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摘要 土地是社会经济发展最基本且具有固定性的生产要素,因此“地根”是宏观调 控区域社会经济及其它生产要素集聚发展的重要手段,而区域内地区之间的经济利益如何分配是当前其产业和用地空间集聚规模发展能否实现的关键。本文借鉴国外土地开发权转让制度的经验并根据机会成本理论构建区域农地非农化指标二次配置及其利益主体内部之间利益分配的初步构想,并通过经济模型和以河南省农地非农化用地指标配置为例论证其可行性,经分析土地开发转让后,河南省的农业产值和非农产值都有不同程度的增加。研究结果表明:土地开发权空间转让后的土地配置方式不仅有利于非农经济发展的集聚发展,区域的非农经济和农业生产都有一定的提高,而且其利益分配方式体现了利益主体经济 收益的公平性,促进区域地区间农业和非农建设的分工与协作,减少非农建设对农业发展的不利影响。
关键词 土地开发权转让;二次空间配置;经济补偿;模型;公平与效率
中图分类号 F301.2 文献标识码 A文章编号 1002-2104(2010)05-0000-00 doi:10.3969/j.issn.10 02-2104.2010.05.027
我国当前采取全国统一的耕地保护政策,土地管制基本上是以行政区域内部管制为主,忽略了不同地区耕地利用与保护的成本差异。当前对不同行政 区域之间耕地保护的补偿机制研究主要分为两个方向:一个方向是从耕地资源的生态价值和社会价值等方面消除其外部性价值进行补偿研究[1-4],另一个方向是从耕地利用的机会成本出发进行补偿[5]。黄贤金等在研究区域土地用途管制方式中设想建立可转移的发展权和许可证制度[6],朱新华和曲福田在研究粮食产销区优势互补发展中,基于耕地保护和粮食安全的外部性出发主张在粮食主销区建立切实可行的补偿途径机制[7],这些理念或者定性研究对地区间耕地保护补偿具有较好的借鉴意义。因此本文讨论土地开发权转让制度在区域农地非农化配置应用的可行性,并利用经济模型和实证分析论述并讨论农地开发转让以后的土地配置方式、土地利用效率和利益主体之间的分配问题。
1 基于开发权、转让权的区域间农地非农化二次配置及其补偿机制1.1 我国当前产业和用地空间分布存在的问题
目前我国各地经济发展自成体系,相互封锁,追求短期效益,形成地方主义,这样不仅造成区域内部恶性竞争、区域经济割据和结构趋同的局面[8],而且造成我国非农经济发展和用地的分散性和低效性。由于农业生产具有经济的低效率性和公共物品性质,各地都不愿意多承担本地区以外的粮食保障责任,在经济的利益驱动下各地都希望争取更大的建设空间进行非农化建设,造成农地非农化空间布局的松散性和配置的低效性[9],核心地区对周围经济的拉动和空间集聚带动作用不够,“大城市不大、中城市不活、小城市不强、小城镇不优”的问题在我国各地发展中普遍存在[10]。在土地、资金、劳动力 三大生产要素中只有土地是具有空间不可移动性的基本生产要素,严重影响了市场对区域经济发展其它生产要素的基础配置作用,区域非农用地空间分布的分散性是造成我国非农经济发展的分散性和重复性建设的重要原因,因此当前加强区域用地分工和集 聚水平是我国土地管理和经济发展的重要课题之一。
1.2 开发权转让权在区域间农地非农化配置的应用
1.2.1 开发权转让权简介1990年开发转让权转移最先应用在电气事业二氧化硫排放许可交易中,20世纪70年代中期, 美国纽约是第一个实施土地开发权转让制度引入区域土地利用的地区[11]。土地开发权转让是一种自愿的、基于市场机制的土地利用管理机制,通过将土地开发引向更适合土地发展的地区以推动保护具有高农业价值的土地、保护环境敏感区和保护战略地位的开放空间[12]。目前这种土地利用管理技术受到广泛的关注,越来越多的地区灵活采用土地开发权转让制度宏观调控区域土地利用,如法国[13],意大利[14],日本[15],韩国[16]和荷兰[19]等都曾经利用该技术灵活处理解决土地利用中的问题,目前中国一些学者根据国外发展经验定性研究开发权转让权在中国区域地区间耕地保护的借鉴意义[12,17-20]。
1.2.2 开发权转让应用在区域间农地非农化配置中的设想大量的理论和实践已经证明了产业集聚规模发展,不仅可以获取外部规模经济,提升区域经济和产业发展竞争优势,降低城市化的成本和加速我国城市化进程[21],而且还有利于集约节约用地,为区域发展拓展更多建设空间,缓解区域非农经济建设和农业生产对土地需求的矛盾。“空间集聚”将是我国未来很长时期内社会经济空间结构演变的基本趋势,地域空间的管制和规划将成为永恒的主题[22]。
