论文部分内容阅读
内容摘要：中国的房价持续高涨，而相比国民的家庭收入增长缓慢。虽然中国房价收入比依然在可以接受的范围内，且近几年的差距不是很大，但是中国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映中国居民购房能力的差距。
所以研究此主题，将能够具体的反映中国的真实房价比。文中根据对中国江苏省的2005-2006年主要城市房价收入比数据分析，进行讨论。根据所分析的房价收入比对2005-2006年江苏省的居民购房能力进行分析。从而得出相关信息。这样就根据不同地区的特例分析，来发现中国国民家庭收入与房价之间的关系，从而找出适合中国国民家庭收入的投资取向。
关键词：房价收入比、居民收入
Abstract： Chinese housing prices continued rising, compared with the national slowdown in the growth of household income. Although Chinese housing price earnings ratio is still acceptable in the context, and in recent years the gap is not large, However, China has a large gap between the incomes of residents, the simple average is far from a true reflection of the Chinese people's housing affordability gap.
So study this theme, we will be able to reflect the specific prices in China than the true. According to the text of Jiangsu Province in 2005 - 2006, the major cities in house prices than income data analysis were discussed. According to the analysis of housing prices to income in 2005 than 2006 residents in Jiangsu Province purchasing ability for analysis. Obtain relevant information. This different regions according to the special case analysis found that the Chinese nationals to the family income and the relationship between housing prices, identify suitable for China's national family income investment approach.
Key words：Housing prices than incomes、Income residents
一、中國房价和家庭收入关系探讨的现状
（一）房价收入比的概念
“房价收入比”即居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比，比如房子30万元／套，家庭年收入3万元，其比值10比1；假定收入在5万元，其比值6比1，依此类推。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是4比1；美国是3比1；而中国各个城市不一而论，从10比1到15比1都有；1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。
在房价收入比这个综合指标没有产生以前，一个国家或者一个城市要衡量居民的住房消费水平，必须做大量的调查研究工作。调查研究的内容包括经济发展水平、居民收入水平、住房价格、居民收入中衣食住行用等各种消费所占的比重，政府对住房的支持政策，银行对住房抵押贷款的支持等各种因素。不仅工作量很大，而且因为不同单位调查研究的角度不同，可能得出不尽相同的结论，使人很难确定某一结论的正确性。后来，人们经过反复的实践和总结分析，提出了房价收入比这样一个综合性指标。从下面的例算中可以看出其计算方法和依据：假如一个城市的居民户平均年收入为2万元，当年市场销售住房平均每套为6万元，房价收入比为3倍。居民买房先付款30％后，还需向银行贷款4.2万元，按 20年还款并加上利息，平均年住房消费支出约为3000元，占居民收入15％。如果年平均房价为12万元，房价收入比为6倍，则可计算出年居民的住房消费占居民收入的30％。西方国家的住房专家认为居民住房消费占居民收入30％以下居民就可以承受，所以20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师哈默先生（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，得出一个房价收入比在3～6倍之间比较适当的结论，这是一个世界银行认为“比较理想”的比例。目前，世界上许多国家都在使用房价收入比，因为它是一个比较好的综合指标，而且目前还找不出比它更好的指标来代替它。特别是这个计算方法的依据，是住房消费占居民收入的比重应低于30％，这也是世界各国所公认的合理界限。
（二）中国房价收入比的不同认知
