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摘 要：“营改增”之后，房地产企业为降低税负，就需要对税务筹划工作进行调整。文中对房地产企业在“营改增”后的税负变化进行了简单介绍，并通过对现状进行总结分析，提出了对“营改增”后房地产企业纳税进行筹划的有效措施。
关键词：营改增 房地产企业 税务筹划
自改革开放之后，我国社会经济发展极为迅速，各行各业都取得了跨越式进展，但是，在我国社会经济快速发展过程中，也逐渐暴露出一些问题。其中，最为突出的就是我国的税收政策满足不了如今的税收要求，并且在一定程度上影响了我国税收工作的高效进行。因此，我国在对社会经济的发展和税收情况进行详细的研究之后，提出了“营改增”政策，以此来达到降低企业的税负，推动企业的发展，完善税收政策的目的。而在新政策提出之后，各个行业企业的传统税务筹划工作也因为营改增的推行需要进行一些相应的调整。同时，在全新的时代背景下，在“营改增”施行之后，也对事务所传统的税务审计工作理念造成了一定影响，使越来越多的事务所逐渐开始将目光放在咨询服务领域，接下来，本文就以此为基础，对“营改增”后房地产企业的税务筹划工作进行详细分析。
一、房地产企业在“营改增”后的税负变化
1.税负加重。在“营改增”施行之后，房地产企业税务筹划工作中所存在的最主要问题就是企业自身税务负担的加重，在一定程度上影响了企业自身的经济效益。导致该问题出现的原因主要有两方面：第一方面，是因为房地产在进行工程项目施工建设的过程中，很难取得增值税发票，大部分施工材料都是由个人或者是私营性质的企业经营，无法开具增值税专用发票，房地产企业也就无法抵扣税款，进而增加了企业的税收负担。第二方面，是因为施工企业的员工组成性质比较特别，因为绝大多数施工人员都是农民工或者是不具备纳税资质的个人，而当前我国在该方面又没有明确的抵扣标准，进而无形之中增加了房地产企业的税收负担。结合以上两点，就导致在“营改增”实施之后，房地产企业失去了很多可以抵扣税款项的机会，大大增加了企业的税收负担。
2.土地出让金抵扣制度不明确。在营改增施行之后，对于房地产而言，税负的高低在相当大的程度上受成本结构的影响，如果土地出让金，也就是土地成本能够进行抵扣，就能够解决增值税进项抵扣问题，房地产的税负就会降低，而如果土地出让金不能够进行抵扣，房地产企业就会承担较重的税负。在整个土地工程的开发过程中，建筑施工成本、相关财务费用以及土地成本占据比重非常大，按照当前的税收政策，土地成本是不能进行抵扣的，但是在营业税改增值税之后，如果土地成本能够进行抵扣，就可以大幅度降低房地产企业的税负。就当前我国营改增的主要目的以及长远的发展角度来说，该政策的实施是能够有效降低房地产企业的税负，因为通过降低企业税负，能够降低房地产企业的开发成本，进而促使土地价格的理性回归。
二、对“营改增”后房地产企业纳税进行筹划的有效措施
1.加强对增值税专用发票的使用。对于房地产企业而言，在“营改增”之对税务进行筹划的过程中，最主要的工作就是要加强对增值税专用发票以及其他相应抵扣票据的管理，并以此来降低企业的税负。作为房地产企业，在“营改增”后，应该加强对企业内部财务管理工作人员的培训，使其能够满足“营改增”后企业的税务筹划工作，并在工作中加强对票据的管理，注意费用报销中对增值税专用发票的取得，尤其是在施工材料的采购过程中，一定要争取能够获得增值税专用发票。同时要注意增值税专用发票抵扣的时效性，及时报销，避免员工对政策的不熟悉，造成不必要的税收负担。除此之外，由于房地产行业的竞争越來越激烈，所以在完善自身财务管理的同时，为了能够更好的提升企业的税务筹划工作效率，企业还可以聘请事务所的专业人员或者是进行咨询的方式来提高税务筹划工作效率，从根本上降低企业税负，提高企业经济效益。
