论文部分内容阅读
摘要：基于Kriging method构建武汉房价的等价线图、表面模型以及矢量模型。通过分析武汉房价数值变化、武汉房价等价线极值闭环、等价线分布趋势以及等价线分布凸变，总结了关于武汉房价等价线疏密、武汉房价递变速率、武汉房价等价线极值闭环、武汉房价等价线形状、武汉房价地域分异以及房价等价线分布凸变的规律并分析了其各自产生的原因。
关键词：克里金法，空间房价，等价线
中图分类号：F429.9 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2016）04-0013-26 收稿日期：2016-03-27
1 文献综述
房价问题始终是一个社会热点问题，房价与人民生活息息相关。国内许多学者也对于房价的影响因素进行了研究。
有学者对于房价影响因素进行了归纳总结。如黄厚霞、侯莉颖（2011）总结了影响房地产价格的角度，包括需求与供给角度、成本角度以及其他因素。其中需求因素包括经济因素、人口因素、金融环境、心理因素、租赁因素以及宏观调控，供给因素包括商品房区位、房产品牌和住房供给结构。肖磊、肖佳文、辜佳新、李丽（2011）从房产的消费品与投资品两重属性入手，将影响房地产价格的因素分为需求方因素、供给方因素、利率和宏观经济与政策四个方面。
也有学者研究某几个因素对房价的影响。如胡晓添、濮励杰、陈志刚、刘长胜（2005）采用时差相关性分析的方法测算出南京市土地因素对房价领先或滞后的年限。徐建炜、徐奇渊、何帆（2012）以人口结构变化作为切入点对中国住房价格持续高涨现象进行分析。孙静（2013）通过分析社会经济发展指标体系与房价关系得出的结论显示城镇居民人均可支配收入的差异是导致城市房价差异的主要因素，而交通便利性、外来常住人口规模、城镇居民富裕程度以及限购政策对城市间房价的差异可能产生不同程度的影响。
原有理论在空间因素对房价的影响方面探讨较少。其中李勇、王有贵（2011）通过建立状态空间模型并运用卡尔曼滤波进行估计和分析。王鹤（2012）利用全局空间自相关指标（Moran’s I 统计量）、局部空间自相关指标（LISA 指标）以及运用广义空间面板数据模型分析房价的空间相关性。但是这些论文还是以统计检验为主，单纯的统计检验在空间分析上面存在种种不足，如可能只考虑到被检验量与房价的相关性而忽略其他甚至更重要因素对房价的影响。
Kriging method作为一种地质统计学的重要方法，在空间分析、空间统计上具有重要运用，运用Kriging method结合等值线的分析方法可以有效避免上述问题。运用Kriging method对房价进行分析的学者还非常少，虽然已有少量学者运用Kriging method对房价进行分析，但往往只是大体总结了房价地域分异规律，忽视了诸多有分析价值的地方。本文试图运用Kriging method对于武汉空间房价进行详尽的分析，本文对于房价等价线疏密、房价递变速率、房价等价线极值闭环、房价等价线形状等的分析是用新视角研究房价影响因素。
2 研究方法
Kriging method是D.G.Krig提出的建立在变异函数理论及结构分析的基础上，适用于在区域化变量存在空间相关性的情况下，在有限区域内对区域化变量的取值进行无偏、最优估计的一种方法。
当一个变量呈空间分布时，就称之为区域化变量。设X为区域内任意一点，则区域化变量可定义为Z（X）=Z（Xu，Xv，Xw）。Z（X）有两个特征，一是Z（X）具有一定的随机性，局部性，二是区域化变量空间相关性，即点X的数值与偏离点X距离h的点X+h的数值自相关，也即Z（X）的数值与Z（X+h）存在自相关。
假设区域化变量Z（X）满足二阶平稳和本征假设，其数学期望为m，协方差函数c（h）及变异函数存在。即
3 数据采集
为了研究武汉空间房价影响因素，本文采取搜房网2016年2月29日的武汉热门楼盘周TOP100，剔除价格待定（10个楼盘），最终总共选定了90个地点。采取武汉热门楼盘周TOP100是因为防止二手房低成交量导致的价格可靠性差，甚至有价无市，而且二手房需要考虑折旧、老化、陈旧的设计等一系列问题，故选取武汉新房中的武汉热门楼盘周TOP100以避免这些问题。此外，本文抽取的数据均为楼盘销售均价，以防止某一楼盘最低价与最高价差距较大而导致研究可信度下降。本文采取的详细数据见表1。
4 数据分析
通过Kriging method方法，对没有样本点的位置房价进行估值，得到武汉房价的分布数据，并绘制武汉房价等价线图、武汉房价表面模型以及武汉房价矢量模型见图1、图2、图3。
4.1 武汉房价数值变化分析
根据数据发现样本点中房价最高为21000元/m2，最低为5500元/m2，最高点位于汉口江汉区武汉中央商务区，最低点远离主城区。武汉大部分地区房价高于6000元/m2，6000元/m2-9000元/m2分布范围广大，且距离汉口和武昌中心较远，其中汉阳缺乏具有足够辐射力的市中心，汉阳也缺乏高房价地段故对于武汉房价等价线影响并不大。9000元/m2-21000元/m2虽然价格极差大，但是分布范围较小，主要集中于汉口和武昌中心周边，其中9000元/m2-14000元/m2房价等价线最密集，即价格随距离的递变速率最高，高于14000元/m2之后递变速率有所下降。价格随距离速率发生改变的原因可能是9000元/m2-14000元/m2受到和市中心距离远近的影响大，房价高于14000元/m2可能楼盘自身的品质更重要，由于楼盘品质变化是楼盘自身因素而距离远近是客观因素，故可能造成递变速率的差异。
4.2 武汉房价等价线极值闭环分析
根据图1，很容易发现武汉房价等价线图中出现了5个闭合的极值点，它们分别位于汉口江岸区塔子湖东侧（极大值闭环），汉口江汉区武汉中央商务区（极大值闭环，且为最大值闭环），武昌武昌区长江东岸滨江商务区（极大值闭环），武昌洪山区光谷商圈东侧（极大值闭环）以及武昌洪山区光谷天地东侧（极大值闭环）。我们可以发现5个闭环均为极大值闭环，其中一个位于江岸区，一个位于江汉区，一个位于武昌区，两个位于洪山区。并且我们发现其中4个闭环均位于完善的商务区附近，而汉口江岸区塔子湖东侧并没有位于传统商务区附近。接下来我们来具体分析这5个极大值闭环。 4.2.1 汉口江岸区塔子湖东侧