国内分别有众多专家对中国的房价与家庭收入之间的关系进行过大量的研究，但由于各个研究者所选择的出发点不一样，而得出了多种研究结果，总体分为两种：一是认为中国房价收入比依然在可以接受的范围内。此类观点多为国家宏观经济研究者，其理由有二：（一）是2004年中国房价收入比只有6.67(如果仅用住宅价格计算则应为6.44)，低于2000年的水平；（二）是在房价上涨的同时，居民收入也在增长。同时他们还按照相同的方法和数据来源，计算得出2005年中国房价收入比为6.77，仅比2004年略有上升。2005年中国家庭年总收入平均为33509元，按当年人民币对美元平均汇率折算，约为4095美元，大体上和1998年全球中等收入家庭水平相当。而根据世界银行的统计数据，1998年全球中等收入家庭的房价收入比平均水平在5.4—9之间。这样看来，中国当前的房价收入比不仅较低，而且还和国际同等水平相当；二是中国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映中国居民购房能力的差距。中国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。
在我看来，第二种观点更贴近中国国情。中国走向改革开放以来，沿海城市，特别是东部沿海城市经济发展迅猛，部分人大踏步的富裕了起来。而同时期的我国中西部等地方，仍然是低收入水平。这就加大了中国的贫富差距。同样，此种情况也体现在了房地产市场。总体上看中国房价收入比在可以接受的范围内，实际上是那部分富裕的人拉平了中国的房价收入比曲线，在数据上蒙蔽了很多国际经济学家的眼睛，才有了中国房价收入比还在可以接受范围内的这个观点。所以说，中国的房价收入比大于3—6倍，在一定幅度内是可以的，但这是因为贫富的差距。所以这个幅度会有所不同，但不应该超过9倍以上，这样的话就可能带来房地产泡沫经济的黑洞中。
二、中国房价和家庭收入关系的现状
房地产市场的健康发展对刺激居民消费、拉动国民经济的发展具有重要意义。近几年来，房地产市场已成为新的经济增长点，其支柱产业地位也已日益突出。作为房产消费的主体，城镇居民对住房的购买势头十分强劲，需求拉动着房地产业快速向前发展。但是，目前购销两旺的势头到底能持续多久？本文以江苏城镇居民的收入状况、住房拥有现状，购房意向以及目前的房屋价格为依据，对此进行分析。
（一）江苏省房地产市场的发展状况
1．房地产开发高速增长
2006年上半年，江苏省累计完成房地产开发投资330.51亿元，同比增长62.0％，增幅比上年同期提高近30个百分点。其中商品住宅建设投资累计达到241.02亿元，同比增长56.4%。随着房地产开发投资与销售的持续升温，土地购置与开发面积均快速增长。2006年上半年，江苏省购置土地面积1228.23万平方米，同比增长96.8％；完成开发土地面积554.06万平方米，同比增长43.2％。2006年上半年江苏省商品房施工面积为5336.46万平方米，同比增长43.0％，其中住宅施工面积为4357.12万平方米，同比增长43.9％。新开工面积2068.19万平方米，同比增长27.2％。
2．商品房销售异常火爆
2006年上半年累计销售商品房面积达744.94万平方米，实现商品房销售额162.59亿元，比去年同期分别增长14.3％和28.5％；其中销售商品住宅651.40万平方米（仅次于广东和上海，列全国第三位），商品住宅销售额为132.64亿元，同比分别增长11.1％和24.8％。
3．空置面积大幅降低
虽然商品房销售面积增速比去年同期略低，但是超过竣工面积104.78万平方米，空置商品房数量减少。到6月底，全省商品房空置面积为465.46万平方米，比去年同期下降29.2％；其中，住宅空置面积为284.10万平方米，同比下降36.6％。
4．价格涨幅达到了两位数
截止到2006年6月底，江苏省房地产开发企业所售商品房每平方米的平均价格为2182.61元，比2005年底上涨了246.87元，涨幅为12.8%。其中住宅每平方米2036.16元，上涨了219.35元，涨幅也达到了两位数。
（二）江苏省城镇居民的房价收入比
房价收入比是指城市的年平均一套上市房屋价格与居民家庭年平均收入之比。如美国是3：1，日本是4：1，北京在2000年就达到了11：1。按世界银行提出的标准，评价一个国家或城市的住房消费，房价与家庭年收入比在3倍至6倍之间比较适当。但是国内有关专家认为这一标准可能并不适合目前中国情况。中国城镇人口密度远比国外要高，而且城市旧城改造压力很大，住宅紧缺使房价处于上升趋势。99年以前，我国实行的住房制度是在计划经济体制下产生的，职工住房是由单位分给，且租金便宜，因此职工购买商品房的愿望不强。从2000年开始，我国实行货币分房制度，人们对住房需求开始转向市场，前几十年未能实现的住房需求将在从90年代末期开始的10年或者20年内相对集中地得以实现。这些从几十年中推迟而来的住房需求与这个时段内正常的住房需求结合在一起，显得非常强劲，住房价格一时相对较高是难免的。考虑到这些因素，目前乃至今后一段时期，中国城镇房价与家庭收入之间的比值在一定幅度内高于6：1是可以接受的。
（三）江苏省主要城市的房屋销售市场价格
从2006年上半年全省各地商品房平均价格情况看：全省每平方米商品房价格超过4000元的有4个市，分别是：南京（5264.85元，高出全省平均水平1082.24元）、苏州（4472.30元）、常州（4180.68元）、无锡（4039.76元）；在2500-4000元之间的有5个市，分别是：扬州（3891.69元）、淮安（2804.91元）、南通（2696.53元）、徐州（2656.47元）、泰州（2558.25元）；低于2500元的市是：连云港（2450.08元）、镇江（2429.33元）、宿迁（2271.97元）、盐城（2212.85元）。
（四）江苏省城镇居民的收入水平
