论文部分内容阅读
摘 要：业主大会是业主自治组织的重要形式之一，然而，由于我国现行法律法规对业主大会的法律地位和性质规定尚不明确，导致其在实际运行中困难重重，严重制约了业主大会的发展。结合国际上的立法潮流和我国的社区建设和物业管理中面临的种种现实问题，完善相关法律法规，赋予业主大会明确的法律地位迫在眉睫。
关键字：业主大会 法律地位 非法人组织
一、我国业主大会法律地位的立法现状
业主大会是由特定的物业管理区域内全体业主组成，依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是业主团体自治管理体系中表达集体共管意思的权力机关。①《物业管理条例》第八条第一款规定："物业管理区域内全体业主组成业主大会。"
2003年09月01日国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）实施以后，对业主大会的相关问题作了一些规定。《条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《条例》规定了业主大会履行的职责包括：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理委员会；决定专项维修资金费用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共同部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。②这些规定承认了业主大会作为业主行使业主自治权的最高权力机关的地位。但《条例》并没有对业主大会的主体资格问题做出明确的规定，仍然回避了这个关键的问题。从对《条例》相关条文的分析可看出，业主大会已不仅是全体业主的一个议事方式，事实上已经是全体业主组成的一个团体，具有一定范围的权利能力。另外，《业主大会章程》规定业主大会可按照规定刻制、使用印章，使业主大会又具有了组织的特征。③
从以上分析可知，虽然随着立法层级的提高，对业主大会的相关问题也给予了不同程度的关注，但业主大会的法律地位不明的问题始终未得到根本的解决。
二、对我国业主大会法律地位的几种构想及比较
借鉴外国的先进经验，对我国业主大会的法律地位有以下几种构想：
（一）法人组织
该形式下的业主大会是具有法人资格的业主团体。而法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，因此，它可以在对内、对外关系中以自己的名义进行活动。
德国学者基尔克在解释法人本质时提出"有机体说"，认为团体也有其独立的意思，有其固有的生命，团体为社会的有机体，法律赋予此社会有机体以法人资格，使其成为权利义务的主体。④依据该理论，应认为业主大会的人格应从以下两方面认识：
1、业主大会是具有功能完全的组织体。
根据《条例》第八条规定，可知业主大会由物业管理区域内全体业主组成业主大会，并且业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。由此可见，从组织机构和团体意志来看，业主大会与法人团体并无实质区别，因此赋予业主大会法律人格是法技术的创造，即法律赋予其法人人格是为了便于交易安全，方便行使权利，节约行使权利的成本，更好地维护业主的合法权益。
2、业主大会具有统一的团体意志。
业主大会意志的形成在于业主大会或区分所有权会议的决议。《条例》第十二条规定：业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上有投票权的业主参加等。
在现代物业自治管理制度的创制中，赋予业主大会独立民事主体资格并不是不可能的，也是成本最低的。作为法人组织的业主大会具有以下特征：
（1）他有自己的名称，以物业小区的名称为业主大会的名称。
（2）有严密的组织机构：决策机关（业主大会会议）和执行机关（业主委员会）。
（3）它有团体章程--《业主公约》。
（4）业主大会是依法成立的，能够以自己的名义进行民事活动，以自己的名义起诉应诉的。
确立业主大会的法人资格，可以使业主大会以自己的名义对外实施法律行为，以自己的名义请求停止违反义务的行为、损害赔偿，以业主公约约束业主的行为。确立业主大会的法人资格，应将业主委员会定位为业主大会的内部执行和代理机构，参照公司团体建制，有效防止业主委员会滥用非权力。⑤
（二）非法人组织
非法人组织是指不具有非人资格但可以自己名义进行活动的组织。非法人组织具有以下特征：
（1）非法人组织是具有稳定性的社会组织体。
（2）非法人组织是具有相应的民事权利能力和行为能力的组织体。
（3）非法人组织拥有相对独立的财产，是不能完全独立承担民事责任的组织体
从上述特征看，业主大会符合非法人组织的法律特征。首先，业主大会具有严密的组织机构，业主大会是最高权力机构。根据《条例》第十二条第4款规定：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。其次，业主大会具有相当独立的财产，其开展工作的经费由全体业主承担，资金来源主要是业主缴纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益。第三，业主大会具有自己的名称，有自己的活动宗旨。一般来说，业主大会的名称都是借用物业管理小区的名称。另外，根据《条例》可知业主大会的宗旨：代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。⑥