2.在与施工企业合同签订方面做好筹划工作。房地产企业在建设过程中，与施工单位签订合同通常采用的模式是包工包料或甲供材料两种模式。营改增前两种模式对房地产企业税收上没有较大的影响，但在“营改增”施行之后，合同的签订方式不同，对税收负担则完全不同。在“营改增”后，房地产企业和建筑施工企业均作为一般纳税人，其增值税税率均为11%，如果采用包工包料模式，对房地产企业来说，向建筑施工单位取得的增值税专用发票进项抵扣税率为11%。如果采用房地产企业自购材料，一般情况下，向材料供应商取得的增值税专用发票进项抵扣税率为17%，这远比向建筑施工单位取得的增值税专用发票进项抵扣率高6%，从而达到降低税收负担。因此，对房地产企业与建筑施工单位合同的签订进行合理的税收筹划，能有效降低企业税收负担。
3.在采购方面做好筹划工作。在“营改增”后，房地产企业作为一般纳税人进行纳税，在这样的条件下，供货方是否能够提供可以进行进项抵扣的发票就成为了房地产企业进行采购时所需考虑的先决因素。因此，在采购方面做好计划工作，不仅能够节约成本还能够从根本上帮助房地产企业降低税负。从供货方的选择上来讲，房地产企业在采购时可以通过两种方式来进行税务筹划：第一种，在房地产企业既能选择小规模纳税人又能选择一般规模纳税人作为采购交易对象的情况下，房地产企业会优先选择一般纳税人作为采购的对象。同时，在采购过程中会取得6%、11%、13%以及17%四种不同税率的增值税专用发票，房地产企业应根据实际采购情况，在价格相当的情况下可以选择税率较高的进行购进抵扣，进而有效降低房地产企业的税务负担。第二种，房地产企业只能选择小规模纳税人作为购货交易的对象。此时，小规模纳税人无法开具能够用于进项抵扣的增值税专用发票，房地产企业就无法通过进项税额抵扣进行合理的税务筹划。为了有效解决该问题，房地产企业可以和供货方商议，要求供货方向其主管税务机关申请代开税率为3%增值税专用发票，用于增值税进项税抵扣。通过这两种方法，在对税务进行筹划的过程中，能够有效降低企业的税收负担，进行合理的税收筹划。
4.调整企业经营模式。近几年来，由于我国社会经济的发展需求，政府对房地产业的宏观调控力度一直比较大，房价已经逐渐实现了市场化。在这种形势之下，房地产企业在住宅项目上很难通过对价格的调控，将自身的税负转移到消费者身上，依旧会使企业背负比较高的税负。而与住宅项目相反，在商业项目中，房地产企业可以通过对价格进行调控将企业税负嫁接到消费者身上，而消费者则可以通过获取增值税发票来进行抵扣，同样能够降低自身成本，进而降低税负。因此，在“营改增”之后，作为房地产企业就需要对自身的经营模式进行调整，实现产品的多样化，并通过确保住宅项目和商业项目开发同步性的方式来降低自身税负，进而在新政策之后实现企业经济效益的提升。不仅如此，房地产企业在调整自身经营模式之前，应该及时了解市场的需求。通过顺应市场的需求来调节企业的经营模式，尽可能的减少楼盘滞销的情况发生。这样从企业的经营模式上，通过了解市场需求调整经营模式来增加楼盘的销售，间接降低了企业的税收负担，并对企业的税收进行了合理的筹划。
三、结语
在“营改增”之后，由于税收政策发生改变，所以传统的税务筹划方式都显得有些脱节，满足不了新形势下的企业税务筹划工作，从而影响了房地产业的税务筹划效率并且增加了房地产业的税务筹划成本。为了及时并且有效的进行税务筹划，企业需要在新形势下根据企业自身的特点和税收政策的特点尽快制定出适合企业的最新税务筹划，采用新的税务筹划方式来降低自身税负。而房地产企业的税务筹划就需要在加强增值税发票管理，与施工企业合同签订的筹划，采购材料方面的筹划以及调整自身经营模式这几个方面对自身税务进行有效筹划，降低税收成本，提高企业经济效益。
参考文献：
[1]周怡彷：房地企业营业税纳税筹划策略研究[J].时代金融，2012（12）.
