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张宏业先生
特许测计师、中国房地产估价师。在採访的过程中，他从房地产专业出发，观行业全面长远，谈大湾区细緻到点，言辞有理有据，分析鞭辟入里，其专业精神让人印象深刻。
专业源於专注，这与他几十年来的耕耘与修炼不无关係。在三十多年的房地产从业历程中，他以实践为师，在与时俱进中积累了丰富的经验，也让他在面对行业的复杂情况时，更添一份冷静与理性，能夠拨云见日。而曾经历练於多个行业的经历，让他得以多方涉猎知识，练就了多方思考、全面分析的习惯和能力。
楼市有起伏，前路多迷雾，而这些经验和质素，则为他在房地产行业的不断前行奠定了基石，确保踏出的每一步都平稳而坚定。
（下文中《荣誉杂誌》简称“荣”，张宏业先生简称“张”）
大湾区城市各具特色，发展挑战与机遇並存
荣：张先生您好，您不仅对香港房地产市场了解透彻，对内地市场亦有一定了解。那麽，对於备受瞩目的粤港澳大湾区，从专业角度出发，请您谈谈对大湾区房地产市场的看法。
张：大湾区是由“9+2”城市组成的城市群，大湾区房地产市场这是一个很大的范畴。因为每个城市的发展水平不同，而且各自的优势和发展定位也不同，因此还得具体城市具体分析。
单从房价看，除港澳外，深圳的房价依然领跑大湾区其他各城市，後面大致依次为广州、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆。一个地方的房价跟当地的收入水平、消费能力有很大关係，具体来看，又跟所处地段关係密切。
荣：您刚也提到，大湾区各城市各具优势，请您简单分析一下。
张：香港、澳门、广州、深圳为粤港澳大湾区四大中心城市。其中，作为全球三大金融中心之一，香港聚集了大量金融机构和相关服务产业，能夠提供最便捷的国际融资服务；澳门是“世界旅遊休閒中心”“中国与葡语国家商贸合作服务平台”；广州作为国际商贸中心和综合交通枢纽，具有扎实的产业基础及丰富的科研人才资源，积淀深厚；深圳的高新技术产业在中国科创板块中可谓翘楚，不论是高新技术产值还是其对经济总量的贡献率在各大城市中都居於前列。
其他城市，東莞製造业发达，正朝第三次产业城市积极改造；文化产业在佛山渐渐兴起；肇庆是天然的“氧吧”，具备突出的旅遊资源优势；江门工业发展潛力很大；中山是传统侨乡，每个镇各具发展特色；珠海经济特区出台了不少优惠政策，发展工业，吸引年轻人……
荣：对於大湾区发展的前景，您怎麽看？
张：粤港澳大湾区规划近期至2022年，远期展望到2035年。目标不仅是要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜遊的优质生活圈，成为高质量发展的典范。但是能不能达到这个定位，还有赖於各个城市的发展情况。
可以肯定的是，大湾区会成为整个国家未来二十年的发展重点之一，是国家经济增长的重要引擎。
荣：要实现总体目标，您认为还存在哪些不足？
张：存在机遇，当然也面临挑战。首先大湾区要达到国际化，必须在人才配备及城市配套方面达到国际接待能力；其次，从科学技术方面看，大湾区虽然在某几个领域已达到引领世界的水平，但从整体看，还很不夠，对外技术依赖程度较大；再者，受国际形势不明朗等因素影响，中国经济下行压力较大。
港深携手前进，打造国际都会
荣：8月18日，中共中央、国务院发佈了《关於支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（以下简称《意见》），请谈谈您的见解？
张：深圳在《意见》中的战略地位是成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋。《意见》全面勾画本世纪中叶的深圳市未来发展总体蓝图，对全省全国起积极引领的作用。在我看来，可以理解为想借助香港的现有长处去补足深圳短板，达到互相竞爭、互相补足、一齐腾飞、一起成长的远大目标！