（三）二者的比较
借鉴外国的相关立法经验和我国的实际情况，笔者认为将业主大会设为非法人组织将更有利于发挥其作用。因为一个团体需要什么样的组织形式取决于它成立的目的。
以典型的法人组织--股份有限公司为例。股份有限公司是以营利为目的的法人组织。投资者出资设立此法人的目的是为了获得投资的收益和回报，公司因此必须追求最大额度的经营利润。股份有限公司则是集中资本的一种最有效的公司形式，可以更广泛地吸收社会的闲散资金，实现高效率利用资金和较高回报率的盈利模式，有利于保护股东投资的安全和合同相对方的利益。
作为物业管理团体的业主大会，其设立的目的是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会在物业管理活动中对外主要发生以下两种法律关系：一是代表全体业主进行诉讼；二是代表业主签订物业管理合同。因此业主大会不需要像股份公司般拥有大量独立于股东的自有资产，仅需业主大会可独立支配即可，即不必须将其与业主的财产明确地区分开来而是由业主享有所有权。因此从财产独立性的角度讲，业主大会设为非法人组织就可以满足其目的。
三、对我国业主大会法律地位的未来立法定位
从财产独立性的角度讲，业主大会不必须将其财产与业主的财产明确的区分开来，而非法人组织的财产的相对独立性的特征正好符合业主大会的要求。从特征来看，业主大会符合非法人组织的法律特征。首先，业主大会具有严密的组织机构，业主大会是最高权力机构。根据《条例》第十二条第4款规定：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。其次，业主大会具有相当独立的财产，其开展工作的经费由全体业主承担，资金来源主要是业主缴纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益。第三，业主大会具有自己的名称，有自己的活动宗旨。一般来说，业主大会的名称都是借用物业管理小区的名称。另外，从其设立的程序来看，非法人组织的程序简单、方便、成本低，也符合业主大会的管理工作的特性，即低投入、少耗时、高效率地维护和保障业主的合法权益。
综上所述，我建议将业主大会设立为非法人组织。同时需要强调的是，业主大会设立的目的是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。故业主大会民事权利能力的范围应仅仅局限在小区物业管理事项，不能扩大到其他事项。
参考文献：
①董杏春:我国业主自治自组织存在的问题及立法完善[J].财经从横.2007年3月.
②参见《物业管理条例》第11条.2003年9月11日实施
③参见《业主大会章程》第36条,建设部颁布,2003年6月26日实施
④梁慧星:《民法总论》[M].北京.法律出版社.1996
⑤董杏春:我国业主自治自组织存在的问题及立法完善[J].财经从横.2007年3月.
⑥参见《物业管理条例》第8条.2003年实施
关键字：业主大会 法律地位 非法人组织
一、我国业主大会法律地位的立法现状
业主大会是由特定的物业管理区域内全体业主组成，依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是业主团体自治管理体系中表达集体共管意思的权力机关。①《物业管理条例》第八条第一款规定："物业管理区域内全体业主组成业主大会。"
2003年09月01日国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）实施以后，对业主大会的相关问题作了一些规定。《条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《条例》规定了业主大会履行的职责包括：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理委员会；决定专项维修资金费用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共同部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。②这些规定承认了业主大会作为业主行使业主自治权的最高权力机关的地位。但《条例》并没有对业主大会的主体资格问题做出明确的规定，仍然回避了这个关键的问题。从对《条例》相关条文的分析可看出，业主大会已不仅是全体业主的一个议事方式，事实上已经是全体业主组成的一个团体，具有一定范围的权利能力。另外，《业主大会章程》规定业主大会可按照规定刻制、使用印章，使业主大会又具有了组织的特征。③
从以上分析可知，虽然随着立法层级的提高，对业主大会的相关问题也给予了不同程度的关注，但业主大会的法律地位不明的问题始终未得到根本的解决。
二、对我国业主大会法律地位的几种构想及比较
借鉴外国的先进经验，对我国业主大会的法律地位有以下几种构想：
（一）法人组织
该形式下的业主大会是具有法人资格的业主团体。而法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，因此，它可以在对内、对外关系中以自己的名义进行活动。
德国学者基尔克在解释法人本质时提出"有机体说"，认为团体也有其独立的意思，有其固有的生命，团体为社会的有机体，法律赋予此社会有机体以法人资格，使其成为权利义务的主体。④依据该理论，应认为业主大会的人格应从以下两方面认识：
1、业主大会是具有功能完全的组织体。
