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全国瞩目的中共十八届三中全会,部署了改革大棋。只是,只字未提“房价”。
遥想2010年全国两会,房地产一度占据政协提案半壁江山,举国上下,庙堂与江湖,都在谈房价,何其壮观!
观察家们纷纷预言:三中全会“市场在资源配置中起决定性作用”的姿态,意味着楼市调控思路发生了重大变化,调控将更主要地依靠市场手段,“限购”、“限价”等行政手段将逐步退出,完善土地供应和房产税改革,将成为主要手段。
细看十八届三中全会的《决定》,全文两万字,涉及房地产的主要有两处。一是第18条中“加快房地产税立法并适时推动改革”;一是第11条中,“建立城乡统一的建设用地市场”。
一场持续15年的楼市财富盛宴,似乎又来到了一个节点。风向真的变了?
欠税3.8万亿元之争
在三中全会之后,中国经济界等待楼市新政的同时,11月24日,中央电视台《每周质量报告》爆出一则新闻:
北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松,根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据进行分析测算,结果发现,自2005年1月1日至2012年12月31日,8年间,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上,8年间国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。
央视记者随后请中国科学院创新发展研究中心康小明重新做了核算,结果没有出入。这意味着,全国房企应交而未交的土地增值税超过3.8万亿元。
“如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来,很多开发商的资金链应该就扛不下去了,这将使得它们炒高地价、抬高房价的可能性大大降低。”康小明说。
3.8万亿的天文数字,“把小伙伴们都惊呆了!”
一贯善言、好言的全国工商联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强,立即代表房产商发言,直指央视“愚蠢无知”,甚至宣称“正在研究如何公开起诉央视”。
11月26日,国家税务总局财产行为税司负责人表示:“巨额欠税存在误解误读”。论据是:2007年,全国土地增值税收入同比增长74.3%;2008年增长33%;2009年增长33.9%;2010年增长77.6%;2011年增长61.4%;2012年增长31.8%;2013年1~10月,收入2710.78亿元,增长22.2%。“从上述数据可以看出,我国土地增值税征管力度是逐步加大的。”
这场争论,无论结果如何,更多的意味是确认了一个趋向的形成:在房地产领域,税收的重要性已经大幅提升。尤其是在各城市的土地卖得差不多的时候。
楼市核心逻辑未变
要判断楼市风向到底变没变,仅仅税收问题还不能说明一切。最根本的,是要看房地产作为支柱产业拉动经济的逻辑有没有变。
这才是楼市15年调控风云下不变的核心。
曾任建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长的谢家瑾,参加了1998年之后十余年几乎所有房地产政策制定的调研和起草,在她的专著《房地产这十年—房地产风雨兼程起起伏伏之内幕》中,这样介绍了房改的起点:
1997年12月15日下午,时任副总理的朱镕基召集建设部、国家计委、人民银行、财政部、国家体改委等部门负责人开会说,东南亚金融风波大兵压境,中国明年会遇到困难,“我们极不愿意看到明年经济增速低于8%,硬撑也要撑到8%……新的经济增长点往哪儿培养?看不准!看得准的一是住房建设,说实话不是看得很准;二是信息产业。现在我想到明年要加大一点投入,就怕投入了收不回。押这一宝,往住房建设中投,加大住房建设……不押这个宝,明年会出麻烦。”
1998年1月14日,朱镕基召开第二次会议,讨论房改方案,当有人提出租售比价不理顺不符合房改最终目标时,朱镕基说:“我不是为房改而研究房改,否则我现在根本没时间和你们讨论这些问题。我的着眼点是找新的经济增长点,要通过多建房、多卖房,带动建材、钢材等需求,达到扩大内需、拉动经济增长的目的。不然,我现在也不操这个心。”
正因为如此,谢家瑾介绍说,当时任建设部部长的俞正声在第二次房改会议上阐述“经济适用房应该以租赁为主”时,“惹得朱副总理有些生气,他说:我说了经济适用住房只售不租!这个问题目前不要讨论了。建房后出租不能及时收回投资,对我的拉动经济没有作用!我现在最关心的是怎么更快地拉动经济,其他的问题以后再作调整还来得及。”
事后看来,这次会议是房改方案制定中最为重要的一次会议,从一开始,房改就是关系中国经济增长的大事件。自此,福利分房结束,经济适用房走偏。
