论文部分内容阅读
【摘 要】 当前，我国房地产业的发展如火如荼。本文主要论述了地产开发单位进行项目管理需要注意的的内容、开发单位进行项目管理的方法，以及地产开发单位在项目管理上存在的问题提出的对项目管理的一些建议。
【关键词】 地产开发公司;项目管理
一、房地产项目管理的概述
房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。
房地产项目是一项复杂的系统工程，其工程项目按时间进度可分为决策期、设计期和实施期。房地产开发商作为该房地产项目的组织者，需要对整个工程项目进行有效的管理，充分利用时间、技术和人力，在规定的时间、经费、性能指标的要求下对整个项目进行管理，尽可能保质保量的完成房地产项目的建设。
二、房地产项目管理的主要内容和方法
1.项目管理的主要内容
项目开发单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者，如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。
2.项目管理的主要方法
房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为不同的形式：（1）按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。（2）按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。（3）按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。
三、房地产开发项目存在的问题的分析
1.决策质量不高，项目方向不明
目前，某些房地产开发商在不进行市场调查的前提下就大规模的进行圈地建房，认为只有圈地建房就会带来巨大的经济效益，获得巨额利润，与此同时，有些开发商在拿到工程建设的许可书之后，直接省略了对工程可行性进行研究的工作，也没有经过系统的讨论、精确的调研，就匆忙开工，一般经过这样匆忙的建设的房地产不仅在施工过程中通常会遇到许多技术问题和工程管理问题，无形中拖延了施工进度，而且由于对市场把握不够，无法迎合市场和房地产消费者的需求，带来巨大的经济损失。其次，有的开发商缺乏明确的项目方向，在调研市场时，对日新月异的房地产信息没有一定的识别能力，加之目前有的媒体对房地产进行炒作，造成房地产市场信息混乱，有的房地产管理人员仅仅只凭借以往的经验，主观的辨认各种信息，没有明确的方向，同时，在房产的建设中，不断调整和改善项目的设计方案，大到房产规划和布局，小到建筑风格、装饰风格，这样会大大增加该房产的成本，极大的影响了该项目的建设进度，直接耽误了该房地产投入市场的时机，在激烈的房地产竞争中处于不利地位。
2.设计阶段缺乏投资控制措施
房产业评估房产设计是否优劣的标准是技术是否达标、是否美观、保温和节能功效是否良好，而没有把经济指标放入评价范围内，这就造成了大多数房地产开发商重施工，不重视设计的现状。在工程的设计过程中，往往投入大量的人力、物力和财力对设计方案的工程的造价进行估算，而不重视如何才能用相同的资金获得更舒适的、更美观的、更经济适用的建筑。
3.实施阶段工程承包商与业主矛盾激烈
在施工前一阶段，项目管理比较容易，因为这时的工作比较单一，监理方和业主管理人员能够很好地完成这块工作，但是，在后期的分包工程中，需要与业主独立签订施工合同，由于工程的配合不佳、工程的接口界限不明，加之有的工程承包合同不严密，总承包商和业主的合作意识不高等原因，造成这一阶段困难重重，管理难度较大。通常情况下，分包商就许多工程问题直接找业主协商，忽视了总包商的作用，而现场的管理人员就成了临时的协调人，做着总调度的工作。到了项目的收尾期，大量的时间被用于工程协调上面，无形之中忽视了工程的质量和设计，往往造成施工建筑遗留下许多问题，一旦工程出现延期或是出现质量问题时，由于缺乏规范的制度保障，常常出现互相推脱责任的现象。
四、房地产项目管理问题的一些建议
1.加强工程项目投资前期的可行性研究
