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承租人优先购买权制度,古今中外均有立法例,我国立法也予肯定。优先购买权制度具有稳定社会关系、提高经济效益的功能,并能够实现法的秩序、效益、公共福利价值,故而为现代国家所继受。但是由于我国现行法律有关规定较为散乱,同时理论界对优先购买权制度分歧较多,笔者结合现行立法和相关理论,着重从优先购买权的成立范围、行使条件及受侵害的后果上进行分析,以期求教于大方。
一、优先购买权的成立范围
1、关于租赁期限的限制。笔者主张,应当对租赁房屋的期限做出限制,可以明确租赁期限在2年(或者更长)以上并且有书面租赁合同的租赁关系中(我国合同法规定租赁期限在6个月以上的应当采取书面形式,否则视为不定期租赁),承租人享有优先购买权。如此设计,既符合优先购买权的制度目的。可以在法律政策层面上平衡承租双方和利益平衡。
2,转租人不应享有优先购买权。在合法转租的情况下,根据我国台湾地区法院的解释,次承租人对于所有人并不能主张优先购买权。①祖国大陆法律虽无此类规定,但对于房屋的转租关系,不妨采取同样的解释。其理由在于,一方面,转租合同的当事人乃是承租人和次承租人,次承租人与出租人之间并无租赁合同关系,次承租人也没有从出租人處取得租赁权;另一方面,出租人并不能从转租合同中获益,若允许次承租人也享有优先购买权,显然会增加原出租人的负担,有失公平。
3、优先购买权不应赋予与承租人共同居住人。实践中,有人据此推论共同居住人享有优先购买权。笔者认为租赁关系只存在于出租人与承租人间,赋予共同居住人优先购买权没有基础关系,同时如果共同居住人享有优先购买权,必然扩大优先购买权的主体,使租赁法律关系复杂化,不利于该制度发挥社会功能。
三、承租人优先购买权的行使要件
1、承租人作出“出卖”意思是优先购买权行使的时间条件。承租人优先购买权作为一项期待权,只有在出租人出卖财产时方可行使。按《合同法》的规定,赠与、遗赠、继承而使租赁房屋的所有权发生转移的情况下,不在“出卖”的文义范围之内,故而承租人不得行使优先购买权。在混合赠与的情况下,虽兼有买卖和赠与的因素,但究其实质仍以赠与的性质为主,它更多地考虑到出让人与受让人之间的人身信任关系,与纯粹的买卖终究不同,故于此情形承租人不得主张行使优先购买权。②在出租人决定进行房屋所有权交换时,因其目的在于获得第三人房屋的所有权,而第三人所提供的房屋,对所有人而言无疑是独一无二的,承租人无法提供“同等条件”,所以承租人也不能行使优先购买权。
2、优先购买权行使应当具备“同等条件”。
承租人优先购买权的存在,限制出租人在转让房屋时选择买受人的自由,但它“既不是一种优惠买卖,也不是强制买卖”。③因此,出租人在转让房屋时除不能自由选择买受人,其他权利并不丧失。为此法律规定应以“同等条件”为要件,以平衡承租人与出租人、第三人的利益。但由于我国法律并未对同等条件作出具体规定,笔者认为,同等条件可以作如下设计。首先应当规定同等条件的原则:承租人所提出的购买条件应当不低于第三人与出租人约定的购买条件,充分保障出租人获得最大出卖利益。其次还应当规定同等条件的具体适用规则:出租人与第三人约定的从给付条款承租人又不能履行的,可以并且必须给付与从给付相当的价金来代替从给付。从给付不能以金钱评价时,应当认定承租人不能完成同等条件,不得行使优先购买权;如义务人允许第三人延期支付价款的,优先购买权只有在提供担保的情况下才能享受延期付款的条件。因为延期付款是义务人基于对第三人的信誉而作出的,具有人身依赖性;出租人基于第三人之间的特殊身份而以优惠价格出卖给第三人的,出租人不得行使优先购买权。基于特定身份而给予的优惠价格中的特定身份关系不应当以金钱进行评价,同时也无法进行金钱评价,金钱并不能保证出租人的全部出卖利益。
