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（沈阳东方银座中心城置业有限公司，辽宁 沈阳 110000）
中图分类号：F275 文献标识码：A
摘要：我国的置业公司在近几年取得了蓬勃的发展，在置业公司的发展过程中，内部管理的问题却一直没有得到解决，在这种形势下，如何解决置业公司内部管理问题，完善置业公司内部管理机制成了置业公司面临的大问题。本文针对置业公司内部管理的问题，探讨了形成置业公司内部管理问题的原因，并且根据这些原因提出了一些建议。
关键词：置业公司;内部控制;问题及原因
一、置业公司内部控制的相关概念
近些年，随着生活水平的提高，人们住房需求逐年攀升。在这一背景下，置业公司也获得了长远发展。但同时，企业之间的市场竞争也愈发激烈。置业公司若想在这种激烈的市场环境下稳步发展、扩大经营、获取最大利益，唯有提高内部控制机制，加强与完善内部管理。目前，我国置业公司面临着两大困境：第一，稳定房价的宏观经济政策压力;第二，愈发从紧的银行信贷对发展规模的制约性。在这两大困境下，置业公司开始逐渐将发展重点由对外转扩展经营移至对内加强内部控制与管理，合理配置企业资源，加强对资金的掌控力度，减少成本输出，从而获取最大受益。
对我国置业公司而言，内部控制机制主要是指结合现代管理方法，在企业经营中所建立的明确职责分工、强调相互制约的组织机制。主要侧重点在于保证会计信息的真实可靠，保护企业资产的安全完整。强调手续严格、钱物分管、加强复核、完善内部管理。有效的内部控制机制能够帮助企业管理者在决策时获取切实可行的科学意见和建议，从而帮助企业在激烈的市场竞争中完善管理与经营，提高市场竞争力，并获取最大的发展潜力。
二、我国置业公司内部控制存在的问题
1、置业公司行业的复杂性使内控机制也具有一定的复杂性
随着生活水平与人们住房需求的逐年提高，置业公司获得了长远发展。由于公司类型的特点，其建设项目类型不一，开发周期长，建设施工环节众多。此外，置业公司选址立项、报建招标、勘探设计、征地拆迁、施工建设，再至验收交接、房产销售、物业管理等，涉及十几道环节，短则数月，长则数年。而且，整个流程的顺利完成，不仅需要不同工种协同作业，还需要同众多单位与部门（比如，设计院、土地局、规划局、材料供应商、施工单位、消费者等）沟通。其复杂性不言而喻，内控难度可想而知。
2、置业公司所面临的潜在风险给内控机制的实施带来难度
另外，置业公司的开发项目需要动用的资金数额大。据调查显示，仅选址立项与征地拆迁环节，就可能需要占用全部环节资金的三至五成。而且，由于开发周期长，在开发过程中可能会出现众多潜在风险。比如，“新国五条”，银行信贷政策的调整与变化，因市政规划调整而产生的地价变化等。不仅使置业公司需要面对一定的筹资风险，还需面对一定的房产销售未知风险。对风险进行良好的掌控，是内控机制需要达到的首要目标。因此，可以说，作为控制风险的有效载体，建立健全内控机制是我国置业公司可持续发展的一种有效保证。
3、我国置业公司存在“多头管理”现象.造成资金极大浪费
目前，我国很多置业公司都规模较大，分设子公司、分公司的现象较多。但同时，也存在着内部会计核算体系不相同、核算标准不统一的现象，基本上是各自为政、自成体系。不仅使得置业公司的管理者无法及时获取真实可比的企业信息，而且还使公司的内部管理能力有所下降。同时，由于“多头管理”，也不利于资金的合理运用，存在较大的浪费现象。
4、相关人员的职业素养有待提高
