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内容摘要：随着城市中小区住宅建设的推进，由专门的物业公司对小区住宅提供统一的服务成为必然结果， 也是人民安居的重要保障。从这个意义上说，似乎业主与物业公司之间应当是一种共存共荣的关系，物业公司通过提供物业服务获取收益，而业主通过物业服务保持其产权房屋具备良好的居住条件和居住环境，获取更高品质的生活。物业管理范围的逐步扩大，物业管理涉及到的利益主体日益增多，造成物业管理矛盾突出，恶性纠纷时有发生，数量虽少但影响较大。
关键词：物业管理 纠纷 矛盾
Abstract：Along with the city in the plot residence construct advancement provides the unification by the special property company to the plot housing the service to become the inevitable result, also is the important safeguard which the people lives in contentment. Said from this significance that as if between the owner and the property company must be one kind of coexistent co-prosperity relations, the property company through provides the property service gain income but the owner maintains its property right house through the property service to have the good housing conditions and the environment, the gain higher quality life. The estate management scope gradually expansion, the estate management involves the benefit main body increases day by day, creates the estate management contradictory prominent, the m alignant dispute sometimes occurs, the quantity although are few but affects in a big way.
Key words：The thing industry management Dispute Antinomy
一、物業管理纠纷
（一）物业管理纠纷的概念
物业管理纠纷是指物业管理法律关系主体在对物的管理、使用过程中发生的影响自己合法权益的争议。这种纠纷主要涉及物业的所有权、使用权、经营权、管理权以及由于买卖、租赁、维修养护等引起的争议。
（二）物业管理纠纷的特征
1．复杂性
既有平等主体的公民、法人和其他组织间的民事纠纷，又有物业管理机关与相对人之间发生的行政纠纷，还有涉及业主团体经济事务和社会事务、民主自治法律关系的纠纷；既有狭义的物业管理纠纷（即仅包括业主团体的物业管理事务委托和承办过程中发生的纠纷），又有广义的物业管理纠纷（即还包括物业开发规划设计时期，物业管理超前介入时期、前期物业管理时期、业主团体自治管理时期所发生的涉及物业管理因素或物业管理活动的全部纠纷）。
2．易发性
由于物业管理主要是物业管理企业为业主提供服务，而服务大都直接面对业主，其服务态度和业主消费心理易收个人情绪影响，因此在物业管理服务的提供和交易过程中，容易发生对服务质量好坏、满意与否的争执。
3．涉众性
由于物业管理所执行的事务大多是涉及业主团体公共利益甚至社会公共利益、城市容貌和形象的事务，因而在物业管理方面一旦发生纠纷，往往会引起业主们集体争执甚至集团诉讼，有的纠纷还有公共媒体介入。就是业主团体内部，有时也会发生利益要求有分歧的不同团组的涉众纠纷，如前期已入住业主们和后期才入住业主们对已成立的业主委员会的改组纠纷，大业主和小业主们的利益矛盾纠纷，业主们在改建、增设公共设施和将部分绿地、公共场所改变为营业场所的决议方面的纠纷等等。
（三）物业管理纠纷的类型
1．物业管理产权类纠纷
主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共有权辖属范围的确认纠纷，业主团体共有权与托付物业管理企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，物业使用人和业主及业主团体之间发生的使用权益确认纠纷等。
2．物业管理债券类纠纷
主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之债等债权债务关系纠纷。如物业管理服务违约纠纷、物业管理行为失误导致人损害的赔偿纠纷，车辆保管纠纷等。
3．物业管理行政权类纠纷
主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公平的争执。如违法建筑和违法搭建的行政确认与行政执法强行拆除引起的纠纷等。
4．物业管理自治权类纠纷
主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会、业主团体。
三、物业管理的纠纷现状
（一）开发商遗留问题
现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题，主要表现在：
1．规划变更导致业主权益受损
业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。
2．房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项
个别开发企业对这些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略，工程完工，开发企业撤走，问题甩给物业管理企业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷；
3．建筑权属不清
公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。
（二）物业管理费