[2]周锋：税务筹划的风险及其防范策略分析[J].财经纵横，2013（3）.
[3]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015（17）.
关键词：营改增 房地产企业 税务筹划
自改革开放之后，我国社会经济发展极为迅速，各行各业都取得了跨越式进展，但是，在我国社会经济快速发展过程中，也逐渐暴露出一些问题。其中，最为突出的就是我国的税收政策满足不了如今的税收要求，并且在一定程度上影响了我国税收工作的高效进行。因此，我国在对社会经济的发展和税收情况进行详细的研究之后，提出了“营改增”政策，以此来达到降低企业的税负，推动企业的发展，完善税收政策的目的。而在新政策提出之后，各个行业企业的传统税务筹划工作也因为营改增的推行需要进行一些相应的调整。同时，在全新的时代背景下，在“营改增”施行之后，也对事务所传统的税务审计工作理念造成了一定影响，使越来越多的事务所逐渐开始将目光放在咨询服务领域，接下来，本文就以此为基础，对“营改增”后房地产企业的税务筹划工作进行详细分析。
一、房地产企业在“营改增”后的税负变化
1.税负加重。在“营改增”施行之后，房地产企业税务筹划工作中所存在的最主要问题就是企业自身税务负担的加重，在一定程度上影响了企业自身的经济效益。导致该问题出现的原因主要有两方面：第一方面，是因为房地产在进行工程项目施工建设的过程中，很难取得增值税发票，大部分施工材料都是由个人或者是私营性质的企业经营，无法开具增值税专用发票，房地产企业也就无法抵扣税款，进而增加了企业的税收负担。第二方面，是因为施工企业的员工组成性质比较特别，因为绝大多数施工人员都是农民工或者是不具备纳税资质的个人，而当前我国在该方面又没有明确的抵扣标准，进而无形之中增加了房地产企业的税收负担。结合以上两点，就导致在“营改增”实施之后，房地产企业失去了很多可以抵扣税款项的机会，大大增加了企业的税收负担。
2.土地出让金抵扣制度不明确。在营改增施行之后，对于房地产而言，税负的高低在相当大的程度上受成本结构的影响，如果土地出让金，也就是土地成本能够进行抵扣，就能够解决增值税进项抵扣问题，房地产的税负就会降低，而如果土地出让金不能够进行抵扣，房地产企业就会承担较重的税负。在整个土地工程的开发过程中，建筑施工成本、相关财务费用以及土地成本占据比重非常大，按照当前的税收政策，土地成本是不能进行抵扣的，但是在营业税改增值税之后，如果土地成本能够进行抵扣，就可以大幅度降低房地产企业的税负。就当前我国营改增的主要目的以及长远的发展角度来说，该政策的实施是能够有效降低房地产企业的税负，因为通过降低企业税负，能够降低房地产企业的开发成本，进而促使土地价格的理性回归。
二、对“营改增”后房地产企业纳税进行筹划的有效措施
1.加强对增值税专用发票的使用。对于房地产企业而言，在“营改增”之对税务进行筹划的过程中，最主要的工作就是要加强对增值税专用发票以及其他相应抵扣票据的管理，并以此来降低企业的税负。作为房地产企业，在“营改增”后，应该加强对企业内部财务管理工作人员的培训，使其能够满足“营改增”后企业的税务筹划工作，并在工作中加强对票据的管理，注意费用报销中对增值税专用发票的取得，尤其是在施工材料的采购过程中，一定要争取能够获得增值税专用发票。同时要注意增值税专用发票抵扣的时效性，及时报销，避免员工对政策的不熟悉，造成不必要的税收负担。除此之外，由于房地产行业的竞争越來越激烈，所以在完善自身财务管理的同时，为了能够更好的提升企业的税务筹划工作效率，企业还可以聘请事务所的专业人员或者是进行咨询的方式来提高税务筹划工作效率，从根本上降低企业税负，提高企业经济效益。
