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【摘要】就当前房地产市场发展现状来看，对房地产开发过程中需要的成本进行分析，结合房地产开发所需成本，提出了开发过程中的一系列成本控制办法。笔者认为房地产企业相关管理人员应从多角度进行考虑，从而有效控制房地产开发成本。
【关键词】房地产企业；开发成本；管理办法
近年来，我国房地产行业经历了暴利时代，也逐渐向着平均利润时代转变。但是，如今房地产市场仍存在着较大的竞争。房地产企业要想在激烈的市场竞争中利于不败之地，在项目开发过程中，保证建筑质量的基础上，学会开源节流。在房地产项目开发过程中，成本控制管理工作十分重要，其直接影响着企业的经济利益。
1.房地产开发成本管理的内容
1.1土地成本
土地成本指的是土地征用过程中产生的各种费用。主要包括：征用土地费、安置费以及拆迁补偿费等。土地成本的高低对开发正本的高低有着直接的影响[1]。土地费用在开发成本中的比例较高，是成本控制中的主要内容。
1.2前期开发工程费用
前期开发工程费主要指的是：房屋设计费、土地规划平整费、土地勘测费、土地测量费等。因为每个区域的经济发展状况不同，各个区域需要的采购项目也有所不同。
1.3建筑安装工程费用
建筑安装工程费指的是，在房屋建筑过程中所产生的各种设备安装费、工程建筑费等。其在整个房地产开发成本中，占据着较大比例。
1.4筹资成本
筹资成本的主要组成部分为贷款利息。房地产行业的特殊性，促使开发商需要利用贷款的方式进行筹资，这样一来就会产生一定的利息费用，这部分成本的多少主要取决于项目的规模，因此其在开发总成本中占得比例不是很稳定。
1.5税收费用
税收费用一共包括两个部分：第一部分是房地产税、土地使用税、耕地占用税、“两税一费”，即营业税和城市维护建设税、企业所得税、外商投资税、契税、外国企业所得税等；第二部分为行政事业性税收。
2.房地产企业成本控制的相关管理办法
2.1项目开发成本的控制管理办法
2.1.1土地层面的控制管理办法
房地产开发工作中，土地可谓是最为关键的因素。土地位置是否合适、地价的高低等直接影响着商品价值。在这种情况下，企业要对土地价格做出准确的预测、在较为合理的范围内进行项目开发，那么企业的开发成本将得到很好的控制。
2.1.2建材层面的控制管理办法
房地产企业的项目开发，应根据企业的要求来决定是采用“大包”方式，还是“包工不包料”的方式进行开发。如果开发过程中采用甲供材方式，因为材料对综合性的要求比较高，并且规模大，所以在采购时，应当选用专业批量采购方式，以便能降低材料成本费用。
2.2财务成本的控制管理办法
对于成本控制管理办法来说，通常采用滚动开发的方法，降低企业资金压力，当下主要有两种模式。其一是针对较大工程项目，企业可以采用分期、分批开发项目的模式。其二是对多个项目进行统筹规划，通过分层次滚动的方式对项目进行开发。第一种方式通过对一个项目的分期滚动式开发，使资金总量同时在一个项目上，快速产生销售价值，达成资金回收。第二种方式可以将多个项目的总资金做出科学筹划、合理协调，将可能被闲置的资金做出横向融通，从而最大限度的提升资金利用率。
2.3融资成本的控制管理办法
进行项目融资过程中，因为我国大部分放房地产企业均要通过银行贷款实现项目融资。因此，房地产企业要选择合适的银行，对各个银行的利率等相关数据进行收集，并对其做出比较和详细的分析。
2.4营销成本的控制管理办法
采用科学有效的营销手段，将营销时间缩短，从而尽快回收投资资金，同时还能降低营销成本。就当今房地产市场现状来看，项目定位显得尤为重要，房地产企业要明确自己的商品是“学区房”、“经济适用房”还是“养老房”。只有这样，才能进行自身的优势宣传，在房地产市场上提高核心竞争力。另外，企业采用一定的一次性付款奖励办法鼓励买房，从而降低贷款额度，加快资金回笼速度。