除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。
收费难是物业管理问题的集中反映。在居住小区物业管理矛盾中，收费问题是困扰整个行业的一个普遍问题，很多物业纠纷往往直接反映在收费问题上。造成收费率低的原因。
1．物业费的制定不公开透明
按照《物业管理条例》的规定，物业收费标准应由业主大会，即全体业主决定。但实际上，在首次业主大会召开之前，物业管理企业通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”的余地。
2．居民不满情绪影响交费
由于部分业主或对物业管理企业服务不满，或对政府拆迁政策不满，或对房屋质量缺陷等开发遗留问题不满，常常以不交物业费的方式进行抗争。
3．业主消费意识尚未形成
由于在计划经济体制下，我国一直实施的是福利分房低租金制度，职工只要交了租金，几乎不用再交其他服务费用。随着住房制度改革的深化，大部分职工变成了房屋所有权人，由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，往往不愿交费。
4．低收入群体经济承受能力有限
（三）物业管理服务不到位
由于物业管理企业发展过快，管理和培训没有及时跟上，企业良莠不齐，服务意识、服务水平还有待提高，主要表现在：服务不规范、不到位。有的物业管理企业服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符；服务观念尚需改变。由于物业管理企业中有一部分是从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的，实行物业管理后，不少物业管理企业在思想上准备不足，服务观念没有从“管理型”向“服务型”转变；财务收支不透明。物业企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。
（四）政府职能缺位
目前承担物业行政管理职责的是建委物业处和小区办，物业管理体制没有形成统一的管理模式。从具体职责看，物业处和小区办两者同时负责法规的起草制定、物业企业的管理、物业管理活动的指导与监督。而市区两级政府主管部门行政管理人员不过百人，编制少，事务集中，往往这里的纠纷还没有解决，那里又告急，结果事倍功半。而真正与小区居民日常接触的，纠纷发生地的居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。因此，凡是居住小区物业管理的大事、小事，都去找政府，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。
三、物业纠纷的成因分析
（一）缺乏沟通
物业公司到底干什么？恐怕没有多少人能搞清楚。了解才能产生信任，市场经济条件下，让人们为一件自己不了解的商品或者服务付费，想必没有人会愿意；即使让人交了钱，他也会觉得自己受骗了。如果物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，那多数人绝对是会选择拒绝交费。
面对众多业主对物业服务内容和标准的疑问，物业公司不通过有效的宣传主动与业主进行良性沟通，查找自身存在的问题，改进工作方式，而是采取诉讼解决，使矛盾直接升级。如前所述，诉讼只能使企业一时得利，不可能使企业安枕无忧。
（二）物业公司服务意识差
物业公司从事的是一项长期服务，而且服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推委或者置之不理的态度，而当要求业主履行义务时，方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，这当然会引起业主的反感。
（三）思想观念错位
物业公司与业主之间是提供服务与接收服务的合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司就认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象，应当是自己说什么就是什么；而业主就认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人，应当是自己说什么就是什么。这种观念上的巨大差异当然就会导致在相互沟通中的巨大障碍，事实上这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想根源。
要想协商解决问题，首先必须摆正各方位置，理顺其法律关系。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，要达成一致意见显然是相当困难的。
（四）业主群体分散
小区的业主群体是庞大而分散的，个人的想法、做法都不一致。但物业公司提供的服务是针对全体业主的，这确实存在着众口难调的问题。例如到底是少交钱少服务还是多交钱多服务，恐怕业主之间是有分歧的。因此物业公司要想与每个业主都能协商一致，几乎是不可能的。
如果个别业主对服务不满意不交费，物业公司的服务也不可能针对该业主停止，这时如果大多数业主认可这种服务，就会出现少数业主必须被迫服从的局面。因此，物业公司与业主的矛盾是有可能转化为业主之间的矛盾的。
（五）政府部门介入不足
在市场经济条件下，政府确实不应当过多插手经济领域。但对于一些涉及公共服务和民众基本生活需求的行业，政府必须加强管理，否则就会危及社会的稳定。物业公司与业主之间虽然最终是要通过自由签约来对服务和价格达成一致，但物业服务具有一定的公共性，它关系着小区全体业主的正常生活，因此政府不能完全放任由业主与物业公司自行解决。特别是在前期物业中，政府更应当发挥主导作用，为小区业主和物业公司搭建一个良好的沟通平台。
但就小区物业服务而言，政府部门至今一直是根本不介入的。当小区建设完成后，都是由开发商指定物业公司进行前期服务，政府部门不加以任何监管；当业主入住小区后，政府部门也不参与业主自治组织——即业主大会和业主委员会的设立，放任业主自己想办法。这就出现了问题。
四、物业纠纷的解决方案
（一）签一份完整明确的物业管理合同
