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摘 要：房地产项目工程结算作为房地产项目工程造价控制的最后一步，往往涉及到的工程款金额非常高，所以要在合同的制约下对房地产项目工程的工程量和计价方式进行结算。
关键词：房地产项目;工程结算方法;应用;问题应付
房地产工程项目竣工结算是一项非常具体、细致的工作，在定额子目的套用和工程量的计算时一定要认真、仔细、不可以少项漏算也不可以高估冒算，要保证房地产工程项目造价的真实性、准确性、合法性，为房地产工程项目造价审核工作创造良好的工作环境，进而促进房地产工程项目结算的顺利进行。
一、房地产项目工程量结算的主要方法
（一）清单计价
房地产项目的工程量清单是招标单位在招标文件里明确规定出来的，是投标单位投标和报价的共同基础，是招标文件中标明的工程量，这部分的工程量投标单位是不可以进行更改的。房地产项目工程投标单位要对招标单位所提供的招标施工图纸以及招标文件中标明的工程量进行严格认真的核对与计算。如果出现影响工程报价的错误或偏差要立即和招标单位进行沟通，招标单位通过调查分析才可能更改招标文件中的工程量。在房地产项目工程竣工结算时，工程量应按承包方和发包方所签合同中约定的计算规则计算并且已经实际完成的工程量来确定。（1）工程量清单都是采用综合单价的形式，综合单价包括工程直接费用、工程间接费用、工程管理费用、风险费、利润等，适合房地产工程项目的招标和投标。（2）工程量清单本质上是单价合同的计价模式，因此具有合同化的法律性，中标后在竣工结算时是不能更改的。（3）工程量清单计价法有利于房地产项目的实施和控制，有利于工程款的拨付和工程造价的确定[1]。
（二）风险工程量认定
对于房地产项目工程中的额外工程量，房地产项目工程施工单位要进行风险内工程量还是风险外工程量的区分，然后进行不同的施工现场计量与监理签证管理。已经在投标中考虑以及在施工合同中确定的风险内工程量即便具有了施工现场签证在房地产项目工程结算的时候也不会给与结算。
（三）现场签证审核
现场签证具有及时性和有效性，只有在甲方和第三方监理人共同监督、检验、签证下才是有效的被认可的。现场签证范围包括：施工合同以外零星工程的签证审核;非施工单位原因引起的人工和设备窝工损失的签证审核;工程施工措施费因工程变更引起的增减的签证审核等。
（四）工程变更核实
房地产工程项目施工中如果出现与签订合同时设计条件不一样，需要对原有施工承包范围的内容进行更改的时候，工程量的计价按照确定变更价款的方法。
因发包人原因发生工程变更导致费用变化的，根据竣工图等资料不能直接计算出变更工程量的，则必须办理签证;工程签证由发包人现场代表、发包人成本工程师、发包人委托的监理公司和承包人进行签证确认（注明原因、内容）。除另有协议外，合同清单中属合理价格的项目，变更价款按下列顺序和方法确定：
（1）工程变更的综合单价在施工合同和投标报价中已经存在适用的，按已经存在的综合单价确定;
（2）工程变更的综合单价在施工合同和投标报价中存在类似的，参照类似的综合单价经过换算确定;
（3）工程变更的综合单价在合同中没有适用或类似于变更工程的项目单价，由承包人以书面形式上报综合单价，发包人则按照市场价原则进行定价。
（五）施工索赔费用
施工索赔的目的无外乎是工期索赔还有费用索赔。工期索赔只是延长房地产工程项目的竣工时间，此间造成的经济损失还需要进行费用索赔。费用索赔是施工索赔的主要目的。房地产工程项目的费用索赔要依据施工合同、收集损失证据，有技巧、有信誉的和发包单位进行协商，严格按照索赔程序开展索赔工作。
二、房地产工程竣工结算时需要注意的问题
