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一、我国农村房屋转移的现状及问题
(一)目前，在法律层面上，禁止城市居民到农村购买住宅。并且《土地管理法》与《担保法》关于农村房屋转让的规定互相矛盾，而新颁布的《物权法》中有关宅基地使用权的规定只有四条，而且没有实质性的突破。
(二)在实践中，隐形市场却大量存在。随着经济的发展，许多农民外出务工，大部分人到了城里之后都不会再回到农村，而会在外买房。这样就会导致他们在村里的住房闲置下来,并且还面临城市住房的经济压力。另一方面,有的城市居民因为适应不了城市的快节奏生活，想到农村买房生活，这样就出现了大量的城市居民到农村购买住房的情况。虽然法律不保护这种交易，但是现实中却存在大量交易。
二、房屋转让限制的原因--缺乏完善的宅基地使用权流转制度
（一）宅基地使用权的概念和性质
1.概念
宅基地使用权是在我国的《物权法》中才提出来的，《物权法》第152条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。依此条规定看宅基地使用权就是指：集体内的成员对集体所有的土地享有占有和使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。
2.性质
有的学者把宅基地使用权定性为一种地上权。我认为这是不合适的，地上权是指因建造保有建筑物或其他工作物而使用国家或集体的土地所享有的权利。但是宅基地使用权是基于宅基地而享有的在宅基地上建造住宅及附属设施的权利。它的客体只是本集体内的土地，并且只能建造住宅和附属设施，并不包括一切建筑物和工作物。这两种权利不能一概而论。目前在学术界形成一种统一的观点：认为宅基地使用权是一种特殊的用益物权。
（二）宅基地使用权流转制度的缺陷及其原因
1.宅基地使用权流转制度的缺陷
在我国,宅基地使用权的流转受到了很多限制。目前最大的缺陷就是：禁止城镇居民到农村购买宅基地，通过对我国宅基地使用权制度流转的演进的阐述，我们就可以看出，宅基地使用权要想转让给一个城镇居民面临着多大的法律障碍。
2.造成缺陷的原因
最初限制宅基地使用权流转是出于"居有其所" 的观念的影响。也就是说，宅基地是农民的必需和赖以生存的所在，如果允许对宅基地任意处分的话，比如说对宅基地设定抵押的话，一旦实现抵押权，就会出现农民无住所的严重情况，带来社会不安定因素。这种观念在农村经济落后的时候当然是对的。是为了保障农民有居住的地方，最起码是个安身立命的处所。可是现在农村经济发展了，大量农民外出务工，就是在村务农的农民很少有人会无处可住。所以说这种观念已经过时。
三、宅基地使用权流转的必要性和意义
（一）宅基地使用权流转的必要性
1.户籍制度的改革和社会保障体系的建立
宅基地使用权不得自由流转根源在于我国的城乡二元的户籍制度。现如今，户籍制度改革的大方向是按居住地登记，取消农业与非农业户口划分，统称为居民户口，因此也不会再出现"离土不离乡"的情况。这就为宅基地使用权的流转创造了条件。
2.经济的发展，使得现实中存在着房屋流转的需求
随着经济的发展，在农村出现了外出务工的人群。他们出去之后很多人在外买房子，这就涉及到一个农村房屋闲置和买房资金的短缺之间的矛盾。城市居民购房享有多种补救措施，他们可以对原来的住房设置抵押，这样就少了资金上的压力。可是农民却只能把辛辛苦苦挣得钱全部投在房屋上。所以现实中存在的矛盾需要允许宅基地使用权的合理流转来解决。
（二）宅基地使用权流转的意义