据住户调查资料表明，2005年全省城市居民人均可支配收入为10874元，比上年增长14%，消除物价因素实际增长12.7%，是1997年以来同比增长最快的年份。
（五）主要城市房价收入比
本文以2006年上半年江苏省各市城镇居民人均可支配收入为基础，乘以2.94（平均每户家庭人数），得到江苏省2006年上半年家庭总收入，再乘以2，得到2006年全年家庭总收入估计数。
目前江苏省城镇居民人均现住房建筑面积为26.47平方米,乘以2.94，得到平均每户现住房建筑面积为77.82平方米。全省将在2010年全面实现小康社会，根据全面小康的指标要求，2010年人均住房建筑面积为30平方米，即平均每户将达到近90平方米。因此，本文以85平方米作为目前消费者需求的每套商品房的平均面积，来分析当前的房价收入比。
全省平均房价收入比为6.18：1,比例适中,处于合理范围之内。从各市看，南京房价收入比“一枝独秀”，远远超过了6：1，也远远超过了其他各市的房价收入比。无锡、南通、盐城、镇江的房价收入比相对较低、低于5：1。徐州、常州、苏州、连云港、泰州的房价收入比在5：1至6：1之间。淮安、扬州、宿迁三市的房价收入比略高于6：1，根据前文分析，仍处于合理范围之内。因此,从总体上来说,全省各主要城市商品住宅的平均价格并非媒体、社会上议论较多的“已远远超出居民的购买能力”。居民对于价格过高的感受主要来自于：（1）近些年商品住宅价格的上涨幅度；（2）一些高档住宅的价格示范效应；（3）城市中心区域的商品房价格。从另一个角度来讲，毕竟部分市的房价收入比超过了国际上公认的6：1，这些市居民的购房支出将会对居民的生活产生一定的压力。
省会城市南京，由于旧城改造力度很大，加之区划调整和城市化速度的加快，引起强劲的购房需求。作为江苏的政治、经济和文化中心，是户籍制度改革后最容易吸引各地人才和有钱一族的城市，较高档住宅建筑面积在商品房住宅建筑面积中所占比例较大，因此导致平均价格偏高。
三、中国居民购房能力分析
（
一）2005-2006年江苏省居民购房能力分析
目前，在中国以一般居民家庭的收入水平，一次性付清购房款的能力是有限的，绝大多数家庭只能靠“分期付款，月供买房”的方式。
下面我们通过简单的数据计算来分析江苏省城镇居民家庭的购房能力：
我们知道，一个家庭可用于购房的款项主要有三项（住房补贴暂不计入），即当年可支配收入中扣除消费支出的余额、原有的可动用的金融资产和住房公积金。
1．当年支出余额
2005年江苏省城镇居民可支配收入扣除消费支出的人均余额为2135.06元，家庭余额为6277.08元。
2．可动用的金融资产
根据2005年7月份开展的城市居民家庭财产状况调查的数据，城市居民家庭金融资产为74717元,扣除储蓄性保险（1755元）、借出款（3416元）、住房公积金余额（2296元）等较难用于住房一次性支出的资产外，尚有余额为67250元。
3．住房公积金
根据城镇住户调查资料，2005年人均个人缴纳的住房公积金为216.66元，则家庭每年可用于新购商品房月供的住房公积金为216.66×2.94人=636.98元。购房协议成立后可一次性提取购房前的住房公積金余额，为便于计算，我们将之用于逐年的还贷。
我们构造一个简单易行的模型来计算一个居民家庭的购房能力：
（购房总额-可动用金融资产）/（当年总收入中扣除消费支出的余额+当年家庭新增住房公积金+逐年还贷的公积金余额）=还贷年限
根据表四，从全省平均水平来说，购买一套85平米的房子共需房款为173073.06元，则购房年限=（173073.06-67250）/（6277.08+636.98+2296/15），算得其数值约为15，这也就意味着一个收入水平、金融资产拥有水平中等的三口之家当前购买一套85平方米的房子，最少要用15年的时间来还清房款。以上的推算并未考虑住房补贴的支持。当然，这是理论上的计算，那么通过银行贷款购房的实际情况是怎样呢？
如果向银行申请七成15年的商品住房个人住房贷款，则支付首期购房款为：173073×30%=5.19万元。申请住房贷款为：173073×70%=12.12万元。根据2005年2月开始执行的个人住房商业性贷款利率，申请十五年贷款，每万元月还款额为79.2879元。因此本案中每月归还借款本息金额为：12.12×79.2879=960.97元。即需首付5.19万元，然后从借款次月开始的十五年内，每月还款金额为960.97元，即每年还款11531.64元。而江苏省2005年城镇居民家庭平均年可支配收入24042.35万元，还款金额占年收入的47.96%。但是房价一经购买是固定的，而居民收入是逐年递增的，因此还款支出占每年收入比重会相应地逐年下降。如果按前五年江苏省城镇居民人均可支配收入的平均增长幅度（7.24%）来计算，从2006年开始的五年居民还款金额占年收入的比重分别为44.73%，41.71%，38.89%，36.27%，33.82%。由于家庭每年购房支出占收入比重的公认理想值应在40%以内，因此从平均水平来说，购房居民在前三年的生活将会受到一定的影响。三年以后影响程度将减轻至可接受范围内。
随着二手房市场的快速发展，居民也可以将手中的二手房变现或用来置换新的商品房或二手房。虽然二手房实现的价值量很难计算，但可以相当程度上缓解购房压力，因此居民的实际购房压力将低于三年。
（二）中国居民购房能力现状
随着居民收入的积累，近年来中国居民年均收入达到了1000美圆，也就是将近8000人民币。而实际上，在中国居民中高收入的群体大约占总数的10%—20%；中低收入群体大约占总数的60%—70%；最低收入群体大约占总数的10%。从中可以看出，在中国房地产市场面向的大多數是中低收入群体，他们才只真正的消费主打者。所以，这一部分人对中国的房地产市场才最有发言权。