3、出租人应当作出出卖通知,承租人须有表示购买的意思。
出租人在出卖标的物时,应当通知承租人。与之相对应,承租人应当在得到通知后为购买与否的意思表示。出卖通知性质是什么性质,通知内容有哪些;现行法律规定均未能明确。笔者认为应当分三个层次进行理解。首先出租人仅有出卖的意思表示,并未明确买卖条件,此时出租人尚未能寻找到相对人或并未与相对人建立买卖关系。作为出租人当然可以向承租人发出意思表示,将本人的出卖意思通知承租人。这一层次的通知,类似于合同订立过程中的要约邀请,并不能依承租人的意思表示形成买卖合同。承租人在接到通知后,无论作出何种表示,对优先购买权而言无实际意义。第二层次,出租人明确其将出卖房屋且明确出卖条件。此时虽未出现“同等条件”的可能,但将产生法律后果,承租人得通知后,其如明示拒绝或默示拒绝,表明其无购买的意思表示,在出租人将该物以该条件出卖第三人时,承租人应受其拒绝行为的约束。第三层次出租人将其与第三人协商的买卖条件通知承租人,此时出租人的出卖条件明确,且已与第三人协商成就,符合优先购买权的行使要件,承租人收到通知后不予答复的,应当产生其不行使优先购买权的效果。如出租人以通知的内容向第三人履行了买卖合同,则承租人不得行使优先购买权,从而主张撤销出租人与第三人间的买卖行为。
四、优先购买权受侵害的后果
1、优先购买权可以成为侵权行为的客体。
由于优先购买权具有形成权和准物权的权利性质,作为形成权,仅得由权利人行使,第三人无从加以侵害。出租人不通知承租人出卖标的物,并不影响优先购买权行使。只要权利人主张优先购买权,与出租人间买卖合同关系即依法产生,权利人权益并不受到损害,所以并不构成侵权。但作为准物权,是准用于物权法规定的财产权,则属于侵权法意义上的可被侵害的权利。如果出租人向第三人履行合同,致承租人的债权不能优先实现,不能取得标的物所有权,就属于侵害优先购买权,应承担侵权法律后果。
2、出租人与第三人间买卖合同的效力。
优先购买权的行使对出租人与第三人间买卖合同的效力有何影响,法律没有明文规定。而最高人民法院关于实施《民法通则》若干问题的意见(试行)第118条明确规定了承租人可以请求宣告该合同无效。据此认为可以宣告出租人与第三人买卖合同无效。笔者认为这种规定和主张有不妥之处。第三人与出租人的合同并不必然构成合同无效的事由。首先其并不违反法律强制性规定。出租人与第三人成立买卖合同不阻止权利人依法与出租人形成买卖合同关系,所以不损害权利人利益,在房屋所有权未转移的情况下,承租人可以依法获得优先履行。其次,如果出租人与第三人买卖合同无效,第三人只能向出租人主张缔约过失责任,而如果出租人与第三人合同有效,但出租人因先向承租人履行而不能向第三人履行合同,则构成违约,第三人则可依合同向出租人主张违约责任,这样对第三人更为有利。第三,“优先”购买的“优先”是相对于出租人与第三人合同而言的,如果出租人与第三人合同无效,就没有了比较对象,“优先”也就失去了意义。综上,笔者认为,权利人主张优先购买权,并不应当必然使出租人与第三人买卖合同无效。应当区分第三人的有无过错。如果第三人与出租人具有共同的过错,则第三人与出租人的行为符合合同法规定的“恶意串通,损害第三人利益”规定,优先购买权制度可以使第三人与出租人间的买卖合同无效,自无疑问。但如果第三人对优先购买权的存在不知情,善意地与出租人订立了买卖合同,此情形下承租人要求确认善意第三人与出租人间的买卖合同无效,不符合无效合同法制制度规定。如果善意第三人已取得物权,其可以依据善意取得规定取得所有权,优先购买权人不能再依据优先购买权取得标的物,其只能主张出卖人对其承担侵权赔偿责任。
注释:
①史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第246-247页。