随着市场经济的发展与现代企业制度的不断深人，内控机制的要求越来越高，相关人员的自身素质与业务操作技能等也应“与时俱进”。然而目前我国大多数置业公司内部控制人员多为企业财务人员或者由其他部门人员“转行”或“兼任”。无论是知识结构还是实际经验，都相对缺乏与落后。相关的内控机制技术与控制方法的掌握更是无从谈起。要求此类人员担负起全公司上下的内控管理，不免有些“勉为其难”。因此，目前，我国置业公司若要完善内控机制，还应提高相关人员的职业素养
三、关于完善置业公司内控机制的建议
1、加强置业公司管理者及员工的内控意识
完善我国置业公司内部控制机制，先决条件是要加强公司管理者及相关人员的内控意识。号召相关人员积极了解当前的宏观经济形势，学习先进的内部控制理论知识，根据公司特点探寻符合自身发展的内部控制管理理念与控制模式。通过内控意识的建立与培养，完善自身的知识构成，并与行业特色相融汇，结合传统管理经验，全面提高内部管理水平。利用内控意识加强内部管理，降低企业运营成本，提升市场竞争力。同时，由于置业公司周期长、投资大等自身特点，为了有效降低财务风险，还需内控人员将内控意识投人到实际的财务管理工作之中。并建立相应的财务内控预警体系，及时防范与控制风险。
2、加强内控机制的执行力度.建立健全内部监管机制
从某种程度上可以说，内部控制机制是置业公司的一项系统工程。需要各职能部门与内部人员的共同参与。在全员共同建立健全内控机制的过程中，还应加强内控机制的执行力度，完善监管机制。
3、优化置业公司内部管理职能部门与组织结构
优化方式主要有三种。第一，置业公司应严格遵照现代企业制度的要求，完善内部管理与组织构架，积极发挥监管部门的作用。以保证内控机制有效的执行力度，同时也使企业信息更加完整与真实。赋予监管部门充分的职责与权力，使其具有充分的独立性。第二，置业公司应严格根据我国企业会计准则与会计制度等规范从财务视角完善内控机制。并结合置业公司特殊的单位性质，从其选址立项、报建招标、征地拆迁，一直到施工建设，验收交接、房产销售等各项环节，合理调度公司资源，妥善分配利润，不断完善内控机制使企业运行更有效。第三，对内控机制所反馈的信息，置业公司的管理者应给予充分重视，对内控机制执行过程中发现的各类问题，应妥善解决，并将解决措施不断完善于内控机制之中。同时，在内控机制的执行中，各部门各人员应积极配合，相互沟通，以完善企业内控为目标，共同促进企业的健康发展。
4、建立风险预警与应急处理机制
置业公司若要彻底完善内控机制，还应建立风险预警与应急处理机制，以加强“事前计划”能力。具体而言，就是要求公司上至管理层，下至各职能部门各员工，各管理层级都要具备处理应急事物与突发风险的能力。同时，还应加强对公司内部管理中的薄弱环节的关注度，定期与不定期收集相关信息，对薄弱环节进行动态分析，一旦发现潜在风险及时量化风险并建立应急处理计划，以将风险控制在最小范围之内。
[结语]置业公司的内部控制对于置业公司的发展有着重大的意义，在公司经营发展的过程中，要注意理论与实践的结合，在制定内部控制机制的时候一定要注意到公司的实际情况，要按照实际情况来制定内部控制机制。此外，外部经验的借鉴也是十分重要的，要加强交流与合作，实现置业公司的共同发展，增强整个行业的竞争力，使置业公司能够更好地为人民服务。
参考文献：
[1]胡伏.房地产企业内部控制探析[J].企业研究.2012（02）
[2]江旺桂.试论房地产企业财务内控体系的有效构建[J].中国城市经济.2011（30）
[3]周红梅.浅谈地产企业财务内控模式的构建[J].中国集体经济.2011（25）
[4]张国新.论完善房地产企业内部控制应采取的措施[J].现代商业.2010（05）
[5]吴光东，苏振民.房地产企业集团管控模式研究——以万科为例[J].改革与战略.2008（03）
