论文部分内容阅读
摘要：众所周知，在我国农村，土地是农村集体所有。然而随着城乡一体化和房地产业的发展，有越来越多的人到农村购买没有产权的建立在农村集体所有制上的房子，由此产生了很多问题。比如滥用耕地，产权不清引起各种矛盾。本文利用财产的经济学理论，将注意力集中于不同权力约束如何形成一种激励安排，使得资源使用更有效益。通过分析政府在小产权房交易中所起得作用，提出通过法律规制小产权房发展的建议，在产权清晰，政府“润滑”时，属于农民所有的城郊农村集体所有的宅基地上的小产权房和对住房有需求的中低收入者进行交易，可以大大降低交易成本。但是政府必须制定完整的制度和程序，农民必须在国家的合理规划范围内进行开发，并且向政府缴纳相关税费。严禁自行开发建设，严格控制耕地面积。这样可以使得土地资源得到最有效的利用。
关键词：小产权房；政府；作用；法律；规制；建议
1 小产权房问题的产生
从紧从严的土地调控注定成为今年房地产行业的主题。国务院办公厅一月八日下发通知强调，要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。并且，通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
此前，没有一部法律规定，小产权房是合法的，但也没有规定是非法的。同时，对于农村集体建设用地的扭转方式一直没有规定。在这种情况下，小产权房成了灰色地带。小产权房经过多年发展，在城区房价攀高的情况下，城郊的小产权房甚至成为一批中低收入家庭的流行选择，然而，当国土部门反复宣示小产权房绝对不合法时，小产权房依旧存在市场，而已形成规模的小产权房，既涉及到村民集体利益，又涉及到普通消费者的利益，强行拆除势必影响社会稳定。因此，如何使小产权房合理纳入市场体系，并且妥善解决已形成规模的小产权房已经成为全国难以破解又必须破解之题。本文将通过利用财产的经济理论，来阐述这一问题的解决方式。
2 何谓小产权房
事实上，法律上根本就没有小产权房这个概念。所谓的小产权房事一些村集体组织或者开发商打着新农村建设的名义出售在集体土地上建设的房子。目前的小产权房分两种情况，一种是在集体建设用得上建设的，而事实上，在集体建设用地上即通常所说的宅基地上建成的房子；另一种是在集体企业用地上或者占用耕地违法建设的。这些小产权房通常地处城郊，实际上是乡镇乃至村委会在集体土地上开发，没有国家产权证的“集体房”。由于不用缴纳土地出让金和其他税费，成本大大减少，售价“水落船低”。显然，小产权实际上是没产权。由此可见，小产权房是建立在农村集体土地所有制土地上的。
3 如何解决小产权房问题
小产权房成为全社会关注的问题，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的小产权房，避免助长顶风违法、进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房，相关法律没有明令禁止。如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免的流入“不要名分有个窝住”的城市中低收入家庭。购买小产权房的市民往往会有法不责众的赌的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。该如何解决小产权房问题?在以下的分析中我们将注意力集中于不同权力约束如何形成一种种激励安排，使得资源使用更有效益。
3，1用财产的经济学理论分析政府在小产权房交易中所起的作用
