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[摘 要]本文细致分析了“绿色建筑”战略对物业管理单位的具体指标要求，探讨了物业管理企业的应对策略和管理方案，对现代物业管理企业执行国家绿色建筑行动计划具有现实指导意义。
[关键词]绿色建筑；战略；物业管理；影响
中图分类号：X-3 TU2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）18-0195-01
1 “绿色建筑”战略对物业管理单位的具体要求
为使绿色建筑行动落地，国家已经完成《绿色建筑评价标准》的修订工作，新的绿色建筑标准，即“绿色建筑评价标准”GB/T50378-2014，自2015年1月1日起正式实施。
根据新的评价标准，涉及到物业管理的主要章节“1 0 运营管理”，具体要求有：
1.1 控制项
1.1.1 应制定并实施节能、节水、节材、绿化管理制度。
1.1.2 应制定垃圾管理制度，合理规划垃圾物流，对生活废弃物进行分类收集，垃圾容器设置规范。
1.1.3 运行过程中产生的废气、污水等污染物应达标排放。
1.1.4 节能、节水设施应工作正常，且符合设计要求。
1.1.5 供暖、通风、空调、照明等设备的自动监控系统应工作正常，且运行记录完整。
1.2 评分项
管理制度
1.2.1 物业管理机构获得有关管理体系认证，评价总分值为10分。
1.2.2 节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案完善，且有效实施，评价总分值为8分
1.2.3 采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害，评价总分值为6分。
1.2.4 栽种和移植的树木一次成活率大于90%，植物生长状态良好，评价总分值为6分。
1.2.5 垃圾收集站（点）及垃圾间不污染环境，不散发臭味，评价总分值为6 分。
1.2.6 实行垃圾分类收集和处理，评价总分值为10分。
2 物业管理企业的应对方案和管理要求
物业管理项目部成立后应组织学习GB/T50378-2014《绿色建筑评价标准》，并针对《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014对“10 运营管理”章节做好以下工作：
2.1.1 物业管理机构应提交节能、节水、节材与绿化管理制度，并说明实施效果。节能管理制度主要包括节能方案、节能管理模式和机制、分户分项计量收费等。节水管理制度主要包括节水方案、分户分类计量收费、节水管理机制等。耗材管理制度主要包括维护和物业耗材管理。绿化管理制度主要包括苗木养护、用水计量和化学药品的使用制度等。
2.1.2 建筑运行过程中产生的生活垃圾有家具、电器等大件垃圾，有纸张、塑料、玻璃、金属、布料等可回收利用垃圾；有剩菜剩饭、骨头、菜根菜叶、果皮等厨余垃圾；有含有重金属的电池、废弃灯管、过期药品等有害垃圾；还有装修或维护过程中产生的渣土、砖石和混凝土碎块、金属、竹木材等废料。
2.1.3 除了本标准第10.1.2条已作出要求的固体污染物之外，建筑运行过程中还会产生各类废气和污水，可能造成多种有机和无机的化学污染，放射性等物理污染以及病原体等生物污染。此外，还应关注噪声、电磁辐射等物理污染（光污染已在第4.2.4条体现）。
2.1.4 绿色建筑设置的节能、节水设施，如热能回收设备、地源/水源热泵、太阳能光伏发电设备、太阳能热水设备、遮阳设备、雨水收集处理设备等，均应工作正常，才能使预期的目标得以实现。本标准中第5.2.13、5.2.14、5.2.15、5.2.16、6.2.12条等对相关设施虽有技术要求，但偏重于技术合理性，有必要考察其实际运行情况。
保存记录：节能、节水设施的竣工文件、运行记录，并现场核查设备系统的工作情况。
2.1.5 供暖、通风、空调、照明系统是建筑物的主要用能设备。本条主要考察其实际工作正常，及其运行数据。
2.2 评分项管理制度
2.2.1 物业管理机构通过ISO 14001环境管理体系认证，是提高环境管理水平的需要，可达到节约能源，降低消耗，减少环保支出，降低成本的目的，减少由于污染事故或违反法律、法规所造成的环境风险。物业管理具有完善的管理措施，定期进行物业管理人员的培训。
2.2.2 节能、节水、节材、绿化的操作管理制度是指导操作管理人员工作的指南，应挂在各个操作现场的墙上，促使操作人员严格遵守，以有效保证工作的质量。
2.2.3 管理是运行节约能源、资源的重要手段，必须在管理业绩上与节能、节约资源情况挂钩。
2.2.4 在建筑物长期的运行过程中，用户和物业管理人员的意识与行为，直接影响绿色建筑的目标实现，因此需要坚持倡导绿色理念与绿色生活方式的教育宣传制度，培训各类人员正确使用绿色设施，形成良好的绿色行为与风气。