2.在与施工企业合同签订方面做好筹划工作。房地产企业在建设过程中，与施工单位签订合同通常采用的模式是包工包料或甲供材料两种模式。营改增前两种模式对房地产企业税收上没有较大的影响，但在“营改增”施行之后，合同的签订方式不同，对税收负担则完全不同。在“营改增”后，房地产企业和建筑施工企业均作为一般纳税人，其增值税税率均为11%，如果采用包工包料模式，对房地产企业来说，向建筑施工单位取得的增值税专用发票进项抵扣税率为11%。如果采用房地产企业自购材料，一般情况下，向材料供应商取得的增值税专用发票进项抵扣税率为17%，这远比向建筑施工单位取得的增值税专用发票进项抵扣率高6%，从而达到降低税收负担。因此，对房地产企业与建筑施工单位合同的签订进行合理的税收筹划，能有效降低企业税收负担。
3.在采购方面做好筹划工作。在“营改增”后，房地产企业作为一般纳税人进行纳税，在这样的条件下，供货方是否能够提供可以进行进项抵扣的发票就成为了房地产企业进行采购时所需考虑的先决因素。因此，在采购方面做好计划工作，不仅能够节约成本还能够从根本上帮助房地产企业降低税负。从供货方的选择上来讲，房地产企业在采购时可以通过两种方式来进行税务筹划：第一种，在房地产企业既能选择小规模纳税人又能选择一般规模纳税人作为采购交易对象的情况下，房地产企业会优先选择一般纳税人作为采购的对象。同时，在采购过程中会取得6%、11%、13%以及17%四种不同税率的增值税专用发票，房地产企业应根据实际采购情况，在价格相当的情况下可以选择税率较高的进行购进抵扣，进而有效降低房地产企业的税务负担。第二种，房地产企业只能选择小规模纳税人作为购货交易的对象。此时，小规模纳税人无法开具能够用于进项抵扣的增值税专用发票，房地产企业就无法通过进项税额抵扣进行合理的税务筹划。为了有效解决该问题，房地产企业可以和供货方商议，要求供货方向其主管税务机关申请代开税率为3%增值税专用发票，用于增值税进项税抵扣。通过这两种方法，在对税务进行筹划的过程中，能够有效降低企业的税收负担，进行合理的税收筹划。
4.调整企业经营模式。近几年来，由于我国社会经济的发展需求，政府对房地产业的宏观调控力度一直比较大，房价已经逐渐实现了市场化。在这种形势之下，房地产企业在住宅项目上很难通过对价格的调控，将自身的税负转移到消费者身上，依旧会使企业背负比较高的税负。而与住宅项目相反，在商业项目中，房地产企业可以通过对价格进行调控将企业税负嫁接到消费者身上，而消费者则可以通过获取增值税发票来进行抵扣，同样能够降低自身成本，进而降低税负。因此，在“营改增”之后，作为房地产企业就需要对自身的经营模式进行调整，实现产品的多样化，并通过确保住宅项目和商业项目开发同步性的方式来降低自身税负，进而在新政策之后实现企业经济效益的提升。不仅如此，房地产企业在调整自身经营模式之前，应该及时了解市场的需求。通过顺应市场的需求来调节企业的经营模式，尽可能的减少楼盘滞销的情况发生。这样从企业的经营模式上，通过了解市场需求调整经营模式来增加楼盘的销售，间接降低了企业的税收负担，并对企业的税收进行了合理的筹划。
三、结语
在“营改增”之后，由于税收政策发生改变，所以传统的税务筹划方式都显得有些脱节，满足不了新形势下的企业税务筹划工作，从而影响了房地产业的税务筹划效率并且增加了房地产业的税务筹划成本。为了及时并且有效的进行税务筹划，企业需要在新形势下根据企业自身的特点和税收政策的特点尽快制定出适合企业的最新税务筹划，采用新的税务筹划方式来降低自身税负。而房地产企业的税务筹划就需要在加强增值税发票管理，与施工企业合同签订的筹划，采购材料方面的筹划以及调整自身经营模式这几个方面对自身税务进行有效筹划，降低税收成本，提高企业经济效益。
参考文献：
[1]周怡彷：房地企业营业税纳税筹划策略研究[J].时代金融，2012（12）.
[2]周锋：税务筹划的风险及其防范策略分析[J].财经纵横，2013（3）.
[3]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015（17）.