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REITs融合了房地产与证券投资二者的优势；一方面，它类似于一个产业公司，通过对现存房地产的获取和经营来获利，是一种证券化的产业投资基金；另一方面，与其他基金类似，它是由基金管理人汇集众多投资者的资金。委托专业机构或人员进行组合投资，并将收益按比例分配给投资者的一种信托基金。目前，我国房地产投资基金刚刚起步，在等待投资热潮到来时，投资者有必要了解一下已经发展得极为成熟的美国REITs。
美国的房地产投资信托基金(Real Estate lnvestmentTrusts，简称REITs)是根据1960年《房地产投资信托法案》的规定，按法人形式组建而成的，至今已有40多年的历史，而其他国家多是从2000年以后才发展起来的。目前处在运作之中的美国REITs大约有300个，管理的资产总值超过3000亿美元，约占纽约证券市场市值的5％。
6大优势
REITs虽然不一定总能缔造高于债券的收益率，但却能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报，其独特的投资优势是美国人趋之若鹜的重要原因。
认购金额低
REITs的每股最低投资额只需10—25美元，且对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。REITs所有的股份都一样，没有普通股优先股之分，且都可以在证券市场上转让。中小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时，可间接获得大规模房地产投资的收益，分享美国宏观经济增长带来的好处。
风险较低
REITs是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易。传统的房地产开发只能投资于固定单个项目，而REITs可以投资于不同的项目，可选择不同地区和类型，回避风险的能力较强。投资REITs与投资股票型基金的情况相似，比投资单一股份更灵活、风险更分散。对于那些不善于经营股票等金融资产且对未来现金支出又不确定的人们来说，投资REITs是一个比较理想的选择。
流动性较高
房地产属于不动产，其流动性较差。投资者直接投资于房地产，紧急变现时往往不仅在价格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售(如一间房子，要卖就得全部卖掉)。当投资者未必需要那么多的现金时，销售的难度就更大。投资于REITs，这些麻烦就不存在。REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或受益凭证的形式，可以使房地产这种不动产流动起来。REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，投资者可以根据自己的情况随时处置所持REITs的股份，具有相当高的流动性。
税收优惠
REITs的税收政策也吸引了众多投资人。REITs在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，REITs至少须将每年度盈利的90％以现金红利方式回报投资者，无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。此外，投资人可以通过提高REITs的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础。通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高。
REITs最吸引之处，是定期的股息收益相对优厚。从历史上来看，REITs的年收益率通常为10％～17％。这一方面是REITs的收入以其所持有房地产的相对稳定的租金收入为主，波动性小，另一方面也与美国政府优惠的税收政策有关。
专业化管理
自20世纪90年代以来，美国REITs所募集的资金大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制定最佳的投资策略，可有效降低投资风险。
透明度高
大部分REITs属于公募性质的投资机构，受到第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场，公众获得的信息也越来越多，REITs运作的透明度越来越高。
6大风险
虽然REITs具有如上所述的优点，但是其缺点和风险仍然不容忽视。
市场风险
上市交易的REITs价格受到供求关系、利率和房地产市场状况等因素的影响。投资者交易REITs时，同样面临“高买低卖”的风险。总体经济、房地产业及其相关产业的现状和前景，均会影响REITs收益的稳定性。特别是利率因素的变动对资金投入巨大的房地产业影响十分明显。一般来说，如果长期利率越高，表明房地产投资的机会成本越大，因而房地产投资会受到抑制，REITs的价格就会下降。即利率与REITs的市场走势成反比。
管理风险
REITs管理公司的专业化程度直接影响投资者的收益。美国法律允许REITs进行债务融资，这就意味着利息支出。因此，债务融资比例的高低也影响REITs的收益率。
此外，利益冲突问题也不可避免。一般情况下，投资银行与房地产所有者共同设立一个REITs，然后通过向公众募集资金，用于收购房地产所有者或其他人所持有的房地产。在这个过程中，会涉及房地产所有者、投资者、投资银行等众多当事人，容易产生利益冲突。
房地产质量下降风险
与一般的金融产品不同，REITs基于不动产投资，除了折旧以外，有形资产可能因人为或非人为因素而遭到损坏。购入房地产质量的高低以及经营期间质量的变化，直接影响REITs收益的可持续性和稳定性。
法律和政策风险
法律和政策的变化可能会影响房地产价格，从而影响REITs的收益情况。如果REITs投资于国外房地产，那么该国的汇率政策、税收政策、会计制度、宏观经济政策和政治环境都会影响到房地产价格，从而影响REITs的收益情况。
筹资风险
根据法律规定，REITs收入的90％必须分配给股东，其留存收益极少，缺乏扩张和成长(一般来说就是购置新的房地产)所需资金。这种法律环境下，REITs被迫通过在资本市场(公募和私募)发行股票和债券来进行融资。房地产行业是资本密集型行业，REITs无法截留足够利润用于发展，这一限制条件使REITs对外部融资的依赖度提高，容易受到融资环境变化的影响。
流动性仍然不足