房地产对GDP增长拉动效应明显。如果把上下游相关产业的份额计算进去,房地产及相关产业对国民经济的贡献已由10年前的3%上升到如今的10%左右。
这个思路其实早就在最高层酝酿。之前的1996年7月11日,时任副总理的朱镕基在听取汇报时指出:当前宏观经济形势很好,但国企亏损增加,关键是打开市场,搞活流通,培植新的消费热点和经济增长点。他当时认为,最有可能形成消费热点的是住宅。
2008年底,金融危机袭来,中央再次祭出“房地产拉动经济”大旗,2008年12月20日出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,对二手房买卖减免税收、给改善型住房消费提供信贷支持,支持房地产企业融资等系列政策力托楼市,正在低谷调整的房地产掉头逆势上扬,量价暴涨。
到了2010年,房价高企又迎来举国声讨。正如当年的全国两会上,全国政协委员蔡继明对本刊记者说:“是要GDP增长还是要人民群众幸福?由于保增长压倒一切,中国错失了在金融危机中顺势调整房地产的机会,如今,两会舆论大势已成,中央再次得到一个顺应民意的调整机会。”
此后,新“国十条”出现,史上最严厉的调控-“限购令”出台,延续至今。
楼市主脉未变
房改以来的另一条主脉,就是土地财政的出现。这是为什么一些地方政府对房价下跌比房地产商还着急,甚至对中央调控政策阳奉阴违的原因。
在1998年房改政策出台前的会议上,朱镕基设定要点之一就是“如何把价格降下来”。此后,“稳定房价”是不变的主题。然而,价格波动本来就是市场的应有之义,事实说明一切,房价暴涨潮一波接着一波。
就在刚刚过去的2013年10月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格同比下降的城市仅1个,上涨的城市有69个。其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价继续以逾20%的同比涨幅加速上涨。
要理解中国房地产现状,需要从土地制度、财税制度,甚至执政理念进行综合分析,才能接近本质。
就供给来说,“城乡统一的建设用地市场”改革,是最有可能改变整个房地产格局的。但就在出现三中全会后放开“小产权房”舆论的同时,国土资源部、住房城乡建设部11月24日联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会:“不仅不能让违法者得利,还要让他们付出代价”,“最近一段时间,各地要集中精力、集中时间,选择1~2起顶风违法继续实施建设和销售、情节恶劣的案件,直接予以查处,依法从严从重处理,向社会公开曝光,以起到警示震慑的作用。”
看来,在房地产成为“支柱产业”之后,房价已经与行政体系、经济体系深深嵌合,虽然目前的风一阵又一阵地刮着,但只要核心逻辑未变,则房价上涨大势不会变。
遥想2010年全国两会,房地产一度占据政协提案半壁江山,举国上下,庙堂与江湖,都在谈房价,何其壮观!
观察家们纷纷预言:三中全会“市场在资源配置中起决定性作用”的姿态,意味着楼市调控思路发生了重大变化,调控将更主要地依靠市场手段,“限购”、“限价”等行政手段将逐步退出,完善土地供应和房产税改革,将成为主要手段。
细看十八届三中全会的《决定》,全文两万字,涉及房地产的主要有两处。一是第18条中“加快房地产税立法并适时推动改革”;一是第11条中,“建立城乡统一的建设用地市场”。
一场持续15年的楼市财富盛宴,似乎又来到了一个节点。风向真的变了?
欠税3.8万亿元之争
在三中全会之后,中国经济界等待楼市新政的同时,11月24日,中央电视台《每周质量报告》爆出一则新闻:
北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松,根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据进行分析测算,结果发现,自2005年1月1日至2012年12月31日,8年间,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上,8年间国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。
央视记者随后请中国科学院创新发展研究中心康小明重新做了核算,结果没有出入。这意味着,全国房企应交而未交的土地增值税超过3.8万亿元。
“如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来,很多开发商的资金链应该就扛不下去了,这将使得它们炒高地价、抬高房价的可能性大大降低。”康小明说。
3.8万亿的天文数字,“把小伙伴们都惊呆了!”
