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摘要：本文主要探讨国家房地产调控政策在德阳市商品房住房市场实施过程中效果之所以不够理想的原因。
关键词：房地产市场
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：
Abstract：This paper mainly discusses the reasons for the undesirable effect of implementing national real estate control policies in Deyang city’s commodity house market.
Key Words: real estate market
从1998年下半年起，中央政府决定停止福利分房，开始实行住房商品化。2003年4月起，中央政府已经意识到了房地产业发展中存在的问题及其对国民经济可能产生的消极影响，开始实行一轮接着一轮的房地产调控政策。房地产调控希望达到的目的是让房地产业健康发展，结果却不够理想，八年后的今天，“蜗居”、“蚁族”、“房奴”、“裸婚”成为流行词，表明调控政策效果不够理想，相当一部分普通老百姓只能望房兴叹。
国家房地产调控政策在德阳商品房住房市场中效果之所以不够理想有三个方面的原因。原因之一，是部分地方政府、部分管理机构、部分工作人员的认识不足和本位主义倾向，妨碍了对中央房地产调控政策的认真切实贯彻执行。他们只片面地看到这些年来房地产业、房地产市场的发展带来大量土地出让收入、有关税收，带动就业、相关产业、城市建设、市容改造、人口聚集等的迅速发展，对本地区、本部门的经济利益，而看不到或不重视其中隐藏并迅速发展着的金融风险、市场风险、产业结构失调风险、土地资源紧缺风险、环境和生态风险、民生风险、社会冲突风险。这种思想根源和利益动机使他们往往强调所谓本地、本部门、本阶段特殊论，对中央政策私下打折扣、走形式、留缺口，光说不动或动而不力，影响政策的实施和效果。个别政府官员和工作人员直接卷入房地产领域的违法、违规活动，从中牟取个人私利，更对中央政策抱抵触、抵制态度。
原因之二，在于房地产市场尤其是其中的商品住房市场上供求关系的特殊性。我国国土资源总量的不可改变，基本农田、森林、生态、环境等的长期保护要求，以及城市总体规划的严格限制，决定城市建设用地供给的有限性，其中可用于房地产开发尤其是商品住房开发的土地供给必然更有限，这大大地制约着房地产开发供给规模和商品住房开发供给规模的扩大。尽管在地方政府积极支持、银行巨额贷款帮助、房地产开发丰厚利润刺激开发商扩大开发规模并且其他来源资金大量投入的情况下，我国房地产业发展迅猛，商品住房供给能力大大提高，但是仍然远远赶不上商品住房需求的急剧增加，供求矛盾越来越尖锐。
导致商品住房需求的急剧增加的因素很多，我国改革开放以来国民经济持续30多年高速度增長，居民收入大大增加，在衣食无忧、温饱问题解决以后，正在全面走向小康，追求更好的住、行消费，有强大的住房购买能力和强烈的居住改善愿望。据测算，消费者对住房的需求收入弹性大于1，也就是说，人们的收入高速度持续增长，将导致对商品住房需求持续以更大幅度增长。这是决定我国商品住房持续大量增加的最基本因素。此外，住房分配货币化改革和个人住房抵押贷款制度、个人住房公积金住房抵押贷款制度的推行，为居民提前实现商品住房需求提供了强有力的支持。在城乡差距日益扩大的情况下，不计其数的农村人口纷纷向城市非农产业转移，暂时地或永久性地移居到城市，其中收入较高的部分直接加入城市新建商品住房需求者队伍，更多的人或者需要在城市租住私房、或者试图购买二手甚至三、四手住房。德阳统计局提供的数据显示，2005年至2010年德阳市农村人口向城市非农业人口转移人数逐年增长，城镇化率也在不断提高。这就为另一些人购入商品住房开展出租经营或待房价上升后出售牟利的投资性需求、投机性需求提供了持续的支撑力量。德阳市旌阳区天元镇、工农村八角、秦宓小区、双拥小区拆迁安置房建设工程陆续进行。黄河路以南、岷江路以北、旌湖以西、宝成铁路以东范围内47条旧城道路改造工程陆续开工。都将使得大量城乡居民家庭成为“拆迁户”，形成有一定“刚性”的被动住房需求。这些因素决定了德阳市商品住房需求必然长期保持巨大规模和高速增长势头。
