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摘要：房地产业繁荣的背后是高房价带来的经济隐患，通过阐述某市的房价走势，分析房价的发展现状，从宏观经济、供求关系、城市化和成本增加等角度分析了房价上涨的原因，并在此基础上提出了制定连续性的房产调控政策，鼓励兴建廉租房和廉住房，减少空置率，制定连续性的调控政策等抑制房价上涨的对策。
关键词：房地产价格；政府调控；空置房
随着我国城市化进程的加快，房地产市场逐步走向成熟，但是房产市场结构失衡也日益显现，许多城市和地区出现房地产价格上涨过快，超出普通市民承受能力的现象。房价的过快增长对经济和社会产生重大的负面影响，高空置率和高房价之间的矛盾，引发对房产市场前景的担忧，由此带来的经济结构失衡、房地产市场泡沫化及金融风险加大等给未来经济的持续发展埋下隐患。针对房价快速上涨问题，国家陆续出台了多种抑制房产价格的调控措施，但效果不明显，由房价过快上涨引发的各类矛盾较为突出。
某市属中等城市，近年来与国内其它地区一样房地产价格也在不断攀升，但对于大城市，涨幅较为平稳。了解某市的房地产市场房价上涨的原因，选择未来调整方向及途径成为亟待解决的问题。
一、某市房价发展及现状
伴随着城市的发展，房价增长几乎是一路坦途，高歌猛进，某市房价从2001年的1985元/平米攀升至2010年的7792元/平米，短短十年的时间，房价翻了四番，也许不久的将来，万元时代将莅临某市。纵观某市十多年的房地产市场，经历了几个明显的变化阶段。
1.2003年至2005年，房地产市场抬头趋势比较明显，大量资金进入房地产市场，房地产进入了一个量价齐涨的时期。2005至2006年，国家出台了包括“国六条”、“70、90”政策在内的一系列调控措施，房地产进入了相持阶段。
2.2006至2007年，各行业资金涌入房地产市场，住房均价迅速突破4000元，出现了6000元以上的楼盘，成交量也大幅上扬。2008年，受金融危机和宏观政策的影响，成交量大幅下滑，价格变化不明显。
3.2009年至2010上半年，随着第十一届全运会、园博会的召开，某市房价又经历了一次快速上涨的过程，万元楼盘陆续出现。2010年， “新国十条”、“国四条”等更为严厉的宏观调控政策出台，房价进入了缓期，尤其是2011年3月以来，某市出台了“限购令”，房价增长趋势进一步放缓，业主观望气息较为浓厚。
二、房价上涨的影响因素
近年来，我国经济快速增长，极大地推动了房地产市场的繁荣，随着城市化进程的进一步加快，房地产市场供需矛盾较为突出，经济增长的同时，房地产成本也在不断拉升，结合某市的经济状况和房地产市场的实际，房价上涨的原因主要有以下几个方面：
（一）经济增长速度加快，持续通胀
近年来，我国经济保持快速增长，尤其是在金融危机爆发后，为应对金融危机对经济发展的影响，国家出台一揽子计划刺激经济增长，同时由于人民币升值等因素的影响，国际热钱大量涌入，推动了我国经济的快速增长，十一五期间国内生产总值年均增长11.2%，居民消费价格水平也逐年提高。经济的高速增长和物价水平提高使得房地产价格随之升高。此外，在通货膨胀的经济背景下，由于房地产具有较好的保值性，成为投资的理想领域，大量资金涌入房地产市场，投资性需求增加，也进一步推动了房价上涨。
（二）调控政策缺乏持续性
近年来，国家对于房地产的调控政策频出，但在地方政府落实的过程中出现了执行力度打折、执行过程变通的诸多情况，究其原因是政策的制定停留在治标不治本的阶段，没有综合考虑宏观经济发展与房地产新政的关系，地方政府为了确保完成经济目标，实现经济增长任务，新政策执行过程中缩水，迟迟不落实，管控不到位。政策频出导致了民众对政策的公信力下降，业主在短期内迟疑、观望，新政对市场影响不明显，随后刚性需求集中释放，反而推动了房价的进一步上涨。
（三）城市化进程加快，刚性需求加大
1.城市规模扩大，新增人口进入城市，形成置业需求
2009年，某市户籍人口规模为603.27万人，常住人口规模达到665.85万人，其中市区人口348.24万人，与2006年相比增加了100多万，城市化水平不断提高，城市人口规模不断扩大。新增人口住房需求大多集中在房屋销售市场，供需矛盾较为突出，推动了房价上涨。
2.改善性住宅群体较大