（一）房地产工程竣工结算时要看清施工合同的结算方式、风险约定。房地产工程竣工结算时要仔细的看清施工合同的结算方式，是固定总价合同还是固定单价合同。现阶段，房地产工程项目一般采用工程量计价清单，单价计价的计价方式。由于房地产工程项目工程量的计算工作量比较大，人工手动计算不但需要大量的时间还容易造成计算错误，所以在房地产工程项目中引入了大量的工程计量软件，使核对房地产工程项目工程量的时间大幅度的缩短，提高了计算的准确度，由于工程计量软件中有些取值设置是开放的，所以审核人员必须注意检查工程计量软件的取值设置情况。在房地产工程项目中使用工程计量软件的过程中发现，工程计量软件的普通设置是按全国一般情况进行设置的，这就不符合一些地区的特殊要求，在房地产工程项目中使用工程计量软件时要求工作人员重点检查一下开放性设置，以避免由于开放性设置错误造成计算工程量的错误。
（二）从事房地產工程项目竣工结算审核的工作人员在工程施工过程中要定期的进入施工现场，了解施工现场的实际情况。在房地产工程项目的施工图中，一般只注明按施工验收规范施工，但是由于房地产工程项目施工图适用的范围比较广，在实际工程施工中支架厚度都有一定幅度的差异，因此导致编制的施工图结算与实际工程施工不一致。因此对按施工图完成施工的房地产工程进行结算审核时需要房地产工程竣工结算审核工作人员亲自进入到施工现场以便发现和解决实际问题。
（三）由于房地产工程项目竣工结算关系到项目工程所有参与人员的经济利益，房地产工程项目竣工结算审核的工作人员必须树立正确的人生价值观，做到廉洁不贪，加强其职业操守教育。要健全完善房地产工程项目竣工结算的相关制度，规范操作流程，明确处罚措施。
三、结束语
房地产工程项目中的工程结算审核工作越来越重要。在房地产工程项目竣工结算前就要做好一系列的工作，例如制定好计划、商量好策略、控制好进度等，在进行房地产工程项目竣工结算的具体工作时还要根据具体情况进行协商，才能让竣工结算审核这一复杂系统的工作得以顺利开展。
参考文献：
[1]荀龙. 建筑工程结算中的常见问题及应对措施[J]. 住宅与房地产， 2019， No.557（34）：35-35.
[2]温志蓉， 刘静. 工程结算审核常见问题及应对措施探讨[J]. 中国房地产业， 2018，（17）：214-214.
[3]莫伟宁. 电网建设项目工程结算问题及解决策略[J]. 科技风， 2019， 380（12）：171-171.
[4]杨晓东. 工程结算审核过程中遇到的问题及解决方法[J]. 建材与装饰， 2018， No.518（9）：202-202.
上海戴创实业有限公司 王 菊
关键词：房地产项目;工程结算方法;应用;问题应付
房地产工程项目竣工结算是一项非常具体、细致的工作，在定额子目的套用和工程量的计算时一定要认真、仔细、不可以少项漏算也不可以高估冒算，要保证房地产工程项目造价的真实性、准确性、合法性，为房地产工程项目造价审核工作创造良好的工作环境，进而促进房地产工程项目结算的顺利进行。
一、房地产项目工程量结算的主要方法
（一）清单计价
房地产项目的工程量清单是招标单位在招标文件里明确规定出来的，是投标单位投标和报价的共同基础，是招标文件中标明的工程量，这部分的工程量投标单位是不可以进行更改的。房地产项目工程投标单位要对招标单位所提供的招标施工图纸以及招标文件中标明的工程量进行严格认真的核对与计算。如果出现影响工程报价的错误或偏差要立即和招标单位进行沟通，招标单位通过调查分析才可能更改招标文件中的工程量。在房地产项目工程竣工结算时，工程量应按承包方和发包方所签合同中约定的计算规则计算并且已经实际完成的工程量来确定。（1）工程量清单都是采用综合单价的形式，综合单价包括工程直接费用、工程间接费用、工程管理费用、风险费、利润等，适合房地产工程项目的招标和投标。（2）工程量清单本质上是单价合同的计价模式，因此具有合同化的法律性，中标后在竣工结算时是不能更改的。（3）工程量清单计价法有利于房地产项目的实施和控制，有利于工程款的拨付和工程造价的确定[1]。
（二）风险工程量认定
对于房地产项目工程中的额外工程量，房地产项目工程施工单位要进行风险内工程量还是风险外工程量的区分，然后进行不同的施工现场计量与监理签证管理。已经在投标中考虑以及在施工合同中确定的风险内工程量即便具有了施工现场签证在房地产项目工程结算的时候也不会给与结算。
（三）现场签证审核
