摘 要：第六次全国人口普查的结果表明，我国已进入了老龄化阶段。但与此同时，就当前而言，我国的社会养老制度仍然有待完善，社会日益增长的养老需求依然无法得到充分地满足。基于此，文章介绍了一种已在发达国家较为成熟的养老性金融产品——住房反向抵押贷款，探讨其在我国推行可能面临的问题，并提出相应的对策。
　　关键词：住房反向抵押贷款；老龄化；养老保障
　　近年来，伴随着自然出生率的下降和社会医疗水平的显著提升，老龄人口占社会总人口的比率逐步上升，我国人口老龄化问题日益突出。因此，积极寻找一种补充性的养老措施，弥补现行社会养老制度的不足便显得十分必要，而住房反向抵押贷款作为一种在西方发达国家已经较为成熟的金融创新产品，若将其顺利引入我国，则可以对现有的社会养老制度的起到一定的补充作用。
　　一、住房反向抵押贷款的概念
　　所谓住房反向抵押贷款，是指产品购买人将自有房屋抵押给银行等金融机构，相应机构对该房屋现值、未来增值与折旧、借款人离世时房屋的最终价值以及借款人的年龄、预计寿命进行综合评估后，将该房屋的价值按一定比例分摊到借款人预期寿命的各年限之中，并以年金等方式支付给借款人，直至借款人去世。借款人在生前拥有房屋的使用权并履行维护及修缮房屋的义务。待借款人离世后，该金融机构获得该房屋的相关产权，可对该房屋进行处置，以收回贷款。住房反向抵押贷款的出现，使得产品购买人在生前可以提前支用自有房屋的价值，以充当养老金的作用，并且继续保有房屋的使用权以及相关产权。这样，该金融产品的购买者在世时既能继续使用自有房屋，与此同时又能定期获得一定的养老经费，从而为自身的养老开支提供保障。
　　二、住房反向抵押贷款引入我国所面临的问题
　　虽然住房反向抵押贷款在西方发达国家已较为成熟，但是要将其顺利引入中国仍然面临诸多问题。
　　（一）与发达国家相比我国房地产业市场仍不健全
　　以美国为例，美国于1934年颁布《全国住房法案》，同年立联邦住房管理局，极大促进了其房产买卖市场的发展。其后，美国于上世纪60年代先后成立房地美、房利美等住房贷款抵押公司，这一举措不仅有效地巩固了房屋一级市场，而且对美国房屋二级市场的成长也起到了极大的推动作用。伴随着二十多年的蓬勃发展，美国房地产市场于80年代后逐步稳定，房屋价格波动也趋于理性。这可以说为美国住房反向抵押贷款的推广与普及营造了良好的基础环境。而反观我国，在上世纪90年代国内房地产行业兴起以来，其发展迅猛，甚至长期呈现“亢奋状态”。而房地产业的相应配套措施，监管调控法案却没有得到充分地完善，以至于出现投资过热，房价虚高等问题，房地产业一直存在着一定的泡沫。此外，从长期来看，我国房地產市场的不健全与房地产泡沫等问题，也加深了房地产市场动荡以及房屋价格大幅波动的隐患。住房反向抵押贷款合同存续期内，若房屋期初评估价值大幅度高于房屋期末价值，那么经营该产品的金融机构在期末则无法通过所得房产的出租或拍卖收回贷款。若房屋期初评估价值大幅度低于房屋期末价值，则借款人将遭受较大的经济损失。由此可见，房地产价格的大幅度波动将极大地挫伤该金融产品买卖双方的积极性。因此，一个平稳健全的房地产市场是反向抵押贷款顺利引入我国的重要基础，而我国在这一方面仍需作出一定的努力。
　　（二）土地使用年限问题阻碍住房反向抵押贷款在我国的推广
　　与大多数西方国家不同，我国长期推行土地公有制，个人仅拥有土地的使用权。我国住宅商品房土地的使用权仅有70年年限，70年后对于附着在相应土地上的房屋，其最终所有权的归属问题仍比较模糊此外，根据我国2007年修订的《城市房地产管理法》的相关规定：土地使用年限已满时，若土地的现期使用者要求继续使用土地的，在提交续期申请并获得批准后，可重新签订新一轮的土地使用出让合同，但须相应缴纳一定数目的土地使用金。土地使用年限已满但未办理续期申请或续期申请未获准通过的，土地使用权则由国家按期收回。虽然该法律表明，房屋所占土地在70年使用年限届满后只要办理相应手续，依然可以继续使用，但是对于土地具体能续期多久？以及土地使用者继续使用相应土地所需缴纳的土地使用权出让金究竟是多少？又如何计算？就目前而言，政府仍然没有通过立法给予一个明确的答案。这无疑会给相关金融机构带来更多的不确定性因素，增加其经营住房反向抵押贷款产品的风险。