从环境角度看，闭环处楼盘绿化率为35%，从楼盘的绿化覆盖率来看并没有特别突出，不过闭环处位于塔子湖东侧，位于塔子湖湖景观赏区域，并且附近拥有塔子湖公园、张公堤森林公园。此外，通过市政规划，我们发现这里拥有市政规划公园。不得不提的是，闭环处位于新城开发处，工地较多，可能导致暂时性的生活环境下降。
从交通角度看，汉口江岸区塔子湖东侧闭环处虽然不位于传统商务区附近，但相比而言交通较为通畅，并且处于二环和三环之间，距离三环仅800米，相比老城区拥堵在城中，直接上二环或三环很可能更快地抵达目的地。这里离汉口中央商务区、武昌、青山、天河机场的车程都在30分钟内，此外，建设中的地铁8号线（2017年试运行）就位于闭环处。但是，从现在的时点看，公交线路非常少，通过公交出行可能会产生不便，但是闭环处规划了32条公交首发线路，在未来，公交难的问题将会大大改善。
从地理位置角度看，附近虽然有市民之家作为便民的市政配套，有全民健身中心。但是总体来说，汉口江岸区塔子湖东侧闭环处生活配套设施较为缺乏。根据规划，该地块后期将会配套的商业体、公园、菜场、医院等，未来该地块配套设施将大大提高。
从发展潜力角度看，汉口江岸区塔子湖东侧闭环处发展潜力吸引人。汉口江汉区武汉中央商务区发展渐趋饱和，后湖成为武汉大力打造的四大新城之一，该闭环处拥有非常大的发展潜力，将来有望成为汉口仅次于汉口江汉区武汉中央商务区的汉口副中心。作为武汉大力打造的新城和商务区，这里各项基础设施均会得以极大程度的完善，该地的商业也会得到非常大的发展。
从闭环中心处所处的楼盘角度看，该楼盘属于武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，其母公司1992年就在香港联合交易所上市。越秀地产股份有限公司2015年位居中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的2015中国房地产500强榜单第29位，故该楼盘品质较为可靠。该楼盘相比周边楼盘拥有以下优势特色：（1）该楼盘为精装修（精装修标准2000元/m2）楼盘。（2）楼盘自建1所社区小学和1所社区幼儿园，其中小学为省级示范小学育才一小，业主子女可凭购房合同入学，该举措解决了有适龄儿童家庭的后顾之忧，一定程度弥补了地理位置的不足。（3）楼盘自建3.3万m2商业综合体，楼盘用自身规划极大地改善了短期内该地块生活配套匮乏的现状。
综合以上分析，导致汉口江岸区塔子湖东侧发生极大值闭环最主要的原因是根据武汉市规划，后湖将被打造成汉口副中心，由此该地区拥有无与伦比的发展潜力。
4.2.2 汉口江汉区武汉中央商务区（最大值闭环）
从环境角度看，闭环处绿化率约40%，在汉口中心地段处于较高水平。附近公园众多，闭环最近的有王家墩公园、体育公园、梦泽湖公园，此外还有常青公园、中山公园等近20家公园坐落于此，2015年第十届中国（武汉）国际园林博览会的举办地张公堤公园核心区也位于闭环处附近，故此处公园资源较为优越。
从交通的角度看，武汉中央商务区位于汉口的几何中心，每平方公里拥有12公里的道路，远高于规范标准和其他区域，中央商务区被二环线、建设大道、武汉地铁2号线围绕。地铁3号线于2015年年底通车，地铁7号线预计2017年底通车，两条线路将在武汉最大的地铁站工程王家墩中心站交汇，地铁10号线、地铁12号线根据规划将穿过武汉CBD。在公共交通上，武汉中央商务区已有30多条公交线路穿过。根据该地规划，未来可实现本区域的任一地点10分钟内可上城市快速干道，30分钟内可到达城市任何交通枢纽的建设目标。虽然武汉中央商务区现在还面临堵车难题，但是根据规划未来有望得到缓解。
从地理位置上看，武汉中央商务区跨越汉口经济最发达的江汉区和硚口区，处于汉口“心脏”位置。武汉中央商务区规划建成华中地区商务中心、中部地区最大的博览中心、现代商业娱乐中心、高尚住宅区。该地拥有优越的基础设施和公共设施。中央商务区已经聚集了世贸中心、华中第一高楼武汉中心、泛海城市广场、泛海国际SOHO城等。闭合圈处集合着多家重点小学、重点中学和重点医院。但是中央商务区也存在不足，建设中的中央商务区的商业尚待进一步开发。总体来说，该地地理位置非常优越。
从发展潜力看，武汉中央商务区已建设十多年，按照CBD大致20-30年成熟的规律，武汉中央商务区人气和商业还会进一步聚集，武汉中央商务区将会进一步发展。而且在武汉政府大力扶持下，武汉中央商务区发展潜力巨大。
从闭环中心处所处的楼盘角度看，该楼盘属于泛海建设集团股份有限公司，该公司于1994年深交所上市。泛海控股股份有限公司于2015年由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的2015中国房地产500强榜单中位于第170位。此外，闭环处楼盘是精装修楼盘。
综合以上分析，导致汉口江汉区武汉中央商务区发生极大值闭环最主要的原因是地理位置优越并且是武汉市重点扶持的CBD，发展较好且潜力大。
4.2.3 武昌武昌区长江东岸滨江商务区（次大值闭环）
从环境角度看，闭环处绿化率约为35%，虽然绿化率并不引人注目，但是闭环处楼盘珍惜树种数量多，种类全，造就了楼盘中稀缺的自然景观。该闭环处与一线江景的位置，隔岸相望汉口江滩有着百年历史的外滩建筑群，拥有极好的江景景观资源。此外，该地还能享受政府在江边的绿化工程。
从交通角度看，闭环处位于长江大桥、长江二桥以及长江隧道之间，加上被临江大道、和平大道包围，其中和平大道双向八车道的高能级主干道，附近又有友谊大道和徐东大街，行车顺畅，能够快速通达武汉三镇。但是此处缺乏已建成的轨道交通，不过地铁7号线穿越该闭环（预计2017年通车），地铁5号线也规划通过该地。该闭环处拥有多条公交线路可以方便连通附近重要商圈。 从地理位置角度看，该闭环地处武昌滨江商务区核心地带。不过滨江商务区起步较晚，发展尚需时日，但是该闭环距离徐东商圈、楚河汉街商圈均只需要10分钟车程。该地区有多家豪华酒店、高档休闲中心，因此，该闭环生活配套完善。此外，该地在建的606大厦（武汉绿地中心）是世界第三高楼，将会成为武汉地标性建筑。