目前有很多人就是由于资金的问题在城市买不上房子，宁愿在家守着一亩三分地，如果允许宅基地自由流转的话，农民就可以有钱在城市买房子，甚至有资金去投资个体工商户等。这样就可以进一步促进农村的劳动力转移，并且可以使得留在农村的劳动力承包外出居民的土地搞好新农村建设。同时，这也符合物权法的精神,达到了物尽其用的效果。
四、如何构建房屋转让制度
（一）明确宅基地使用权如何流转即建立法定租赁权
在物权法颁布之前，有人提出"法定租赁权"，法定租赁权就是指在宅基地所有权人和使用权人之间建立一种租赁关系,其标的物是宅基地而非宅基地所有权和宅基地使用权。也就是说城镇居民可以到农村购买房屋,不过购买房屋之后,只能拥有房屋的所有权而不能获得宅基地的所有权,而是在买卖双方就宅基地形成一种租赁关系。这就建立了一种"房地分离"的制度，不同于以前的"房随地走"。我国由于宅基地使用权的附属性一直奉行着"房地一体"的原则，韩世远教授提出的"法定租赁权"却是另辟蹊径，我认为有其合理之处。
因为宅基地使用权是一种具有身份色彩的专有权利，只能够由具有集体组织成员身份的人才能享有，而现实中又需要农村房屋的自由流转，所以就开辟了"房地分离"的"蹊径"。并且这样还可以解决农村中村民超占宅基地的难题。因为宅基地使用权是无偿取得，所以在农村就出現了很多超标准占用宅基地的现象。如果建立了"法定租赁权"的话就可以在集体与农民之间构成租赁关系，村民要对超占的部分缴纳租赁费即租金，这样就可以抑制超占问题。
"法定租赁权"是一种债权，即由买房者在购买房屋之后，取得了房屋的所有权和宅基地的使用权，并在一定期限内支付一定得租金给集体组织。法定租赁权的标的是宅基地而非宅基地使用权。这样就不会与宅基地使用权的身份性相违背。但是法定租赁权又有其特殊之处,即它是由房屋买卖这一法定事由产生。
对于法定租赁权的期限，应不受《合同法》的限制，即不受"租赁期限不得超过二十年"的限制。而是像台湾地区的"民法"那样规定，在房屋的使用期限内有租赁关系。
对于租金的支付方式和支付对象 ，我们可以因购买人的身份不同分为三种情况：第一种情况是，购买人为本村村民，如果购买人本身没有宅基地的，可以依法向集体组织申请符合国家标准的宅基地或者补偿金,补偿金应由村集体支付,具体金额应由当地的经济水平决定。第二种情况是，购买人是外村村民，他应该向村集体组织支付租金。第三种情况是，购买人是城镇居民，他只要向出售方支付宅基地的使用金就可以了。但是如果出售方所占宅基地是超过国家标准的就应该把超标部分的租金交给村集体组织。
至于租金的数额，可以由双方当事人协商，如果协商不成的，则可以请求院确定。法院在确定的时候应该参照目前的城市房屋买卖的价格。
（二）坚持《土地管理法》和相关法律法规中规定的土地利用原则
第一，要符合土地管理法的目的：合理利用土地。不可以在房屋转移中出现乱占耕地和超标准占用宅基地的现象，不可浪费土地。
第二，农民在建造住宅的时候，不能为了卖个高价格就不管村镇的整体规划，而是应该符合乡镇的总体规划，并且尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地。
结语：针对我国目前农村房屋转移面临的问题，本文认为，就集体外的成员和城市居民，应该建立"法定租赁权"，即可以允许宅基地的租赁。通过这种形式来解决宅基地使用权的身份性与流转的冲突，这样对于农村居民和城市居民都合情合理合法。最后我希望我国的农村房屋转让制度能尽早完善。
参考文献:
[1] 姜爱林,陈海秋,农村宅基地法制建设的现状、问题及对策研究[J],2007年4月第2期,第8页
[2] 丁华,我国宅基地使用权流转法律问题研究[J],安徽大学学报,2007年第5期
[3]江辉,焦卫平,路婕,许丹,关于中国农村宅基地使用权流转问题的探讨[J],农业资源与环科学,2007年第12期,第376-380页