　　（三）反向住房贷款与我国部分传统观念相悖
　　与西方国家相比，我国社会父母与子女之间的经济纽带更为紧密。对我国工薪阶层中的年长父母而言，他们大多数都希望在自己辞世时尽可能地为晚辈们留下一定的财产，为子女未来的发展，出最后一份力。但国外现有的住房反向抵押贷款产品，其合同均涉及整套房屋的产权，而我国大多数工薪老人生前的积蓄大多凝结在自有住房之中。如果只具有一套住房的工薪老人将整栋房屋进行反向抵押贷款，那么其去世后，几乎难以给子女留下一定的财产。而这与中国父母希望生后给子女留下一定财产的传统观念存在一定的冲突。除此之外，我国传统观念十分强调房产在家族发展中所起到的作用，房产的代际继承常常被认为是家族传承的纽带，而轻易地用房产来分期“置换”养老开支，恐怕在短时间内让广大老年群体接受，则较为困难。所以，如果不能通过相应的舆论宣传手段，引导广大民众逐步改变上述的传统观念，使其渐渐接受不能针对这一传统民情采取相应的应对措施，那么将十分不利于该金融产品在国内市场中的推广。
　　三、相应的对策
　　针对住房反向抵押贷款引入我国所面临的问题，提出以下探究性建议：
　　（一）相应金融机构在经营该金融产品时，应充分考虑城市级别，地理位置，以及各区域经济政策调整等因素对房屋价格波动的影响，尽可能在更多不同区域开展相应业务，努力将合同涉及的房产的地理分布扩散开来，以尽可能减小单个区域房屋价格的大范围波动而造成的损失性风险。此外，相关政府部门应积极采取稳妥有效的应对措施，抑制我国部分地区房地产泡沫现象，疏解房屋价格大幅波动的风险，并努力促进我国房地产市场地健康发展，从而为住房反向抵押贷款顺利引入我国营造良好的基础环境。
　　（二）为了推动住房反向抵押贷款在我国的顺利实施，政府应努力修订和完善相应的法律法规，特别是对于土地使用权这一问题，应对70年土地使用权到期后相关房屋的产权问题给予明确界定。同时，各级政府应加强房屋建筑工程质量的监管，努力推动我国住宅用房向长寿命、高品质的方向发展，从而为我国逐步引入住房反向抵押贷款提供物质基础。
　　（三）对于因我国传统社会观念引发的产品认同障碍，相应金融机构应积极通过多种途径，广泛宣传住房反向抵押贷款的各种优势，努力改变社会传统养老观念中不合理的部分。同时，在设计该金融产品的条款时，应尽可能地使其通俗化简洁化，以便于老年人理解，进而使社会大众日益认同并接受该金融产品。此外，针对多数工薪老人希望在辞世时为晚辈们尽可能留下一定的财产，以为子女未来的发展出最后一份力的心愿，建议相关金融机构可以创新性地尝试设计类似比例可变动式的住房反向抵押贷款，即购买该金融产品的老人只将房屋的部分产权纳入合同范围。待老人辞世时，该房屋的出售、出租或拍卖所得，按照该比例在贷款机构和老人的子女之间进行分配。老人子女获得的这笔资金也即相当于老人给子女留下的部分遗产。这样，在兼顾该产品的养老属性的同时，也考虑到了老人为子女留下资产的心愿。但这仅为探究性建议，产品的能否实施还涉及相关法律的调整与修改。不过就住房反向抵押贷款的顺利推广而言，这也不失为一种值得考虑的尝试。
　　四、结束语
　　总体来看，虽然就目前而言，还存在着诸多阻碍住房反向抵押贷款在我国推行的不利因素，但是，如果能有效地采取相应的措施予以克服，将该金融产品顺利引入我国，那么这将极大缓解我国日益严峻的社会养老压力，并产生积极的的经济及社会意义。
　　参考文献：
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　　作者简介：
　　周京（1997-），男，汉族，安徽合肥人，安徽农业大学经济管理学院金融专业本科在读。