从发展潜力角度看，武昌滨江商务区临江而建，拥有便捷的交通条件和优美的自然环境。在武汉万达中心、武汉绿地中心等标志性项目的带动下，武昌滨江商务区聚合能力进一步加强，但是滨江商务区起步较晚，面对多个商圈的激烈竞争，形成规模尚需时日。
从闭环中心处所处的楼盘角度看，该楼盘属于上海绿地集团。绿地控股集团于2015年8月18日在上交所上市，绿地控股集团2015年位居《财富》世界500强第258位，2015年位居中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的2015中国房地产500强榜单第3位。该楼盘的质量和品质比较可靠。此外，该楼盘自带300万m2商业配套，自带国际双语幼儿园，可以满足住户基本需求，但商业体形成气候也需时日。
综合以上分析，导致武昌武昌区长江东岸滨江商务区发生极大值闭环最主要的原因是该地地理位置优越，紧靠徐东商圈、楚河汉街商圈，该地拥有稀缺的江景，该地有望形成高档商务区。
4.2.4 武昌洪山区光谷商圈东侧
从环境角度看，武昌洪山区光谷商圈东侧闭环周边自然环境较少，闭环处楼盘绿化率约35%。不过该闭环毗邻光谷步行街，步行街已建成西班牙风情街、意大利风情街以及德国风情街，法国风情街处于在建状态，风情街建筑设计吸取各国建筑精华，也成为著名的建筑博览会，故该闭环自然景观优势不足但人造景观丰富。
从交通角度看，该闭环虽然紧邻主干道，但是出行较为拥堵，尤其是高峰期间，不过已经通车的雄楚大道高架连通二环线、三环线。该闭环拥有10多条公交线路，大部分经过光谷广场或在附近设站点，虽然方便居民到达光谷商圈以及换乘地铁2号线光谷广场站，但是通往光谷广场道路拥堵，对于出行其他地点的居民产生了不便。该闭环距离光谷步行街仅1-2公里路程，方便居民步行抵达。此外，该闭环规划了2016年建成的快速公交BRT，经过二环线及三环线，连通武昌火车站等重要地点。该地还规划建设两条有轨电车线路，同时规划2019年建成的地铁2号线南延线通过该地，这些措施有助于缓解该地区交通拥堵的现状。
从地理位置角度看，该闭环毗邻光谷商圈、鲁巷商圈以及光谷时间广场，闭环是距离光谷最近的楼盘，步行时间短，因此，该闭环生活配套非常丰富。此外该闭环周边学校众多。
从发展潜力角度看，光谷商圈是武昌非常成熟的商圈，渐趋饱和，虽然发展潜力没有其他位置大，但是作为已成型商圈，聚集了非常多的人气和商业。
从闭环中心处所处的楼盘角度看，该楼盘属于保利房地产（集团）股份有限公司，保利地产于2006年7月31日在上交所挂牌上市，2015年位居中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的2015中国房地产500强榜单第4位。此外，该楼盘打造了2万m2东南亚风情园，园林遍布小区，使得小区内部景观独特。
综合以上分析，导致武昌洪山区光谷商圈东侧发生极大值闭环最主要的原因是该地地理位置优越，附近有多个成熟商圈，生活配套非常丰富。
4.2.5 武昌洪山区光谷天地东侧
从环境角度看，武昌洪山区光谷天地东侧闭环处楼盘绿化率约为30%，该闭环没有特殊优势。
从交通角度看，该闭环处于南湖大道、关山大道两干道交汇处，但是关山大道较为拥堵，南湖大道较为通畅。该闭环有多条公交穿过，较为便利。根据规划，该闭环处规划有有轨电车。但是该地区地铁没有明确规划，地铁需要到光谷广场站或以后的地铁2号线延长线乘坐。
从地理位置角度看，该闭环地处东湖高新开发区，紧邻光谷天地和光谷软件园，光谷天地融合娱乐、社交、消费等功能，可以满足该地居民的生活需求。该闭环距离光谷广场约3公里。总体来说，地理位置较好。
从发展潜力角度看，光谷的南移东扩使得光谷天地迅速崛起，光谷天地有望吸引光谷广场渐趋饱和的人流，成为附近居民生活消费的另一选择，这将促进该闭环区域进一步发展。
从闭环中心处所处的楼盘角度看，该楼盘属于万科企业股份有限公司，万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，万科连续7年居中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的中国房地产500强榜首。该楼盘也是精装修楼盘，房产质量得到保证，同时万科物业也提升了楼盘的居住品质。
综合以上分析，导致武昌洪山区光谷天地东侧发生极大值闭环最主要的原因是受光谷商圈和光谷天地同时辐射的优势位置。
我们进一步对5个极大值闭环进行以下区分：
汉口江岸区塔子湖东侧闭环与武昌洪山区光谷天地东侧闭环两侧一条低值等价线和一条等值等价线，也就是说房价从较低处开始递增，到该闭环房价达到小范围内的极大值点，之后房价下降后再继续递增并超过这两个极大值闭环的房价，参考图2武汉房价表面模型。这两个极大值闭环产生的共因是发展潜力较大，有望吸引已经渐趋饱和商圈的人流和商业。
汉口江汉区武汉中央商务区闭环、武昌武昌区长江东岸滨江商务区闭环、武昌洪山区光谷商圈东侧闭环考虑自然因素阻隔，均为一定范围内的最大值闭环。我们发现这三个极大值闭环产生的重要原因是，地处中心地带，地理位置优越，附近拥有成熟商圈。
4.3 武汉房价等价线分布趋势分析
房价<9000元/m2的房价等价线大致与三环线走势一致，与三环线大致形成同心圆状图形，说明房价<9000元/m2地区的房价主要受到汉口、武昌两大城市中心地带的共同辐射影响，其中长江西侧受汉口中心地带影响大一些，长江东侧受武昌中心地带影响大一些。 9000元/m2-13000元/m2的房价等价线形状接近于以汉口江汉区武汉中央商务区闭环中心和武昌洪山区光谷商圈东侧闭环西北侧为焦点的椭圆平行（见图3）。假设汉口地区仅受江汉区武汉中央商务区闭环的辐射，武昌区仅受洪山区光谷商圈东侧闭环的辐射，那么等价线应在汉口和武昌大致呈现两个半圆状，但是实际呈现了椭圆状，这一方面说明武昌区长江东岸滨江商务区闭环的也对等价线形状产生了影响，另一方面说明长江两岸也是高房价地带，对等价线形状产生了重要影响。
房价等价线在14000元/m2时洪山区光谷商圈东侧出现闭环，说明该地受到自身位置辐射非常强烈，以至于其他地区对该地房价等价线影响非常小。
房价等价线在14000元/m2和15000元/m2出现了大致以江汉区武汉中央商务区闭环和长江东岸滨江商务区闭环为焦点的椭圆，说明房价在这个区间仍然存在两地相互辐射的作用，同时长江和地铁线的影响也不容忽视。