现场签证具有及时性和有效性，只有在甲方和第三方监理人共同监督、检验、签证下才是有效的被认可的。现场签证范围包括：施工合同以外零星工程的签证审核;非施工单位原因引起的人工和设备窝工损失的签证审核;工程施工措施费因工程变更引起的增减的签证审核等。
（四）工程变更核实
房地产工程项目施工中如果出现与签订合同时设计条件不一样，需要对原有施工承包范围的内容进行更改的时候，工程量的计价按照确定变更价款的方法。
因发包人原因发生工程变更导致费用变化的，根据竣工图等资料不能直接计算出变更工程量的，则必须办理签证;工程签证由发包人现场代表、发包人成本工程师、发包人委托的监理公司和承包人进行签证确认（注明原因、内容）。除另有协议外，合同清单中属合理价格的项目，变更价款按下列顺序和方法确定：
（1）工程变更的综合单价在施工合同和投标报价中已经存在适用的，按已经存在的综合单价确定;
（2）工程变更的综合单价在施工合同和投标报价中存在类似的，参照类似的综合单价经过换算确定;
（3）工程变更的综合单价在合同中没有适用或类似于变更工程的项目单价，由承包人以书面形式上报综合单价，发包人则按照市场价原则进行定价。
（五）施工索赔费用
施工索赔的目的无外乎是工期索赔还有费用索赔。工期索赔只是延长房地产工程项目的竣工时间，此间造成的经济损失还需要进行费用索赔。费用索赔是施工索赔的主要目的。房地产工程项目的费用索赔要依据施工合同、收集损失证据，有技巧、有信誉的和发包单位进行协商，严格按照索赔程序开展索赔工作。
二、房地产工程竣工结算时需要注意的问题
（一）房地产工程竣工结算时要看清施工合同的结算方式、风险约定。房地产工程竣工结算时要仔细的看清施工合同的结算方式，是固定总价合同还是固定单价合同。现阶段，房地产工程项目一般采用工程量计价清单，单价计价的计价方式。由于房地产工程项目工程量的计算工作量比较大，人工手动计算不但需要大量的时间还容易造成计算错误，所以在房地产工程项目中引入了大量的工程计量软件，使核对房地产工程项目工程量的时间大幅度的缩短，提高了计算的准确度，由于工程计量软件中有些取值设置是开放的，所以审核人员必须注意检查工程计量软件的取值设置情况。在房地产工程项目中使用工程计量软件的过程中发现，工程计量软件的普通设置是按全国一般情况进行设置的，这就不符合一些地区的特殊要求，在房地产工程项目中使用工程计量软件时要求工作人员重点检查一下开放性设置，以避免由于开放性设置错误造成计算工程量的错误。
（二）从事房地產工程项目竣工结算审核的工作人员在工程施工过程中要定期的进入施工现场，了解施工现场的实际情况。在房地产工程项目的施工图中，一般只注明按施工验收规范施工，但是由于房地产工程项目施工图适用的范围比较广，在实际工程施工中支架厚度都有一定幅度的差异，因此导致编制的施工图结算与实际工程施工不一致。因此对按施工图完成施工的房地产工程进行结算审核时需要房地产工程竣工结算审核工作人员亲自进入到施工现场以便发现和解决实际问题。
（三）由于房地产工程项目竣工结算关系到项目工程所有参与人员的经济利益，房地产工程项目竣工结算审核的工作人员必须树立正确的人生价值观，做到廉洁不贪，加强其职业操守教育。要健全完善房地产工程项目竣工结算的相关制度，规范操作流程，明确处罚措施。
三、结束语
房地产工程项目中的工程结算审核工作越来越重要。在房地产工程项目竣工结算前就要做好一系列的工作，例如制定好计划、商量好策略、控制好进度等，在进行房地产工程项目竣工结算的具体工作时还要根据具体情况进行协商，才能让竣工结算审核这一复杂系统的工作得以顺利开展。
参考文献：
[1]荀龙. 建筑工程结算中的常见问题及应对措施[J]. 住宅与房地产， 2019， No.557（34）：35-35.
[2]温志蓉， 刘静. 工程结算审核常见问题及应对措施探讨[J]. 中国房地产业， 2018，（17）：214-214.
[3]莫伟宁. 电网建设项目工程结算问题及解决策略[J]. 科技风， 2019， 380（12）：171-171.
[4]杨晓东. 工程结算审核过程中遇到的问题及解决方法[J]. 建材与装饰， 2018， No.518（9）：202-202.
上海戴创实业有限公司 王 菊