如果细读《意见》，便发觉有不少涉及港澳内容。归纳来说，大概有金融互通、文化艺术、文化产业、会展产业、国际教育、尖端医疗、港澳“民通”、城市管理等等。这些全是深圳成为世界性城市的现有短板，但正是今天香港的充足资源，相互融合、交流、推展，自然成为两地经济持续增长的因素。
荣：深港两地在这麽多领域可以展开更多合作，对香港企业来说，这是否也代表着多了很多机遇？请举例说明。
张：是的，深圳必然成为香港金融、文化、会展、教育、医疗、休閒、养老、专业服务企业的蓝海。
以教育行业为例，深圳市发展幼儿、中小学及大学是未来重点，香港各级学校必可找到合作领域。香港已具备国际教育管理经验、优良师资、大学合作机制、融资渠道、课程教材等等，因此，香港亦可充当中介人角色，在国际教育方面出一份力。
又比如优质医疗领域，《意见》提出“扩大优质医疗卫生资源供给，鼓励社会力量发展高水平医疗机构，为港澳资医疗机构发展提供便利，探索建立与国际接轨的医学人才培养、医院评审认证标準体系，放宽境外医院到内地执业限制，先行先试国际前沿医疗技术”。这段文字可谓“字字商机”。深圳和整个粤港澳大湾区都具备强大经济後盾、广大且富裕的消费群、充足土地和人力资源，香港和国际医疗机构和人员必然能找到融合机遇。 可以预见，未来三十年内，粤港澳大湾区将会成为全球经济增长最快速的地区，医疗、养老和休閒事业定会腾飞发展、商机无限！
荣：《意见》的出台，对於深港两地的年轻人，您认为存在怎样的启发？
张：既然中央给予深圳先行示范区的任务，深圳人当以“先行先试”的精神去探索一条新路出来。而香港的年轻人，我认为应该放下固有的对抗心理，加入深圳建设大方向，共同打造全球特大国际都会！年轻人常常埋怨说：我们不是香港经济繁荣的得益者，只是受害者。但是未来前途是掌握在自己手中，何不努力加入港深发展的巨大洪流中呢？
行业受暴乱影响严重，下半年或顺势而下
荣：香港持续多个月来的暴力遊行，对香港经济影响严重，房地产行业势必也遭受打击，作为房地产专业人士，请您介绍一下相关情况。
张：政治纷爭对旅遊、零售、餐饮、投资市道打击立刻浮现。近期无论旅遊客、商务客、团队客、自由行客都全面减少，酒店减价、店铺优惠、食肆清淡，甚至关门。
受暴乱影响，商场街铺空置率或上升。零售业方面，近期不少租客於续租时纷纷要求大幅减租或是索性退租。食肆方面，前景不明朗也使新食肆投资者卻步，预料二线商场和较逊位置的街铺会再现空置情形。
除了内耗因素，香港也面对外围经济利淡因素。中资金融、保险、地产机构减少租用和买进香港商业地产，致使香港商业地产出现有价无市的情况，不排除中短期浮现租金回跌和价格偏软。回顾去年，香港甲乙级写字楼租售市道“双翼齐飞”，录得多宗大手交易，2019年下半年肯定市道淡静，租金回跌，买卖交易减少。
荣：楼价波幅如何？
张：若社會爭议持续，发展商推盘步伐审慎。一手楼盘积极平价求量，二手市道更加“水静河飞”。如果一手楼价持续下调，二手业主要求售只可减价，大型屋宇仍会是低量低价局面！下半年整体香港住宅和商贸物业预料会顺势而下，观乎政治爭执时间还会拖多长、中美贸易摩擦何日落幕等等外围因素。
荣：鉴於内外种种因素综合考虑，您认为投资者下半年如何投资香港房地产？
张：其一，如果以刚需求和回报率而言，我推崇中小型住宅单位，尤其是1，000万元以内的一手楼盘。基本上这些单位刚需不绝，且按揭不困难，转手容易，是值得下半年投资者关注的。
其二，较低总价工商铺物业仍受追捧，原因也是转手容易、按揭不难、且达到分散投资风险目的。这些工商铺物业主要同民生相关，经济下行的影响会较小，自然成为投资者新宠儿，投资界朋友可以关注下。
其三：散户可投资REITs。於经济大局走向低速时代，物业投资可选择1，000万元内一手住宅单位或甚至10亿元内的工商铺物业（涉及民生行业相关连的）或小注心仪的房地产信託基金股票。如果换楼者可以令业主让利15%以上，也不失是入市良机。