房价>16000元/m2的房价等价线形状虽然仍然是椭圆，但是椭圆的长轴轴距变短，离心率相比其他椭圆更小，并且每一条等价线均紧紧围绕江汉区武汉中央商务区闭环，故区域房价最大的影响因素就是武汉中央商务区。
根据武汉房价矢量模型，我们发现武汉房价地域分异规律较为明显，主要表现为以各个中心为核心房价向外衰减，但是根据矢量图我们也发现房价衰减的方向和衰减的速率在不同位置表现会有差别，关于速率不同的原因本人在前文“武汉房价数值变化分析”一段中已作出猜想，关于不同位置衰减差异的原因我们通过分析房价等价线的凸变来解释，见图4。
4.4 武汉房价等价线分布凸变分析
根据图1，我们找出较为明显的凸变共15处，对其进行分类后分别归入以下原因。
4.4.1 交通因素导致的凸变
一般来说交通便捷、交通通达性好的地点房价会比周边地区高一些，不过某些交通拥堵或施工的道路可能反而因为拥堵以及噪音、灰尘等因素导致房价比周围地区低一些。
因交通便捷对房价产生积极影响的有：
（1）武汉大道末端-S1岱黄高速入口沿线
武汉大道共分为三段，分别是市区道路、三环线以及机场高速，横跨了汉口和武昌，同时其是一条设计时速60公里的城市快速路。岱黄高速公路是连接武汉和黄陂的经济要道。该位置虽然离汉口中央商务区有一定的距离，但是交通优势非常明显，通过城市快速路能够快速抵达目的地，通过岱黄高速公路也能从市内快速出城。
（2）轨道交通1号线沿线
轨道交通1号线起于汉口北，止于东吴大道，贯穿了汉口五个区（东西湖区、硚口区、江汉区、江岸区、黄陂区），串起了汉口北、武汉天地、武广、南国西汇、古田、宜家等商圈，成为汉口交通大动脉，使得沿线地区的交通通达性极大程度提高。
（3）轨道交通2号线沿线
轨道交通2号线起于金银潭，止于光谷广场，贯穿武汉四个区（江汉区、武昌区、洪山区和东湖高新技术开发区），缓解了跨江交通。串起了长江两岸的常青花园、汉口火车站以及武广、江汉路、中南路、街道口、光谷等最繁华的商圈，同时将轨道交通1号线和4号线连接起来，使得沿线地区的交通通达性极大程度提高。
（4）长江沿岸（亦受环境因素影响）
长江沿岸能够快速通达武汉三镇，此外武汉港地处黄金水道长江的中游，居于中国中部中心位置，且长江最大支流汉江交汇与此，是国家一级枢纽港，交通地位极为重要。
因噪音、灰尘等因素对房价产生消极影响的有：
（1）武昌南站-武昌站铁路线沿线
（2）南部城际铁路线沿线
由于铁路线沿线会受到火车通行巨大噪音的干扰，同时城市内铁路线会对城市分割从而导致交通拥堵，所以铁路线沿线可能对于房价产生消极影响。
（3）江城大道
由于江城大道周边在建项目较多，导致了噪音较大，灰尘较多，可能对于房价产生了消极的影响。
4.4.2 因商务区因素导致的凸变
商务区由于聚集了大量的商业、企业，可以很好地满足居民的生活和工作需求，故商务区因素会使得房价比周边地区高。
以下四个商务区使得等价线产生了较为明显的凸变。由于以下商务区对房价的影响已于“武汉房价等价线极值闭环分析”中加以分析，故不再赘述。
（1）汉口江汉区武汉中央商务区
（2）武昌武昌区长江东岸滨江商务区
（3）武昌洪山区光谷商圈
（4）武昌洪山区光谷天地
4.4.3 因环境因素导致的凸变
环境优美，风景秀丽的地方更加宜居，随着人们生活水平不断提高，对于生态环境的需求要求日渐变大，因此会推高生态优越地区的房价。
（1）长江沿岸（亦受交通因素影响）
长江沿岸拥有极好的江景景观资源，汉口江滩有着百年历史的外滩建筑群。此外，长江沿岸还能享受政府在江边的绿化工程
（2）东湖风景区
东湖风景区是国家5A级旅游景区，由听涛、磨山、落雁、吹笛和湖北省博物馆五个片区组成，风景优美，景观丰富。
（3）沙湖
沙湖公园是武汉市最大的城中湖公园，分为历史人文区、市民休闲区、 文化艺术区、生态湿地区、运动森林区五个功能区，拥有“一桥、一堤、三片、十景”的公园景观结构。
（4）塔子湖
塔子湖是汉口地区最大的城中湖，随着塔子湖的开发，其人文景观会更加丰富。
4.4.4 因相对劣势导致的凸变
团结大道、友谊大道之间。由于该地域西侧为长江沿岸，东侧有轨道交通4号线以及东湖风景区，导致该地域虽然交通条件良好但由于周边区位因素更高的房价产生了该地域的价格洼地。 5 总结
在Kriging模型的帮助下，通过对武汉房价数值变化的分析、对武汉房价等价线极值闭环的分析、对武汉房价等价线分布趋势的分析、对武汉房价等价线分布凸变的分析我们得出了如下结论：
（一）随着从离市中心距离由远到近，武汉房价等价线呈现从很疏到很密到较密的特征，房价递变速率呈现从小到大到较大的特征。受中心的辐射程度以及房屋的品质是该特征可能的解释。
（二）产生武汉房价等价线极值闭环的因素主要有：地处中心地带，地理位置优越，附近拥有成熟商圈；发展潜力较大，有望吸引已经渐趋饱和商圈的人流和商业。其中要形成最大值闭环原因为第一点。
（三）受不同因素（市中心为最主要因素）辐射强弱的影响，随着武汉房价从低到高，房价等价线大致呈现出这几种图形：同心圆状——椭圆状——长轴轴距更短离心率更小的椭圆状。
（四）武汉房价地域分异规律较为明显，主要表现为以各个中心为核心房价向外衰减，但是房价衰减的方向和衰减的速率在不同位置表现会有差别。
（五）产生等价线分布凸变的原因主要有交通因素、商务区因素、环境因素、相对劣势。其中交通因素的影响有时也可能是负面的。
参考文献：
1.胡晓添 濮励杰 陈志刚 刘长胜.土地因素对房价的时效影响实证分析——以南京市为例.中国土地科学.2005.6
2.黄厚霞 侯莉颖.房价影响因素综述.房地产市场.2011.14
3.李勇 王有贵.基于状态空间模型的中国房价变动的影响因素研究.南方经济.2011.2
4.蒲英霞 葛莹 马荣华 黄杏元 马晓冬.基于ESDA的区域经济空间差异分析——以江苏省为例.地理研究.2005.6
5.王鹤.基于空间计量的房地产价格影响因素分析.经济评论2012.1
6.吴宇哲 吴次芳.基于Kriging技术的城市基准地价评估研究.经济地理.2001.5
7.肖磊 肖佳文 辜佳新 李丽.房价影响因素与地区房价差异分析——基于30个省会城市的截面数据.经济研究导刊.2011.35