一贯善言、好言的全国工商联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强,立即代表房产商发言,直指央视“愚蠢无知”,甚至宣称“正在研究如何公开起诉央视”。
11月26日,国家税务总局财产行为税司负责人表示:“巨额欠税存在误解误读”。论据是:2007年,全国土地增值税收入同比增长74.3%;2008年增长33%;2009年增长33.9%;2010年增长77.6%;2011年增长61.4%;2012年增长31.8%;2013年1~10月,收入2710.78亿元,增长22.2%。“从上述数据可以看出,我国土地增值税征管力度是逐步加大的。”
这场争论,无论结果如何,更多的意味是确认了一个趋向的形成:在房地产领域,税收的重要性已经大幅提升。尤其是在各城市的土地卖得差不多的时候。
楼市核心逻辑未变
要判断楼市风向到底变没变,仅仅税收问题还不能说明一切。最根本的,是要看房地产作为支柱产业拉动经济的逻辑有没有变。
这才是楼市15年调控风云下不变的核心。
曾任建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长的谢家瑾,参加了1998年之后十余年几乎所有房地产政策制定的调研和起草,在她的专著《房地产这十年—房地产风雨兼程起起伏伏之内幕》中,这样介绍了房改的起点:
1997年12月15日下午,时任副总理的朱镕基召集建设部、国家计委、人民银行、财政部、国家体改委等部门负责人开会说,东南亚金融风波大兵压境,中国明年会遇到困难,“我们极不愿意看到明年经济增速低于8%,硬撑也要撑到8%……新的经济增长点往哪儿培养?看不准!看得准的一是住房建设,说实话不是看得很准;二是信息产业。现在我想到明年要加大一点投入,就怕投入了收不回。押这一宝,往住房建设中投,加大住房建设……不押这个宝,明年会出麻烦。”
1998年1月14日,朱镕基召开第二次会议,讨论房改方案,当有人提出租售比价不理顺不符合房改最终目标时,朱镕基说:“我不是为房改而研究房改,否则我现在根本没时间和你们讨论这些问题。我的着眼点是找新的经济增长点,要通过多建房、多卖房,带动建材、钢材等需求,达到扩大内需、拉动经济增长的目的。不然,我现在也不操这个心。”
正因为如此,谢家瑾介绍说,当时任建设部部长的俞正声在第二次房改会议上阐述“经济适用房应该以租赁为主”时,“惹得朱副总理有些生气,他说:我说了经济适用住房只售不租!这个问题目前不要讨论了。建房后出租不能及时收回投资,对我的拉动经济没有作用!我现在最关心的是怎么更快地拉动经济,其他的问题以后再作调整还来得及。”
事后看来,这次会议是房改方案制定中最为重要的一次会议,从一开始,房改就是关系中国经济增长的大事件。自此,福利分房结束,经济适用房走偏。
房地产对GDP增长拉动效应明显。如果把上下游相关产业的份额计算进去,房地产及相关产业对国民经济的贡献已由10年前的3%上升到如今的10%左右。
这个思路其实早就在最高层酝酿。之前的1996年7月11日,时任副总理的朱镕基在听取汇报时指出:当前宏观经济形势很好,但国企亏损增加,关键是打开市场,搞活流通,培植新的消费热点和经济增长点。他当时认为,最有可能形成消费热点的是住宅。
2008年底,金融危机袭来,中央再次祭出“房地产拉动经济”大旗,2008年12月20日出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,对二手房买卖减免税收、给改善型住房消费提供信贷支持,支持房地产企业融资等系列政策力托楼市,正在低谷调整的房地产掉头逆势上扬,量价暴涨。
到了2010年,房价高企又迎来举国声讨。正如当年的全国两会上,全国政协委员蔡继明对本刊记者说:“是要GDP增长还是要人民群众幸福?由于保增长压倒一切,中国错失了在金融危机中顺势调整房地产的机会,如今,两会舆论大势已成,中央再次得到一个顺应民意的调整机会。”
此后,新“国十条”出现,史上最严厉的调控-“限购令”出台,延续至今。
楼市主脉未变
房改以来的另一条主脉,就是土地财政的出现。这是为什么一些地方政府对房价下跌比房地产商还着急,甚至对中央调控政策阳奉阴违的原因。
在1998年房改政策出台前的会议上,朱镕基设定要点之一就是“如何把价格降下来”。此后,“稳定房价”是不变的主题。然而,价格波动本来就是市场的应有之义,事实说明一切,房价暴涨潮一波接着一波。
就在刚刚过去的2013年10月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格同比下降的城市仅1个,上涨的城市有69个。其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价继续以逾20%的同比涨幅加速上涨。
要理解中国房地产现状,需要从土地制度、财税制度,甚至执政理念进行综合分析,才能接近本质。
就供给来说,“城乡统一的建设用地市场”改革,是最有可能改变整个房地产格局的。但就在出现三中全会后放开“小产权房”舆论的同时,国土资源部、住房城乡建设部11月24日联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会:“不仅不能让违法者得利,还要让他们付出代价”,“最近一段时间,各地要集中精力、集中时间,选择1~2起顶风违法继续实施建设和销售、情节恶劣的案件,直接予以查处,依法从严从重处理,向社会公开曝光,以起到警示震慑的作用。”
看来,在房地产成为“支柱产业”之后,房价已经与行政体系、经济体系深深嵌合,虽然目前的风一阵又一阵地刮着,但只要核心逻辑未变,则房价上涨大势不会变。