从江苏省的居民购房能力分析中我们看到，从居民家庭人均收入分组的情况看，高收入组的住房使用面积人均为29.51平方米，高于平均总使用面积9.25平方米；低收入组的住房使用面积人均为15.87平方米，比平均住房使用面积少4.39平方米。还从中可以看出：一个江苏的中等收入居民按目前的房地产市场价格，需要至少15—20年，甚至更长时间才能够完全还清贷款。所以在这点上，我们国家的房价收入比在不同的消费人群中还是没能够达到世界银行给出的标准。造成这种结果的原因就是因为中国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。所以我们必须认清这个事实，才能更好的研究出中国房价的一个理想的趋势。
四、中国房地产市场和居民购房形式的分析判断
（一）中国未来房地产市场总体会持续发展
随着中国城市化进程的加快以及全面建设小康社会和两个“率先”的要求，居民收入将不断增加，居住条件也将不断改善，必然会给中国房地产市场发展带来持续性。
（二）房地产整体健康，局部过热
中国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映中国居民购房能力的差距。中国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平需求拉动消费，消费决定生产。从前文的分析可以看出，中国整个房地产市场很热，整体健康，局部地区有些过热（房价收入比偏高）。专家认为，一个健康规范的房地产市场，价格应当呈逐步上升态势。我们也应当看到，推动这一轮“热潮”的关键因素是体制变革。几年来，随着住房分配制度改革的推进，旧的住房体制已经打破，居民住房观念发生根本变化，一直被压抑的个人对商品房的需求被释放出来。旺盛的需求支撑着当前的房地产市场，将导致房地产业在相当长的一段时间内继续保持快速发展的势头。
（三）要合理判断房价收入比
按照世界银行提出的合理房价应该是家庭年收入的3—6倍。由于历史的原因，当前房价在一定幅度之内超出家庭年收入6倍都是合理的，但毕竟要使居民家庭承受一定的压力。根据前文分析，部分地区的购买商品房的居民生活将受到较大压力，主要集中在房价高于家庭年收入6倍的4个市，尤其是超过了9倍的南京市。有关部门应采取多种措施平抑房价，减轻居民的生活压力，从而促进房地产市场和其它消费市场的繁荣和发展。从另一方面来讲，随着经济的发展和人们生活水平的提高，购房需求压力逐步得到释放，房价收入比逐步缩小将是一种趋势。
（四）高档商品房比例过大，经济适用房开发量不足，市场供求失衡
根据前文数据，中低收入户对购房的欲望并不亚于高收入户，且需求潜力更大。目前房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，房地产投资结构同广大消费者购买力结构之间存在错位现象。一些城市房地产企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、过滥、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力；与此同时，经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高。当前的情况不是整个房地产业过热，而是房地产投资结构存在问题。如果普通老百姓的住房消费启动不起来的话，房地产业是很难实现持续良性循环的。
中国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映中国居民购房能力的差距。中国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。在中国，大多数想买房子的还都是这些中低等收入水平的群体，不管世界银行的标准多么的精准，但我们必须按照我们中国的国情来看待问题、讨论问题、对待问题、解决问题。任何脱离国情的研究都是没有根据的，是站不住脚跟的。我们必须认清这个事实，找到正确的途径来解决中国房地产市场的这些弊端，为实现中国房地产业持续发展找到一条光明大道。
参考文献：
1．汪东．上半年江苏外向型经济增势强劲[J]．江苏经济动态．2006(8)
2．包宗华．关于房价收入比的再研究[J]．城市开发．2006(1)
3．蔡建民．当前的房价收入比真的合理吗？．人民网强国论坛，2005.11.18
4．柴强．影响房价的几个理论问题．中国房地产经济人网，2005.10.12
所以研究此主题，将能够具体的反映中国的真实房价比。文中根据对中国江苏省的2005-2006年主要城市房价收入比数据分析，进行讨论。根据所分析的房价收入比对2005-2006年江苏省的居民购房能力进行分析。从而得出相关信息。这样就根据不同地区的特例分析，来发现中国国民家庭收入与房价之间的关系，从而找出适合中国国民家庭收入的投资取向。
关键词：房价收入比、居民收入
Abstract： Chinese housing prices continued rising, compared with the national slowdown in the growth of household income. Although Chinese housing price earnings ratio is still acceptable in the context, and in recent years the gap is not large, However, China has a large gap between the incomes of residents, the simple average is far from a true reflection of the Chinese people's housing affordability gap.
