销策划、装饰装潢以及交付运营等环节，其中极为关键的部分便是项目设计管理，项目设计管理决定着房地产项目的成败，能为房地产项目的成功开展提供指导方向[2]。
三、房地产项目设计管理工作的几点思考探究
1、明确项目设计管理任务
房地产项目设计不同于其他项目管理工作，它主要是设计任务的执行环节。因此，要想做好房地产项目设计管理工作，首先要认清楚项目设计管理的主要任务，总体来讲，房地产项目设计管理任务包括以下四点：熟悉周边环境，明确政府关于房地产规划的指标要求；在成本概算、前期规划以及市场信息、策划分析的基础上，进一步确定房地产项目产品配比；在满足政府报批要求以及业主期望的基础上，确定房地产项目规划成果；针对总体设计以及施工要求，做好对于房地产质量以及进度的合理控制与规划。房地产公司的设计管理工作人员编写设计任务要求之前必须做好以下工作，诸如参与规划研究，业态比选；参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告；参与到成本计划，确定限额设计限值；参与项目分期开发进程，以便编制总体设计计划等等。
2、选择合适项目设计管理单位
项目设计管理单位是房地产企业项目设计管理的重点，毕竟项目设计管理工作主要是由项目设计管理单位进行实际操作以及设计的。根据不同的项目，设计管理单位大方向可以划分为方案设计单位、施工图设计单位、景观设计单位以及室内装潢设计单位等。在对这些项目设计单位进行选择时，应该注意以下几个原则：第一，风格擅长原则。风格擅长原则主要指的是要根据房地产不同项目的实际建筑需求以及风格，选择适合此类建筑需求及风格的设计单位。第二，设计成本原则。在实际的房地产企业项目设计管理过程当中，应该根据项目定位确定房地产项目的总体费用，选择那些低成本高效益以及高质量的设计单位。第三，专业技术优先原则。房地产企业项目设计管理中往往在设计管理单位选择上存在困难，规模大的单位技术相对全面，但价格偏高，资历也较高；反之技术比较有限，同时也可对挂靠于大单位下的小单位进行权衡，可根据项目定位选择匹配的，且技术意识浓厚的单位。第四，设计服务原则。规模较大的单位资历老，对接态度相对较傲慢，服务意识淡薄，规模较小的单位，服务态度积极，反应较迅速，与项目推进匹配度较好，可选择愿与项目共同进步的单位。为此，在实际的设计管理单位选择过程中，在注重经济观念和市场观念同时也应以技术能力和社会信誉作为首选条件；或者培养几家有共同远景的设计单位，以备选择。
3、建立项目设计管理责任制
项目设计管理责任制是房地产企业做好项目设计管理的重要保障，为此，房地产企业应该建立健全项目设计管理责任制，将项目设计管理同管理人员的薪酬与奖金相结合，提高他们在项目设计管理中的积极性与主动性，并做好相应的项目设计管理工作。还有，建立健全项目设计管理体系，引进先进的项目设计管理技术和意识，提高项目设计管理的现代化水平。另外，加强房地产项目设计管理信息化建设，加大项目设计管理信息系统的开发与研究，建立项目设计管理的情报监督平台，建立与多方合作的信息系统平台，提高有关人员项目设计管理水平与能力。
4、加强设计管理，强化工程质量
加强设计管理是提高房地产项目管理质量的前提和基础，设计管理人员的设计水平与能力以及意识直接影响着房地产项目工程的质量。然而一些管理人员为了谋取私利，往往在设计管理过程不予重视，导致房地产工程设计存在问题，为房地产工程建设埋下隐患。为此，房地产公司应该对强设计管理人员在招聘以及培训环节的管理，提高设计管理人员素质水平和能力。房地产企业还应该强化工程设计质量管理，建立健全相应的设计管理质量体系，提供房地产工程建设所需要的组织结构、程序、过程和资源。同时，对房地产工程设计质量进行系统化分析，注重设计管理人才的稳定性，注重设计质量的整体性以及可操作性，不断完善房地产工程设计质量标准。 5、加强技术措施管理
技术设计管理以技术为前提，管理工作主要是由专业技术人员进行的。一般来讲，技术设计管理主要包括以下方面的内容：第一，技术研究，设计管理人员主要是多次整合房地产企业相应部门提出的要求，结合策划以及地块规划的相关要求，进一步确定房地产产品基本形态，进而指导委托设计单位进行下一步工作。第二，编写设计任务书，即通过设计语言将产品定位表达成任务书的形成，同时结合现行规范、成本限值、企业个性特点等其他的要求来指导提交产品成果。第三，技术方案的对比；如规划动线选择、出入口设置、业态区位选择、单体关系设置，结构基础选型、车库顶板结构选型、屋面顶盖结构选型，主要设备房位置选择、设备安装选型，装饰重点选择、装饰材料材质及颜色选样等，这些都需要组织设计单位进行技术分析，在多个方案中结合成本控制，产品业态合理性，外形美观度，功能实用性，施工工期等综合因素来得出方案的选择结论。房地产项目施工配合，设计管理人员必须参与到施工各专项方案的审核中，处理现场突发事项，以及结合成本控制、工程进度参与讨论方案优选，同时还须解决施工过程中出现的图纸问题[3]。
6、项目竣工验收时各单位的职责
项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情况，重点对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。
四、结束语
随着经济的飞速发展，房地产开发业的竞争日益激烈，在这种新经济形势的影响下，就需要房地产开发企业对自身开发项目的设计管理进行创新改革和思考，重视房地产开发项目设计的管理，在对其进行质量和资源科学、有效管理的同时，更好的促进本房地产开发企业的发展，使其更好的达到或超过房地产开发初期预设的目标，获得更多的利润。
参考文献：
[1]曾倩慧.论房地产项目开发的设计管理[J].中华民居（下旬刊），2013（03）：21-22.
[2]李忠富，张亚妮.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J].土木工程与管理学报，2013（02）：74-79.
[3]吕锋.住宅房地产项目设计管理探讨[J].建筑设计管理，2013（12）：29-31.