8.徐建炜 徐奇渊 何帆.房价上涨背后的人口结构因素：国际经验与中国证据.世界经济.2012.1
作者简介：
孔星宇，中南财经政法大学金融学院金融CFA专业本科生，世界记忆大师，研究方向为金融。
关键词：克里金法，空间房价，等价线
中图分类号：F429.9 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2016）04-0013-26 收稿日期：2016-03-27
1 文献综述
房价问题始终是一个社会热点问题，房价与人民生活息息相关。国内许多学者也对于房价的影响因素进行了研究。
有学者对于房价影响因素进行了归纳总结。如黄厚霞、侯莉颖（2011）总结了影响房地产价格的角度，包括需求与供给角度、成本角度以及其他因素。其中需求因素包括经济因素、人口因素、金融环境、心理因素、租赁因素以及宏观调控，供给因素包括商品房区位、房产品牌和住房供给结构。肖磊、肖佳文、辜佳新、李丽（2011）从房产的消费品与投资品两重属性入手，将影响房地产价格的因素分为需求方因素、供给方因素、利率和宏观经济与政策四个方面。
也有学者研究某几个因素对房价的影响。如胡晓添、濮励杰、陈志刚、刘长胜（2005）采用时差相关性分析的方法测算出南京市土地因素对房价领先或滞后的年限。徐建炜、徐奇渊、何帆（2012）以人口结构变化作为切入点对中国住房价格持续高涨现象进行分析。孙静（2013）通过分析社会经济发展指标体系与房价关系得出的结论显示城镇居民人均可支配收入的差异是导致城市房价差异的主要因素，而交通便利性、外来常住人口规模、城镇居民富裕程度以及限购政策对城市间房价的差异可能产生不同程度的影响。
原有理论在空间因素对房价的影响方面探讨较少。其中李勇、王有贵（2011）通过建立状态空间模型并运用卡尔曼滤波进行估计和分析。王鹤（2012）利用全局空间自相关指标（Moran’s I 统计量）、局部空间自相关指标（LISA 指标）以及运用广义空间面板数据模型分析房价的空间相关性。但是这些论文还是以统计检验为主，单纯的统计检验在空间分析上面存在种种不足，如可能只考虑到被检验量与房价的相关性而忽略其他甚至更重要因素对房价的影响。
Kriging method作为一种地质统计学的重要方法，在空间分析、空间统计上具有重要运用，运用Kriging method结合等值线的分析方法可以有效避免上述问题。运用Kriging method对房价进行分析的学者还非常少，虽然已有少量学者运用Kriging method对房价进行分析，但往往只是大体总结了房价地域分异规律，忽视了诸多有分析价值的地方。本文试图运用Kriging method对于武汉空间房价进行详尽的分析，本文对于房价等价线疏密、房价递变速率、房价等价线极值闭环、房价等价线形状等的分析是用新视角研究房价影响因素。
2 研究方法
Kriging method是D.G.Krig提出的建立在变异函数理论及结构分析的基础上，适用于在区域化变量存在空间相关性的情况下，在有限区域内对区域化变量的取值进行无偏、最优估计的一种方法。
当一个变量呈空间分布时，就称之为区域化变量。设X为区域内任意一点，则区域化变量可定义为Z（X）=Z（Xu，Xv，Xw）。Z（X）有两个特征，一是Z（X）具有一定的随机性，局部性，二是区域化变量空间相关性，即点X的数值与偏离点X距离h的点X+h的数值自相关，也即Z（X）的数值与Z（X+h）存在自相关。
假设区域化变量Z（X）满足二阶平稳和本征假设，其数学期望为m，协方差函数c（h）及变异函数存在。即
3 数据采集
为了研究武汉空间房价影响因素，本文采取搜房网2016年2月29日的武汉热门楼盘周TOP100，剔除价格待定（10个楼盘），最终总共选定了90个地点。采取武汉热门楼盘周TOP100是因为防止二手房低成交量导致的价格可靠性差，甚至有价无市，而且二手房需要考虑折旧、老化、陈旧的设计等一系列问题，故选取武汉新房中的武汉热门楼盘周TOP100以避免这些问题。此外，本文抽取的数据均为楼盘销售均价，以防止某一楼盘最低价与最高价差距较大而导致研究可信度下降。本文采取的详细数据见表1。
4 数据分析
通过Kriging method方法，对没有样本点的位置房价进行估值，得到武汉房价的分布数据，并绘制武汉房价等价线图、武汉房价表面模型以及武汉房价矢量模型见图1、图2、图3。
4.1 武汉房价数值变化分析
根据数据发现样本点中房价最高为21000元/m2，最低为5500元/m2，最高点位于汉口江汉区武汉中央商务区，最低点远离主城区。武汉大部分地区房价高于6000元/m2，6000元/m2-9000元/m2分布范围广大，且距离汉口和武昌中心较远，其中汉阳缺乏具有足够辐射力的市中心，汉阳也缺乏高房价地段故对于武汉房价等价线影响并不大。9000元/m2-21000元/m2虽然价格极差大，但是分布范围较小，主要集中于汉口和武昌中心周边，其中9000元/m2-14000元/m2房价等价线最密集，即价格随距离的递变速率最高，高于14000元/m2之后递变速率有所下降。价格随距离速率发生改变的原因可能是9000元/m2-14000元/m2受到和市中心距离远近的影响大，房价高于14000元/m2可能楼盘自身的品质更重要，由于楼盘品质变化是楼盘自身因素而距离远近是客观因素，故可能造成递变速率的差异。
4.2 武汉房价等价线极值闭环分析
根据图1，很容易发现武汉房价等价线图中出现了5个闭合的极值点，它们分别位于汉口江岸区塔子湖东侧（极大值闭环），汉口江汉区武汉中央商务区（极大值闭环，且为最大值闭环），武昌武昌区长江东岸滨江商务区（极大值闭环），武昌洪山区光谷商圈东侧（极大值闭环）以及武昌洪山区光谷天地东侧（极大值闭环）。我们可以发现5个闭环均为极大值闭环，其中一个位于江岸区，一个位于江汉区，一个位于武昌区，两个位于洪山区。并且我们发现其中4个闭环均位于完善的商务区附近，而汉口江岸区塔子湖东侧并没有位于传统商务区附近。接下来我们来具体分析这5个极大值闭环。 4.2.1 汉口江岸区塔子湖东侧
从环境角度看，闭环处楼盘绿化率为35%，从楼盘的绿化覆盖率来看并没有特别突出，不过闭环处位于塔子湖东侧，位于塔子湖湖景观赏区域，并且附近拥有塔子湖公园、张公堤森林公园。此外，通过市政规划，我们发现这里拥有市政规划公园。不得不提的是，闭环处位于新城开发处，工地较多，可能导致暂时性的生活环境下降。