So study this theme, we will be able to reflect the specific prices in China than the true. According to the text of Jiangsu Province in 2005 - 2006, the major cities in house prices than income data analysis were discussed. According to the analysis of housing prices to income in 2005 than 2006 residents in Jiangsu Province purchasing ability for analysis. Obtain relevant information. This different regions according to the special case analysis found that the Chinese nationals to the family income and the relationship between housing prices, identify suitable for China's national family income investment approach.
Key words：Housing prices than incomes、Income residents
一、中國房价和家庭收入关系探讨的现状
（一）房价收入比的概念
“房价收入比”即居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比，比如房子30万元／套，家庭年收入3万元，其比值10比1；假定收入在5万元，其比值6比1，依此类推。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。日本是4比1；美国是3比1；而中国各个城市不一而论，从10比1到15比1都有；1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。
在房价收入比这个综合指标没有产生以前，一个国家或者一个城市要衡量居民的住房消费水平，必须做大量的调查研究工作。调查研究的内容包括经济发展水平、居民收入水平、住房价格、居民收入中衣食住行用等各种消费所占的比重，政府对住房的支持政策，银行对住房抵押贷款的支持等各种因素。不仅工作量很大，而且因为不同单位调查研究的角度不同，可能得出不尽相同的结论，使人很难确定某一结论的正确性。后来，人们经过反复的实践和总结分析，提出了房价收入比这样一个综合性指标。从下面的例算中可以看出其计算方法和依据：假如一个城市的居民户平均年收入为2万元，当年市场销售住房平均每套为6万元，房价收入比为3倍。居民买房先付款30％后，还需向银行贷款4.2万元，按 20年还款并加上利息，平均年住房消费支出约为3000元，占居民收入15％。如果年平均房价为12万元，房价收入比为6倍，则可计算出年居民的住房消费占居民收入的30％。西方国家的住房专家认为居民住房消费占居民收入30％以下居民就可以承受，所以20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师哈默先生（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，得出一个房价收入比在3～6倍之间比较适当的结论，这是一个世界银行认为“比较理想”的比例。目前，世界上许多国家都在使用房价收入比，因为它是一个比较好的综合指标，而且目前还找不出比它更好的指标来代替它。特别是这个计算方法的依据，是住房消费占居民收入的比重应低于30％，这也是世界各国所公认的合理界限。
（二）中国房价收入比的不同认知
国内分别有众多专家对中国的房价与家庭收入之间的关系进行过大量的研究，但由于各个研究者所选择的出发点不一样，而得出了多种研究结果，总体分为两种：一是认为中国房价收入比依然在可以接受的范围内。此类观点多为国家宏观经济研究者，其理由有二：（一）是2004年中国房价收入比只有6.67(如果仅用住宅价格计算则应为6.44)，低于2000年的水平；（二）是在房价上涨的同时，居民收入也在增长。同时他们还按照相同的方法和数据来源，计算得出2005年中国房价收入比为6.77，仅比2004年略有上升。2005年中国家庭年总收入平均为33509元，按当年人民币对美元平均汇率折算，约为4095美元，大体上和1998年全球中等收入家庭水平相当。而根据世界银行的统计数据，1998年全球中等收入家庭的房价收入比平均水平在5.4—9之间。这样看来，中国当前的房价收入比不仅较低，而且还和国际同等水平相当；二是中国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映中国居民购房能力的差距。中国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。
