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【摘 要】面对激烈的竟争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，其中重要途径之一，就是必须提高财务管理水平，促进核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一，成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具，为高层决策者提供充足的管理决策信息。
【关键词】房地产开发企业；财务管理
房地产开发企业究竟应如何适应市场经济需要，在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路，己成其为广泛探索的重大问题。要解决这个难题，重要的途径之一，就是要强化房地产开发企业财务管理，充分发挥其在企业经营管理中的作用，以带动开发企业的全面科学管理。另外，房地产业作为一个新兴行业，在财务管理中也存在多种问题，有待进一步完善和提高。因此房地产企业的财务管理便成为当前研究的重要课题。本文将就如何加强房地产开发企业的财务管理问题做出专门探讨。
一、房地产开发企业财务管理的内容
（一）房地产开发企业及财务管理的概念。房地产开发企业，是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。
房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。
（二）房地产开发企业财务管理对象。房地产开发企业财务管理对象，概括地说就是会计所反映和监督的内容，是在开发经营过程中可以用货币表现的经济活动，也就是资金运动。
（三）房地产开发企业财务管理内容。企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定，资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。因此，房地产企业财务管理的内容主要包括：（1）对开发企业资金筹集的管理； （2）对开发企业资金投资运用的管理； （3）对开发企业开发成本及费用的管理；（4）对开发企业税务筹划的管理；（5）对开发企业利润分配的管理。
二、房地产开发企业财务管理特点
（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重。房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。
（二）开发风险大，投资决策分析责任重、要求高。房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使用周期也长，在较长的开发经营周期中，存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此，房地产开发企业具有较大风险。另外，房地产开发敏感性强，但调整能力差，也对企业在进行项目开发投资决策时的准确性提出了更高的要求。要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误给企业造成的损失，这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便财务为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
三、房地产开发企业财务管理现状及存在问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在以下几个问题：
（一）在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
（二）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
（三）财务理理“被动反映型”的现象较突出预测、控制、分析等管理职能基本处于空自。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。
（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
四、房地产开发企业财务管理任务
（一）筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能。（二）积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化。（三）通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益。（四）合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润。（五）按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。
五、房地产开发企业财务管理的措施
（一）对项目进行深入论证。。因为房地产项目要求一次投人的资金大、压力重，而且回收期长、风险高，决定房地产企业做投资决策要充分论证项目的可行性，而不能完全凭主观随意性。从而要求财务管理部门要做好投资分析，提高投资分析决策的准确程度，为企业管理者提供及时、可靠的信息，有效降低风险。这个投资分析决策包括首期投入的资金、项目在建时需要的常规资金、期末资金等等现金流出和筹资规模、筹资结构、筹资成本、筹资方式等等现金流入。
（二）加强资金管理。在现实的房地产开发项目中，由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强资金管理，杜绝不良资金流动。资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要统筹安排、合理调度、把资金用活。房地产公司应建立结算中心形式的资金管理机构，以起到统筹安排使用资金的作用。
（三）降低成本
①降低土地开发成本。随着政府进一步规范土地市场、规范土地出让方式，土地的取得
及土地成本将取决于竟价、拍卖、招标的出让方式和出让结果。谨慎选择，认真研究前期开发是降低土地开发成本发挥土地最佳效益，增加地产收益的关键。在选择好土地的基础上，最好争取水、电、气、通信道路等配套设施一次建设到位，这是降低土地开发成本的关键。这些配套设施的后期开发成本是非常巨大的，需要引起房地产公司的重视。
②减少建筑安装成本。建筑安装成本发生在项目建设过程中，是一个比较难以把握的成本。针对这种情况，房地产企业在开始动工建设之前应该通过各种方法估计在建设过程中的阶段成本，然后根据实际建设阶段中的成本对原来的估计数据进行调整，并以此为后一阶段建筑安装成本的预算，进行跟踪监控。
③开展长期成本管理工作。
成本管理需要動员全员开展工作：需要事先的成本预测，需要事中的成本计量，需要事后的成本分析、评价。建立二级成本管理单位是有效开展成本管理的好办法。二级成本管理单位由房地产公司中不同部门的人共同组成，包括原材料采购、施工建筑、财务、物质储等。
参考文献：
[1]生宗阳.浅议房地产财务管理中的问题与建议[J]，财经界（学术版），2014（02）.