按照财产的经济理论，效率要求竞争性和能够排他性的产品应该被私人占有，而非竞争性和无法排他的产品应该由较大的群体，如政府来控制。那么建立在城郊农村土地集体所有制的宅基地上的小产权房又没有排他性和竞争性呢?当然有。一个小产权房只能被一个所有者占有；而当一个产权房被一个所有者占有，其他人就无法再占有这个小产权房，所以小产权房在消费上既有排他性又有竞争性。而我们的理论又告诉我们，效率要求每一个私人物品应该由对其评价最高的一方使用和消费。在一个自由的市场上交换直到每个物品被对其评价最高的人持有。这样法律可以通过清晰的界定小产权房的产权来降低交易成本，从而能够获得小产权房这一资源的有效配置。一旦政府承认小产权房的合法性，小产权房的所有者能够排斥其他人的使用或者消费其产权，除非得到所有者的允许。所有者的这种排他权利为小产权房的消费和使用提供了进入自由较换的保证，从而促进了小产权房的有效利用。同样我们知道私人物品的公共所有一般会导致配置上的扭曲。这种扭曲是指被公共所有的私人物品是由那些对他评价不是最高的人使用和消费。小产权房的现状正是如此，虽然农村宅基地归农村集体所有，而建立在农村集体所有的宅基地上的小产权房的产权并不属于农民集体所有。因为政府出台的政策限制了农民对小产权房自由处置的权利，将小产权房牢牢的限制在农民身上，从而阻止了交易的发生，不能将小产权房这一资源提供交易从对其评价低的人转移到对其评价高的人来实现和消费它。理论还告诉我们，政府在这个市场上起到润滑的作用，而非直接干预资源的配置过程，政府限制农民的小产权房的产权的做法显然不符合这一理论的要求。政府对城郊农民宅基地产权的限制不仅带来了资源配置扭曲带来所带来的成本，而且还带来了政治上的讨价还价成本。国务院下发通知禁止城市居民购买小产权房，并且农民也不得出售小产权房，而地方政府又在城郊征地，将农民集体所有制的土地改变为国家土地，然后出售给开发商。据国家有关资料统计，被征土地征用费的收益分配比例为：城市政府占20％-30％，企业占40％-50％，村级组织占25％-30％，农民仅占5％-10 ％，而开发商出售的商品房价格之高又让城市中低收入者望而生畏。开发商在寻找地皮的同时又会引起寻租的发生。去年《南方周末》报道碧桂园零低价征地，一时让社会哗然。在这场土地资源的交易中，在各种因素的影响下，交易双方即农村集体所有者的农民和需要住房的城市中低收入者的交易成本大大增加。国家虽然限制农民和城市居民的直接交易，却无法限制地方政府向农民征地，然后出售给开发商，再由开发商出售给城市居民。这实际上是人为的增加了农民和城市居民双方交易的中间环节，加大了交易成本，扭曲了资源的有效配置。所以说，政府的这种限制是不合理的。
实际上，国务院下发的这一通知从根本上说，我认为是为了限制土地过度开发为住宅，保护耕地。然而，也许政策会事与愿违。这一政策下发后仍旧会出现小产权房的地下交易，而开发商依旧会光明正大的征地，占有农民的耕地。我们知道当资源处于非拥挤状态，界定维持的成本就较低，但是随着时间的推移，拥挤问题可能会变得严重，界定维持的成本可能会改善。最终，将会达到一点，此时私人所有的成本要比公共进入的成本低。一个经济理性的社会会在界定维持成本低于资源滥用的时候私有化资源。所有，我们现在并不是要鼓励、促进土地资源的开发，而是要限制土地资源过度转化为住宅，防止土地耕地的减少。限制了农民对集体所有的土地产权，使得土 地资源的开发权利转移到地方政府手中，不仅会引起开发商的寻租活动，而且地方政府也可能为了表现业绩而大面积征地，过度浪费土地资源。
3，2对通过制定法律规制小产权房的发展的建议
根据财产的经济理论，交易的产生需要寻找交易对手，而一个交易是在双方进行，交易只有执行了才能完成。交易还存在着搜寻成本，讨价还价成本和执行成本。当交易成本为零时，私人谈判会使资源得到最优配置，而且这与法律是如何规定产权无关；当交易成本特别高，以至于阻碍谈判进行时，资源的有效使用取决于产权的分配。针对小产权房来说，它的搜寻成本并不是特别高，因为需要房子的人会主动搜寻卖方信息，而如今房产中介的出现更是降低了搜寻成本。而小产权房的讨价还价成本会相当高，因为一般的大量的私人信息需要转化为公共信息时，谈判的成本就相当的高。不仅如此，当谈判者权利非常明晰时，他们希望合作，而当权利含糊时，双方是不愿意合作，按照正常理解，小产权房不但存在大量的私人信息，并且产权是很不清晰的。