在我看来，第二种观点更贴近中国国情。中国走向改革开放以来，沿海城市，特别是东部沿海城市经济发展迅猛，部分人大踏步的富裕了起来。而同时期的我国中西部等地方，仍然是低收入水平。这就加大了中国的贫富差距。同样，此种情况也体现在了房地产市场。总体上看中国房价收入比在可以接受的范围内，实际上是那部分富裕的人拉平了中国的房价收入比曲线，在数据上蒙蔽了很多国际经济学家的眼睛，才有了中国房价收入比还在可以接受范围内的这个观点。所以说，中国的房价收入比大于3—6倍，在一定幅度内是可以的，但这是因为贫富的差距。所以这个幅度会有所不同，但不应该超过9倍以上，这样的话就可能带来房地产泡沫经济的黑洞中。
二、中国房价和家庭收入关系的现状
房地产市场的健康发展对刺激居民消费、拉动国民经济的发展具有重要意义。近几年来，房地产市场已成为新的经济增长点，其支柱产业地位也已日益突出。作为房产消费的主体，城镇居民对住房的购买势头十分强劲，需求拉动着房地产业快速向前发展。但是，目前购销两旺的势头到底能持续多久？本文以江苏城镇居民的收入状况、住房拥有现状，购房意向以及目前的房屋价格为依据，对此进行分析。
（一）江苏省房地产市场的发展状况
1．房地产开发高速增长
2006年上半年，江苏省累计完成房地产开发投资330.51亿元，同比增长62.0％，增幅比上年同期提高近30个百分点。其中商品住宅建设投资累计达到241.02亿元，同比增长56.4%。随着房地产开发投资与销售的持续升温，土地购置与开发面积均快速增长。2006年上半年，江苏省购置土地面积1228.23万平方米，同比增长96.8％；完成开发土地面积554.06万平方米，同比增长43.2％。2006年上半年江苏省商品房施工面积为5336.46万平方米，同比增长43.0％，其中住宅施工面积为4357.12万平方米，同比增长43.9％。新开工面积2068.19万平方米，同比增长27.2％。
2．商品房销售异常火爆
2006年上半年累计销售商品房面积达744.94万平方米，实现商品房销售额162.59亿元，比去年同期分别增长14.3％和28.5％；其中销售商品住宅651.40万平方米（仅次于广东和上海，列全国第三位），商品住宅销售额为132.64亿元，同比分别增长11.1％和24.8％。
3．空置面积大幅降低
虽然商品房销售面积增速比去年同期略低，但是超过竣工面积104.78万平方米，空置商品房数量减少。到6月底，全省商品房空置面积为465.46万平方米，比去年同期下降29.2％；其中，住宅空置面积为284.10万平方米，同比下降36.6％。
4．价格涨幅达到了两位数
截止到2006年6月底，江苏省房地产开发企业所售商品房每平方米的平均价格为2182.61元，比2005年底上涨了246.87元，涨幅为12.8%。其中住宅每平方米2036.16元，上涨了219.35元，涨幅也达到了两位数。
（二）江苏省城镇居民的房价收入比
房价收入比是指城市的年平均一套上市房屋价格与居民家庭年平均收入之比。如美国是3：1，日本是4：1，北京在2000年就达到了11：1。按世界银行提出的标准，评价一个国家或城市的住房消费，房价与家庭年收入比在3倍至6倍之间比较适当。但是国内有关专家认为这一标准可能并不适合目前中国情况。中国城镇人口密度远比国外要高，而且城市旧城改造压力很大，住宅紧缺使房价处于上升趋势。99年以前，我国实行的住房制度是在计划经济体制下产生的，职工住房是由单位分给，且租金便宜，因此职工购买商品房的愿望不强。从2000年开始，我国实行货币分房制度，人们对住房需求开始转向市场，前几十年未能实现的住房需求将在从90年代末期开始的10年或者20年内相对集中地得以实现。这些从几十年中推迟而来的住房需求与这个时段内正常的住房需求结合在一起，显得非常强劲，住房价格一时相对较高是难免的。考虑到这些因素，目前乃至今后一段时期，中国城镇房价与家庭收入之间的比值在一定幅度内高于6：1是可以接受的。
（三）江苏省主要城市的房屋销售市场价格
从2006年上半年全省各地商品房平均价格情况看：全省每平方米商品房价格超过4000元的有4个市，分别是：南京（5264.85元，高出全省平均水平1082.24元）、苏州（4472.30元）、常州（4180.68元）、无锡（4039.76元）；在2500-4000元之间的有5个市，分别是：扬州（3891.69元）、淮安（2804.91元）、南通（2696.53元）、徐州（2656.47元）、泰州（2558.25元）；低于2500元的市是：连云港（2450.08元）、镇江（2429.33元）、宿迁（2271.97元）、盐城（2212.85元）。
（四）江苏省城镇居民的收入水平
据住户调查资料表明，2005年全省城市居民人均可支配收入为10874元，比上年增长14%，消除物价因素实际增长12.7%，是1997年以来同比增长最快的年份。