[2]姜淑芬.房地产财务管理风险防范与控制[J]，时代金融，2013（07）.
【关键词】房地产开发企业；财务管理
房地产开发企业究竟应如何适应市场经济需要，在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路，己成其为广泛探索的重大问题。要解决这个难题，重要的途径之一，就是要强化房地产开发企业财务管理，充分发挥其在企业经营管理中的作用，以带动开发企业的全面科学管理。另外，房地产业作为一个新兴行业，在财务管理中也存在多种问题，有待进一步完善和提高。因此房地产企业的财务管理便成为当前研究的重要课题。本文将就如何加强房地产开发企业的财务管理问题做出专门探讨。
一、房地产开发企业财务管理的内容
（一）房地产开发企业及财务管理的概念。房地产开发企业，是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。
房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。
（二）房地产开发企业财务管理对象。房地产开发企业财务管理对象，概括地说就是会计所反映和监督的内容，是在开发经营过程中可以用货币表现的经济活动，也就是资金运动。
（三）房地产开发企业财务管理内容。企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定，资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。因此，房地产企业财务管理的内容主要包括：（1）对开发企业资金筹集的管理； （2）对开发企业资金投资运用的管理； （3）对开发企业开发成本及费用的管理；（4）对开发企业税务筹划的管理；（5）对开发企业利润分配的管理。
二、房地产开发企业财务管理特点
（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重。房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。
（二）开发风险大，投资决策分析责任重、要求高。房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使用周期也长，在较长的开发经营周期中，存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此，房地产开发企业具有较大风险。另外，房地产开发敏感性强，但调整能力差，也对企业在进行项目开发投资决策时的准确性提出了更高的要求。要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误给企业造成的损失，这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便财务为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
三、房地产开发企业财务管理现状及存在问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在以下几个问题：
（一）在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
（二）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
（三）财务理理“被动反映型”的现象较突出预测、控制、分析等管理职能基本处于空自。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。
（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
四、房地产开发企业财务管理任务
（一）筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能。（二）积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化。（三）通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益。（四）合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润。（五）按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。
五、房地产开发企业财务管理的措施
（一）对项目进行深入论证。。因为房地产项目要求一次投人的资金大、压力重，而且回收期长、风险高，决定房地产企业做投资决策要充分论证项目的可行性，而不能完全凭主观随意性。从而要求财务管理部门要做好投资分析，提高投资分析决策的准确程度，为企业管理者提供及时、可靠的信息，有效降低风险。这个投资分析决策包括首期投入的资金、项目在建时需要的常规资金、期末资金等等现金流出和筹资规模、筹资结构、筹资成本、筹资方式等等现金流入。
（二）加强资金管理。在现实的房地产开发项目中，由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强资金管理，杜绝不良资金流动。资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要统筹安排、合理调度、把资金用活。房地产公司应建立结算中心形式的资金管理机构，以起到统筹安排使用资金的作用。
（三）降低成本
①降低土地开发成本。随着政府进一步规范土地市场、规范土地出让方式，土地的取得
及土地成本将取决于竟价、拍卖、招标的出让方式和出让结果。谨慎选择，认真研究前期开发是降低土地开发成本发挥土地最佳效益，增加地产收益的关键。在选择好土地的基础上，最好争取水、电、气、通信道路等配套设施一次建设到位，这是降低土地开发成本的关键。这些配套设施的后期开发成本是非常巨大的，需要引起房地产公司的重视。
②减少建筑安装成本。建筑安装成本发生在项目建设过程中，是一个比较难以把握的成本。针对这种情况，房地产企业在开始动工建设之前应该通过各种方法估计在建设过程中的阶段成本，然后根据实际建设阶段中的成本对原来的估计数据进行调整，并以此为后一阶段建筑安装成本的预算，进行跟踪监控。
③开展长期成本管理工作。
成本管理需要動员全员开展工作：需要事先的成本预测，需要事中的成本计量，需要事后的成本分析、评价。建立二级成本管理单位是有效开展成本管理的好办法。二级成本管理单位由房地产公司中不同部门的人共同组成，包括原材料采购、施工建筑、财务、物质储等。
参考文献：
[1]生宗阳.浅议房地产财务管理中的问题与建议[J]，财经界（学术版），2014（02）.
[2]姜淑芬.房地产财务管理风险防范与控制[J]，时代金融，2013（07）.