[6]张艳华.论房地产企业内控的现状及对策[J].时代经贸（下旬刊）.2007（02）
中图分类号：F275 文献标识码：A
摘要：我国的置业公司在近几年取得了蓬勃的发展，在置业公司的发展过程中，内部管理的问题却一直没有得到解决，在这种形势下，如何解决置业公司内部管理问题，完善置业公司内部管理机制成了置业公司面临的大问题。本文针对置业公司内部管理的问题，探讨了形成置业公司内部管理问题的原因，并且根据这些原因提出了一些建议。
关键词：置业公司;内部控制;问题及原因
一、置业公司内部控制的相关概念
近些年，随着生活水平的提高，人们住房需求逐年攀升。在这一背景下，置业公司也获得了长远发展。但同时，企业之间的市场竞争也愈发激烈。置业公司若想在这种激烈的市场环境下稳步发展、扩大经营、获取最大利益，唯有提高内部控制机制，加强与完善内部管理。目前，我国置业公司面临着两大困境：第一，稳定房价的宏观经济政策压力;第二，愈发从紧的银行信贷对发展规模的制约性。在这两大困境下，置业公司开始逐渐将发展重点由对外转扩展经营移至对内加强内部控制与管理，合理配置企业资源，加强对资金的掌控力度，减少成本输出，从而获取最大受益。
对我国置业公司而言，内部控制机制主要是指结合现代管理方法，在企业经营中所建立的明确职责分工、强调相互制约的组织机制。主要侧重点在于保证会计信息的真实可靠，保护企业资产的安全完整。强调手续严格、钱物分管、加强复核、完善内部管理。有效的内部控制机制能够帮助企业管理者在决策时获取切实可行的科学意见和建议，从而帮助企业在激烈的市场竞争中完善管理与经营，提高市场竞争力，并获取最大的发展潜力。
二、我国置业公司内部控制存在的问题
1、置业公司行业的复杂性使内控机制也具有一定的复杂性
随着生活水平与人们住房需求的逐年提高，置业公司获得了长远发展。由于公司类型的特点，其建设项目类型不一，开发周期长，建设施工环节众多。此外，置业公司选址立项、报建招标、勘探设计、征地拆迁、施工建设，再至验收交接、房产销售、物业管理等，涉及十几道环节，短则数月，长则数年。而且，整个流程的顺利完成，不仅需要不同工种协同作业，还需要同众多单位与部门（比如，设计院、土地局、规划局、材料供应商、施工单位、消费者等）沟通。其复杂性不言而喻，内控难度可想而知。
2、置业公司所面临的潜在风险给内控机制的实施带来难度
另外，置业公司的开发项目需要动用的资金数额大。据调查显示，仅选址立项与征地拆迁环节，就可能需要占用全部环节资金的三至五成。而且，由于开发周期长，在开发过程中可能会出现众多潜在风险。比如，“新国五条”，银行信贷政策的调整与变化，因市政规划调整而产生的地价变化等。不仅使置业公司需要面对一定的筹资风险，还需面对一定的房产销售未知风险。对风险进行良好的掌控，是内控机制需要达到的首要目标。因此，可以说，作为控制风险的有效载体，建立健全内控机制是我国置业公司可持续发展的一种有效保证。
3、我国置业公司存在“多头管理”现象.造成资金极大浪费
目前，我国很多置业公司都规模较大，分设子公司、分公司的现象较多。但同时，也存在着内部会计核算体系不相同、核算标准不统一的现象，基本上是各自为政、自成体系。不仅使得置业公司的管理者无法及时获取真实可比的企业信息，而且还使公司的内部管理能力有所下降。同时，由于“多头管理”，也不利于资金的合理运用，存在较大的浪费现象。
4、相关人员的职业素养有待提高
随着市场经济的发展与现代企业制度的不断深人，内控机制的要求越来越高，相关人员的自身素质与业务操作技能等也应“与时俱进”。然而目前我国大多数置业公司内部控制人员多为企业财务人员或者由其他部门人员“转行”或“兼任”。无论是知识结构还是实际经验，都相对缺乏与落后。相关的内控机制技术与控制方法的掌握更是无从谈起。要求此类人员担负起全公司上下的内控管理，不免有些“勉为其难”。因此，目前，我国置业公司若要完善内控机制，还应提高相关人员的职业素养
