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【摘要】本文通过对这几个关系进行详细阐释，探讨安置房的项目管理，以及对其成本及风险上所进行的科学控制。
【关键词】安置房；项目管理；成本；风险控制；
中图分类号： X820 文献标识码： A
一、前言
配套安置房也称配套商品房，是重庆市政府在相关房产建设推出的一项重大措施，从而保障重庆市重大工程动迁居民有优质廉价的住房，对抑制房价上升，增强居民居住条件都有积极的作用。
二、安置房项目的概述
1、安置房建设的概念
所谓安置房，是指因城市规划、城市建设以及土地开发等原因进行拆迁、安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋买卖除法律、法规的规范之外，还要受当地政府地方政策的约束，所以和一般商品房交易有很大的不同。安置房一般分为两类：一类是因为重大市政工程建设动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面规定，被安置人获得这种配置商品房，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权5年内不能上市交易；另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁之间通过其他途径，安置或代为被安置人购买中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般商品房相比，几乎没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让限制，即可以自由上市。
2、安置房管理的意义
近年来随着国民经济高速发展，综合国力不断增强，土地集约化程度越来越高，安置房建设正朝着快速、大型、高品质方向发展，已经成为我国政府投资建设项目的重要组成部分。安置房项目常常具有体量大，综合性高，工期紧，质量要求高、建设资金由政府控制管理等特点。但是,以往由于在项目管理方式上存在问题,政府投资的安置房建设项目“三超”现象比较普遍,腐败事件时有发生,易产生一定的不良社会影响。目前,不少地方政府已经意识到对安置房建设项目管理方式进行改革的必要性和紧迫性,开展了积极探索,实行安置房项目代建制就是其中普遍采用的模式，并取得了良好成效。
3、“杭州模式”：大项目带动
当前在全国最具影响的是“杭州模式”。杭州的实践经验表明，要加快拆迁安置房建设，关键在于如何解决好“地从那里来，钱从那里来，人往那里去，手续怎么办，安置怎么快”五大难题。为化解这五大难题，杭州市坚持以民主民生为根本，实行“市级统筹，部门配合，多主体实施”的建设管理体制。该体制突出大项目带动，完善政策保障，创新体制机制，充分发挥市建委牵头抓总和统筹协调作用。通过“大项目带动”，一揽子解决拆迁安置房“五大难题”，成为“杭州模式”的最大特色。充分利用大项目审批手续统一打包优势，可以切实加快拆迁安置房项目前期审批手续办理，有效解决“手续怎么办”的难题。依托大项目整体推进、不留死角的运行模式，形成建设主体共同出资参与大项目和拆迁安置房建设的局面，统筹解决建设资金筹措与平衡，缓解“地从那里来”、“人往那里去”、“钱从那里来”的难题。结合大项目推进，及时配套基础设施，降低拆迁安置房小区接入大市政配套成本，加快了回迁安置进程，有效化解“安置怎么快”的难题。杭州市滨江区的“同步安置法”、“提前安置法”，一改过去的“人等房”，变为现今的“房等人”。
“杭州模式”的突出特点是，在解决农转非居民的安置房过程中，充分考虑被拆迁居民的合理权益，公平公正对待这部分弱势群体。根据这种模式，一户农转非的居民，一般都有三套拆迁安置房：一套自己居住，一套出租，一套出售。从而为他们在城市安家落户创造必要的物质条件，实现向市民的顺利转化。他们的经验就是：要破解安置难，关键是要始终把群众的利益放在第一位，真正将工作做到安置群众的心坎里。
三、存在的问题
在配套安置房项目建设管理中，质量问题一直是贯穿项目建设全过程的综合问题，它涉及所有的参建单位，设计质量管理的项目建设质量控制的关键，土建施工管理作为项目质量控制的核心，必须充分发挥监理的作用。同时，在进度计划控制方面，总进度计划目标缺乏预见性和准确性时，分包单位进度计划就会缺乏有效的协调沟通，让控制计划受损，因此，实施计划时应该确保良好的措施，保障计划的可实施性。