商品住房长期供不应求的尖锐矛盾，使我国商品住房价格具有长期上涨的基本趋势，在经济发达的大城市里更为突出。如果仍然以2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出的政策目标来衡量现在的情况，那么房地产市场、商品住房市场的供求总量没能实现基本平衡，住房价格更没有做到基本稳定，调控政策似乎收效不大。但是中央坚持我党实事求是的思想路线，在认识、决策和行动上从实际出发，与时俱进，把调整住房供应结构，切实增加保障性住房供给，限制投机性、投资性的住房购买行为，遏制部分城市房价过快上涨作为目标，这些目标更加明确、切实，确实是当务之急，民心所向。得到人民群众尤其是深受住房价格上涨问题困扰的弱势群体的拥护和响应，在这方面的积极效果正在逐渐显示出来。
第三方面的影响因素，存在于思想意识领域。我国民众自古以来就很重视自有房产，似乎有自己的住房才有了家。这种传统观念使很多家庭把买房看作最重要的购买行为，把自有住房看作最重要的家庭财产，家庭长远的开支计划在很大程度上是围绕买房这个重大目标来制定和完成的。在我国住房制度改革初期，住房标准比较低，住房建造成本也不高，城乡之间严格的户籍制度壁垒又使农村人口很难移居城市，在这样的背景下有关部门以城市居民每家有一套、家庭16岁以上成员每人有一间住房为远景目标（到2020年），推行住房商品化、自有化改革。现在反思，这个目标确实偏高、偏难，我国在这样短的时间内很难实现。其实就是在私有化程度最高的美国，目前住房自有率也才达到66～68%，仍有超过30%的家庭住在不属自己所有的房子里。我国过于乐观、过于超前的住房自有化目标和承诺，使很多收入偏低、负担较重的城市居民家庭也超越自身的住房购买能力和借钱买房的还款能力而力求购买住房。他们省吃俭用，日积月累，指望攒钱买房，但是住房价格的持续大幅上涨使他们攒得越久、越多，就越买不起一套住房。在这种越买得晚就越买不起的情况下，一些家庭就东挪西借，尽快及早买房，一定程度上使商品住房需求更加超前、更加膨胀，商品住房价格上涨更加强劲。总的说来，城市低收入居民不是住房涨价的受益者而是受害者。长期省吃俭用想买房而越来越力不从心的那一部分人当然是受害最大的群体之一，就是那些侥幸买到了住房的那些低收入家庭也由于长期节衣缩食、负债累累而得不偿失。如果他们采取租房的方式解决自家居住问题，日常生活状况本来是可以好一些的。
住房涨价的受益者除了房地产开发商和相关行业、部门、人员外，还有大量投机性、投资性的住房购买者。某些行为不端的开发商、惟利是图的新闻媒体和这些投机者大肆散播房价猛涨的谣言，夸大所谓炒房团的财力、胃口和影响，惟恐房价不涨，惟恐房市不乱，弄得人心惶惶，争先恐后地抢购商品房，这就进一步推动房价上涨，并使涨价谣言变成事实，变成普遍的预期和具有“惯性”的持续现象。
人们的房价上涨预期还受到另两个因素的支持而得到巩固和强化。一是境外资金流入我国内地炒房的规模迅速扩大、有炒房热潮的城市不断增多，对我国城市房价的影响日益增强。外资涌入我国炒房，兼有房价投机和人民币汇率投机的双重目的。在境外企业、个人和官方大多认为人民币对外币值偏低、预期我国巨额外汇顺差迟早要使人民币对外猛烈升值的情况下，外资炒房将愈演愈烈，人们就更加预期房价必然上涨。二是国内通货膨胀率维持在较高水平而且有进一步提高的可能，人们纷纷寻找避免自己持有的现金和金融资产贬值损失的手段。由于我国公众只见过地价、房价的持续上涨，没有经历过房价持续下跌的情况，也缺乏这方面的风险意识，就有很多人把购买商品房当成避免货币贬值损失的最好资产保值途径。在有大量货币被谋求保值的持有者换成商品房的情况下，预期房价上涨就有了更有力的佐证。
把自有住房看作首要财产的传统观念不是一朝一夕就能扭转的。住房自有化愿景形成以后，在城市原居民家庭大多数已经拥有自己所有的住房的情况下，要让人放弃这种愿景也是较困难的。房价上涨预期得到房价确实上涨的事实证明而被强化，大量外资入境炒房和许多人为避免货币贬值损失而买房保值的事实使这种预期得到新的理由。这些思想意识支配着人们的行为，使中央的房地产调控政策得不到足够的响应和配合，收不到满意的应有效果。境内投机者、投资者、买房保值者（由于他们实际上甘冒房价下跌的风险而买房，试图以房价上涨而实现保值和可能增值的目标，他们也是一种类型的投机者。但他们绝大多数不认识、不了解房价下跌的风险，不认为自己的行为属于投机）、境外投机者的商品房购买活动，一方面直接干扰中央房地产调控政策的实施、抵消政策的效果，另一方面使人们失去或减弱对中央房地产调控政策的信心、产生或增强对房价上涨的预期，起了很大的消极作用。
参考文献：
[1] 刘东坡．中国房地产宏观调控政策效果研究[D]．合肥：合肥工业大学，2009.12.