最后，小产权房的交易的执行是复杂的，这方面成本也会很高。综上所述，小产权房交易成本不但不为零，而且会很高。但为什么交易成本很高，仍存在小产权房交易呢?这只能说明对交易双方来说，交易所带来的收益大于交易成本。而当交易成本不为零，产权的配置对资源的有效配置是重要的。法律通过降低交易成本从而有助于谈判的进行。因此，制定法律，明确农村土地宅基地及小产权房的产权对土地这一稀有资源的有效使用是很有必要的。而今年1月8日国务院下发的通知，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。这实际上是将农村集体所有制上的小产权房捆绑在了农民身上，限制了农村住宅用地及小产权房的流通。农村的土地所有权属于农村集体所有，但是农村集体对农村土地并没有完全的产权，因为他们不可以自由的行使财产权利。这样的规定限制了农村土地这一资源的有效配置，如果法律权利进行转移，便可产生正的剩余，这是因为法律制定最初分配将产权配置给了错误的一方。在小产权房上，法律“最初的配置”是农村集体拥有农村土地，但是农民并没有将土地转让买卖的权利。“错误的一方”是指对农民来说评价并不高的城郊宅基地。法律可以明确农村土地所有制，是农村土地产权明确。农村耕地可以由法律强制规定不能改变其用途，但是所有权必须归农民集体所有。但是对于农民集体所有的处于城郊农村宅基地在法律上的处置权应当相当灵活。与其让城郊农民偷偷摸摸盖房子，让城市中低收入者带着风险购买小产权房，不如让政府主动帮助农民进行规划。现在为了节约资源和更好的利用资源，在经济上更好的优化配置资源并且达到规模经济，在城郊农村也应当倡导建立单元楼房。法律上明确规定农村宅基地属于农村集体所有。并且将这些农村的宅基地作为农村集体所有的资本，城郊农民按照他们所占有这项资本的比例分配股份，这样，城郊农民是农村集体所有的宅基地的股东。首先政府划分出宅基地。在城郊有发展的农村如果有必要在宅基地上进行单元楼、小区建设，需要向政府提交报告。政府进行调查后划分出可以建设楼盘的宅基地，组织农民进行建设。农民集体以自身所有的宅基地土地进行投资盖房，并且向政府缴纳一定的规划费用及相关税费。然后出售房屋，并且对房屋的出售制定一定的政策，比如对小产权房的出售规定期限。不管是城郊农村宅基地还是其上的小产权房，它们的产权属于农村集体所有。农村集体可以出售小产权房，但须通过农村集体成员的同意，并且小产权房的购买有时问的有效期。不过有效期可以相对很长。这就是说城市中的中低收入者之可以买下小产权房几十年的所有权。这样一方面，由于小产权房向政府缴纳税费，又包含了村民的投资收益，所以其房价会有所上升，避免了小产权房的需求过旺，使小产权房和产权房的房价趋于平衡；另一方面，有政府的统一规划，既限制了小产权房的发展规模，保护了耕地，又提高了土地资源的有效利用率。由此可以看出泰国芬兰名曲农村集体所有制上的农村宅基地上的小产权房的产权，并且国家制定相关政策辅助，可以降低小产权房的交易成本，从而便利了私人之间的交易；而且有利于将土地这一资源的利用，从对其评价低的一方转移到对其评价高的一方。这样也更优化了资源的配置。
综上所述，本文主要围绕国务院今年下发的通知，城市居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，和针对这一通知所引起的社会各界的争论，利用所学财产的经济理论，以形成一种激励安排，使得资源从评价低的人转移到对其评价高的人手中，从而最有效的配置资源为主旨。通过对产权属于不同主体的交易成本大小的分析，认为当产权清晰，政府“润滑”时，属于农民所有的城郊农村集体所有的宅基地上的小产权房和对住房有需求的中低收入者进行交易，可以大大降低交易成本。但是政府必须制定完整的制度和程序，农民必须在国家的合理规划范围内进行开发，并且向政府缴纳相关税费。严禁自行开发建设，严格控制耕地面积。这样可以使得土地资源得到最有效的利用。相反，如果限制了农民开发利用土地的权利，而将这项权利交给地方政府，由地方政府向农民征地，再将土地卖与开发商，最终由开发商出售给城市居民，这样会加大了交易成本，而且各方会从自身利益出发，盲目开发土地造成土地资源的浪费，而国家、农民、城市居民也会付出巨大的代价。并且无法禁止小产权房的暗自交易，从而带来一系列难以解决的问题。