1、工程质量难以控制
在配套安置房建设中，由于施工单位对建设管理的疏忽和资金成本的节约，造成没有监理和工程质量监督，办理工程竣工备案手续不完善，从而导致工程质量难以控制。在建设中，由于拆迁户工程质量安全意识不够和经济条件的限制，造成工程建设中，水泥、墙体材料、钢筋等主要建筑材料质量低劣，安置房的主要承建者泥瓦匠又没有专业正规的培训，土办法施工，导致配套安置房工程质量存在很大的问题。
2、项目总体规划和阶段计划缺乏相应的管理
在配套安置房项目建设中，由于普遍存在“重结果，轻过程；重效益，轻管理”的局势。导致很多配套安置房在建设中没有按照具体规划进行，有的建设甚至缺乏合理的规划，导致很多公共设施不配套，杂乱无章。不仅阻碍了配套安置房建设过程，更直接导致了资源浪费，建设房屋手续繁杂等问题。同时，后建设的配套安置房，由于没有科学合理的管理措施，对已建房屋造成了不同程度的破坏，有的甚至和拆迁发生冲突。
四、解决的方法
1、加强项目总承包方自身管理能力建设
杭州配套商品房项目建设要求高、规模大、影响大,从上到下都非常重视,这就要求总承包方充分重视自身的组织和能力建设,建立强有力的总承包项目管理队伍。在充分理解总承包项目管理组织的一次性、管理自主性、职能多样性、人员动态性特点的基础上,制定总承包项目管理组织规划，建立合理有效的组织结构,要充分考虑到3方面的因素:总承包项目组织和总承包企业的组織关系,总承包项目组织自身内部的组织结构,尤其是总承包项目组织同各分包单位的管理关系。
2、重视分包队伍的选择和管理
作为项目的总承包方是项目建设全过程的管理者和组织者,除此之外还有许多分包单位参与其中,如设计、勘察、监理、施工、通讯、有线电视、自来水、电力、煤气、安保等单位,它们参与的阶段不同,工作的重点不同,但都会对整个项目的建设起到影响作用。
3、提高项目总体计划和阶段计划管理的有效性
项目总体承包方参与项目的全过程管理,要根据项目的总体目标编制一份合理的总体实施计划和阶段实施计划作为指导文件。总进度目标的分解可采用项目管理分解图方法，这种方法包含了实施项目所必须的全部活动,并将其分解到相对独立的、内容单一的、易于核算与检查的工作单元,并能把各工作单元在项目中的地位与构成直观地表示出来。总体计划编制时要做到下列3点:第一要有预见性。总体控制计划必须在项目实施前完成;第二要有综合性。对项目全过程要有一个全面综合的考虑;第三要有纲领性和指令性。总体计划的制定要慎重,一经决策、批准将成为项目组织系统内共同执行的文件;在明确了项目总进度计划和目标的的基础上,要进行有效分析,制定阶段性控制计划,确定阶段性的进度目标,如设计出图进度、土建进度、安装进度、总体配套进度、竣工交房进度等;根据总进度目标计划,确定各主要工程的开、竣工时间,明确各分包单位的进度目标;根据阶段进度目标节点的要求,明确总承包方各部门或责任人的工作目标。
4、加强总承包方的设计管理能力
项目总承包方要加强设计质量的管理,在严格遵守技术标准、法规的基础上,正确处理和协调资金、资源、技术、环境条件的制约,使设计能更好地满足配套商品房所需要的功能。设计质量管理的核心是对项目投资、质量目标进行有效控制,据有关资料表明:我国由于设计方面原因所引起的质量事故占到总数的40%左右,因此对设计质量严格管理,是对实现配套商品房建设控制目标的有力措施。
5、把项目质量管理放在管理的首要位置
配套商品房经过几年的开发建设,带有普遍性的质量问题归纳起来有:楼板、墙面开裂,屋面、墙面、地下室及管道渗漏;墙面粉刷起壳空鼓等和一些设计细节问题;储藏间、电源插座、开关设置位置不合理,阳台雨蓬漏设等。要杜绝质量通病,认真履行项目总承包企业同政府部门签订的《杭州配套商品房建设质量公约》,项目总承包方必须严格遵循项目质量控制的程序,制定有效的质量控制措施。
严格设计质量管理,遵守施工图设计文件审查制,严格图纸会审和交底制度加强监理管理工作,通过监理的工作促进项目质量提高;加强对施工单位和供应商的管理工作,通过严格的制度、程序、方法来控制施工过程质量。
6、重视项目投资成本管理