三、关于完善置业公司内控机制的建议
1、加强置业公司管理者及员工的内控意识
完善我国置业公司内部控制机制，先决条件是要加强公司管理者及相关人员的内控意识。号召相关人员积极了解当前的宏观经济形势，学习先进的内部控制理论知识，根据公司特点探寻符合自身发展的内部控制管理理念与控制模式。通过内控意识的建立与培养，完善自身的知识构成，并与行业特色相融汇，结合传统管理经验，全面提高内部管理水平。利用内控意识加强内部管理，降低企业运营成本，提升市场竞争力。同时，由于置业公司周期长、投资大等自身特点，为了有效降低财务风险，还需内控人员将内控意识投人到实际的财务管理工作之中。并建立相应的财务内控预警体系，及时防范与控制风险。
2、加强内控机制的执行力度.建立健全内部监管机制
从某种程度上可以说，内部控制机制是置业公司的一项系统工程。需要各职能部门与内部人员的共同参与。在全员共同建立健全内控机制的过程中，还应加强内控机制的执行力度，完善监管机制。
3、优化置业公司内部管理职能部门与组织结构
优化方式主要有三种。第一，置业公司应严格遵照现代企业制度的要求，完善内部管理与组织构架，积极发挥监管部门的作用。以保证内控机制有效的执行力度，同时也使企业信息更加完整与真实。赋予监管部门充分的职责与权力，使其具有充分的独立性。第二，置业公司应严格根据我国企业会计准则与会计制度等规范从财务视角完善内控机制。并结合置业公司特殊的单位性质，从其选址立项、报建招标、征地拆迁，一直到施工建设，验收交接、房产销售等各项环节，合理调度公司资源，妥善分配利润，不断完善内控机制使企业运行更有效。第三，对内控机制所反馈的信息，置业公司的管理者应给予充分重视，对内控机制执行过程中发现的各类问题，应妥善解决，并将解决措施不断完善于内控机制之中。同时，在内控机制的执行中，各部门各人员应积极配合，相互沟通，以完善企业内控为目标，共同促进企业的健康发展。
4、建立风险预警与应急处理机制
置业公司若要彻底完善内控机制，还应建立风险预警与应急处理机制，以加强“事前计划”能力。具体而言，就是要求公司上至管理层，下至各职能部门各员工，各管理层级都要具备处理应急事物与突发风险的能力。同时，还应加强对公司内部管理中的薄弱环节的关注度，定期与不定期收集相关信息，对薄弱环节进行动态分析，一旦发现潜在风险及时量化风险并建立应急处理计划，以将风险控制在最小范围之内。
[结语]置业公司的内部控制对于置业公司的发展有着重大的意义，在公司经营发展的过程中，要注意理论与实践的结合，在制定内部控制机制的时候一定要注意到公司的实际情况，要按照实际情况来制定内部控制机制。此外，外部经验的借鉴也是十分重要的，要加强交流与合作，实现置业公司的共同发展，增强整个行业的竞争力，使置业公司能够更好地为人民服务。
参考文献：
[1]胡伏.房地产企业内部控制探析[J].企业研究.2012（02）
[2]江旺桂.试论房地产企业财务内控体系的有效构建[J].中国城市经济.2011（30）
[3]周红梅.浅谈地产企业财务内控模式的构建[J].中国集体经济.2011（25）
[4]张国新.论完善房地产企业内部控制应采取的措施[J].现代商业.2010（05）
[5]吴光东，苏振民.房地产企业集团管控模式研究——以万科为例[J].改革与战略.2008（03）
[6]张艳华.论房地产企业内控的现状及对策[J].时代经贸（下旬刊）.2007（02）