荣：感谢您的分享。
特许测计师、中国房地产估价师。在採访的过程中，他从房地产专业出发，观行业全面长远，谈大湾区细緻到点，言辞有理有据，分析鞭辟入里，其专业精神让人印象深刻。
专业源於专注，这与他几十年来的耕耘与修炼不无关係。在三十多年的房地产从业历程中，他以实践为师，在与时俱进中积累了丰富的经验，也让他在面对行业的复杂情况时，更添一份冷静与理性，能夠拨云见日。而曾经历练於多个行业的经历，让他得以多方涉猎知识，练就了多方思考、全面分析的习惯和能力。
楼市有起伏，前路多迷雾，而这些经验和质素，则为他在房地产行业的不断前行奠定了基石，确保踏出的每一步都平稳而坚定。
（下文中《荣誉杂誌》简称“荣”，张宏业先生简称“张”）
大湾区城市各具特色，发展挑战与机遇並存
荣：张先生您好，您不仅对香港房地产市场了解透彻，对内地市场亦有一定了解。那麽，对於备受瞩目的粤港澳大湾区，从专业角度出发，请您谈谈对大湾区房地产市场的看法。
张：大湾区是由“9+2”城市组成的城市群，大湾区房地产市场这是一个很大的范畴。因为每个城市的发展水平不同，而且各自的优势和发展定位也不同，因此还得具体城市具体分析。
单从房价看，除港澳外，深圳的房价依然领跑大湾区其他各城市，後面大致依次为广州、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆。一个地方的房价跟当地的收入水平、消费能力有很大关係，具体来看，又跟所处地段关係密切。
荣：您刚也提到，大湾区各城市各具优势，请您简单分析一下。
张：香港、澳门、广州、深圳为粤港澳大湾区四大中心城市。其中，作为全球三大金融中心之一，香港聚集了大量金融机构和相关服务产业，能夠提供最便捷的国际融资服务；澳门是“世界旅遊休閒中心”“中国与葡语国家商贸合作服务平台”；广州作为国际商贸中心和综合交通枢纽，具有扎实的产业基础及丰富的科研人才资源，积淀深厚；深圳的高新技术产业在中国科创板块中可谓翘楚，不论是高新技术产值还是其对经济总量的贡献率在各大城市中都居於前列。
其他城市，東莞製造业发达，正朝第三次产业城市积极改造；文化产业在佛山渐渐兴起；肇庆是天然的“氧吧”，具备突出的旅遊资源优势；江门工业发展潛力很大；中山是传统侨乡，每个镇各具发展特色；珠海经济特区出台了不少优惠政策，发展工业，吸引年轻人……
荣：对於大湾区发展的前景，您怎麽看？
张：粤港澳大湾区规划近期至2022年，远期展望到2035年。目标不仅是要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜遊的优质生活圈，成为高质量发展的典范。但是能不能达到这个定位，还有赖於各个城市的发展情况。
可以肯定的是，大湾区会成为整个国家未来二十年的发展重点之一，是国家经济增长的重要引擎。
荣：要实现总体目标，您认为还存在哪些不足？
张：存在机遇，当然也面临挑战。首先大湾区要达到国际化，必须在人才配备及城市配套方面达到国际接待能力；其次，从科学技术方面看，大湾区虽然在某几个领域已达到引领世界的水平，但从整体看，还很不夠，对外技术依赖程度较大；再者，受国际形势不明朗等因素影响，中国经济下行压力较大。
港深携手前进，打造国际都会
荣：8月18日，中共中央、国务院发佈了《关於支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（以下简称《意见》），请谈谈您的见解？
张：深圳在《意见》中的战略地位是成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋。《意见》全面勾画本世纪中叶的深圳市未来发展总体蓝图，对全省全国起积极引领的作用。在我看来，可以理解为想借助香港的现有长处去补足深圳短板，达到互相竞爭、互相补足、一齐腾飞、一起成长的远大目标！