3.税务成本的控制管理办法。
3.1合理选用开发模式
当前，房地产开发主要有三种模式，其中包括：企业自建模式、代建模式、合作共建模式。采用自建方式，主要以实际的收入作为基础，对营业税进行计算。相关费用、营业税、附加提取企业所得税等被扣除后，还要缴纳一定的土地增值税。对于代建方式而言，需要缴纳一定的代建费用，在整个项目成本中占据着很小的部分。另外还要缴纳一定的土地增值税和契税。因此，从上诉内容可以看出，代建方式要比自建方式更加具有优势。合作建房方式中，根据我国相关规定，如果合作双方均以投资的方式对房屋进行建造，那么合理分配利润后，出资方不必缴纳营业税，这样，就在很大程度上降低了税收成本。
3.2利用相关国家优惠政策
我国税法中有着一定的优惠政策，对于房地产通过纳税额降低成本支出有很大帮助。例如，我国制定的《土地增值税暂行条例》中，第八条（一）中，如果房地产开发商所开发的项目是普通式准住宅，售房后，所得的销售额小于或等于扣除项目的20%，便可以免收土地增值税。因此，企业开发项目如果同这一条件相符合时，在权衡利弊的基础上，尽量将增值额控制在20%以下。这样就能节省大量税收成本。
结束语：
总而言之，房地产项目开发过程中，成本控制管理工作十分重要。成本控制过程中，相关管理人员要站在多个角度进行分析，采用科学有效的方式進行项目开发成本管理。对开发过程中的土地、材料以及税务等进行合理控制，从而降低企业项目开发成本。
参考文献：
[1]郑瑛.房地产企业资金管理与成本控制探析[J].改革与开放，2012，（04）：98-99.
[2]蔡东红.论房地产开发企业项目成本控制管理[J].现代经济信息，2012，（07）：12-13.
[3]陈美权.房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].中国房地产业.2015.9
【关键词】房地产企业；开发成本；管理办法
近年来，我国房地产行业经历了暴利时代，也逐渐向着平均利润时代转变。但是，如今房地产市场仍存在着较大的竞争。房地产企业要想在激烈的市场竞争中利于不败之地，在项目开发过程中，保证建筑质量的基础上，学会开源节流。在房地产项目开发过程中，成本控制管理工作十分重要，其直接影响着企业的经济利益。
1.房地产开发成本管理的内容
1.1土地成本
土地成本指的是土地征用过程中产生的各种费用。主要包括：征用土地费、安置费以及拆迁补偿费等。土地成本的高低对开发正本的高低有着直接的影响[1]。土地费用在开发成本中的比例较高，是成本控制中的主要内容。
1.2前期开发工程费用
前期开发工程费主要指的是：房屋设计费、土地规划平整费、土地勘测费、土地测量费等。因为每个区域的经济发展状况不同，各个区域需要的采购项目也有所不同。
1.3建筑安装工程费用
建筑安装工程费指的是，在房屋建筑过程中所产生的各种设备安装费、工程建筑费等。其在整个房地产开发成本中，占据着较大比例。
1.4筹资成本
筹资成本的主要组成部分为贷款利息。房地产行业的特殊性，促使开发商需要利用贷款的方式进行筹资，这样一来就会产生一定的利息费用，这部分成本的多少主要取决于项目的规模，因此其在开发总成本中占得比例不是很稳定。
1.5税收费用
税收费用一共包括两个部分：第一部分是房地产税、土地使用税、耕地占用税、“两税一费”，即营业税和城市维护建设税、企业所得税、外商投资税、契税、外国企业所得税等；第二部分为行政事业性税收。
2.房地产企业成本控制的相关管理办法
2.1项目开发成本的控制管理办法
2.1.1土地层面的控制管理办法
