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摘要：2001至2010这十年间我国经济发生了翻天覆地的变化，人均收入增高的同时，房价更是在2007-2009这几年间发生巨变，一跃成为社会最热点问题。引起房价产生飞速增长的因素种类繁多，人均可支配收入作为衡量人民生活水平的一项标准，不可避免的对房价的变化产生影响，本文通过调查分析，结合哈尔滨房地产市场发展情况，对人均收入与房地产销售价格的相关变化及影响进行分析，并从房价收入比角度分析房价泡沫问题。
关键词：房地产销售价格 人均可支配收入 房价收入比 哈尔滨市
东北农业大学大学生科技创新基金项目。项目编号：2010137
一、哈尔滨市城镇人均收入情况相应分析
改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹。与之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，“十一五”期间城镇居民人均可支配收入增长率高达12.7%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的，但从近几年部分城市房价的增长速度则让人瞠目结舌，本文意在研究对房价产生波动的影响因素之一的人均收入对房价的具体影响，及房价收入比所能反映出房价泡沫问题。
二、哈尔滨市房地产价格的波动情况及结合人均可支配收入分析房价波动的影响因素
1.2010年哈尔滨市房地产价格情况
2010年是我市房地产调控措施出台最密集的一年，房地产价格波动上涨。根据国家统计局哈尔滨调查队最新统计数字显示，2010年我市新建房价格同比上涨6.5%。其中，住宅价格上涨7.1%，非住宅价格上涨3.4%。自4月份开始，新建房价格连续9个月涨幅超过6.0%。其中：5月、8月和10月涨幅突破7.0%，分别为7.3%、7.1%和7.3%。2010年，我市二手房价格同比上涨7.1%。其中，住宅价格上涨6.4%，非住宅价格上涨8.3%。
一是刚性需求拉动房价上涨，据调查，80%以上市民购房主要是以改善自己居住现状、结婚购房和就业购房等为主的刚性需求。二是成本因素推动房价上涨。三是政策性因素影响。
随着哈尔滨市经济向好，居民消费和投资信心逐步增强，1月份哈尔滨市房屋销售价格继续攀升，房屋销售价格同比上涨5.9%，比2009年全年高3.1个百分点。2月份，我市二手房价格涨幅高于新建房，二手房价格同比上涨7.8%，涨幅高于新建房2.4个百分点。
3月份，同比上涨6.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月提高0.2个百分点。4月份哈尔滨市房屋销售价格继续攀升，房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比前三个月分别高1.2、0.9和1.0个百分点。6月份，房屋销售价格涨速放缓，同比上涨7.4%，涨幅低于上月0.4个百分点。7月份，我市房价同比上涨7.1%，这是自今年4月份以来连续4个月涨幅在7.0%以上。8月份，我市房屋销售价格同比上涨7.0%，高于十五个副省级城市平均水平0.6个百分点，按降序排列与沈阳市并列第五位。9月份，哈尔滨市房屋销售价格同比上涨6.6%，十月份哈尔滨市房屋销售价格涨势小幅回弹，同比上涨6.8%。11月份我市房屋销售价格涨势回落，同比上涨6.3%。从房价情况来看， 2001年至2008年哈尔滨市住房平均销售价格稳步上升，而从2008年开始至2010年房价波动出现异常，增长幅度成翻倍趋势。
2.分析人均可支配收入对住房销售价格的影响
2001年至2010年的人均可支配收入增长速度基本没有大幅度变化，在8至14间波动。而房价增长速度在2007年之前一直成平稳增长趋势，从3.2增长至15,，但2008年增长速度直接暴涨至44.2，2010年更是增长到57.6，出现异常波动情况，可见房价的增长必定是受到某种因素的影响，使之2008年至2010年间出现大幅变化。通过前文数据可知房价与人均可支配在2001年至2010年均成增长趋势，亦可说两者变化长期正相关，而2008至2010年间的数据显示的房价异常增长变化则说明在这两年间房地产市场受到了某种因素的影响导致了其加速增长。
三、房价相关理论及全国房价分析
1.房价相关理论
提到房价与收入，另一个不得不提出的名词便是房价收入比。关于房价收入比的定义学术界有不太的认识，李艳丽认为房价收入比是指某一国家一套中等水平的商品住房销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系;包宗华认为房价收入比是一个国家或城市的平均上市房价与每户居民的平均收入之比;根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》，房价收入比是指“居住但愿的中等自由时常价格与中等嘉庆年收入之比”。
目前，人们普遍使用房价收入比指标来研究一个国家或者一个城市房地产市场是否存在泡沫，但是房价收入比的合理比值究竟是多少也是值得研究的。国际组织提供的合理房价收入比：世界银行专家认为是4~6，联合国人居中心认为是3~6。国内研究人员陈颖、王幼松等人对我国房价收入比的真实性进行分析时，提出适用于西方国家的房价收入比4~6区间，在我国应调整为4-9。
2.房价分析
哈尔滨的人均收入随着全国各大城市的水平的提高也有了显著的增长，特别是在2004年，那时我国经济处于高速发展状态，人民生活水平的提高，对于住房的需求也增大了，导致我国房地产业猛速发展，甚至发生发地产泡沫，这时人们才理性地看到房地产业的发展是不健康的，所以在2010年后，国家采取大力措施，打压房价。我们认为全国房价收入比保持在6-7 属合理区间，2010 年为7.76，接近合理略偏高，由此可以看出我国房价正在走向健康发展的道路。
参考文献：
［1］李艳丽.论我国房价收入比的不合理性及解决思路.石家庄铁道学院学报，2000；1：19-23