随着收入的增高，居民对居住的条件提出了更高的要求，居住理念不断更新，更加追求舒適性，该群体成为大户型住宅、花园洋房和别墅等高档住宅的主流群体。
3.房屋空置率居高不降
房屋空置率居高不下，造成了住宅交易市场和租赁市场需求刚性加大，变相推高了房产价格。目前，某市也有多处楼盘空置率较高，比如鲁能领秀城、外海蝶泉山庄、保利花园、建大教授花园等多处楼盘入住率非常低，而周边房价却迅速上涨。
（四）房建成本增加
1.管销财费用增加
随着房地产市场竞争的不断激烈，各企业的管理、营销和财务费用不断增加，而增加的成本也融入了房价中。随着竞争激烈，企业为了加快开发进度、规范企业管理，不断引进高水平管理人员，增加了管理成本，各类宣传、营销活动的成本也在不断增加，而开发商的资金往往是通过各种融资渠道获得，该部分成本也在不断上涨。
2.土地费用增加
土地成本是房产价格的重要组成部分，土地费用的增高，直接拉升了房价，尤其是2004年“8.31”大限后，开发商只能通过招、拍、挂的方式取得土地，成本和取得难度都有所增加。土地价格在2006年以前相对供给、增长速度比较平稳，但2006年以后土地供应量大幅增加，地价出现了明显的上扬，尤其是2009年，随着中海、保利、恒大、绿地等地产大鳄的进入、扩张，土地供应量、成交价格均达到了顶点，地王频繁易主。
3.建安成本增加
（1）人机材费用增加。近年来，由于建设规模逐步扩大、劳动力供应紧张，国家对于环保节能、机械设备使用等的要求越来越高，材料成本、劳动力成本、机械使用费等持续上涨，总体建安成本较2006年上涨幅度约为40%。
（2）建筑标准提高。随着经济的发展，国家对建筑工程建设、验收标准不断提高，同时，开发商也在不断修炼内功，提升自身产品的品质，部分开发商甚至通过赠送精装来获得更大的市场占有率，产品品质提升的同时也催高了建安成本。
(3)配套设施费用增加
新建小区在道路的整修、管线的铺设、学校建设等配套设施建设的费用与成熟社区相比成本增加较为明显，同时，景观、服务设施等投入进一步增加，而这些成本也将计入房产成本中，导致了总体成本的增加。
参考文献：
[1]崔新民．城市住宅价格的动力因素及其实证研究[M]北京：经济科学出版社，2005：36-37。
[2]刘铁军. 我国房地产市场非理性繁荣形成机制及其金融风险研究[D]。
[3] 叶剑平，廖年生.和谐发展房地产市场的调控要点[J].中共中央党校学报，2007，(10)。
关键词：房地产价格；政府调控；空置房
随着我国城市化进程的加快，房地产市场逐步走向成熟，但是房产市场结构失衡也日益显现，许多城市和地区出现房地产价格上涨过快，超出普通市民承受能力的现象。房价的过快增长对经济和社会产生重大的负面影响，高空置率和高房价之间的矛盾，引发对房产市场前景的担忧，由此带来的经济结构失衡、房地产市场泡沫化及金融风险加大等给未来经济的持续发展埋下隐患。针对房价快速上涨问题，国家陆续出台了多种抑制房产价格的调控措施，但效果不明显，由房价过快上涨引发的各类矛盾较为突出。
某市属中等城市，近年来与国内其它地区一样房地产价格也在不断攀升，但对于大城市，涨幅较为平稳。了解某市的房地产市场房价上涨的原因，选择未来调整方向及途径成为亟待解决的问题。
一、某市房价发展及现状
伴随着城市的发展，房价增长几乎是一路坦途，高歌猛进，某市房价从2001年的1985元/平米攀升至2010年的7792元/平米，短短十年的时间，房价翻了四番，也许不久的将来，万元时代将莅临某市。纵观某市十多年的房地产市场，经历了几个明显的变化阶段。
1.2003年至2005年，房地产市场抬头趋势比较明显，大量资金进入房地产市场，房地产进入了一个量价齐涨的时期。2005至2006年，国家出台了包括“国六条”、“70、90”政策在内的一系列调控措施，房地产进入了相持阶段。
2.2006至2007年，各行业资金涌入房地产市场，住房均价迅速突破4000元，出现了6000元以上的楼盘，成交量也大幅上扬。2008年，受金融危机和宏观政策的影响，成交量大幅下滑，价格变化不明显。
3.2009年至2010上半年，随着第十一届全运会、园博会的召开，某市房价又经历了一次快速上涨的过程，万元楼盘陆续出现。2010年， “新国十条”、“国四条”等更为严厉的宏观调控政策出台，房价进入了缓期，尤其是2011年3月以来，某市出台了“限购令”，房价增长趋势进一步放缓，业主观望气息较为浓厚。