关键词：小产权房；政府；作用；法律；规制；建议
1 小产权房问题的产生
从紧从严的土地调控注定成为今年房地产行业的主题。国务院办公厅一月八日下发通知强调，要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。并且，通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
此前，没有一部法律规定，小产权房是合法的，但也没有规定是非法的。同时，对于农村集体建设用地的扭转方式一直没有规定。在这种情况下，小产权房成了灰色地带。小产权房经过多年发展，在城区房价攀高的情况下，城郊的小产权房甚至成为一批中低收入家庭的流行选择，然而，当国土部门反复宣示小产权房绝对不合法时，小产权房依旧存在市场，而已形成规模的小产权房，既涉及到村民集体利益，又涉及到普通消费者的利益，强行拆除势必影响社会稳定。因此，如何使小产权房合理纳入市场体系，并且妥善解决已形成规模的小产权房已经成为全国难以破解又必须破解之题。本文将通过利用财产的经济理论，来阐述这一问题的解决方式。
2 何谓小产权房
事实上，法律上根本就没有小产权房这个概念。所谓的小产权房事一些村集体组织或者开发商打着新农村建设的名义出售在集体土地上建设的房子。目前的小产权房分两种情况，一种是在集体建设用得上建设的，而事实上，在集体建设用地上即通常所说的宅基地上建成的房子；另一种是在集体企业用地上或者占用耕地违法建设的。这些小产权房通常地处城郊，实际上是乡镇乃至村委会在集体土地上开发，没有国家产权证的“集体房”。由于不用缴纳土地出让金和其他税费，成本大大减少，售价“水落船低”。显然，小产权实际上是没产权。由此可见，小产权房是建立在农村集体土地所有制土地上的。
3 如何解决小产权房问题
小产权房成为全社会关注的问题，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的小产权房，避免助长顶风违法、进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房，相关法律没有明令禁止。如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免的流入“不要名分有个窝住”的城市中低收入家庭。购买小产权房的市民往往会有法不责众的赌的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。该如何解决小产权房问题?在以下的分析中我们将注意力集中于不同权力约束如何形成一种种激励安排，使得资源使用更有效益。
3，1用财产的经济学理论分析政府在小产权房交易中所起的作用
按照财产的经济理论，效率要求竞争性和能够排他性的产品应该被私人占有，而非竞争性和无法排他的产品应该由较大的群体，如政府来控制。那么建立在城郊农村土地集体所有制的宅基地上的小产权房又没有排他性和竞争性呢?当然有。一个小产权房只能被一个所有者占有；而当一个产权房被一个所有者占有，其他人就无法再占有这个小产权房，所以小产权房在消费上既有排他性又有竞争性。而我们的理论又告诉我们，效率要求每一个私人物品应该由对其评价最高的一方使用和消费。在一个自由的市场上交换直到每个物品被对其评价最高的人持有。这样法律可以通过清晰的界定小产权房的产权来降低交易成本，从而能够获得小产权房这一资源的有效配置。一旦政府承认小产权房的合法性，小产权房的所有者能够排斥其他人的使用或者消费其产权，除非得到所有者的允许。