现在，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此，甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要，因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此，物业服务水准如何？怎么个收费标准？可以得到多少服务？都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。合同是服务者和被服务者的约定，只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。所以业主应与物业公司“约法三章”，留下白纸黑字的证据，一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。
（二）业主委员会应当合法地进行维权
同时要教育引导为主转变观念，提高素质，遵纪守法，依规办事。业主委员会作为业主大会的执行机构，是整合广大业主共同意愿，维护业主合法权益的有效组织形式，是小区公众利益的代表。它有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系，有利于促进形成物业管理市场竞争机制。业主委员会要从全体业主的利益和保护共有财产的角度出发，按照现行的法律规范和政策规定采用合理合法的方式进行理性、有序的维权，同时在维权过程中注意把握好度。业主委员会还要与物业管理企业共同制定小区业主应遵守的规章制度，同时要树立责任意识和具备公益心，提高自治能力，加强对业主的正确引导和教育，切实保障业主的合法权益，保障业主正常的生活秩序。
（三）政府有关部门要做好监管、指导到位
当好服务者，指导者、监督者和管理者。政府主管部门应当扮演好四种“角色”：服务者、指导者、监督者、管理者。作为服务者，主管部门要以人为本，更好地为物业管理企业和业主服务。作为指导者，主管部门要尽快完善小区管理的法规政策，出台物业管理的实施细则，加强宣传力度。作为监督者和管理者，主管部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。同时应加强对业主行为的正确引导，提高业主的素质，为小区和谐氛围的形成创造有利条件。
（四）加强和完善物业管理立法势在必行
加强理论研究，加快立法步伐，减少法律法规空白，增强法律法规的可操作性，用完善的法律法规体系科学构建适合我国国情的物业管理法律关系。
目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种。从目前情况上看，有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点，因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理；其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身，涉及平等主体间的社会关系调整。《中华人民共和国物权法》中，已经确立了土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系作为我国不动产所有权的三种法律制度。从法律概念的角度看，物业管理反映出的各种问题归根结底其实质都是由建筑物区分所有权问题所派生出的。把物业管理概念定位为区分所有建筑物的管理，不仅从根本上遵循和体现了现代市场经济的客观规律，体现了民法物权法的基本精神，兼顾目前由计划经济体制向市场经济体制过渡时期不动产所有权的特点，准确地理解和确立物业管理的完整概念，赋予物业管理概念的科学化，规范物业管理的基本模式，消除在物业管理学术界所引起的不必要争议；而且可以完整地解决我们近年来在物业管理行业中所遇到的一系列热点、难点问题，有利于物业管理行业的健康和规范发展，有利于我国物业管理行业在走进WTO中更好地与国际市场和国际惯例接轨。国家条例没有明确和不足的地方可由省市条例进一步细化、充实，提高可操作性。
參考文献：
1. 温平.浅议物业管理之纠纷[J].实践与探索.2004(20)
2. 王雨本. 物业管理的纠纷与解决[M]. 中国社会出版社,2005
3. 王琼、李智涛.物业纠纷维权必备[M].中国法制出版社,2007
4. 李金平、洪芸.物业管理疑难有问必答[M].中国电力出版社, 2007
5. 叶林.物业管理中的合同问题[M].法律出版社,2004
6. 周信、宋才发.最新房产物业疑难案例解析[M].海南出版社,2006
7．何欣容、申黎.物业之争—物业纠纷典型案例平析[M].法律出版社, 2005
8．国中河.物业管理100问[M].知识产权出版社, 2005
9. 刘燕萍.物业管理法规与案例分析[M].机械工业出版社,2005
关键词：物业管理 纠纷 矛盾
Abstract：Along with the city in the plot residence construct advancement provides the unification by the special property company to the plot housing the service to become the inevitable result, also is the important safeguard which the people lives in contentment. Said from this significance that as if between the owner and the property company must be one kind of coexistent co-prosperity relations, the property company through provides the property service gain income but the owner maintains its property right house through the property service to have the good housing conditions and the environment, the gain higher quality life. The estate management scope gradually expansion, the estate management involves the benefit main body increases day by day, creates the estate management contradictory prominent, the m alignant dispute sometimes occurs, the quantity although are few but affects in a big way.