从交通角度看，汉口江岸区塔子湖东侧闭环处虽然不位于传统商务区附近，但相比而言交通较为通畅，并且处于二环和三环之间，距离三环仅800米，相比老城区拥堵在城中，直接上二环或三环很可能更快地抵达目的地。这里离汉口中央商务区、武昌、青山、天河机场的车程都在30分钟内，此外，建设中的地铁8号线（2017年试运行）就位于闭环处。但是，从现在的时点看，公交线路非常少，通过公交出行可能会产生不便，但是闭环处规划了32条公交首发线路，在未来，公交难的问题将会大大改善。
从地理位置角度看，附近虽然有市民之家作为便民的市政配套，有全民健身中心。但是总体来说，汉口江岸区塔子湖东侧闭环处生活配套设施较为缺乏。根据规划，该地块后期将会配套的商业体、公园、菜场、医院等，未来该地块配套设施将大大提高。
从发展潜力角度看，汉口江岸区塔子湖东侧闭环处发展潜力吸引人。汉口江汉区武汉中央商务区发展渐趋饱和，后湖成为武汉大力打造的四大新城之一，该闭环处拥有非常大的发展潜力，将来有望成为汉口仅次于汉口江汉区武汉中央商务区的汉口副中心。作为武汉大力打造的新城和商务区，这里各项基础设施均会得以极大程度的完善，该地的商业也会得到非常大的发展。
从闭环中心处所处的楼盘角度看，该楼盘属于武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，其母公司1992年就在香港联合交易所上市。越秀地产股份有限公司2015年位居中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的2015中国房地产500强榜单第29位，故该楼盘品质较为可靠。该楼盘相比周边楼盘拥有以下优势特色：（1）该楼盘为精装修（精装修标准2000元/m2）楼盘。（2）楼盘自建1所社区小学和1所社区幼儿园，其中小学为省级示范小学育才一小，业主子女可凭购房合同入学，该举措解决了有适龄儿童家庭的后顾之忧，一定程度弥补了地理位置的不足。（3）楼盘自建3.3万m2商业综合体，楼盘用自身规划极大地改善了短期内该地块生活配套匮乏的现状。
综合以上分析，导致汉口江岸区塔子湖东侧发生极大值闭环最主要的原因是根据武汉市规划，后湖将被打造成汉口副中心，由此该地区拥有无与伦比的发展潜力。
4.2.2 汉口江汉区武汉中央商务区（最大值闭环）
从环境角度看，闭环处绿化率约40%，在汉口中心地段处于较高水平。附近公园众多，闭环最近的有王家墩公园、体育公园、梦泽湖公园，此外还有常青公园、中山公园等近20家公园坐落于此，2015年第十届中国（武汉）国际园林博览会的举办地张公堤公园核心区也位于闭环处附近，故此处公园资源较为优越。
从交通的角度看，武汉中央商务区位于汉口的几何中心，每平方公里拥有12公里的道路，远高于规范标准和其他区域，中央商务区被二环线、建设大道、武汉地铁2号线围绕。地铁3号线于2015年年底通车，地铁7号线预计2017年底通车，两条线路将在武汉最大的地铁站工程王家墩中心站交汇，地铁10号线、地铁12号线根据规划将穿过武汉CBD。在公共交通上，武汉中央商务区已有30多条公交线路穿过。根据该地规划，未来可实现本区域的任一地点10分钟内可上城市快速干道，30分钟内可到达城市任何交通枢纽的建设目标。虽然武汉中央商务区现在还面临堵车难题，但是根据规划未来有望得到缓解。
从地理位置上看，武汉中央商务区跨越汉口经济最发达的江汉区和硚口区，处于汉口“心脏”位置。武汉中央商务区规划建成华中地区商务中心、中部地区最大的博览中心、现代商业娱乐中心、高尚住宅区。该地拥有优越的基础设施和公共设施。中央商务区已经聚集了世贸中心、华中第一高楼武汉中心、泛海城市广场、泛海国际SOHO城等。闭合圈处集合着多家重点小学、重点中学和重点医院。但是中央商务区也存在不足，建设中的中央商务区的商业尚待进一步开发。总体来说，该地地理位置非常优越。
从发展潜力看，武汉中央商务区已建设十多年，按照CBD大致20-30年成熟的规律，武汉中央商务区人气和商业还会进一步聚集，武汉中央商务区将会进一步发展。而且在武汉政府大力扶持下，武汉中央商务区发展潜力巨大。
从闭环中心处所处的楼盘角度看，该楼盘属于泛海建设集团股份有限公司，该公司于1994年深交所上市。泛海控股股份有限公司于2015年由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的2015中国房地产500强榜单中位于第170位。此外，闭环处楼盘是精装修楼盘。
综合以上分析，导致汉口江汉区武汉中央商务区发生极大值闭环最主要的原因是地理位置优越并且是武汉市重点扶持的CBD，发展较好且潜力大。
4.2.3 武昌武昌区长江东岸滨江商务区（次大值闭环）
从环境角度看，闭环处绿化率约为35%，虽然绿化率并不引人注目，但是闭环处楼盘珍惜树种数量多，种类全，造就了楼盘中稀缺的自然景观。该闭环处与一线江景的位置，隔岸相望汉口江滩有着百年历史的外滩建筑群，拥有极好的江景景观资源。此外，该地还能享受政府在江边的绿化工程。
从交通角度看，闭环处位于长江大桥、长江二桥以及长江隧道之间，加上被临江大道、和平大道包围，其中和平大道双向八车道的高能级主干道，附近又有友谊大道和徐东大街，行车顺畅，能够快速通达武汉三镇。但是此处缺乏已建成的轨道交通，不过地铁7号线穿越该闭环（预计2017年通车），地铁5号线也规划通过该地。该闭环处拥有多条公交线路可以方便连通附近重要商圈。 从地理位置角度看，该闭环地处武昌滨江商务区核心地带。不过滨江商务区起步较晚，发展尚需时日，但是该闭环距离徐东商圈、楚河汉街商圈均只需要10分钟车程。该地区有多家豪华酒店、高档休闲中心，因此，该闭环生活配套完善。此外，该地在建的606大厦（武汉绿地中心）是世界第三高楼，将会成为武汉地标性建筑。
从发展潜力角度看，武昌滨江商务区临江而建，拥有便捷的交通条件和优美的自然环境。在武汉万达中心、武汉绿地中心等标志性项目的带动下，武昌滨江商务区聚合能力进一步加强，但是滨江商务区起步较晚，面对多个商圈的激烈竞争，形成规模尚需时日。