（五）主要城市房价收入比
本文以2006年上半年江苏省各市城镇居民人均可支配收入为基础，乘以2.94（平均每户家庭人数），得到江苏省2006年上半年家庭总收入，再乘以2，得到2006年全年家庭总收入估计数。
目前江苏省城镇居民人均现住房建筑面积为26.47平方米,乘以2.94，得到平均每户现住房建筑面积为77.82平方米。全省将在2010年全面实现小康社会，根据全面小康的指标要求，2010年人均住房建筑面积为30平方米，即平均每户将达到近90平方米。因此，本文以85平方米作为目前消费者需求的每套商品房的平均面积，来分析当前的房价收入比。
全省平均房价收入比为6.18：1,比例适中,处于合理范围之内。从各市看，南京房价收入比“一枝独秀”，远远超过了6：1，也远远超过了其他各市的房价收入比。无锡、南通、盐城、镇江的房价收入比相对较低、低于5：1。徐州、常州、苏州、连云港、泰州的房价收入比在5：1至6：1之间。淮安、扬州、宿迁三市的房价收入比略高于6：1，根据前文分析，仍处于合理范围之内。因此,从总体上来说,全省各主要城市商品住宅的平均价格并非媒体、社会上议论较多的“已远远超出居民的购买能力”。居民对于价格过高的感受主要来自于：（1）近些年商品住宅价格的上涨幅度；（2）一些高档住宅的价格示范效应；（3）城市中心区域的商品房价格。从另一个角度来讲，毕竟部分市的房价收入比超过了国际上公认的6：1，这些市居民的购房支出将会对居民的生活产生一定的压力。
省会城市南京，由于旧城改造力度很大，加之区划调整和城市化速度的加快，引起强劲的购房需求。作为江苏的政治、经济和文化中心，是户籍制度改革后最容易吸引各地人才和有钱一族的城市，较高档住宅建筑面积在商品房住宅建筑面积中所占比例较大，因此导致平均价格偏高。
三、中国居民购房能力分析
（
一）2005-2006年江苏省居民购房能力分析
目前，在中国以一般居民家庭的收入水平，一次性付清购房款的能力是有限的，绝大多数家庭只能靠“分期付款，月供买房”的方式。
下面我们通过简单的数据计算来分析江苏省城镇居民家庭的购房能力：
我们知道，一个家庭可用于购房的款项主要有三项（住房补贴暂不计入），即当年可支配收入中扣除消费支出的余额、原有的可动用的金融资产和住房公积金。
1．当年支出余额
2005年江苏省城镇居民可支配收入扣除消费支出的人均余额为2135.06元，家庭余额为6277.08元。
2．可动用的金融资产
根据2005年7月份开展的城市居民家庭财产状况调查的数据，城市居民家庭金融资产为74717元,扣除储蓄性保险（1755元）、借出款（3416元）、住房公积金余额（2296元）等较难用于住房一次性支出的资产外，尚有余额为67250元。
3．住房公积金
根据城镇住户调查资料，2005年人均个人缴纳的住房公积金为216.66元，则家庭每年可用于新购商品房月供的住房公积金为216.66×2.94人=636.98元。购房协议成立后可一次性提取购房前的住房公積金余额，为便于计算，我们将之用于逐年的还贷。
我们构造一个简单易行的模型来计算一个居民家庭的购房能力：
（购房总额-可动用金融资产）/（当年总收入中扣除消费支出的余额+当年家庭新增住房公积金+逐年还贷的公积金余额）=还贷年限
根据表四，从全省平均水平来说，购买一套85平米的房子共需房款为173073.06元，则购房年限=（173073.06-67250）/（6277.08+636.98+2296/15），算得其数值约为15，这也就意味着一个收入水平、金融资产拥有水平中等的三口之家当前购买一套85平方米的房子，最少要用15年的时间来还清房款。以上的推算并未考虑住房补贴的支持。当然，这是理论上的计算，那么通过银行贷款购房的实际情况是怎样呢？
如果向银行申请七成15年的商品住房个人住房贷款，则支付首期购房款为：173073×30%=5.19万元。申请住房贷款为：173073×70%=12.12万元。根据2005年2月开始执行的个人住房商业性贷款利率，申请十五年贷款，每万元月还款额为79.2879元。因此本案中每月归还借款本息金额为：12.12×79.2879=960.97元。即需首付5.19万元，然后从借款次月开始的十五年内，每月还款金额为960.97元，即每年还款11531.64元。而江苏省2005年城镇居民家庭平均年可支配收入24042.35万元，还款金额占年收入的47.96%。但是房价一经购买是固定的，而居民收入是逐年递增的，因此还款支出占每年收入比重会相应地逐年下降。如果按前五年江苏省城镇居民人均可支配收入的平均增长幅度（7.24%）来计算，从2006年开始的五年居民还款金额占年收入的比重分别为44.73%，41.71%，38.89%，36.27%，33.82%。由于家庭每年购房支出占收入比重的公认理想值应在40%以内，因此从平均水平来说，购房居民在前三年的生活将会受到一定的影响。三年以后影响程度将减轻至可接受范围内。
随着二手房市场的快速发展，居民也可以将手中的二手房变现或用来置换新的商品房或二手房。虽然二手房实现的价值量很难计算，但可以相当程度上缓解购房压力，因此居民的实际购房压力将低于三年。