Key words：The thing industry management Dispute Antinomy
一、物業管理纠纷
（一）物业管理纠纷的概念
物业管理纠纷是指物业管理法律关系主体在对物的管理、使用过程中发生的影响自己合法权益的争议。这种纠纷主要涉及物业的所有权、使用权、经营权、管理权以及由于买卖、租赁、维修养护等引起的争议。
（二）物业管理纠纷的特征
1．复杂性
既有平等主体的公民、法人和其他组织间的民事纠纷，又有物业管理机关与相对人之间发生的行政纠纷，还有涉及业主团体经济事务和社会事务、民主自治法律关系的纠纷；既有狭义的物业管理纠纷（即仅包括业主团体的物业管理事务委托和承办过程中发生的纠纷），又有广义的物业管理纠纷（即还包括物业开发规划设计时期，物业管理超前介入时期、前期物业管理时期、业主团体自治管理时期所发生的涉及物业管理因素或物业管理活动的全部纠纷）。
2．易发性
由于物业管理主要是物业管理企业为业主提供服务，而服务大都直接面对业主，其服务态度和业主消费心理易收个人情绪影响，因此在物业管理服务的提供和交易过程中，容易发生对服务质量好坏、满意与否的争执。
3．涉众性
由于物业管理所执行的事务大多是涉及业主团体公共利益甚至社会公共利益、城市容貌和形象的事务，因而在物业管理方面一旦发生纠纷，往往会引起业主们集体争执甚至集团诉讼，有的纠纷还有公共媒体介入。就是业主团体内部，有时也会发生利益要求有分歧的不同团组的涉众纠纷，如前期已入住业主们和后期才入住业主们对已成立的业主委员会的改组纠纷，大业主和小业主们的利益矛盾纠纷，业主们在改建、增设公共设施和将部分绿地、公共场所改变为营业场所的决议方面的纠纷等等。
（三）物业管理纠纷的类型
1．物业管理产权类纠纷
主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共有权辖属范围的确认纠纷，业主团体共有权与托付物业管理企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，物业使用人和业主及业主团体之间发生的使用权益确认纠纷等。
2．物业管理债券类纠纷
主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之债等债权债务关系纠纷。如物业管理服务违约纠纷、物业管理行为失误导致人损害的赔偿纠纷，车辆保管纠纷等。
3．物业管理行政权类纠纷
主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公平的争执。如违法建筑和违法搭建的行政确认与行政执法强行拆除引起的纠纷等。
4．物业管理自治权类纠纷
主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会、业主团体。
三、物业管理的纠纷现状
（一）开发商遗留问题
现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题，主要表现在：
1．规划变更导致业主权益受损
业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。
2．房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项
个别开发企业对这些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略，工程完工，开发企业撤走，问题甩给物业管理企业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷；
3．建筑权属不清
公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。
（二）物业管理费
除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。
收费难是物业管理问题的集中反映。在居住小区物业管理矛盾中，收费问题是困扰整个行业的一个普遍问题，很多物业纠纷往往直接反映在收费问题上。造成收费率低的原因。
1．物业费的制定不公开透明
按照《物业管理条例》的规定，物业收费标准应由业主大会，即全体业主决定。但实际上，在首次业主大会召开之前，物业管理企业通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”的余地。
2．居民不满情绪影响交费
由于部分业主或对物业管理企业服务不满，或对政府拆迁政策不满，或对房屋质量缺陷等开发遗留问题不满，常常以不交物业费的方式进行抗争。
3．业主消费意识尚未形成
由于在计划经济体制下，我国一直实施的是福利分房低租金制度，职工只要交了租金，几乎不用再交其他服务费用。随着住房制度改革的深化，大部分职工变成了房屋所有权人，由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，往往不愿交费。