配套商品房项目是政府实施工程,项目建设完成后政府按合同价收购,对总承包方来讲,风险较小,但利润也较小。因此项目总承包方如果想得到较好的经济效益必须要在提高管理水平和确保质量的前提下,通过各种管理手段,不断降低项目建设成本,既要重视施工成本管理,又要重视其他成本管理,在有效控制项目建设成本上下工夫。对项目成本管理进行分解,把责任落实到人,以最少的投人,获得最大的产生,以最少的人力物力,完成最多的工作;加强设计方案优化和技术经济分析比较,以优化设计来控制项目建设成本;严格实行招标制度,择优选定分承包单位,通过招标使分包单位相互竞争,降低工程造价。
7、重视项目配套建设的管理
重大工程配套商品房配套设施建设工作有政府的主管部门统一协调和支持,做起来相对容易一些,但是作为项目总承包方必须从一开始就要重视这项工作。仔细调查周边环境,积极同有关单位联系沟通,发现问题及时提出,自己能够解决的努力去解决,自己不能解决的要及时向主管部门汇报。督促政府主管部门重视,在地块招标前,先落实地块周边的配套设施建设计划,做到市政配套设施提前建设或同步建设。
总承包方要对市政道路、污水排放、自来水线路、电力线路、通讯线路、有线电视线路、小区内道路、围墙、绿化、安保等配套项目有一个统一的计划安排;计划安排要合理,明确进场退场的时间节点,需要交叉施工的配套项目,要统一协调,避免出现打架返工现象;配套项目的施工计划要和项目总体计划相协调,分包之间的计划要相协调,避免出现相互影响拖后腿的现象;配套施工阶段要建立一个高效快速的协调机制。
五、結束语
配套安置房在建设管理和实践措施中，具有要求高、造价低、影响大、规模大、定向收购、政府招标等特点，因此，在项目管理中，必须根据实际情况不断创新，提高综合管理水平，在实践和技术的基础上完善建设管理，提高配套安置房效益。
参考文献
[1]董晨鹏。旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分析[J]。城市建设与商业网点，2009
[2]戈飞平。成本管理观念的更新与成本控制新思路[J]。杭州会计，2009
[3]吴亚芬。王祖伟。政府投资项目前期管理工作中存在的问题及应对措施[J]。中国新技术新产品，2010
[4]范仞。基于新时期建筑工程项目管理实施过程中强化措施分析探讨[J]。中外建筑，2010
【关键词】安置房；项目管理；成本；风险控制；
中图分类号： X820 文献标识码： A
一、前言
配套安置房也称配套商品房，是重庆市政府在相关房产建设推出的一项重大措施，从而保障重庆市重大工程动迁居民有优质廉价的住房，对抑制房价上升，增强居民居住条件都有积极的作用。
二、安置房项目的概述
1、安置房建设的概念
所谓安置房，是指因城市规划、城市建设以及土地开发等原因进行拆迁、安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋买卖除法律、法规的规范之外，还要受当地政府地方政策的约束，所以和一般商品房交易有很大的不同。安置房一般分为两类：一类是因为重大市政工程建设动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面规定，被安置人获得这种配置商品房，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权5年内不能上市交易；另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁之间通过其他途径，安置或代为被安置人购买中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般商品房相比，几乎没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让限制，即可以自由上市。
2、安置房管理的意义
近年来随着国民经济高速发展，综合国力不断增强，土地集约化程度越来越高，安置房建设正朝着快速、大型、高品质方向发展，已经成为我国政府投资建设项目的重要组成部分。安置房项目常常具有体量大，综合性高，工期紧，质量要求高、建设资金由政府控制管理等特点。但是,以往由于在项目管理方式上存在问题,政府投资的安置房建设项目“三超”现象比较普遍,腐败事件时有发生,易产生一定的不良社会影响。目前,不少地方政府已经意识到对安置房建设项目管理方式进行改革的必要性和紧迫性,开展了积极探索,实行安置房项目代建制就是其中普遍采用的模式，并取得了良好成效。