为了提高区域非农经济发展的空间集聚程度,本文引入土地开发权转让制度调整区域农地非农化配置指标,工作中将规划期间区域各地农地非农化指标分为两级分配,第一级是按照目前各级土地规划中各地农地非农化(新增建设用地占用农用地面积)指标进行的初级分配,其显著特点是体现了规划的刚性和公平性;第二级是基于土地开发权转让制度实现区域农地非农化用地指标开发权的地区间的转移,其显著特点是体现了规划的 弹性和效率性。根据国外的实践经验将区域建设用地空间划分为“发送区”和“接受区”两部分[12],开发权转让的核心是将“发送区”规划期间的部分农地非农化开发权转让给“接受区”。一般地,区域非农经济发展区(“接受区”)并不是在每个地方都能发展,“接受区”的空间地理范围应根据区域发展空间战略、区域经济区位和社会经济发展竞争力等划定,是区域非 农经济建设的主要发展方向。该区域内可以买进区域规划期间的农地非农化土地开发权;同时由于“接受区” 占用了“发送区” 规划期间的农地非农化用地指标和非农建设的机会,因此“接受区”向“发送区”进行经济补偿。“发送区”的空间地理范围是依据环境、生态、文化和农业发展等来确定,是区域农业发展和生态建设的主要地 区,该地区可以卖出规划期间部分农地非农化的土地开发权可以卖出。同时“接受区”占用了“发送区”规划期间的农地非农化用地指标和非农建设的机会,由于农地经营生产的低效性和公共物品性质,因此“接受区”向“发送区”进行经济补偿。经济利益是当前我国各地农地非农化的主要驱动力,根据博弈理论,当且仅当“发送区”获得经济补偿不低于其农地非农化的机会收益时,“发送区”和“接受区”之间的农地非农化开发权转让才能顺利进行。
曹志宏等:土地开发转让制度在区域土地空间配置及利益分配中的应用中国人口•资源与环境 2010年 第5期2 区域农地非农化开发权转让前后的经济模型分析假设区域各地土地利用效率不会因其规模和时间而变化,设规划期 间区域农地非农化指标为S,“发送区”地区i和“接受区”地区j的用地分解系数分别为Ai(i=1,2,...m)和Bj(i=1,2,...n),且∑mi=1Ai+∑nj=1Bj=1,单位面积非农建设用地土地利用经济收益率分别为Pi和Pj,且单位面积耕地面积的经济收入分别为Qi和Qj。耕地损失可以分为合理性损失和过度性损失,其中合理性损失,为保障经济发展必需的耕地损失,过度性损失是指由于政府失灵和土地价格严重扭曲等因素而导致耕地配置效率损失[23]。区域土地供求关系紧张和土地利用粗放同时存在,因此压缩“发送区”地区农地非农化用地指标,并将其开发权向“接受区”转让,设“发送区”地区i的过度性损失率为α,即“发送区”地区i农地非农化指标比例压缩到原用地指标的1-α就能满足当期经济合理发展的需求,则地区i需要转出的农地非农化用地指标为α•Ai•S,“接受区”地区j的非农化用地指标为(∑mi=1Ai•α/∑nj=1Bj+1)•Bj•S。
Zi=∑n0i=1Wj×X′ij(2)
式中,Zj为区域地区i的综合分值;Wj为地区i影响因素指标 j的综合权重; n0为影响因素个数,这里为17,那么规划期限内区域地区i新增建设用地占农用地的分解系数公式如下:
Ki=Zi/∑ni=1Zi(3)
3.2 区域农地非农化开发权转让前后各经济主体的利益分析根据国家发改委国土开发与地区经济研究所肖金成、袁朱的研究,河南省省域内已经初步形成中原城市群格局,包含的地区界定包括郑州市、洛阳市、开封市、新乡市、焦作市、许昌市、平顶山市、漯河市和济源市九市[27],这些地区非农经济发展条件优越,是河南省今后非农建设的重点区域, 因此这些地区是河南省未来非农经济建设和用地比较集聚的“接受区”;安阳市、鹤壁市、濮阳市、三门峡市、南阳市、商丘市、信阳市、周口市、驻马店市等地区是河南省农业生产和农业用地集聚发展的地区,应是河南省规划期间农地非农化的“发送区”。根据李效顺和曲福田的研究,河南省耕地非农化合理性损失为29.66%,过度损失为70.34%[28],即 河南省经济发展需要规划期间农地非农化指标的29.66%即能满足其社会经济发展的需要,因此按照全省的平均发展水平,“发送区”可以向“接受区”转让其用地指标的70.34%。根据《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》,河南省2006-2010年新增建设用地占用农业用地指标为6.33万hm2,按照以上的经济分析模型原理和计算公式,则河南省各地级市的农地非农化开发权转让前后土地利用产出利益收支状况见表2。
根据以上实例分析,河南省农地非农化开发权转让量为16 930.12hm2,占“发送 区”新一轮建设用地占用耕地面积的70.34%,转让后区域非农经济产出增加112.82亿元,说明农地非农化开发转让有利于区域土地利用产出率的增加。经分析土地开发权转让后河南省的农业生产经济产出增加0.05亿元,增加率为2.29%。农地非农化开发权转让后,区域“发送区”虽然没有农地经营开发,但是获得与开发权转让前相同的经营收益,由于其地方政府从农业生产保护中获得了可观的经济收益,从而提高地方政府保护耕地的积极性。区域内“接受区”由于使用了“发送区”的农地开发使用权,因此要与“接受区”分享部分土地经营效益,经核算区域内“接受区”要向“发送区”经济补偿62.97亿元,同时转让后“接受区”各地 土地经营收益均有一定程度的增加。
4 小 结
土地开发权转让制度引进引入区域规划期间农地非农化的空间配置,其实质就是要打破地区经济封锁,利用“地根”引导未来区域非农经济发展建设利用地扩展方向,加强区域内部农业生产和非农经济建设的分工与协作。就土地开发转移的适应区域范围而言,由于我国农地质量空间分布的差异性,农地非农化开发使用权转移易在省城内或者农业生产条件相似的地区进行转移。本文通过经济模型和分析论证土地开发权转让制度在区域内地区间农地非农 化空间配置和经济利益分配的可行性,研究结果表明:该做法不仅可以提高区域农业生产和非农建设的经济产出,实现土地生产要素在空间上的集聚发展,而且其经济收益分配方式也体现了不同利益主体土地资源配置的公平性。同时,土地开发权空间转让后的土地配置方式对于提高区域经济发展竞争力和凝聚力, 增强土地规划的弹性,促进土地集约利用,减缓我国土地供求矛盾和减少建设用地对农地分割的不利影响等方面具有一定的研究意义。
