2012年年尾，一线城市房地产市场似乎开始转暖，尚且不论这会是昙花一现还是持续转暖，大家更关心的是，一线城市房价水平已经不低，如果再升升不息，何处才是拐点？它们的上涨是否又会带动二、三线城市房价上升？
　　一线城市都是人口超千万的大城市，一般的逻辑是高房价以及衍生出的高居住成本会提高门槛，限制人口的进一步膨胀。但事实是，高房价以及其带来的财富效应却成为更强的“吸铁石”，吸引更多的人流向一线城市，高房价俨然成为城市发展的“春药”。“元芳”知道其中“蹊跷”：且不谈发展机会、空间等差距，单论房子，如果都要付出同比例的薪资供楼，因为一线城市的楼价高过二、三线城市起码一倍，同一时间段里，体现在房产里的财富积累自然也高过一倍。同样以青春打拼，在一线城市里财富获取的效率要远高过二、三线城市。如果未来要转身，一线城市去二线城市明显容易，反之则相当艰难。而且还有一个很重要的因素，在中国，一线城市的金融服务资源要远大于非一线城市，利用金融杠杆获取房产的便利性（据统计，目前购房采取按揭方式的占到七八成比例），自然远好于非一线城市的同时，房产的流动性（即变现能力）也大大高于非一线城市。这些都是带动各种需求不断增长的同时促使房价节节攀升的重要因素。
　　当然还有其他因素，其中最重要的就是“土地财政”。一方面，“土地财政”不可避免地要推高房价；另一方面，也正是“土地财政”，即通过土地资本化，才得以在如此短的时间内，大幅度提升和改善了一线城市的基础设施和城市面貌。
　　另外，相对其他非一线城市，一线城市土地资源的稀缺性也相对突出，仅广州一市，“十三五”期间只有32平方公里建设用地规模可用。量少而需求大，价格自然上涨，这是经济学的基本常识。
　　还有一个因素也值得关注，那就是一线城市的市场格局正在发生变化。如北京，一是最近几年北京的二手房交易量已经大于一手新房交易量，说明大体上可新增供应的潜力，尤其是某些城区区域已经达到一定程度，而对应的内在需求仍然保持旺盛，这将对整体房地产市场以及区域市场产生较大影响；二是房企的洗牌正在加剧，未来北京市场由几个寡头房企垄断核心区域市场的可能性加大。北京的地价节节高升，使得拿地的门槛不断抬升，中小房企被迫转向偏远地块或二、三线城市寻求发展。所以任志强多次在北京市场铩羽而归后，最近才被迫以溢价率491%的代价抢得一块通州地皮。由此以往，“任大炮”即使再“志强”，如果“钱包不强”，退出北京房地产的核心区域市场将是早晚的事情。而一旦寡头垄断形成，如现在的香港，寡头房企对于政府调控能力的应对能力和话语权将进一步提高，政府对所谓“地产霸权”又恨又多少显得无可奈何。所以，整体上，目前似乎看不到一线城市的房地产市场即刻要崩溃或者大幅度下跌的明显理由。但市场的调整或者风险往往是在不经意间出现的，在你自信而且乐观的时候，“黑天鹅”往往会出其不意地就来了，“春药”的药效之后，将是无比的疲惫。那么一线城市房地产市场的“黑天鹅”可能出自哪里？
　　第一类是国际、国内经济大环境的突发事件，比如美国次贷危机的突然爆发。“覆巢之下，没有完卵”，房地产市场对此难以独善其身。第二类是自然灾害突发，如地震或者生态危机事件突然爆发，使得人们出于安全理由集体选择逃离，如北京的生态环境是不是能够承受如此大规模人口？能够承受多久？最近报载北京的水专家不信任北京的自来水，虽然安全但不健康。那么北京的水从安全到不安全有多远呢？第三类是人祸引发，如政府部门对于超大型城市的管理能力是否相适应？一场暴雨就夺去几十条人命，对于目前的城市管理水平的承受力或信心是否会忽然崩溃？