［2］包宗华.房价收入比计算引出的问题.中国房地产金融，1999；3:19-30
［3］孙宏志.“房价收入比”及衍生概念解读.城市开发，2001；8：43-45
［4］陈颖，王幼松，刘汉民.房价收入比真实性的分析.广东广播电视大学学报，2006；1：68-70
(责任编辑：吴超)
关键词：房地产销售价格 人均可支配收入 房价收入比 哈尔滨市
东北农业大学大学生科技创新基金项目。项目编号：2010137
一、哈尔滨市城镇人均收入情况相应分析
改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹。与之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，“十一五”期间城镇居民人均可支配收入增长率高达12.7%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的，但从近几年部分城市房价的增长速度则让人瞠目结舌，本文意在研究对房价产生波动的影响因素之一的人均收入对房价的具体影响，及房价收入比所能反映出房价泡沫问题。
二、哈尔滨市房地产价格的波动情况及结合人均可支配收入分析房价波动的影响因素
1.2010年哈尔滨市房地产价格情况
2010年是我市房地产调控措施出台最密集的一年，房地产价格波动上涨。根据国家统计局哈尔滨调查队最新统计数字显示，2010年我市新建房价格同比上涨6.5%。其中，住宅价格上涨7.1%，非住宅价格上涨3.4%。自4月份开始，新建房价格连续9个月涨幅超过6.0%。其中：5月、8月和10月涨幅突破7.0%，分别为7.3%、7.1%和7.3%。2010年，我市二手房价格同比上涨7.1%。其中，住宅价格上涨6.4%，非住宅价格上涨8.3%。
一是刚性需求拉动房价上涨，据调查，80%以上市民购房主要是以改善自己居住现状、结婚购房和就业购房等为主的刚性需求。二是成本因素推动房价上涨。三是政策性因素影响。
随着哈尔滨市经济向好，居民消费和投资信心逐步增强，1月份哈尔滨市房屋销售价格继续攀升，房屋销售价格同比上涨5.9%，比2009年全年高3.1个百分点。2月份，我市二手房价格涨幅高于新建房，二手房价格同比上涨7.8%，涨幅高于新建房2.4个百分点。
3月份，同比上涨6.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月提高0.2个百分点。4月份哈尔滨市房屋销售价格继续攀升，房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比前三个月分别高1.2、0.9和1.0个百分点。6月份，房屋销售价格涨速放缓，同比上涨7.4%，涨幅低于上月0.4个百分点。7月份，我市房价同比上涨7.1%，这是自今年4月份以来连续4个月涨幅在7.0%以上。8月份，我市房屋销售价格同比上涨7.0%，高于十五个副省级城市平均水平0.6个百分点，按降序排列与沈阳市并列第五位。9月份，哈尔滨市房屋销售价格同比上涨6.6%，十月份哈尔滨市房屋销售价格涨势小幅回弹，同比上涨6.8%。11月份我市房屋销售价格涨势回落，同比上涨6.3%。从房价情况来看， 2001年至2008年哈尔滨市住房平均销售价格稳步上升，而从2008年开始至2010年房价波动出现异常，增长幅度成翻倍趋势。
2.分析人均可支配收入对住房销售价格的影响
2001年至2010年的人均可支配收入增长速度基本没有大幅度变化，在8至14间波动。而房价增长速度在2007年之前一直成平稳增长趋势，从3.2增长至15,，但2008年增长速度直接暴涨至44.2，2010年更是增长到57.6，出现异常波动情况，可见房价的增长必定是受到某种因素的影响，使之2008年至2010年间出现大幅变化。通过前文数据可知房价与人均可支配在2001年至2010年均成增长趋势，亦可说两者变化长期正相关，而2008至2010年间的数据显示的房价异常增长变化则说明在这两年间房地产市场受到了某种因素的影响导致了其加速增长。
三、房价相关理论及全国房价分析
1.房价相关理论
提到房价与收入，另一个不得不提出的名词便是房价收入比。关于房价收入比的定义学术界有不太的认识，李艳丽认为房价收入比是指某一国家一套中等水平的商品住房销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系;包宗华认为房价收入比是一个国家或城市的平均上市房价与每户居民的平均收入之比;根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》，房价收入比是指“居住但愿的中等自由时常价格与中等嘉庆年收入之比”。
目前，人们普遍使用房价收入比指标来研究一个国家或者一个城市房地产市场是否存在泡沫，但是房价收入比的合理比值究竟是多少也是值得研究的。国际组织提供的合理房价收入比：世界银行专家认为是4~6，联合国人居中心认为是3~6。国内研究人员陈颖、王幼松等人对我国房价收入比的真实性进行分析时，提出适用于西方国家的房价收入比4~6区间，在我国应调整为4-9。
2.房价分析
哈尔滨的人均收入随着全国各大城市的水平的提高也有了显著的增长，特别是在2004年，那时我国经济处于高速发展状态，人民生活水平的提高，对于住房的需求也增大了，导致我国房地产业猛速发展，甚至发生发地产泡沫，这时人们才理性地看到房地产业的发展是不健康的，所以在2010年后，国家采取大力措施，打压房价。我们认为全国房价收入比保持在6-7 属合理区间，2010 年为7.76，接近合理略偏高，由此可以看出我国房价正在走向健康发展的道路。
参考文献：
［1］李艳丽.论我国房价收入比的不合理性及解决思路.石家庄铁道学院学报，2000；1：19-23
［2］包宗华.房价收入比计算引出的问题.中国房地产金融，1999；3:19-30
［3］孙宏志.“房价收入比”及衍生概念解读.城市开发，2001；8：43-45
［4］陈颖，王幼松，刘汉民.房价收入比真实性的分析.广东广播电视大学学报，2006；1：68-70
(责任编辑：吴超)