作者简介：赵佳莲， 女， 1985.12， 山西大学法学院2009级民商法学硕士研究生。
(一)目前，在法律层面上，禁止城市居民到农村购买住宅。并且《土地管理法》与《担保法》关于农村房屋转让的规定互相矛盾，而新颁布的《物权法》中有关宅基地使用权的规定只有四条，而且没有实质性的突破。
(二)在实践中，隐形市场却大量存在。随着经济的发展，许多农民外出务工，大部分人到了城里之后都不会再回到农村，而会在外买房。这样就会导致他们在村里的住房闲置下来,并且还面临城市住房的经济压力。另一方面,有的城市居民因为适应不了城市的快节奏生活，想到农村买房生活，这样就出现了大量的城市居民到农村购买住房的情况。虽然法律不保护这种交易，但是现实中却存在大量交易。
二、房屋转让限制的原因--缺乏完善的宅基地使用权流转制度
（一）宅基地使用权的概念和性质
1.概念
宅基地使用权是在我国的《物权法》中才提出来的，《物权法》第152条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。依此条规定看宅基地使用权就是指：集体内的成员对集体所有的土地享有占有和使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。
2.性质
有的学者把宅基地使用权定性为一种地上权。我认为这是不合适的，地上权是指因建造保有建筑物或其他工作物而使用国家或集体的土地所享有的权利。但是宅基地使用权是基于宅基地而享有的在宅基地上建造住宅及附属设施的权利。它的客体只是本集体内的土地，并且只能建造住宅和附属设施，并不包括一切建筑物和工作物。这两种权利不能一概而论。目前在学术界形成一种统一的观点：认为宅基地使用权是一种特殊的用益物权。
（二）宅基地使用权流转制度的缺陷及其原因
1.宅基地使用权流转制度的缺陷
在我国,宅基地使用权的流转受到了很多限制。目前最大的缺陷就是：禁止城镇居民到农村购买宅基地，通过对我国宅基地使用权制度流转的演进的阐述，我们就可以看出，宅基地使用权要想转让给一个城镇居民面临着多大的法律障碍。
2.造成缺陷的原因
最初限制宅基地使用权流转是出于"居有其所" 的观念的影响。也就是说，宅基地是农民的必需和赖以生存的所在，如果允许对宅基地任意处分的话，比如说对宅基地设定抵押的话，一旦实现抵押权，就会出现农民无住所的严重情况，带来社会不安定因素。这种观念在农村经济落后的时候当然是对的。是为了保障农民有居住的地方，最起码是个安身立命的处所。可是现在农村经济发展了，大量农民外出务工，就是在村务农的农民很少有人会无处可住。所以说这种观念已经过时。
三、宅基地使用权流转的必要性和意义
（一）宅基地使用权流转的必要性
1.户籍制度的改革和社会保障体系的建立
宅基地使用权不得自由流转根源在于我国的城乡二元的户籍制度。现如今，户籍制度改革的大方向是按居住地登记，取消农业与非农业户口划分，统称为居民户口，因此也不会再出现"离土不离乡"的情况。这就为宅基地使用权的流转创造了条件。
2.经济的发展，使得现实中存在着房屋流转的需求
随着经济的发展，在农村出现了外出务工的人群。他们出去之后很多人在外买房子，这就涉及到一个农村房屋闲置和买房资金的短缺之间的矛盾。城市居民购房享有多种补救措施，他们可以对原来的住房设置抵押，这样就少了资金上的压力。可是农民却只能把辛辛苦苦挣得钱全部投在房屋上。所以现实中存在的矛盾需要允许宅基地使用权的合理流转来解决。
（二）宅基地使用权流转的意义
目前有很多人就是由于资金的问题在城市买不上房子，宁愿在家守着一亩三分地，如果允许宅基地自由流转的话，农民就可以有钱在城市买房子，甚至有资金去投资个体工商户等。这样就可以进一步促进农村的劳动力转移，并且可以使得留在农村的劳动力承包外出居民的土地搞好新农村建设。同时，这也符合物权法的精神,达到了物尽其用的效果。