4．低收入群体经济承受能力有限
（三）物业管理服务不到位
由于物业管理企业发展过快，管理和培训没有及时跟上，企业良莠不齐，服务意识、服务水平还有待提高，主要表现在：服务不规范、不到位。有的物业管理企业服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符；服务观念尚需改变。由于物业管理企业中有一部分是从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的，实行物业管理后，不少物业管理企业在思想上准备不足，服务观念没有从“管理型”向“服务型”转变；财务收支不透明。物业企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。
（四）政府职能缺位
目前承担物业行政管理职责的是建委物业处和小区办，物业管理体制没有形成统一的管理模式。从具体职责看，物业处和小区办两者同时负责法规的起草制定、物业企业的管理、物业管理活动的指导与监督。而市区两级政府主管部门行政管理人员不过百人，编制少，事务集中，往往这里的纠纷还没有解决，那里又告急，结果事倍功半。而真正与小区居民日常接触的，纠纷发生地的居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。因此，凡是居住小区物业管理的大事、小事，都去找政府，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。
三、物业纠纷的成因分析
（一）缺乏沟通
物业公司到底干什么？恐怕没有多少人能搞清楚。了解才能产生信任，市场经济条件下，让人们为一件自己不了解的商品或者服务付费，想必没有人会愿意；即使让人交了钱，他也会觉得自己受骗了。如果物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，那多数人绝对是会选择拒绝交费。
面对众多业主对物业服务内容和标准的疑问，物业公司不通过有效的宣传主动与业主进行良性沟通，查找自身存在的问题，改进工作方式，而是采取诉讼解决，使矛盾直接升级。如前所述，诉讼只能使企业一时得利，不可能使企业安枕无忧。
（二）物业公司服务意识差
物业公司从事的是一项长期服务，而且服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推委或者置之不理的态度，而当要求业主履行义务时，方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，这当然会引起业主的反感。
（三）思想观念错位
物业公司与业主之间是提供服务与接收服务的合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司就认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象，应当是自己说什么就是什么；而业主就认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人，应当是自己说什么就是什么。这种观念上的巨大差异当然就会导致在相互沟通中的巨大障碍，事实上这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想根源。
要想协商解决问题，首先必须摆正各方位置，理顺其法律关系。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，要达成一致意见显然是相当困难的。
（四）业主群体分散
小区的业主群体是庞大而分散的，个人的想法、做法都不一致。但物业公司提供的服务是针对全体业主的，这确实存在着众口难调的问题。例如到底是少交钱少服务还是多交钱多服务，恐怕业主之间是有分歧的。因此物业公司要想与每个业主都能协商一致，几乎是不可能的。
如果个别业主对服务不满意不交费，物业公司的服务也不可能针对该业主停止，这时如果大多数业主认可这种服务，就会出现少数业主必须被迫服从的局面。因此，物业公司与业主的矛盾是有可能转化为业主之间的矛盾的。
（五）政府部门介入不足
在市场经济条件下，政府确实不应当过多插手经济领域。但对于一些涉及公共服务和民众基本生活需求的行业，政府必须加强管理，否则就会危及社会的稳定。物业公司与业主之间虽然最终是要通过自由签约来对服务和价格达成一致，但物业服务具有一定的公共性，它关系着小区全体业主的正常生活，因此政府不能完全放任由业主与物业公司自行解决。特别是在前期物业中，政府更应当发挥主导作用，为小区业主和物业公司搭建一个良好的沟通平台。
但就小区物业服务而言，政府部门至今一直是根本不介入的。当小区建设完成后，都是由开发商指定物业公司进行前期服务，政府部门不加以任何监管；当业主入住小区后，政府部门也不参与业主自治组织——即业主大会和业主委员会的设立，放任业主自己想办法。这就出现了问题。