关键词：房地产市场
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：
Abstract：This paper mainly discusses the reasons for the undesirable effect of implementing national real estate control policies in Deyang city’s commodity house market.
Key Words: real estate market
从1998年下半年起，中央政府决定停止福利分房，开始实行住房商品化。2003年4月起，中央政府已经意识到了房地产业发展中存在的问题及其对国民经济可能产生的消极影响，开始实行一轮接着一轮的房地产调控政策。房地产调控希望达到的目的是让房地产业健康发展，结果却不够理想，八年后的今天，“蜗居”、“蚁族”、“房奴”、“裸婚”成为流行词，表明调控政策效果不够理想，相当一部分普通老百姓只能望房兴叹。
国家房地产调控政策在德阳商品房住房市场中效果之所以不够理想有三个方面的原因。原因之一，是部分地方政府、部分管理机构、部分工作人员的认识不足和本位主义倾向，妨碍了对中央房地产调控政策的认真切实贯彻执行。他们只片面地看到这些年来房地产业、房地产市场的发展带来大量土地出让收入、有关税收，带动就业、相关产业、城市建设、市容改造、人口聚集等的迅速发展，对本地区、本部门的经济利益，而看不到或不重视其中隐藏并迅速发展着的金融风险、市场风险、产业结构失调风险、土地资源紧缺风险、环境和生态风险、民生风险、社会冲突风险。这种思想根源和利益动机使他们往往强调所谓本地、本部门、本阶段特殊论，对中央政策私下打折扣、走形式、留缺口，光说不动或动而不力，影响政策的实施和效果。个别政府官员和工作人员直接卷入房地产领域的违法、违规活动，从中牟取个人私利，更对中央政策抱抵触、抵制态度。
原因之二，在于房地产市场尤其是其中的商品住房市场上供求关系的特殊性。我国国土资源总量的不可改变，基本农田、森林、生态、环境等的长期保护要求，以及城市总体规划的严格限制，决定城市建设用地供给的有限性，其中可用于房地产开发尤其是商品住房开发的土地供给必然更有限，这大大地制约着房地产开发供给规模和商品住房开发供给规模的扩大。尽管在地方政府积极支持、银行巨额贷款帮助、房地产开发丰厚利润刺激开发商扩大开发规模并且其他来源资金大量投入的情况下，我国房地产业发展迅猛，商品住房供给能力大大提高，但是仍然远远赶不上商品住房需求的急剧增加，供求矛盾越来越尖锐。
导致商品住房需求的急剧增加的因素很多，我国改革开放以来国民经济持续30多年高速度增長，居民收入大大增加，在衣食无忧、温饱问题解决以后，正在全面走向小康，追求更好的住、行消费，有强大的住房购买能力和强烈的居住改善愿望。据测算，消费者对住房的需求收入弹性大于1，也就是说，人们的收入高速度持续增长，将导致对商品住房需求持续以更大幅度增长。这是决定我国商品住房持续大量增加的最基本因素。此外，住房分配货币化改革和个人住房抵押贷款制度、个人住房公积金住房抵押贷款制度的推行，为居民提前实现商品住房需求提供了强有力的支持。在城乡差距日益扩大的情况下，不计其数的农村人口纷纷向城市非农产业转移，暂时地或永久性地移居到城市，其中收入较高的部分直接加入城市新建商品住房需求者队伍，更多的人或者需要在城市租住私房、或者试图购买二手甚至三、四手住房。德阳统计局提供的数据显示，2005年至2010年德阳市农村人口向城市非农业人口转移人数逐年增长，城镇化率也在不断提高。这就为另一些人购入商品住房开展出租经营或待房价上升后出售牟利的投资性需求、投机性需求提供了持续的支撑力量。德阳市旌阳区天元镇、工农村八角、秦宓小区、双拥小区拆迁安置房建设工程陆续进行。黄河路以南、岷江路以北、旌湖以西、宝成铁路以东范围内47条旧城道路改造工程陆续开工。都将使得大量城乡居民家庭成为“拆迁户”，形成有一定“刚性”的被动住房需求。这些因素决定了德阳市商品住房需求必然长期保持巨大规模和高速增长势头。