四、如何构建房屋转让制度
（一）明确宅基地使用权如何流转即建立法定租赁权
在物权法颁布之前，有人提出"法定租赁权"，法定租赁权就是指在宅基地所有权人和使用权人之间建立一种租赁关系,其标的物是宅基地而非宅基地所有权和宅基地使用权。也就是说城镇居民可以到农村购买房屋,不过购买房屋之后,只能拥有房屋的所有权而不能获得宅基地的所有权,而是在买卖双方就宅基地形成一种租赁关系。这就建立了一种"房地分离"的制度，不同于以前的"房随地走"。我国由于宅基地使用权的附属性一直奉行着"房地一体"的原则，韩世远教授提出的"法定租赁权"却是另辟蹊径，我认为有其合理之处。
因为宅基地使用权是一种具有身份色彩的专有权利，只能够由具有集体组织成员身份的人才能享有，而现实中又需要农村房屋的自由流转，所以就开辟了"房地分离"的"蹊径"。并且这样还可以解决农村中村民超占宅基地的难题。因为宅基地使用权是无偿取得，所以在农村就出現了很多超标准占用宅基地的现象。如果建立了"法定租赁权"的话就可以在集体与农民之间构成租赁关系，村民要对超占的部分缴纳租赁费即租金，这样就可以抑制超占问题。
"法定租赁权"是一种债权，即由买房者在购买房屋之后，取得了房屋的所有权和宅基地的使用权，并在一定期限内支付一定得租金给集体组织。法定租赁权的标的是宅基地而非宅基地使用权。这样就不会与宅基地使用权的身份性相违背。但是法定租赁权又有其特殊之处,即它是由房屋买卖这一法定事由产生。
对于法定租赁权的期限，应不受《合同法》的限制，即不受"租赁期限不得超过二十年"的限制。而是像台湾地区的"民法"那样规定，在房屋的使用期限内有租赁关系。
对于租金的支付方式和支付对象 ，我们可以因购买人的身份不同分为三种情况：第一种情况是，购买人为本村村民，如果购买人本身没有宅基地的，可以依法向集体组织申请符合国家标准的宅基地或者补偿金,补偿金应由村集体支付,具体金额应由当地的经济水平决定。第二种情况是，购买人是外村村民，他应该向村集体组织支付租金。第三种情况是，购买人是城镇居民，他只要向出售方支付宅基地的使用金就可以了。但是如果出售方所占宅基地是超过国家标准的就应该把超标部分的租金交给村集体组织。
至于租金的数额，可以由双方当事人协商，如果协商不成的，则可以请求院确定。法院在确定的时候应该参照目前的城市房屋买卖的价格。
（二）坚持《土地管理法》和相关法律法规中规定的土地利用原则
第一，要符合土地管理法的目的：合理利用土地。不可以在房屋转移中出现乱占耕地和超标准占用宅基地的现象，不可浪费土地。
第二，农民在建造住宅的时候，不能为了卖个高价格就不管村镇的整体规划，而是应该符合乡镇的总体规划，并且尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地。
结语：针对我国目前农村房屋转移面临的问题，本文认为，就集体外的成员和城市居民，应该建立"法定租赁权"，即可以允许宅基地的租赁。通过这种形式来解决宅基地使用权的身份性与流转的冲突，这样对于农村居民和城市居民都合情合理合法。最后我希望我国的农村房屋转让制度能尽早完善。
参考文献:
[1] 姜爱林,陈海秋,农村宅基地法制建设的现状、问题及对策研究[J],2007年4月第2期,第8页
[2] 丁华,我国宅基地使用权流转法律问题研究[J],安徽大学学报,2007年第5期
[3]江辉,焦卫平,路婕,许丹,关于中国农村宅基地使用权流转问题的探讨[J],农业资源与环科学,2007年第12期,第376-380页
作者简介：赵佳莲， 女， 1985.12， 山西大学法学院2009级民商法学硕士研究生。