开发商要想在激烈的房地产行业中脱颖而出，获得最大的经济效益，前期对市场和消费者的需求进行研究是非常有必要的，只有投其所好，才能得其所要。在当前的房地产开发中，开发商要及时分析目前的房地产行业的形势，例如竞争对手是否强大，市场的形势是供过于求还是供小于求，目前的消费者对设计、建筑材料、建筑方位有些什么特殊要求等等，要随时把握信息，抓住机遇，而不能坐井观天，守株待兔。其次，在前期决策阶段，开发商应花时间和精力研究该项目的人力、物力、财力以及时间的投入情况，对不当的决策进行否定，对优秀的决策进行推广，重视技术的重要性，充分调动全体决策者的创造力和想象力，努力提升房地产开发项目的成功率。
2.加强设计阶段的投资控制
控制项目投资的关键阶段在于设计阶段，只有在设计阶段做好了投资控制工作，才能有效处理技术与经济之间的矛盾，才能降低成本，获得最大效益。研究证明设计阶段对整个工程的影响非常大，在一项工程中，设计费用往往占了不到百分之一，但是它对项目投资的影响却达到了百分之七十五，所以，在设计阶段转变以往“重施工，轻设计”的观念，采用新型的“重施工，同时也重设计”的观念，采取奖励措施，充分发挥设计人员的主观能动性，不仅在建筑的功能和美观上下功夫，还在降低工程造价上下功夫，发挥创造性思维，设计出既美观又经济的建筑，符合消费者的胃口，获得经济效益。同时，在设计时，加强与其他部门的合作，如加强与建材供应商、供电公司、煤气公司、通讯公司的合作，设计出最优方案，减少施工成本。
3.高度重视项目收尾工作
开发商应根据实际情况促使各承包商增强合作意识，加强工程现场人员的培训，使工程在收尾阶段能有条不紊的协商进行，做好工程的移交和交付工作，减少不必要的矛盾和纠纷。
五、结束语
目前我国的房地产管理项目在决策、设计和实施阶段都还存在着一些问题，找出问题，分析问题，并提出解决的方法是非常有必要的，只有解决了这些存在的问题，才能使房地产行业走上一条健康发展战的道路。以上只是本人几年房地产开发经验的拙见，在日后的工作和学习中会更加努力，真正领悟精通地产管理的精髓。
参考文献：
[1]李涛.浅谈房地产开发公司的项目管理[J].城市建设理论研究，2013（5）
[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，（2）.
【关键词】 地产开发公司;项目管理
一、房地产项目管理的概述
房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。
房地产项目是一项复杂的系统工程，其工程项目按时间进度可分为决策期、设计期和实施期。房地产开发商作为该房地产项目的组织者，需要对整个工程项目进行有效的管理，充分利用时间、技术和人力，在规定的时间、经费、性能指标的要求下对整个项目进行管理，尽可能保质保量的完成房地产项目的建设。
二、房地产项目管理的主要内容和方法
1.项目管理的主要内容
项目开发单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者，如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。
2.项目管理的主要方法
房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为不同的形式：（1）按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。（2）按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。（3）按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。
三、房地产开发项目存在的问题的分析
1.决策质量不高，项目方向不明