②史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第137-138页。
③郭明瑞:《论优先购买权》,《中央政法干部管理学院学报》,1995年第5期。
一、优先购买权的成立范围
1、关于租赁期限的限制。笔者主张,应当对租赁房屋的期限做出限制,可以明确租赁期限在2年(或者更长)以上并且有书面租赁合同的租赁关系中(我国合同法规定租赁期限在6个月以上的应当采取书面形式,否则视为不定期租赁),承租人享有优先购买权。如此设计,既符合优先购买权的制度目的。可以在法律政策层面上平衡承租双方和利益平衡。
2,转租人不应享有优先购买权。在合法转租的情况下,根据我国台湾地区法院的解释,次承租人对于所有人并不能主张优先购买权。①祖国大陆法律虽无此类规定,但对于房屋的转租关系,不妨采取同样的解释。其理由在于,一方面,转租合同的当事人乃是承租人和次承租人,次承租人与出租人之间并无租赁合同关系,次承租人也没有从出租人處取得租赁权;另一方面,出租人并不能从转租合同中获益,若允许次承租人也享有优先购买权,显然会增加原出租人的负担,有失公平。
3、优先购买权不应赋予与承租人共同居住人。实践中,有人据此推论共同居住人享有优先购买权。笔者认为租赁关系只存在于出租人与承租人间,赋予共同居住人优先购买权没有基础关系,同时如果共同居住人享有优先购买权,必然扩大优先购买权的主体,使租赁法律关系复杂化,不利于该制度发挥社会功能。
三、承租人优先购买权的行使要件
1、承租人作出“出卖”意思是优先购买权行使的时间条件。承租人优先购买权作为一项期待权,只有在出租人出卖财产时方可行使。按《合同法》的规定,赠与、遗赠、继承而使租赁房屋的所有权发生转移的情况下,不在“出卖”的文义范围之内,故而承租人不得行使优先购买权。在混合赠与的情况下,虽兼有买卖和赠与的因素,但究其实质仍以赠与的性质为主,它更多地考虑到出让人与受让人之间的人身信任关系,与纯粹的买卖终究不同,故于此情形承租人不得主张行使优先购买权。②在出租人决定进行房屋所有权交换时,因其目的在于获得第三人房屋的所有权,而第三人所提供的房屋,对所有人而言无疑是独一无二的,承租人无法提供“同等条件”,所以承租人也不能行使优先购买权。
2、优先购买权行使应当具备“同等条件”。
承租人优先购买权的存在,限制出租人在转让房屋时选择买受人的自由,但它“既不是一种优惠买卖,也不是强制买卖”。③因此,出租人在转让房屋时除不能自由选择买受人,其他权利并不丧失。为此法律规定应以“同等条件”为要件,以平衡承租人与出租人、第三人的利益。但由于我国法律并未对同等条件作出具体规定,笔者认为,同等条件可以作如下设计。首先应当规定同等条件的原则:承租人所提出的购买条件应当不低于第三人与出租人约定的购买条件,充分保障出租人获得最大出卖利益。其次还应当规定同等条件的具体适用规则:出租人与第三人约定的从给付条款承租人又不能履行的,可以并且必须给付与从给付相当的价金来代替从给付。从给付不能以金钱评价时,应当认定承租人不能完成同等条件,不得行使优先购买权;如义务人允许第三人延期支付价款的,优先购买权只有在提供担保的情况下才能享受延期付款的条件。因为延期付款是义务人基于对第三人的信誉而作出的,具有人身依赖性;出租人基于第三人之间的特殊身份而以优惠价格出卖给第三人的,出租人不得行使优先购买权。基于特定身份而给予的优惠价格中的特定身份关系不应当以金钱进行评价,同时也无法进行金钱评价,金钱并不能保证出租人的全部出卖利益。
3、出租人应当作出出卖通知,承租人须有表示购买的意思。