3、“杭州模式”：大项目带动
当前在全国最具影响的是“杭州模式”。杭州的实践经验表明，要加快拆迁安置房建设，关键在于如何解决好“地从那里来，钱从那里来，人往那里去，手续怎么办，安置怎么快”五大难题。为化解这五大难题，杭州市坚持以民主民生为根本，实行“市级统筹，部门配合，多主体实施”的建设管理体制。该体制突出大项目带动，完善政策保障，创新体制机制，充分发挥市建委牵头抓总和统筹协调作用。通过“大项目带动”，一揽子解决拆迁安置房“五大难题”，成为“杭州模式”的最大特色。充分利用大项目审批手续统一打包优势，可以切实加快拆迁安置房项目前期审批手续办理，有效解决“手续怎么办”的难题。依托大项目整体推进、不留死角的运行模式，形成建设主体共同出资参与大项目和拆迁安置房建设的局面，统筹解决建设资金筹措与平衡，缓解“地从那里来”、“人往那里去”、“钱从那里来”的难题。结合大项目推进，及时配套基础设施，降低拆迁安置房小区接入大市政配套成本，加快了回迁安置进程，有效化解“安置怎么快”的难题。杭州市滨江区的“同步安置法”、“提前安置法”，一改过去的“人等房”，变为现今的“房等人”。
“杭州模式”的突出特点是，在解决农转非居民的安置房过程中，充分考虑被拆迁居民的合理权益，公平公正对待这部分弱势群体。根据这种模式，一户农转非的居民，一般都有三套拆迁安置房：一套自己居住，一套出租，一套出售。从而为他们在城市安家落户创造必要的物质条件，实现向市民的顺利转化。他们的经验就是：要破解安置难，关键是要始终把群众的利益放在第一位，真正将工作做到安置群众的心坎里。
三、存在的问题
在配套安置房项目建设管理中，质量问题一直是贯穿项目建设全过程的综合问题，它涉及所有的参建单位，设计质量管理的项目建设质量控制的关键，土建施工管理作为项目质量控制的核心，必须充分发挥监理的作用。同时，在进度计划控制方面，总进度计划目标缺乏预见性和准确性时，分包单位进度计划就会缺乏有效的协调沟通，让控制计划受损，因此，实施计划时应该确保良好的措施，保障计划的可实施性。
1、工程质量难以控制
在配套安置房建设中，由于施工单位对建设管理的疏忽和资金成本的节约，造成没有监理和工程质量监督，办理工程竣工备案手续不完善，从而导致工程质量难以控制。在建设中，由于拆迁户工程质量安全意识不够和经济条件的限制，造成工程建设中，水泥、墙体材料、钢筋等主要建筑材料质量低劣，安置房的主要承建者泥瓦匠又没有专业正规的培训，土办法施工，导致配套安置房工程质量存在很大的问题。
2、项目总体规划和阶段计划缺乏相应的管理
在配套安置房项目建设中，由于普遍存在“重结果，轻过程；重效益，轻管理”的局势。导致很多配套安置房在建设中没有按照具体规划进行，有的建设甚至缺乏合理的规划，导致很多公共设施不配套，杂乱无章。不仅阻碍了配套安置房建设过程，更直接导致了资源浪费，建设房屋手续繁杂等问题。同时，后建设的配套安置房，由于没有科学合理的管理措施，对已建房屋造成了不同程度的破坏，有的甚至和拆迁发生冲突。
四、解决的方法
1、加强项目总承包方自身管理能力建设
杭州配套商品房项目建设要求高、规模大、影响大,从上到下都非常重视,这就要求总承包方充分重视自身的组织和能力建设,建立强有力的总承包项目管理队伍。在充分理解总承包项目管理组织的一次性、管理自主性、职能多样性、人员动态性特点的基础上,制定总承包项目管理组织规划，建立合理有效的组织结构,要充分考虑到3方面的因素:总承包项目组织和总承包企业的组織关系,总承包项目组织自身内部的组织结构,尤其是总承包项目组织同各分包单位的管理关系。
2、重视分包队伍的选择和管理
作为项目的总承包方是项目建设全过程的管理者和组织者,除此之外还有许多分包单位参与其中,如设计、勘察、监理、施工、通讯、有线电视、自来水、电力、煤气、安保等单位,它们参与的阶段不同,工作的重点不同,但都会对整个项目的建设起到影响作用。
3、提高项目总体计划和阶段计划管理的有效性