目前，某些房地产开发商在不进行市场调查的前提下就大规模的进行圈地建房，认为只有圈地建房就会带来巨大的经济效益，获得巨额利润，与此同时，有些开发商在拿到工程建设的许可书之后，直接省略了对工程可行性进行研究的工作，也没有经过系统的讨论、精确的调研，就匆忙开工，一般经过这样匆忙的建设的房地产不仅在施工过程中通常会遇到许多技术问题和工程管理问题，无形中拖延了施工进度，而且由于对市场把握不够，无法迎合市场和房地产消费者的需求，带来巨大的经济损失。其次，有的开发商缺乏明确的项目方向，在调研市场时，对日新月异的房地产信息没有一定的识别能力，加之目前有的媒体对房地产进行炒作，造成房地产市场信息混乱，有的房地产管理人员仅仅只凭借以往的经验，主观的辨认各种信息，没有明确的方向，同时，在房产的建设中，不断调整和改善项目的设计方案，大到房产规划和布局，小到建筑风格、装饰风格，这样会大大增加该房产的成本，极大的影响了该项目的建设进度，直接耽误了该房地产投入市场的时机，在激烈的房地产竞争中处于不利地位。
2.设计阶段缺乏投资控制措施
房产业评估房产设计是否优劣的标准是技术是否达标、是否美观、保温和节能功效是否良好，而没有把经济指标放入评价范围内，这就造成了大多数房地产开发商重施工，不重视设计的现状。在工程的设计过程中，往往投入大量的人力、物力和财力对设计方案的工程的造价进行估算，而不重视如何才能用相同的资金获得更舒适的、更美观的、更经济适用的建筑。
3.实施阶段工程承包商与业主矛盾激烈
在施工前一阶段，项目管理比较容易，因为这时的工作比较单一，监理方和业主管理人员能够很好地完成这块工作，但是，在后期的分包工程中，需要与业主独立签订施工合同，由于工程的配合不佳、工程的接口界限不明，加之有的工程承包合同不严密，总承包商和业主的合作意识不高等原因，造成这一阶段困难重重，管理难度较大。通常情况下，分包商就许多工程问题直接找业主协商，忽视了总包商的作用，而现场的管理人员就成了临时的协调人，做着总调度的工作。到了项目的收尾期，大量的时间被用于工程协调上面，无形之中忽视了工程的质量和设计，往往造成施工建筑遗留下许多问题，一旦工程出现延期或是出现质量问题时，由于缺乏规范的制度保障，常常出现互相推脱责任的现象。
四、房地产项目管理问题的一些建议
1.加强工程项目投资前期的可行性研究
开发商要想在激烈的房地产行业中脱颖而出，获得最大的经济效益，前期对市场和消费者的需求进行研究是非常有必要的，只有投其所好，才能得其所要。在当前的房地产开发中，开发商要及时分析目前的房地产行业的形势，例如竞争对手是否强大，市场的形势是供过于求还是供小于求，目前的消费者对设计、建筑材料、建筑方位有些什么特殊要求等等，要随时把握信息，抓住机遇，而不能坐井观天，守株待兔。其次，在前期决策阶段，开发商应花时间和精力研究该项目的人力、物力、财力以及时间的投入情况，对不当的决策进行否定，对优秀的决策进行推广，重视技术的重要性，充分调动全体决策者的创造力和想象力，努力提升房地产开发项目的成功率。
2.加强设计阶段的投资控制
控制项目投资的关键阶段在于设计阶段，只有在设计阶段做好了投资控制工作，才能有效处理技术与经济之间的矛盾，才能降低成本，获得最大效益。研究证明设计阶段对整个工程的影响非常大，在一项工程中，设计费用往往占了不到百分之一，但是它对项目投资的影响却达到了百分之七十五，所以，在设计阶段转变以往“重施工，轻设计”的观念，采用新型的“重施工，同时也重设计”的观念，采取奖励措施，充分发挥设计人员的主观能动性，不仅在建筑的功能和美观上下功夫，还在降低工程造价上下功夫，发挥创造性思维，设计出既美观又经济的建筑，符合消费者的胃口，获得经济效益。同时，在设计时，加强与其他部门的合作，如加强与建材供应商、供电公司、煤气公司、通讯公司的合作，设计出最优方案，减少施工成本。
3.高度重视项目收尾工作
开发商应根据实际情况促使各承包商增强合作意识，加强工程现场人员的培训，使工程在收尾阶段能有条不紊的协商进行，做好工程的移交和交付工作，减少不必要的矛盾和纠纷。
五、结束语
目前我国的房地产管理项目在决策、设计和实施阶段都还存在着一些问题，找出问题，分析问题，并提出解决的方法是非常有必要的，只有解决了这些存在的问题，才能使房地产行业走上一条健康发展战的道路。以上只是本人几年房地产开发经验的拙见，在日后的工作和学习中会更加努力，真正领悟精通地产管理的精髓。
参考文献：
[1]李涛.浅谈房地产开发公司的项目管理[J].城市建设理论研究，2013（5）
[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，（2）.