如果细读《意见》，便发觉有不少涉及港澳内容。归纳来说，大概有金融互通、文化艺术、文化产业、会展产业、国际教育、尖端医疗、港澳“民通”、城市管理等等。这些全是深圳成为世界性城市的现有短板，但正是今天香港的充足资源，相互融合、交流、推展，自然成为两地经济持续增长的因素。
荣：深港两地在这麽多领域可以展开更多合作，对香港企业来说，这是否也代表着多了很多机遇？请举例说明。
张：是的，深圳必然成为香港金融、文化、会展、教育、医疗、休閒、养老、专业服务企业的蓝海。
以教育行业为例，深圳市发展幼儿、中小学及大学是未来重点，香港各级学校必可找到合作领域。香港已具备国际教育管理经验、优良师资、大学合作机制、融资渠道、课程教材等等，因此，香港亦可充当中介人角色，在国际教育方面出一份力。
又比如优质医疗领域，《意见》提出“扩大优质医疗卫生资源供给，鼓励社会力量发展高水平医疗机构，为港澳资医疗机构发展提供便利，探索建立与国际接轨的医学人才培养、医院评审认证标準体系，放宽境外医院到内地执业限制，先行先试国际前沿医疗技术”。这段文字可谓“字字商机”。深圳和整个粤港澳大湾区都具备强大经济後盾、广大且富裕的消费群、充足土地和人力资源，香港和国际医疗机构和人员必然能找到融合机遇。 可以预见，未来三十年内，粤港澳大湾区将会成为全球经济增长最快速的地区，医疗、养老和休閒事业定会腾飞发展、商机无限！
荣：《意见》的出台，对於深港两地的年轻人，您认为存在怎样的启发？
张：既然中央给予深圳先行示范区的任务，深圳人当以“先行先试”的精神去探索一条新路出来。而香港的年轻人，我认为应该放下固有的对抗心理，加入深圳建设大方向，共同打造全球特大国际都会！年轻人常常埋怨说：我们不是香港经济繁荣的得益者，只是受害者。但是未来前途是掌握在自己手中，何不努力加入港深发展的巨大洪流中呢？
行业受暴乱影响严重，下半年或顺势而下
荣：香港持续多个月来的暴力遊行，对香港经济影响严重，房地产行业势必也遭受打击，作为房地产专业人士，请您介绍一下相关情况。
张：政治纷爭对旅遊、零售、餐饮、投资市道打击立刻浮现。近期无论旅遊客、商务客、团队客、自由行客都全面减少，酒店减价、店铺优惠、食肆清淡，甚至关门。
受暴乱影响，商场街铺空置率或上升。零售业方面，近期不少租客於续租时纷纷要求大幅减租或是索性退租。食肆方面，前景不明朗也使新食肆投资者卻步，预料二线商场和较逊位置的街铺会再现空置情形。
除了内耗因素，香港也面对外围经济利淡因素。中资金融、保险、地产机构减少租用和买进香港商业地产，致使香港商业地产出现有价无市的情况，不排除中短期浮现租金回跌和价格偏软。回顾去年，香港甲乙级写字楼租售市道“双翼齐飞”，录得多宗大手交易，2019年下半年肯定市道淡静，租金回跌，买卖交易减少。
荣：楼价波幅如何？
张：若社會爭议持续，发展商推盘步伐审慎。一手楼盘积极平价求量，二手市道更加“水静河飞”。如果一手楼价持续下调，二手业主要求售只可减价，大型屋宇仍会是低量低价局面！下半年整体香港住宅和商贸物业预料会顺势而下，观乎政治爭执时间还会拖多长、中美贸易摩擦何日落幕等等外围因素。
荣：鉴於内外种种因素综合考虑，您认为投资者下半年如何投资香港房地产？
张：其一，如果以刚需求和回报率而言，我推崇中小型住宅单位，尤其是1，000万元以内的一手楼盘。基本上这些单位刚需不绝，且按揭不困难，转手容易，是值得下半年投资者关注的。
其二，较低总价工商铺物业仍受追捧，原因也是转手容易、按揭不难、且达到分散投资风险目的。这些工商铺物业主要同民生相关，经济下行的影响会较小，自然成为投资者新宠儿，投资界朋友可以关注下。
其三：散户可投资REITs。於经济大局走向低速时代，物业投资可选择1，000万元内一手住宅单位或甚至10亿元内的工商铺物业（涉及民生行业相关连的）或小注心仪的房地产信託基金股票。如果换楼者可以令业主让利15%以上，也不失是入市良机。
荣：感谢您的分享。