项目总体承包方参与项目的全过程管理,要根据项目的总体目标编制一份合理的总体实施计划和阶段实施计划作为指导文件。总进度目标的分解可采用项目管理分解图方法，这种方法包含了实施项目所必须的全部活动,并将其分解到相对独立的、内容单一的、易于核算与检查的工作单元,并能把各工作单元在项目中的地位与构成直观地表示出来。总体计划编制时要做到下列3点:第一要有预见性。总体控制计划必须在项目实施前完成;第二要有综合性。对项目全过程要有一个全面综合的考虑;第三要有纲领性和指令性。总体计划的制定要慎重,一经决策、批准将成为项目组织系统内共同执行的文件;在明确了项目总进度计划和目标的的基础上,要进行有效分析,制定阶段性控制计划,确定阶段性的进度目标,如设计出图进度、土建进度、安装进度、总体配套进度、竣工交房进度等;根据总进度目标计划,确定各主要工程的开、竣工时间,明确各分包单位的进度目标;根据阶段进度目标节点的要求,明确总承包方各部门或责任人的工作目标。
4、加强总承包方的设计管理能力
项目总承包方要加强设计质量的管理,在严格遵守技术标准、法规的基础上,正确处理和协调资金、资源、技术、环境条件的制约,使设计能更好地满足配套商品房所需要的功能。设计质量管理的核心是对项目投资、质量目标进行有效控制,据有关资料表明:我国由于设计方面原因所引起的质量事故占到总数的40%左右,因此对设计质量严格管理,是对实现配套商品房建设控制目标的有力措施。
5、把项目质量管理放在管理的首要位置
配套商品房经过几年的开发建设,带有普遍性的质量问题归纳起来有:楼板、墙面开裂,屋面、墙面、地下室及管道渗漏;墙面粉刷起壳空鼓等和一些设计细节问题;储藏间、电源插座、开关设置位置不合理,阳台雨蓬漏设等。要杜绝质量通病,认真履行项目总承包企业同政府部门签订的《杭州配套商品房建设质量公约》,项目总承包方必须严格遵循项目质量控制的程序,制定有效的质量控制措施。
严格设计质量管理,遵守施工图设计文件审查制,严格图纸会审和交底制度加强监理管理工作,通过监理的工作促进项目质量提高;加强对施工单位和供应商的管理工作,通过严格的制度、程序、方法来控制施工过程质量。
6、重视项目投资成本管理
配套商品房项目是政府实施工程,项目建设完成后政府按合同价收购,对总承包方来讲,风险较小,但利润也较小。因此项目总承包方如果想得到较好的经济效益必须要在提高管理水平和确保质量的前提下,通过各种管理手段,不断降低项目建设成本,既要重视施工成本管理,又要重视其他成本管理,在有效控制项目建设成本上下工夫。对项目成本管理进行分解,把责任落实到人,以最少的投人,获得最大的产生,以最少的人力物力,完成最多的工作;加强设计方案优化和技术经济分析比较,以优化设计来控制项目建设成本;严格实行招标制度,择优选定分承包单位,通过招标使分包单位相互竞争,降低工程造价。
7、重视项目配套建设的管理
重大工程配套商品房配套设施建设工作有政府的主管部门统一协调和支持,做起来相对容易一些,但是作为项目总承包方必须从一开始就要重视这项工作。仔细调查周边环境,积极同有关单位联系沟通,发现问题及时提出,自己能够解决的努力去解决,自己不能解决的要及时向主管部门汇报。督促政府主管部门重视,在地块招标前,先落实地块周边的配套设施建设计划,做到市政配套设施提前建设或同步建设。
总承包方要对市政道路、污水排放、自来水线路、电力线路、通讯线路、有线电视线路、小区内道路、围墙、绿化、安保等配套项目有一个统一的计划安排;计划安排要合理,明确进场退场的时间节点,需要交叉施工的配套项目,要统一协调,避免出现打架返工现象;配套项目的施工计划要和项目总体计划相协调,分包之间的计划要相协调,避免出现相互影响拖后腿的现象;配套施工阶段要建立一个高效快速的协调机制。
五、結束语
配套安置房在建设管理和实践措施中，具有要求高、造价低、影响大、规模大、定向收购、政府招标等特点，因此，在项目管理中，必须根据实际情况不断创新，提高综合管理水平，在实践和技术的基础上完善建设管理，提高配套安置房效益。
参考文献
[1]董晨鹏。旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分析[J]。城市建设与商业网点，2009
[2]戈飞平。成本管理观念的更新与成本控制新思路[J]。杭州会计，2009
[3]吴亚芬。王祖伟。政府投资项目前期管理工作中存在的问题及应对措施[J]。中国新技术新产品，2010
[4]范仞。基于新时期建筑工程项目管理实施过程中强化措施分析探讨[J]。中外建筑，2010