根据《条例》第八条规定，可知业主大会由物业管理区域内全体业主组成业主大会，并且业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。由此可见，从组织机构和团体意志来看，业主大会与法人团体并无实质区别，因此赋予业主大会法律人格是法技术的创造，即法律赋予其法人人格是为了便于交易安全，方便行使权利，节约行使权利的成本，更好地维护业主的合法权益。
2、业主大会具有统一的团体意志。
业主大会意志的形成在于业主大会或区分所有权会议的决议。《条例》第十二条规定：业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上有投票权的业主参加等。
在现代物业自治管理制度的创制中，赋予业主大会独立民事主体资格并不是不可能的，也是成本最低的。作为法人组织的业主大会具有以下特征：
（1）他有自己的名称，以物业小区的名称为业主大会的名称。
（2）有严密的组织机构：决策机关（业主大会会议）和执行机关（业主委员会）。
（3）它有团体章程--《业主公约》。
（4）业主大会是依法成立的，能够以自己的名义进行民事活动，以自己的名义起诉应诉的。
确立业主大会的法人资格，可以使业主大会以自己的名义对外实施法律行为，以自己的名义请求停止违反义务的行为、损害赔偿，以业主公约约束业主的行为。确立业主大会的法人资格，应将业主委员会定位为业主大会的内部执行和代理机构，参照公司团体建制，有效防止业主委员会滥用非权力。⑤
（二）非法人组织
非法人组织是指不具有非人资格但可以自己名义进行活动的组织。非法人组织具有以下特征：
（1）非法人组织是具有稳定性的社会组织体。
（2）非法人组织是具有相应的民事权利能力和行为能力的组织体。
（3）非法人组织拥有相对独立的财产，是不能完全独立承担民事责任的组织体
从上述特征看，业主大会符合非法人组织的法律特征。首先，业主大会具有严密的组织机构，业主大会是最高权力机构。根据《条例》第十二条第4款规定：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。其次，业主大会具有相当独立的财产，其开展工作的经费由全体业主承担，资金来源主要是业主缴纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益。第三，业主大会具有自己的名称，有自己的活动宗旨。一般来说，业主大会的名称都是借用物业管理小区的名称。另外，根据《条例》可知业主大会的宗旨：代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。⑥
（三）二者的比较
借鉴外国的相关立法经验和我国的实际情况，笔者认为将业主大会设为非法人组织将更有利于发挥其作用。因为一个团体需要什么样的组织形式取决于它成立的目的。
以典型的法人组织--股份有限公司为例。股份有限公司是以营利为目的的法人组织。投资者出资设立此法人的目的是为了获得投资的收益和回报，公司因此必须追求最大额度的经营利润。股份有限公司则是集中资本的一种最有效的公司形式，可以更广泛地吸收社会的闲散资金，实现高效率利用资金和较高回报率的盈利模式，有利于保护股东投资的安全和合同相对方的利益。
作为物业管理团体的业主大会，其设立的目的是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会在物业管理活动中对外主要发生以下两种法律关系：一是代表全体业主进行诉讼；二是代表业主签订物业管理合同。因此业主大会不需要像股份公司般拥有大量独立于股东的自有资产，仅需业主大会可独立支配即可，即不必须将其与业主的财产明确地区分开来而是由业主享有所有权。因此从财产独立性的角度讲，业主大会设为非法人组织就可以满足其目的。
三、对我国业主大会法律地位的未来立法定位
从财产独立性的角度讲，业主大会不必须将其财产与业主的财产明确的区分开来，而非法人组织的财产的相对独立性的特征正好符合业主大会的要求。从特征来看，业主大会符合非法人组织的法律特征。首先，业主大会具有严密的组织机构，业主大会是最高权力机构。根据《条例》第十二条第4款规定：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。其次，业主大会具有相当独立的财产，其开展工作的经费由全体业主承担，资金来源主要是业主缴纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益。第三，业主大会具有自己的名称，有自己的活动宗旨。一般来说，业主大会的名称都是借用物业管理小区的名称。另外，从其设立的程序来看，非法人组织的程序简单、方便、成本低，也符合业主大会的管理工作的特性，即低投入、少耗时、高效率地维护和保障业主的合法权益。
综上所述，我建议将业主大会设立为非法人组织。同时需要强调的是，业主大会设立的目的是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。故业主大会民事权利能力的范围应仅仅局限在小区物业管理事项，不能扩大到其他事项。
参考文献：
①董杏春:我国业主自治自组织存在的问题及立法完善[J].财经从横.2007年3月.
②参见《物业管理条例》第11条.2003年9月11日实施
③参见《业主大会章程》第36条,建设部颁布,2003年6月26日实施
④梁慧星:《民法总论》[M].北京.法律出版社.1996
⑤董杏春:我国业主自治自组织存在的问题及立法完善[J].财经从横.2007年3月.
⑥参见《物业管理条例》第8条.2003年实施