2.2.5 建筑物与居住区的公共设施设备系统运行正常，是绿色建筑实现各项目标的基础。机电设备系统的调试不仅限于新建建筑的试运行和竣工验收，而应是一项持续性、长期性的工作。
2.2.6 本条适用于采用集中空调通风系统的各类民用建筑的运行评价。
随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，中央空调与通风系统已成为许多建筑中的一项重要设施。对于使用空调可能会造成疾病转播（如军团菌、非典等）的认识也不断提高，从而深刻意识到了清洗空调系统，不仅可节省系统运行能耗、延长系统的使用寿命，还可保证室内空气品质，降低疾病产生和传播的可能性。
2.2.7 使用非传统水源的场合，其水质的安全性十分重要。为保证合理使用非传统水源，实现节水目标，必须定期对使用的非传统水源的水质进行检测，并对其水质和用水量进行准确记录。所使用的非传统水源应满足现行国家标准《城市污水再生利用城市杂用水水质》GB/T18920的要求。非传统水源的水质检测间隔不应大于1个月，同时，应提供非传统水源的供水量记录。
2.2.8居住建筑智能化系统应满足《居住区智能化系统配置与技术要求》CJ/T174的基本配置要求，主要评价内容为居住区安全技术防范系统、住宅信息通信系统、居住区建筑设备监控管理系统、居住区监控中心等。
2.2.9 信息化管理是实现绿色建筑物业管理定量化、精细化的重要手段，对保障建筑的安全、舒适、高效及节能环保的运行效果，提高物业管理水平和效率，具有重要作用。
2.2.10 无公害病虫害防治是降低城市及社区环境污染、维护城市及社区生态平衡的一项重
2.2.11 对绿化区做好日常养护，保证新栽种和移植的树木有较高的一次成活率。发现危树、枯死树木应及时处理。
2.2.12 重视垃圾收集站点与垃圾间的景观美化及环境卫生问题，用以提升生活环境的品质。垃圾站（间）设冲洗和排水设施，并定期进行冲洗、消杀；存放垃圾能及时清运、并做到垃圾不散落、不污染环境、不散发臭味。本条所指的垃圾站（间），还应包括生物降解垃圾处理房等类似功能间。
2.2.13 垃圾分类收集就是在源头将垃圾分类投放，并通过分类的清运和回收使之分类处理或重新变成资源，减少垃圾的处理量，减少运输和处理过程中的成本。除要求垃圾分类收集率外，还分别对可回收垃圾、可生物降解垃圾（有机厨余垃圾）提出了明确要求。需要说明的是，对有害垃圾必须单独收集、单独运输、单独处理，这是《环境卫生设施设置标准》CJJ 27-2012的强制性要求。
参考文献
[1] 贾有力.试述推进我国绿色建筑施工的措施[J].中小企业管理与科技旬刊，2009（6）：227-227.
[关键词]绿色建筑；战略；物业管理；影响
中图分类号：X-3 TU2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）18-0195-01
1 “绿色建筑”战略对物业管理单位的具体要求
为使绿色建筑行动落地，国家已经完成《绿色建筑评价标准》的修订工作，新的绿色建筑标准，即“绿色建筑评价标准”GB/T50378-2014，自2015年1月1日起正式实施。
根据新的评价标准，涉及到物业管理的主要章节“1 0 运营管理”，具体要求有：
1.1 控制项
1.1.1 应制定并实施节能、节水、节材、绿化管理制度。
1.1.2 应制定垃圾管理制度，合理规划垃圾物流，对生活废弃物进行分类收集，垃圾容器设置规范。
1.1.3 运行过程中产生的废气、污水等污染物应达标排放。
1.1.4 节能、节水设施应工作正常，且符合设计要求。
1.1.5 供暖、通风、空调、照明等设备的自动监控系统应工作正常，且运行记录完整。
1.2 评分项
管理制度
1.2.1 物业管理机构获得有关管理体系认证，评价总分值为10分。
1.2.2 节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案完善，且有效实施，评价总分值为8分
1.2.3 采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害，评价总分值为6分。
1.2.4 栽种和移植的树木一次成活率大于90%，植物生长状态良好，评价总分值为6分。
1.2.5 垃圾收集站（点）及垃圾间不污染环境，不散发臭味，评价总分值为6 分。
1.2.6 实行垃圾分类收集和处理，评价总分值为10分。
2 物业管理企业的应对方案和管理要求
物业管理项目部成立后应组织学习GB/T50378-2014《绿色建筑评价标准》，并针对《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014对“10 运营管理”章节做好以下工作：
2.1.1 物业管理机构应提交节能、节水、节材与绿化管理制度，并说明实施效果。节能管理制度主要包括节能方案、节能管理模式和机制、分户分项计量收费等。节水管理制度主要包括节水方案、分户分类计量收费、节水管理机制等。耗材管理制度主要包括维护和物业耗材管理。绿化管理制度主要包括苗木养护、用水计量和化学药品的使用制度等。