所有者的这种排他权利为小产权房的消费和使用提供了进入自由较换的保证，从而促进了小产权房的有效利用。同样我们知道私人物品的公共所有一般会导致配置上的扭曲。这种扭曲是指被公共所有的私人物品是由那些对他评价不是最高的人使用和消费。小产权房的现状正是如此，虽然农村宅基地归农村集体所有，而建立在农村集体所有的宅基地上的小产权房的产权并不属于农民集体所有。因为政府出台的政策限制了农民对小产权房自由处置的权利，将小产权房牢牢的限制在农民身上，从而阻止了交易的发生，不能将小产权房这一资源提供交易从对其评价低的人转移到对其评价高的人来实现和消费它。理论还告诉我们，政府在这个市场上起到润滑的作用，而非直接干预资源的配置过程，政府限制农民的小产权房的产权的做法显然不符合这一理论的要求。政府对城郊农民宅基地产权的限制不仅带来了资源配置扭曲带来所带来的成本，而且还带来了政治上的讨价还价成本。国务院下发通知禁止城市居民购买小产权房，并且农民也不得出售小产权房，而地方政府又在城郊征地，将农民集体所有制的土地改变为国家土地，然后出售给开发商。据国家有关资料统计，被征土地征用费的收益分配比例为：城市政府占20％-30％，企业占40％-50％，村级组织占25％-30％，农民仅占5％-10 ％，而开发商出售的商品房价格之高又让城市中低收入者望而生畏。开发商在寻找地皮的同时又会引起寻租的发生。去年《南方周末》报道碧桂园零低价征地，一时让社会哗然。在这场土地资源的交易中，在各种因素的影响下，交易双方即农村集体所有者的农民和需要住房的城市中低收入者的交易成本大大增加。国家虽然限制农民和城市居民的直接交易，却无法限制地方政府向农民征地，然后出售给开发商，再由开发商出售给城市居民。这实际上是人为的增加了农民和城市居民双方交易的中间环节，加大了交易成本，扭曲了资源的有效配置。所以说，政府的这种限制是不合理的。
实际上，国务院下发的这一通知从根本上说，我认为是为了限制土地过度开发为住宅，保护耕地。然而，也许政策会事与愿违。这一政策下发后仍旧会出现小产权房的地下交易，而开发商依旧会光明正大的征地，占有农民的耕地。我们知道当资源处于非拥挤状态，界定维持的成本就较低，但是随着时间的推移，拥挤问题可能会变得严重，界定维持的成本可能会改善。最终，将会达到一点，此时私人所有的成本要比公共进入的成本低。一个经济理性的社会会在界定维持成本低于资源滥用的时候私有化资源。所有，我们现在并不是要鼓励、促进土地资源的开发，而是要限制土地资源过度转化为住宅，防止土地耕地的减少。限制了农民对集体所有的土地产权，使得土 地资源的开发权利转移到地方政府手中，不仅会引起开发商的寻租活动，而且地方政府也可能为了表现业绩而大面积征地，过度浪费土地资源。
3，2对通过制定法律规制小产权房的发展的建议
根据财产的经济理论，交易的产生需要寻找交易对手，而一个交易是在双方进行，交易只有执行了才能完成。交易还存在着搜寻成本，讨价还价成本和执行成本。当交易成本为零时，私人谈判会使资源得到最优配置，而且这与法律是如何规定产权无关；当交易成本特别高，以至于阻碍谈判进行时，资源的有效使用取决于产权的分配。针对小产权房来说，它的搜寻成本并不是特别高，因为需要房子的人会主动搜寻卖方信息，而如今房产中介的出现更是降低了搜寻成本。而小产权房的讨价还价成本会相当高，因为一般的大量的私人信息需要转化为公共信息时，谈判的成本就相当的高。不仅如此，当谈判者权利非常明晰时，他们希望合作，而当权利含糊时，双方是不愿意合作，按照正常理解，小产权房不但存在大量的私人信息，并且产权是很不清晰的。最后，小产权房的交易的执行是复杂的，这方面成本也会很高。综上所述，小产权房交易成本不但不为零，而且会很高。但为什么交易成本很高，仍存在小产权房交易呢?这只能说明对交易双方来说，交易所带来的收益大于交易成本。而当交易成本不为零，产权的配置对资源的有效配置是重要的。法律通过降低交易成本从而有助于谈判的进行。