四、物业纠纷的解决方案
（一）签一份完整明确的物业管理合同
现在，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此，甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要，因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此，物业服务水准如何？怎么个收费标准？可以得到多少服务？都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。合同是服务者和被服务者的约定，只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。所以业主应与物业公司“约法三章”，留下白纸黑字的证据，一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。
（二）业主委员会应当合法地进行维权
同时要教育引导为主转变观念，提高素质，遵纪守法，依规办事。业主委员会作为业主大会的执行机构，是整合广大业主共同意愿，维护业主合法权益的有效组织形式，是小区公众利益的代表。它有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系，有利于促进形成物业管理市场竞争机制。业主委员会要从全体业主的利益和保护共有财产的角度出发，按照现行的法律规范和政策规定采用合理合法的方式进行理性、有序的维权，同时在维权过程中注意把握好度。业主委员会还要与物业管理企业共同制定小区业主应遵守的规章制度，同时要树立责任意识和具备公益心，提高自治能力，加强对业主的正确引导和教育，切实保障业主的合法权益，保障业主正常的生活秩序。
（三）政府有关部门要做好监管、指导到位
当好服务者，指导者、监督者和管理者。政府主管部门应当扮演好四种“角色”：服务者、指导者、监督者、管理者。作为服务者，主管部门要以人为本，更好地为物业管理企业和业主服务。作为指导者，主管部门要尽快完善小区管理的法规政策，出台物业管理的实施细则，加强宣传力度。作为监督者和管理者，主管部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。同时应加强对业主行为的正确引导，提高业主的素质，为小区和谐氛围的形成创造有利条件。
（四）加强和完善物业管理立法势在必行
加强理论研究，加快立法步伐，减少法律法规空白，增强法律法规的可操作性，用完善的法律法规体系科学构建适合我国国情的物业管理法律关系。
目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种。从目前情况上看，有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点，因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理；其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身，涉及平等主体间的社会关系调整。《中华人民共和国物权法》中，已经确立了土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系作为我国不动产所有权的三种法律制度。从法律概念的角度看，物业管理反映出的各种问题归根结底其实质都是由建筑物区分所有权问题所派生出的。把物业管理概念定位为区分所有建筑物的管理，不仅从根本上遵循和体现了现代市场经济的客观规律，体现了民法物权法的基本精神，兼顾目前由计划经济体制向市场经济体制过渡时期不动产所有权的特点，准确地理解和确立物业管理的完整概念，赋予物业管理概念的科学化，规范物业管理的基本模式，消除在物业管理学术界所引起的不必要争议；而且可以完整地解决我们近年来在物业管理行业中所遇到的一系列热点、难点问题，有利于物业管理行业的健康和规范发展，有利于我国物业管理行业在走进WTO中更好地与国际市场和国际惯例接轨。国家条例没有明确和不足的地方可由省市条例进一步细化、充实，提高可操作性。
參考文献：
1. 温平.浅议物业管理之纠纷[J].实践与探索.2004(20)
2. 王雨本. 物业管理的纠纷与解决[M]. 中国社会出版社,2005
3. 王琼、李智涛.物业纠纷维权必备[M].中国法制出版社,2007
4. 李金平、洪芸.物业管理疑难有问必答[M].中国电力出版社, 2007
5. 叶林.物业管理中的合同问题[M].法律出版社,2004
6. 周信、宋才发.最新房产物业疑难案例解析[M].海南出版社,2006
7．何欣容、申黎.物业之争—物业纠纷典型案例平析[M].法律出版社, 2005
8．国中河.物业管理100问[M].知识产权出版社, 2005
9. 刘燕萍.物业管理法规与案例分析[M].机械工业出版社,2005