从闭环中心处所处的楼盘角度看，该楼盘属于上海绿地集团。绿地控股集团于2015年8月18日在上交所上市，绿地控股集团2015年位居《财富》世界500强第258位，2015年位居中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的2015中国房地产500强榜单第3位。该楼盘的质量和品质比较可靠。此外，该楼盘自带300万m2商业配套，自带国际双语幼儿园，可以满足住户基本需求，但商业体形成气候也需时日。
综合以上分析，导致武昌武昌区长江东岸滨江商务区发生极大值闭环最主要的原因是该地地理位置优越，紧靠徐东商圈、楚河汉街商圈，该地拥有稀缺的江景，该地有望形成高档商务区。
4.2.4 武昌洪山区光谷商圈东侧
从环境角度看，武昌洪山区光谷商圈东侧闭环周边自然环境较少，闭环处楼盘绿化率约35%。不过该闭环毗邻光谷步行街，步行街已建成西班牙风情街、意大利风情街以及德国风情街，法国风情街处于在建状态，风情街建筑设计吸取各国建筑精华，也成为著名的建筑博览会，故该闭环自然景观优势不足但人造景观丰富。
从交通角度看，该闭环虽然紧邻主干道，但是出行较为拥堵，尤其是高峰期间，不过已经通车的雄楚大道高架连通二环线、三环线。该闭环拥有10多条公交线路，大部分经过光谷广场或在附近设站点，虽然方便居民到达光谷商圈以及换乘地铁2号线光谷广场站，但是通往光谷广场道路拥堵，对于出行其他地点的居民产生了不便。该闭环距离光谷步行街仅1-2公里路程，方便居民步行抵达。此外，该闭环规划了2016年建成的快速公交BRT，经过二环线及三环线，连通武昌火车站等重要地点。该地还规划建设两条有轨电车线路，同时规划2019年建成的地铁2号线南延线通过该地，这些措施有助于缓解该地区交通拥堵的现状。
从地理位置角度看，该闭环毗邻光谷商圈、鲁巷商圈以及光谷时间广场，闭环是距离光谷最近的楼盘，步行时间短，因此，该闭环生活配套非常丰富。此外该闭环周边学校众多。
从发展潜力角度看，光谷商圈是武昌非常成熟的商圈，渐趋饱和，虽然发展潜力没有其他位置大，但是作为已成型商圈，聚集了非常多的人气和商业。
从闭环中心处所处的楼盘角度看，该楼盘属于保利房地产（集团）股份有限公司，保利地产于2006年7月31日在上交所挂牌上市，2015年位居中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的2015中国房地产500强榜单第4位。此外，该楼盘打造了2万m2东南亚风情园，园林遍布小区，使得小区内部景观独特。
综合以上分析，导致武昌洪山区光谷商圈东侧发生极大值闭环最主要的原因是该地地理位置优越，附近有多个成熟商圈，生活配套非常丰富。
4.2.5 武昌洪山区光谷天地东侧
从环境角度看，武昌洪山区光谷天地东侧闭环处楼盘绿化率约为30%，该闭环没有特殊优势。
从交通角度看，该闭环处于南湖大道、关山大道两干道交汇处，但是关山大道较为拥堵，南湖大道较为通畅。该闭环有多条公交穿过，较为便利。根据规划，该闭环处规划有有轨电车。但是该地区地铁没有明确规划，地铁需要到光谷广场站或以后的地铁2号线延长线乘坐。
从地理位置角度看，该闭环地处东湖高新开发区，紧邻光谷天地和光谷软件园，光谷天地融合娱乐、社交、消费等功能，可以满足该地居民的生活需求。该闭环距离光谷广场约3公里。总体来说，地理位置较好。
从发展潜力角度看，光谷的南移东扩使得光谷天地迅速崛起，光谷天地有望吸引光谷广场渐趋饱和的人流，成为附近居民生活消费的另一选择，这将促进该闭环区域进一步发展。
从闭环中心处所处的楼盘角度看，该楼盘属于万科企业股份有限公司，万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，万科连续7年居中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的中国房地产500强榜首。该楼盘也是精装修楼盘，房产质量得到保证，同时万科物业也提升了楼盘的居住品质。
综合以上分析，导致武昌洪山区光谷天地东侧发生极大值闭环最主要的原因是受光谷商圈和光谷天地同时辐射的优势位置。
我们进一步对5个极大值闭环进行以下区分：
汉口江岸区塔子湖东侧闭环与武昌洪山区光谷天地东侧闭环两侧一条低值等价线和一条等值等价线，也就是说房价从较低处开始递增，到该闭环房价达到小范围内的极大值点，之后房价下降后再继续递增并超过这两个极大值闭环的房价，参考图2武汉房价表面模型。这两个极大值闭环产生的共因是发展潜力较大，有望吸引已经渐趋饱和商圈的人流和商业。
汉口江汉区武汉中央商务区闭环、武昌武昌区长江东岸滨江商务区闭环、武昌洪山区光谷商圈东侧闭环考虑自然因素阻隔，均为一定范围内的最大值闭环。我们发现这三个极大值闭环产生的重要原因是，地处中心地带，地理位置优越，附近拥有成熟商圈。
4.3 武汉房价等价线分布趋势分析
房价<9000元/m2的房价等价线大致与三环线走势一致，与三环线大致形成同心圆状图形，说明房价<9000元/m2地区的房价主要受到汉口、武昌两大城市中心地带的共同辐射影响，其中长江西侧受汉口中心地带影响大一些，长江东侧受武昌中心地带影响大一些。 9000元/m2-13000元/m2的房价等价线形状接近于以汉口江汉区武汉中央商务区闭环中心和武昌洪山区光谷商圈东侧闭环西北侧为焦点的椭圆平行（见图3）。假设汉口地区仅受江汉区武汉中央商务区闭环的辐射，武昌区仅受洪山区光谷商圈东侧闭环的辐射，那么等价线应在汉口和武昌大致呈现两个半圆状，但是实际呈现了椭圆状，这一方面说明武昌区长江东岸滨江商务区闭环的也对等价线形状产生了影响，另一方面说明长江两岸也是高房价地带，对等价线形状产生了重要影响。
房价等价线在14000元/m2时洪山区光谷商圈东侧出现闭环，说明该地受到自身位置辐射非常强烈，以至于其他地区对该地房价等价线影响非常小。
房价等价线在14000元/m2和15000元/m2出现了大致以江汉区武汉中央商务区闭环和长江东岸滨江商务区闭环为焦点的椭圆，说明房价在这个区间仍然存在两地相互辐射的作用，同时长江和地铁线的影响也不容忽视。
房价>16000元/m2的房价等价线形状虽然仍然是椭圆，但是椭圆的长轴轴距变短，离心率相比其他椭圆更小，并且每一条等价线均紧紧围绕江汉区武汉中央商务区闭环，故区域房价最大的影响因素就是武汉中央商务区。