(编辑:田 红)
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The Application of Land Transferable Development Rights to Land Use
Secondary Allocation and Benefit Distribution Among Different Regions
CAO Zhihong1 LIANG Liutao2 HAO Jinmin1
(1.College of Land Resource Management of China Agricultural University,Beijing 100193,China;2. College of Environment and Planning of Henan University, Kaifeng Henan 475004, China )
Abstract As Land is the most basic production factor of social and economic development which has the fixed form, the foot of land is an impor tant macro control measure of land use spatial agglomeration to promote regional social economy and the other industrial production factors agglomeration development,and how to rationally coordinate economic benefits among different regionsis the key issue to decide whether scale development of spatial agglomeration ofindustry and land can be realizee. This article estallished the elementary thin king on regional land use secondary allocation in the nonagriculturalization of farmland process by borrowing the foreign experience of land transferable dev elopment rights and on its economic benefits distribution among different land use stak eholders based on opportunity cost theory. The article analyzed the feasibility ofthe application of land transferable development rights system to in the nonag riculturalization allocation of farmland by the economic model and taking the farmland conversion in Henan Province as an example. Th e data analysis results showed that agricultural output, nonagricultural output, urban population and nonfarm jobs ofthe Henan Provinceincreased at d ifferent levels after land transferable development rights. The results showed that the land allocation method after land transferable development rights not only were favorable for the spatial agglomeration of nonfarm economy and promote d regional economic development of nonagriculture and development of agricultu re production, the benefits distribution pattern embodied the fairness of economic interests among regional land use stakeholders, and promoted regionaldivision and cooperation of agriculture and nonagriculture and reduced.