尽管相对于直接投资于房地产企业来说，投资REITs的流动性已经大大增加，但是由于REITs的数量和市值规模相对于一般公司的股票来说还是很小，这从根本上限制了REITs的流动性。
作者系中山大学法学博士，经济学博士，现为联华国际信托投资公司总裁助理
美国的房地产投资信托基金(Real Estate lnvestmentTrusts，简称REITs)是根据1960年《房地产投资信托法案》的规定，按法人形式组建而成的，至今已有40多年的历史，而其他国家多是从2000年以后才发展起来的。目前处在运作之中的美国REITs大约有300个，管理的资产总值超过3000亿美元，约占纽约证券市场市值的5％。
6大优势
REITs虽然不一定总能缔造高于债券的收益率，但却能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报，其独特的投资优势是美国人趋之若鹜的重要原因。
认购金额低
REITs的每股最低投资额只需10—25美元，且对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。REITs所有的股份都一样，没有普通股优先股之分，且都可以在证券市场上转让。中小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时，可间接获得大规模房地产投资的收益，分享美国宏观经济增长带来的好处。
风险较低
REITs是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易。传统的房地产开发只能投资于固定单个项目，而REITs可以投资于不同的项目，可选择不同地区和类型，回避风险的能力较强。投资REITs与投资股票型基金的情况相似，比投资单一股份更灵活、风险更分散。对于那些不善于经营股票等金融资产且对未来现金支出又不确定的人们来说，投资REITs是一个比较理想的选择。
流动性较高
房地产属于不动产，其流动性较差。投资者直接投资于房地产，紧急变现时往往不仅在价格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售(如一间房子，要卖就得全部卖掉)。当投资者未必需要那么多的现金时，销售的难度就更大。投资于REITs，这些麻烦就不存在。REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或受益凭证的形式，可以使房地产这种不动产流动起来。REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，投资者可以根据自己的情况随时处置所持REITs的股份，具有相当高的流动性。
税收优惠
REITs的税收政策也吸引了众多投资人。REITs在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，REITs至少须将每年度盈利的90％以现金红利方式回报投资者，无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。此外，投资人可以通过提高REITs的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础。通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高。
REITs最吸引之处，是定期的股息收益相对优厚。从历史上来看，REITs的年收益率通常为10％～17％。这一方面是REITs的收入以其所持有房地产的相对稳定的租金收入为主，波动性小，另一方面也与美国政府优惠的税收政策有关。
专业化管理
自20世纪90年代以来，美国REITs所募集的资金大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制定最佳的投资策略，可有效降低投资风险。
透明度高
大部分REITs属于公募性质的投资机构，受到第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场，公众获得的信息也越来越多，REITs运作的透明度越来越高。
6大风险
虽然REITs具有如上所述的优点，但是其缺点和风险仍然不容忽视。
市场风险
上市交易的REITs价格受到供求关系、利率和房地产市场状况等因素的影响。投资者交易REITs时，同样面临“高买低卖”的风险。总体经济、房地产业及其相关产业的现状和前景，均会影响REITs收益的稳定性。特别是利率因素的变动对资金投入巨大的房地产业影响十分明显。一般来说，如果长期利率越高，表明房地产投资的机会成本越大，因而房地产投资会受到抑制，REITs的价格就会下降。即利率与REITs的市场走势成反比。
管理风险
REITs管理公司的专业化程度直接影响投资者的收益。美国法律允许REITs进行债务融资，这就意味着利息支出。因此，债务融资比例的高低也影响REITs的收益率。
此外，利益冲突问题也不可避免。一般情况下，投资银行与房地产所有者共同设立一个REITs，然后通过向公众募集资金，用于收购房地产所有者或其他人所持有的房地产。在这个过程中，会涉及房地产所有者、投资者、投资银行等众多当事人，容易产生利益冲突。
房地产质量下降风险
与一般的金融产品不同，REITs基于不动产投资，除了折旧以外，有形资产可能因人为或非人为因素而遭到损坏。购入房地产质量的高低以及经营期间质量的变化，直接影响REITs收益的可持续性和稳定性。
法律和政策风险
法律和政策的变化可能会影响房地产价格，从而影响REITs的收益情况。如果REITs投资于国外房地产，那么该国的汇率政策、税收政策、会计制度、宏观经济政策和政治环境都会影响到房地产价格，从而影响REITs的收益情况。
筹资风险
根据法律规定，REITs收入的90％必须分配给股东，其留存收益极少，缺乏扩张和成长(一般来说就是购置新的房地产)所需资金。这种法律环境下，REITs被迫通过在资本市场(公募和私募)发行股票和债券来进行融资。房地产行业是资本密集型行业，REITs无法截留足够利润用于发展，这一限制条件使REITs对外部融资的依赖度提高，容易受到融资环境变化的影响。
流动性仍然不足
尽管相对于直接投资于房地产企业来说，投资REITs的流动性已经大大增加，但是由于REITs的数量和市值规模相对于一般公司的股票来说还是很小，这从根本上限制了REITs的流动性。
作者系中山大学法学博士，经济学博士，现为联华国际信托投资公司总裁助理