因此，制定法律，明确农村土地宅基地及小产权房的产权对土地这一稀有资源的有效使用是很有必要的。而今年1月8日国务院下发的通知，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。这实际上是将农村集体所有制上的小产权房捆绑在了农民身上，限制了农村住宅用地及小产权房的流通。农村的土地所有权属于农村集体所有，但是农村集体对农村土地并没有完全的产权，因为他们不可以自由的行使财产权利。这样的规定限制了农村土地这一资源的有效配置，如果法律权利进行转移，便可产生正的剩余，这是因为法律制定最初分配将产权配置给了错误的一方。在小产权房上，法律“最初的配置”是农村集体拥有农村土地，但是农民并没有将土地转让买卖的权利。“错误的一方”是指对农民来说评价并不高的城郊宅基地。法律可以明确农村土地所有制，是农村土地产权明确。农村耕地可以由法律强制规定不能改变其用途，但是所有权必须归农民集体所有。但是对于农民集体所有的处于城郊农村宅基地在法律上的处置权应当相当灵活。与其让城郊农民偷偷摸摸盖房子，让城市中低收入者带着风险购买小产权房，不如让政府主动帮助农民进行规划。现在为了节约资源和更好的利用资源，在经济上更好的优化配置资源并且达到规模经济，在城郊农村也应当倡导建立单元楼房。法律上明确规定农村宅基地属于农村集体所有。并且将这些农村的宅基地作为农村集体所有的资本，城郊农民按照他们所占有这项资本的比例分配股份，这样，城郊农民是农村集体所有的宅基地的股东。首先政府划分出宅基地。在城郊有发展的农村如果有必要在宅基地上进行单元楼、小区建设，需要向政府提交报告。政府进行调查后划分出可以建设楼盘的宅基地，组织农民进行建设。农民集体以自身所有的宅基地土地进行投资盖房，并且向政府缴纳一定的规划费用及相关税费。然后出售房屋，并且对房屋的出售制定一定的政策，比如对小产权房的出售规定期限。不管是城郊农村宅基地还是其上的小产权房，它们的产权属于农村集体所有。农村集体可以出售小产权房，但须通过农村集体成员的同意，并且小产权房的购买有时问的有效期。不过有效期可以相对很长。这就是说城市中的中低收入者之可以买下小产权房几十年的所有权。这样一方面，由于小产权房向政府缴纳税费，又包含了村民的投资收益，所以其房价会有所上升，避免了小产权房的需求过旺，使小产权房和产权房的房价趋于平衡；另一方面，有政府的统一规划，既限制了小产权房的发展规模，保护了耕地，又提高了土地资源的有效利用率。由此可以看出泰国芬兰名曲农村集体所有制上的农村宅基地上的小产权房的产权，并且国家制定相关政策辅助，可以降低小产权房的交易成本，从而便利了私人之间的交易；而且有利于将土地这一资源的利用，从对其评价低的一方转移到对其评价高的一方。这样也更优化了资源的配置。
综上所述，本文主要围绕国务院今年下发的通知，城市居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，和针对这一通知所引起的社会各界的争论，利用所学财产的经济理论，以形成一种激励安排，使得资源从评价低的人转移到对其评价高的人手中，从而最有效的配置资源为主旨。通过对产权属于不同主体的交易成本大小的分析，认为当产权清晰，政府“润滑”时，属于农民所有的城郊农村集体所有的宅基地上的小产权房和对住房有需求的中低收入者进行交易，可以大大降低交易成本。但是政府必须制定完整的制度和程序，农民必须在国家的合理规划范围内进行开发，并且向政府缴纳相关税费。严禁自行开发建设，严格控制耕地面积。这样可以使得土地资源得到最有效的利用。相反，如果限制了农民开发利用土地的权利，而将这项权利交给地方政府，由地方政府向农民征地，再将土地卖与开发商，最终由开发商出售给城市居民，这样会加大了交易成本，而且各方会从自身利益出发，盲目开发土地造成土地资源的浪费，而国家、农民、城市居民也会付出巨大的代价。并且无法禁止小产权房的暗自交易，从而带来一系列难以解决的问题。