房地产开发工作中，土地可谓是最为关键的因素。土地位置是否合适、地价的高低等直接影响着商品价值。在这种情况下，企业要对土地价格做出准确的预测、在较为合理的范围内进行项目开发，那么企业的开发成本将得到很好的控制。
2.1.2建材层面的控制管理办法
房地产企业的项目开发，应根据企业的要求来决定是采用“大包”方式，还是“包工不包料”的方式进行开发。如果开发过程中采用甲供材方式，因为材料对综合性的要求比较高，并且规模大，所以在采购时，应当选用专业批量采购方式，以便能降低材料成本费用。
2.2财务成本的控制管理办法
对于成本控制管理办法来说，通常采用滚动开发的方法，降低企业资金压力，当下主要有两种模式。其一是针对较大工程项目，企业可以采用分期、分批开发项目的模式。其二是对多个项目进行统筹规划，通过分层次滚动的方式对项目进行开发。第一种方式通过对一个项目的分期滚动式开发，使资金总量同时在一个项目上，快速产生销售价值，达成资金回收。第二种方式可以将多个项目的总资金做出科学筹划、合理协调，将可能被闲置的资金做出横向融通，从而最大限度的提升资金利用率。
2.3融资成本的控制管理办法
进行项目融资过程中，因为我国大部分放房地产企业均要通过银行贷款实现项目融资。因此，房地产企业要选择合适的银行，对各个银行的利率等相关数据进行收集，并对其做出比较和详细的分析。
2.4营销成本的控制管理办法
采用科学有效的营销手段，将营销时间缩短，从而尽快回收投资资金，同时还能降低营销成本。就当今房地产市场现状来看，项目定位显得尤为重要，房地产企业要明确自己的商品是“学区房”、“经济适用房”还是“养老房”。只有这样，才能进行自身的优势宣传，在房地产市场上提高核心竞争力。另外，企业采用一定的一次性付款奖励办法鼓励买房，从而降低贷款额度，加快资金回笼速度。
3.税务成本的控制管理办法。
3.1合理选用开发模式
当前，房地产开发主要有三种模式，其中包括：企业自建模式、代建模式、合作共建模式。采用自建方式，主要以实际的收入作为基础，对营业税进行计算。相关费用、营业税、附加提取企业所得税等被扣除后，还要缴纳一定的土地增值税。对于代建方式而言，需要缴纳一定的代建费用，在整个项目成本中占据着很小的部分。另外还要缴纳一定的土地增值税和契税。因此，从上诉内容可以看出，代建方式要比自建方式更加具有优势。合作建房方式中，根据我国相关规定，如果合作双方均以投资的方式对房屋进行建造，那么合理分配利润后，出资方不必缴纳营业税，这样，就在很大程度上降低了税收成本。
3.2利用相关国家优惠政策
我国税法中有着一定的优惠政策，对于房地产通过纳税额降低成本支出有很大帮助。例如，我国制定的《土地增值税暂行条例》中，第八条（一）中，如果房地产开发商所开发的项目是普通式准住宅，售房后，所得的销售额小于或等于扣除项目的20%，便可以免收土地增值税。因此，企业开发项目如果同这一条件相符合时，在权衡利弊的基础上，尽量将增值额控制在20%以下。这样就能节省大量税收成本。
结束语：
总而言之，房地产项目开发过程中，成本控制管理工作十分重要。成本控制过程中，相关管理人员要站在多个角度进行分析，采用科学有效的方式進行项目开发成本管理。对开发过程中的土地、材料以及税务等进行合理控制，从而降低企业项目开发成本。
参考文献：
[1]郑瑛.房地产企业资金管理与成本控制探析[J].改革与开放，2012，（04）：98-99.
[2]蔡东红.论房地产开发企业项目成本控制管理[J].现代经济信息，2012，（07）：12-13.
[3]陈美权.房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].中国房地产业.2015.9