根据武汉房价矢量模型，我们发现武汉房价地域分异规律较为明显，主要表现为以各个中心为核心房价向外衰减，但是根据矢量图我们也发现房价衰减的方向和衰减的速率在不同位置表现会有差别，关于速率不同的原因本人在前文“武汉房价数值变化分析”一段中已作出猜想，关于不同位置衰减差异的原因我们通过分析房价等价线的凸变来解释，见图4。
4.4 武汉房价等价线分布凸变分析
根据图1，我们找出较为明显的凸变共15处，对其进行分类后分别归入以下原因。
4.4.1 交通因素导致的凸变
一般来说交通便捷、交通通达性好的地点房价会比周边地区高一些，不过某些交通拥堵或施工的道路可能反而因为拥堵以及噪音、灰尘等因素导致房价比周围地区低一些。
因交通便捷对房价产生积极影响的有：
（1）武汉大道末端-S1岱黄高速入口沿线
武汉大道共分为三段，分别是市区道路、三环线以及机场高速，横跨了汉口和武昌，同时其是一条设计时速60公里的城市快速路。岱黄高速公路是连接武汉和黄陂的经济要道。该位置虽然离汉口中央商务区有一定的距离，但是交通优势非常明显，通过城市快速路能够快速抵达目的地，通过岱黄高速公路也能从市内快速出城。
（2）轨道交通1号线沿线
轨道交通1号线起于汉口北，止于东吴大道，贯穿了汉口五个区（东西湖区、硚口区、江汉区、江岸区、黄陂区），串起了汉口北、武汉天地、武广、南国西汇、古田、宜家等商圈，成为汉口交通大动脉，使得沿线地区的交通通达性极大程度提高。
（3）轨道交通2号线沿线
轨道交通2号线起于金银潭，止于光谷广场，贯穿武汉四个区（江汉区、武昌区、洪山区和东湖高新技术开发区），缓解了跨江交通。串起了长江两岸的常青花园、汉口火车站以及武广、江汉路、中南路、街道口、光谷等最繁华的商圈，同时将轨道交通1号线和4号线连接起来，使得沿线地区的交通通达性极大程度提高。
（4）长江沿岸（亦受环境因素影响）
长江沿岸能够快速通达武汉三镇，此外武汉港地处黄金水道长江的中游，居于中国中部中心位置，且长江最大支流汉江交汇与此，是国家一级枢纽港，交通地位极为重要。
因噪音、灰尘等因素对房价产生消极影响的有：
（1）武昌南站-武昌站铁路线沿线
（2）南部城际铁路线沿线
由于铁路线沿线会受到火车通行巨大噪音的干扰，同时城市内铁路线会对城市分割从而导致交通拥堵，所以铁路线沿线可能对于房价产生消极影响。
（3）江城大道
由于江城大道周边在建项目较多，导致了噪音较大，灰尘较多，可能对于房价产生了消极的影响。
4.4.2 因商务区因素导致的凸变
商务区由于聚集了大量的商业、企业，可以很好地满足居民的生活和工作需求，故商务区因素会使得房价比周边地区高。
以下四个商务区使得等价线产生了较为明显的凸变。由于以下商务区对房价的影响已于“武汉房价等价线极值闭环分析”中加以分析，故不再赘述。
（1）汉口江汉区武汉中央商务区
（2）武昌武昌区长江东岸滨江商务区
（3）武昌洪山区光谷商圈
（4）武昌洪山区光谷天地
4.4.3 因环境因素导致的凸变
环境优美，风景秀丽的地方更加宜居，随着人们生活水平不断提高，对于生态环境的需求要求日渐变大，因此会推高生态优越地区的房价。
（1）长江沿岸（亦受交通因素影响）
长江沿岸拥有极好的江景景观资源，汉口江滩有着百年历史的外滩建筑群。此外，长江沿岸还能享受政府在江边的绿化工程
（2）东湖风景区
东湖风景区是国家5A级旅游景区，由听涛、磨山、落雁、吹笛和湖北省博物馆五个片区组成，风景优美，景观丰富。
（3）沙湖
沙湖公园是武汉市最大的城中湖公园，分为历史人文区、市民休闲区、 文化艺术区、生态湿地区、运动森林区五个功能区，拥有“一桥、一堤、三片、十景”的公园景观结构。
（4）塔子湖
塔子湖是汉口地区最大的城中湖，随着塔子湖的开发，其人文景观会更加丰富。
4.4.4 因相对劣势导致的凸变
团结大道、友谊大道之间。由于该地域西侧为长江沿岸，东侧有轨道交通4号线以及东湖风景区，导致该地域虽然交通条件良好但由于周边区位因素更高的房价产生了该地域的价格洼地。 5 总结
在Kriging模型的帮助下，通过对武汉房价数值变化的分析、对武汉房价等价线极值闭环的分析、对武汉房价等价线分布趋势的分析、对武汉房价等价线分布凸变的分析我们得出了如下结论：
（一）随着从离市中心距离由远到近，武汉房价等价线呈现从很疏到很密到较密的特征，房价递变速率呈现从小到大到较大的特征。受中心的辐射程度以及房屋的品质是该特征可能的解释。
（二）产生武汉房价等价线极值闭环的因素主要有：地处中心地带，地理位置优越，附近拥有成熟商圈；发展潜力较大，有望吸引已经渐趋饱和商圈的人流和商业。其中要形成最大值闭环原因为第一点。
（三）受不同因素（市中心为最主要因素）辐射强弱的影响，随着武汉房价从低到高，房价等价线大致呈现出这几种图形：同心圆状——椭圆状——长轴轴距更短离心率更小的椭圆状。
（四）武汉房价地域分异规律较为明显，主要表现为以各个中心为核心房价向外衰减，但是房价衰减的方向和衰减的速率在不同位置表现会有差别。
（五）产生等价线分布凸变的原因主要有交通因素、商务区因素、环境因素、相对劣势。其中交通因素的影响有时也可能是负面的。
参考文献：
1.胡晓添 濮励杰 陈志刚 刘长胜.土地因素对房价的时效影响实证分析——以南京市为例.中国土地科学.2005.6
2.黄厚霞 侯莉颖.房价影响因素综述.房地产市场.2011.14
3.李勇 王有贵.基于状态空间模型的中国房价变动的影响因素研究.南方经济.2011.2
4.蒲英霞 葛莹 马荣华 黄杏元 马晓冬.基于ESDA的区域经济空间差异分析——以江苏省为例.地理研究.2005.6
5.王鹤.基于空间计量的房地产价格影响因素分析.经济评论2012.1
6.吴宇哲 吴次芳.基于Kriging技术的城市基准地价评估研究.经济地理.2001.5
7.肖磊 肖佳文 辜佳新 李丽.房价影响因素与地区房价差异分析——基于30个省会城市的截面数据.经济研究导刊.2011.35
8.徐建炜 徐奇渊 何帆.房价上涨背后的人口结构因素：国际经验与中国证据.世界经济.2012.1
作者简介：
孔星宇，中南财经政法大学金融学院金融CFA专业本科生，世界记忆大师，研究方向为金融。