2.1.2 建筑运行过程中产生的生活垃圾有家具、电器等大件垃圾，有纸张、塑料、玻璃、金属、布料等可回收利用垃圾；有剩菜剩饭、骨头、菜根菜叶、果皮等厨余垃圾；有含有重金属的电池、废弃灯管、过期药品等有害垃圾；还有装修或维护过程中产生的渣土、砖石和混凝土碎块、金属、竹木材等废料。
2.1.3 除了本标准第10.1.2条已作出要求的固体污染物之外，建筑运行过程中还会产生各类废气和污水，可能造成多种有机和无机的化学污染，放射性等物理污染以及病原体等生物污染。此外，还应关注噪声、电磁辐射等物理污染（光污染已在第4.2.4条体现）。
2.1.4 绿色建筑设置的节能、节水设施，如热能回收设备、地源/水源热泵、太阳能光伏发电设备、太阳能热水设备、遮阳设备、雨水收集处理设备等，均应工作正常，才能使预期的目标得以实现。本标准中第5.2.13、5.2.14、5.2.15、5.2.16、6.2.12条等对相关设施虽有技术要求，但偏重于技术合理性，有必要考察其实际运行情况。
保存记录：节能、节水设施的竣工文件、运行记录，并现场核查设备系统的工作情况。
2.1.5 供暖、通风、空调、照明系统是建筑物的主要用能设备。本条主要考察其实际工作正常，及其运行数据。
2.2 评分项管理制度
2.2.1 物业管理机构通过ISO 14001环境管理体系认证，是提高环境管理水平的需要，可达到节约能源，降低消耗，减少环保支出，降低成本的目的，减少由于污染事故或违反法律、法规所造成的环境风险。物业管理具有完善的管理措施，定期进行物业管理人员的培训。
2.2.2 节能、节水、节材、绿化的操作管理制度是指导操作管理人员工作的指南，应挂在各个操作现场的墙上，促使操作人员严格遵守，以有效保证工作的质量。
2.2.3 管理是运行节约能源、资源的重要手段，必须在管理业绩上与节能、节约资源情况挂钩。
2.2.4 在建筑物长期的运行过程中，用户和物业管理人员的意识与行为，直接影响绿色建筑的目标实现，因此需要坚持倡导绿色理念与绿色生活方式的教育宣传制度，培训各类人员正确使用绿色设施，形成良好的绿色行为与风气。
2.2.5 建筑物与居住区的公共设施设备系统运行正常，是绿色建筑实现各项目标的基础。机电设备系统的调试不仅限于新建建筑的试运行和竣工验收，而应是一项持续性、长期性的工作。
2.2.6 本条适用于采用集中空调通风系统的各类民用建筑的运行评价。
随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，中央空调与通风系统已成为许多建筑中的一项重要设施。对于使用空调可能会造成疾病转播（如军团菌、非典等）的认识也不断提高，从而深刻意识到了清洗空调系统，不仅可节省系统运行能耗、延长系统的使用寿命，还可保证室内空气品质，降低疾病产生和传播的可能性。
2.2.7 使用非传统水源的场合，其水质的安全性十分重要。为保证合理使用非传统水源，实现节水目标，必须定期对使用的非传统水源的水质进行检测，并对其水质和用水量进行准确记录。所使用的非传统水源应满足现行国家标准《城市污水再生利用城市杂用水水质》GB/T18920的要求。非传统水源的水质检测间隔不应大于1个月，同时，应提供非传统水源的供水量记录。
2.2.8居住建筑智能化系统应满足《居住区智能化系统配置与技术要求》CJ/T174的基本配置要求，主要评价内容为居住区安全技术防范系统、住宅信息通信系统、居住区建筑设备监控管理系统、居住区监控中心等。
2.2.9 信息化管理是实现绿色建筑物业管理定量化、精细化的重要手段，对保障建筑的安全、舒适、高效及节能环保的运行效果，提高物业管理水平和效率，具有重要作用。
2.2.10 无公害病虫害防治是降低城市及社区环境污染、维护城市及社区生态平衡的一项重
2.2.11 对绿化区做好日常养护，保证新栽种和移植的树木有较高的一次成活率。发现危树、枯死树木应及时处理。
2.2.12 重视垃圾收集站点与垃圾间的景观美化及环境卫生问题，用以提升生活环境的品质。垃圾站（间）设冲洗和排水设施，并定期进行冲洗、消杀；存放垃圾能及时清运、并做到垃圾不散落、不污染环境、不散发臭味。本条所指的垃圾站（间），还应包括生物降解垃圾处理房等类似功能间。
2.2.13 垃圾分类收集就是在源头将垃圾分类投放，并通过分类的清运和回收使之分类处理或重新变成资源，减少垃圾的处理量，减少运输和处理过程中的成本。除要求垃圾分类收集率外，还分别对可回收垃圾、可生物降解垃圾（有机厨余垃圾）提出了明确要求。需要说明的是，对有害垃圾必须单独收集、单独运输、单独处理，这是《环境卫生设施设置标准》CJJ 27-2012的强制性要求。
参考文献
[1] 贾有力.试述推进我国绿色建筑施工的措施[J].中小企业管理与科技旬刊，2009（6）：227-227.