出租人在出卖标的物时,应当通知承租人。与之相对应,承租人应当在得到通知后为购买与否的意思表示。出卖通知性质是什么性质,通知内容有哪些;现行法律规定均未能明确。笔者认为应当分三个层次进行理解。首先出租人仅有出卖的意思表示,并未明确买卖条件,此时出租人尚未能寻找到相对人或并未与相对人建立买卖关系。作为出租人当然可以向承租人发出意思表示,将本人的出卖意思通知承租人。这一层次的通知,类似于合同订立过程中的要约邀请,并不能依承租人的意思表示形成买卖合同。承租人在接到通知后,无论作出何种表示,对优先购买权而言无实际意义。第二层次,出租人明确其将出卖房屋且明确出卖条件。此时虽未出现“同等条件”的可能,但将产生法律后果,承租人得通知后,其如明示拒绝或默示拒绝,表明其无购买的意思表示,在出租人将该物以该条件出卖第三人时,承租人应受其拒绝行为的约束。第三层次出租人将其与第三人协商的买卖条件通知承租人,此时出租人的出卖条件明确,且已与第三人协商成就,符合优先购买权的行使要件,承租人收到通知后不予答复的,应当产生其不行使优先购买权的效果。如出租人以通知的内容向第三人履行了买卖合同,则承租人不得行使优先购买权,从而主张撤销出租人与第三人间的买卖行为。
四、优先购买权受侵害的后果
1、优先购买权可以成为侵权行为的客体。
由于优先购买权具有形成权和准物权的权利性质,作为形成权,仅得由权利人行使,第三人无从加以侵害。出租人不通知承租人出卖标的物,并不影响优先购买权行使。只要权利人主张优先购买权,与出租人间买卖合同关系即依法产生,权利人权益并不受到损害,所以并不构成侵权。但作为准物权,是准用于物权法规定的财产权,则属于侵权法意义上的可被侵害的权利。如果出租人向第三人履行合同,致承租人的债权不能优先实现,不能取得标的物所有权,就属于侵害优先购买权,应承担侵权法律后果。
2、出租人与第三人间买卖合同的效力。
优先购买权的行使对出租人与第三人间买卖合同的效力有何影响,法律没有明文规定。而最高人民法院关于实施《民法通则》若干问题的意见(试行)第118条明确规定了承租人可以请求宣告该合同无效。据此认为可以宣告出租人与第三人买卖合同无效。笔者认为这种规定和主张有不妥之处。第三人与出租人的合同并不必然构成合同无效的事由。首先其并不违反法律强制性规定。出租人与第三人成立买卖合同不阻止权利人依法与出租人形成买卖合同关系,所以不损害权利人利益,在房屋所有权未转移的情况下,承租人可以依法获得优先履行。其次,如果出租人与第三人买卖合同无效,第三人只能向出租人主张缔约过失责任,而如果出租人与第三人合同有效,但出租人因先向承租人履行而不能向第三人履行合同,则构成违约,第三人则可依合同向出租人主张违约责任,这样对第三人更为有利。第三,“优先”购买的“优先”是相对于出租人与第三人合同而言的,如果出租人与第三人合同无效,就没有了比较对象,“优先”也就失去了意义。综上,笔者认为,权利人主张优先购买权,并不应当必然使出租人与第三人买卖合同无效。应当区分第三人的有无过错。如果第三人与出租人具有共同的过错,则第三人与出租人的行为符合合同法规定的“恶意串通,损害第三人利益”规定,优先购买权制度可以使第三人与出租人间的买卖合同无效,自无疑问。但如果第三人对优先购买权的存在不知情,善意地与出租人订立了买卖合同,此情形下承租人要求确认善意第三人与出租人间的买卖合同无效,不符合无效合同法制制度规定。如果善意第三人已取得物权,其可以依据善意取得规定取得所有权,优先购买权人不能再依据优先购买权取得标的物,其只能主张出卖人对其承担侵权赔偿责任。
注释:
①史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第246-247页。
②史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第137-138页。
③郭明瑞:《论优先购买权》,《中央政法干部管理学院学报》,1995年第5期。