商品住房长期供不应求的尖锐矛盾，使我国商品住房价格具有长期上涨的基本趋势，在经济发达的大城市里更为突出。如果仍然以2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出的政策目标来衡量现在的情况，那么房地产市场、商品住房市场的供求总量没能实现基本平衡，住房价格更没有做到基本稳定，调控政策似乎收效不大。但是中央坚持我党实事求是的思想路线，在认识、决策和行动上从实际出发，与时俱进，把调整住房供应结构，切实增加保障性住房供给，限制投机性、投资性的住房购买行为，遏制部分城市房价过快上涨作为目标，这些目标更加明确、切实，确实是当务之急，民心所向。得到人民群众尤其是深受住房价格上涨问题困扰的弱势群体的拥护和响应，在这方面的积极效果正在逐渐显示出来。
第三方面的影响因素，存在于思想意识领域。我国民众自古以来就很重视自有房产，似乎有自己的住房才有了家。这种传统观念使很多家庭把买房看作最重要的购买行为，把自有住房看作最重要的家庭财产，家庭长远的开支计划在很大程度上是围绕买房这个重大目标来制定和完成的。在我国住房制度改革初期，住房标准比较低，住房建造成本也不高，城乡之间严格的户籍制度壁垒又使农村人口很难移居城市，在这样的背景下有关部门以城市居民每家有一套、家庭16岁以上成员每人有一间住房为远景目标（到2020年），推行住房商品化、自有化改革。现在反思，这个目标确实偏高、偏难，我国在这样短的时间内很难实现。其实就是在私有化程度最高的美国，目前住房自有率也才达到66～68%，仍有超过30%的家庭住在不属自己所有的房子里。我国过于乐观、过于超前的住房自有化目标和承诺，使很多收入偏低、负担较重的城市居民家庭也超越自身的住房购买能力和借钱买房的还款能力而力求购买住房。他们省吃俭用，日积月累，指望攒钱买房，但是住房价格的持续大幅上涨使他们攒得越久、越多，就越买不起一套住房。在这种越买得晚就越买不起的情况下，一些家庭就东挪西借，尽快及早买房，一定程度上使商品住房需求更加超前、更加膨胀，商品住房价格上涨更加强劲。总的说来，城市低收入居民不是住房涨价的受益者而是受害者。长期省吃俭用想买房而越来越力不从心的那一部分人当然是受害最大的群体之一，就是那些侥幸买到了住房的那些低收入家庭也由于长期节衣缩食、负债累累而得不偿失。如果他们采取租房的方式解决自家居住问题，日常生活状况本来是可以好一些的。
住房涨价的受益者除了房地产开发商和相关行业、部门、人员外，还有大量投机性、投资性的住房购买者。某些行为不端的开发商、惟利是图的新闻媒体和这些投机者大肆散播房价猛涨的谣言，夸大所谓炒房团的财力、胃口和影响，惟恐房价不涨，惟恐房市不乱，弄得人心惶惶，争先恐后地抢购商品房，这就进一步推动房价上涨，并使涨价谣言变成事实，变成普遍的预期和具有“惯性”的持续现象。
人们的房价上涨预期还受到另两个因素的支持而得到巩固和强化。一是境外资金流入我国内地炒房的规模迅速扩大、有炒房热潮的城市不断增多，对我国城市房价的影响日益增强。外资涌入我国炒房，兼有房价投机和人民币汇率投机的双重目的。在境外企业、个人和官方大多认为人民币对外币值偏低、预期我国巨额外汇顺差迟早要使人民币对外猛烈升值的情况下，外资炒房将愈演愈烈，人们就更加预期房价必然上涨。二是国内通货膨胀率维持在较高水平而且有进一步提高的可能，人们纷纷寻找避免自己持有的现金和金融资产贬值损失的手段。由于我国公众只见过地价、房价的持续上涨，没有经历过房价持续下跌的情况，也缺乏这方面的风险意识，就有很多人把购买商品房当成避免货币贬值损失的最好资产保值途径。在有大量货币被谋求保值的持有者换成商品房的情况下，预期房价上涨就有了更有力的佐证。
把自有住房看作首要财产的传统观念不是一朝一夕就能扭转的。住房自有化愿景形成以后，在城市原居民家庭大多数已经拥有自己所有的住房的情况下，要让人放弃这种愿景也是较困难的。房价上涨预期得到房价确实上涨的事实证明而被强化，大量外资入境炒房和许多人为避免货币贬值损失而买房保值的事实使这种预期得到新的理由。这些思想意识支配着人们的行为，使中央的房地产调控政策得不到足够的响应和配合，收不到满意的应有效果。境内投机者、投资者、买房保值者（由于他们实际上甘冒房价下跌的风险而买房，试图以房价上涨而实现保值和可能增值的目标，他们也是一种类型的投机者。但他们绝大多数不认识、不了解房价下跌的风险，不认为自己的行为属于投机）、境外投机者的商品房购买活动，一方面直接干扰中央房地产调控政策的实施、抵消政策的效果，另一方面使人们失去或减弱对中央房地产调控政策的信心、产生或增强对房价上涨的预期，起了很大的消极作用。
参考文献：
[1] 刘东坡．中国房地产宏观调控政策效果研究[D]．合肥：合肥工业大学，2009.12.