（二）中国居民购房能力现状
随着居民收入的积累，近年来中国居民年均收入达到了1000美圆，也就是将近8000人民币。而实际上，在中国居民中高收入的群体大约占总数的10%—20%；中低收入群体大约占总数的60%—70%；最低收入群体大约占总数的10%。从中可以看出，在中国房地产市场面向的大多數是中低收入群体，他们才只真正的消费主打者。所以，这一部分人对中国的房地产市场才最有发言权。
从江苏省的居民购房能力分析中我们看到，从居民家庭人均收入分组的情况看，高收入组的住房使用面积人均为29.51平方米，高于平均总使用面积9.25平方米；低收入组的住房使用面积人均为15.87平方米，比平均住房使用面积少4.39平方米。还从中可以看出：一个江苏的中等收入居民按目前的房地产市场价格，需要至少15—20年，甚至更长时间才能够完全还清贷款。所以在这点上，我们国家的房价收入比在不同的消费人群中还是没能够达到世界银行给出的标准。造成这种结果的原因就是因为中国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。所以我们必须认清这个事实，才能更好的研究出中国房价的一个理想的趋势。
四、中国房地产市场和居民购房形式的分析判断
（一）中国未来房地产市场总体会持续发展
随着中国城市化进程的加快以及全面建设小康社会和两个“率先”的要求，居民收入将不断增加，居住条件也将不断改善，必然会给中国房地产市场发展带来持续性。
（二）房地产整体健康，局部过热
中国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映中国居民购房能力的差距。中国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平需求拉动消费，消费决定生产。从前文的分析可以看出，中国整个房地产市场很热，整体健康，局部地区有些过热（房价收入比偏高）。专家认为，一个健康规范的房地产市场，价格应当呈逐步上升态势。我们也应当看到，推动这一轮“热潮”的关键因素是体制变革。几年来，随着住房分配制度改革的推进，旧的住房体制已经打破，居民住房观念发生根本变化，一直被压抑的个人对商品房的需求被释放出来。旺盛的需求支撑着当前的房地产市场，将导致房地产业在相当长的一段时间内继续保持快速发展的势头。
（三）要合理判断房价收入比
按照世界银行提出的合理房价应该是家庭年收入的3—6倍。由于历史的原因，当前房价在一定幅度之内超出家庭年收入6倍都是合理的，但毕竟要使居民家庭承受一定的压力。根据前文分析，部分地区的购买商品房的居民生活将受到较大压力，主要集中在房价高于家庭年收入6倍的4个市，尤其是超过了9倍的南京市。有关部门应采取多种措施平抑房价，减轻居民的生活压力，从而促进房地产市场和其它消费市场的繁荣和发展。从另一方面来讲，随着经济的发展和人们生活水平的提高，购房需求压力逐步得到释放，房价收入比逐步缩小将是一种趋势。
（四）高档商品房比例过大，经济适用房开发量不足，市场供求失衡
根据前文数据，中低收入户对购房的欲望并不亚于高收入户，且需求潜力更大。目前房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，房地产投资结构同广大消费者购买力结构之间存在错位现象。一些城市房地产企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、过滥、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力；与此同时，经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高。当前的情况不是整个房地产业过热，而是房地产投资结构存在问题。如果普通老百姓的住房消费启动不起来的话，房地产业是很难实现持续良性循环的。
中国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映中国居民购房能力的差距。中国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。在中国，大多数想买房子的还都是这些中低等收入水平的群体，不管世界银行的标准多么的精准，但我们必须按照我们中国的国情来看待问题、讨论问题、对待问题、解决问题。任何脱离国情的研究都是没有根据的，是站不住脚跟的。我们必须认清这个事实，找到正确的途径来解决中国房地产市场的这些弊端，为实现中国房地产业持续发展找到一条光明大道。
参考文献：
1．汪东．上半年江苏外向型经济增势强劲[J]．江苏经济动态．2006(8)
2．包宗华．关于房价收入比的再研究[J]．城市开发．2006(1)
3．蔡建民．当前的房价收入比真的合理吗？．人民网强国论坛，2005.11.18
4．柴强．影响房价的几个理论问题．中国房地产经济人网，2005.10.12