二、房价上涨的影响因素
近年来，我国经济快速增长，极大地推动了房地产市场的繁荣，随着城市化进程的进一步加快，房地产市场供需矛盾较为突出，经济增长的同时，房地产成本也在不断拉升，结合某市的经济状况和房地产市场的实际，房价上涨的原因主要有以下几个方面：
（一）经济增长速度加快，持续通胀
近年来，我国经济保持快速增长，尤其是在金融危机爆发后，为应对金融危机对经济发展的影响，国家出台一揽子计划刺激经济增长，同时由于人民币升值等因素的影响，国际热钱大量涌入，推动了我国经济的快速增长，十一五期间国内生产总值年均增长11.2%，居民消费价格水平也逐年提高。经济的高速增长和物价水平提高使得房地产价格随之升高。此外，在通货膨胀的经济背景下，由于房地产具有较好的保值性，成为投资的理想领域，大量资金涌入房地产市场，投资性需求增加，也进一步推动了房价上涨。
（二）调控政策缺乏持续性
近年来，国家对于房地产的调控政策频出，但在地方政府落实的过程中出现了执行力度打折、执行过程变通的诸多情况，究其原因是政策的制定停留在治标不治本的阶段，没有综合考虑宏观经济发展与房地产新政的关系，地方政府为了确保完成经济目标，实现经济增长任务，新政策执行过程中缩水，迟迟不落实，管控不到位。政策频出导致了民众对政策的公信力下降，业主在短期内迟疑、观望，新政对市场影响不明显，随后刚性需求集中释放，反而推动了房价的进一步上涨。
（三）城市化进程加快，刚性需求加大
1.城市规模扩大，新增人口进入城市，形成置业需求
2009年，某市户籍人口规模为603.27万人，常住人口规模达到665.85万人，其中市区人口348.24万人，与2006年相比增加了100多万，城市化水平不断提高，城市人口规模不断扩大。新增人口住房需求大多集中在房屋销售市场，供需矛盾较为突出，推动了房价上涨。
2.改善性住宅群体较大
随着收入的增高，居民对居住的条件提出了更高的要求，居住理念不断更新，更加追求舒適性，该群体成为大户型住宅、花园洋房和别墅等高档住宅的主流群体。
3.房屋空置率居高不降
房屋空置率居高不下，造成了住宅交易市场和租赁市场需求刚性加大，变相推高了房产价格。目前，某市也有多处楼盘空置率较高，比如鲁能领秀城、外海蝶泉山庄、保利花园、建大教授花园等多处楼盘入住率非常低，而周边房价却迅速上涨。
（四）房建成本增加
1.管销财费用增加
随着房地产市场竞争的不断激烈，各企业的管理、营销和财务费用不断增加，而增加的成本也融入了房价中。随着竞争激烈，企业为了加快开发进度、规范企业管理，不断引进高水平管理人员，增加了管理成本，各类宣传、营销活动的成本也在不断增加，而开发商的资金往往是通过各种融资渠道获得，该部分成本也在不断上涨。
2.土地费用增加
土地成本是房产价格的重要组成部分，土地费用的增高，直接拉升了房价，尤其是2004年“8.31”大限后，开发商只能通过招、拍、挂的方式取得土地，成本和取得难度都有所增加。土地价格在2006年以前相对供给、增长速度比较平稳，但2006年以后土地供应量大幅增加，地价出现了明显的上扬，尤其是2009年，随着中海、保利、恒大、绿地等地产大鳄的进入、扩张，土地供应量、成交价格均达到了顶点，地王频繁易主。
3.建安成本增加
（1）人机材费用增加。近年来，由于建设规模逐步扩大、劳动力供应紧张，国家对于环保节能、机械设备使用等的要求越来越高，材料成本、劳动力成本、机械使用费等持续上涨，总体建安成本较2006年上涨幅度约为40%。
（2）建筑标准提高。随着经济的发展，国家对建筑工程建设、验收标准不断提高，同时，开发商也在不断修炼内功，提升自身产品的品质，部分开发商甚至通过赠送精装来获得更大的市场占有率，产品品质提升的同时也催高了建安成本。
(3)配套设施费用增加
新建小区在道路的整修、管线的铺设、学校建设等配套设施建设的费用与成熟社区相比成本增加较为明显，同时，景观、服务设施等投入进一步增加，而这些成本也将计入房产成本中，导致了总体成本的增加。
参考文献：
[1]崔新民．城市住宅价格的动力因素及其实证研究[M]北京：经济科学出版社，2005：36-37。
[2]刘铁军. 我国房地产市场非理性繁荣形成机制及其金融风险研究[D]。
[3] 叶剑平，廖年生.和谐发展房地产市场的调控要点[J].中共中央党校学报，2007，(10)。