Key words land transferable development rights;secondary spatial allocation; economic compensation; model; fairness and efficiency
关键词 土地开发权转让;二次空间配置;经济补偿;模型;公平与效率
中图分类号 F301.2 文献标识码 A文章编号 1002-2104(2010)05-0000-00 doi:10.3969/j.issn.10 02-2104.2010.05.027
我国当前采取全国统一的耕地保护政策,土地管制基本上是以行政区域内部管制为主,忽略了不同地区耕地利用与保护的成本差异。当前对不同行政 区域之间耕地保护的补偿机制研究主要分为两个方向:一个方向是从耕地资源的生态价值和社会价值等方面消除其外部性价值进行补偿研究[1-4],另一个方向是从耕地利用的机会成本出发进行补偿[5]。黄贤金等在研究区域土地用途管制方式中设想建立可转移的发展权和许可证制度[6],朱新华和曲福田在研究粮食产销区优势互补发展中,基于耕地保护和粮食安全的外部性出发主张在粮食主销区建立切实可行的补偿途径机制[7],这些理念或者定性研究对地区间耕地保护补偿具有较好的借鉴意义。因此本文讨论土地开发权转让制度在区域农地非农化配置应用的可行性,并利用经济模型和实证分析论述并讨论农地开发转让以后的土地配置方式、土地利用效率和利益主体之间的分配问题。
1 基于开发权、转让权的区域间农地非农化二次配置及其补偿机制1.1 我国当前产业和用地空间分布存在的问题
目前我国各地经济发展自成体系,相互封锁,追求短期效益,形成地方主义,这样不仅造成区域内部恶性竞争、区域经济割据和结构趋同的局面[8],而且造成我国非农经济发展和用地的分散性和低效性。由于农业生产具有经济的低效率性和公共物品性质,各地都不愿意多承担本地区以外的粮食保障责任,在经济的利益驱动下各地都希望争取更大的建设空间进行非农化建设,造成农地非农化空间布局的松散性和配置的低效性[9],核心地区对周围经济的拉动和空间集聚带动作用不够,“大城市不大、中城市不活、小城市不强、小城镇不优”的问题在我国各地发展中普遍存在[10]。在土地、资金、劳动力 三大生产要素中只有土地是具有空间不可移动性的基本生产要素,严重影响了市场对区域经济发展其它生产要素的基础配置作用,区域非农用地空间分布的分散性是造成我国非农经济发展的分散性和重复性建设的重要原因,因此当前加强区域用地分工和集 聚水平是我国土地管理和经济发展的重要课题之一。
1.2 开发权转让权在区域间农地非农化配置的应用
1.2.1 开发权转让权简介1990年开发转让权转移最先应用在电气事业二氧化硫排放许可交易中,20世纪70年代中期, 美国纽约是第一个实施土地开发权转让制度引入区域土地利用的地区[11]。土地开发权转让是一种自愿的、基于市场机制的土地利用管理机制,通过将土地开发引向更适合土地发展的地区以推动保护具有高农业价值的土地、保护环境敏感区和保护战略地位的开放空间[12]。目前这种土地利用管理技术受到广泛的关注,越来越多的地区灵活采用土地开发权转让制度宏观调控区域土地利用,如法国[13],意大利[14],日本[15],韩国[16]和荷兰[19]等都曾经利用该技术灵活处理解决土地利用中的问题,目前中国一些学者根据国外发展经验定性研究开发权转让权在中国区域地区间耕地保护的借鉴意义[12,17-20]。
1.2.2 开发权转让应用在区域间农地非农化配置中的设想大量的理论和实践已经证明了产业集聚规模发展,不仅可以获取外部规模经济,提升区域经济和产业发展竞争优势,降低城市化的成本和加速我国城市化进程[21],而且还有利于集约节约用地,为区域发展拓展更多建设空间,缓解区域非农经济建设和农业生产对土地需求的矛盾。“空间集聚”将是我国未来很长时期内社会经济空间结构演变的基本趋势,地域空间的管制和规划将成为永恒的主题[22]。
为了提高区域非农经济发展的空间集聚程度,本文引入土地开发权转让制度调整区域农地非农化配置指标,工作中将规划期间区域各地农地非农化指标分为两级分配,第一级是按照目前各级土地规划中各地农地非农化(新增建设用地占用农用地面积)指标进行的初级分配,其显著特点是体现了规划的刚性和公平性;第二级是基于土地开发权转让制度实现区域农地非农化用地指标开发权的地区间的转移,其显著特点是体现了规划的 弹性和效率性。根据国外的实践经验将区域建设用地空间划分为“发送区”和“接受区”两部分[12],开发权转让的核心是将“发送区”规划期间的部分农地非农化开发权转让给“接受区”。一般地,区域非农经济发展区(“接受区”)并不是在每个地方都能发展,“接受区”的空间地理范围应根据区域发展空间战略、区域经济区位和社会经济发展竞争力等划定,是区域非 农经济建设的主要发展方向。该区域内可以买进区域规划期间的农地非农化土地开发权;同时由于“接受区” 占用了“发送区” 规划期间的农地非农化用地指标和非农建设的机会,因此“接受区”向“发送区”进行经济补偿。“发送区”的空间地理范围是依据环境、生态、文化和农业发展等来确定,是区域农业发展和生态建设的主要地 区,该地区可以卖出规划期间部分农地非农化的土地开发权可以卖出。同时“接受区”占用了“发送区”规划期间的农地非农化用地指标和非农建设的机会,由于农地经营生产的低效性和公共物品性质,因此“接受区”向“发送区”进行经济补偿。经济利益是当前我国各地农地非农化的主要驱动力,根据博弈理论,当且仅当“发送区”获得经济补偿不低于其农地非农化的机会收益时,“发送区”和“接受区”之间的农地非农化开发权转让才能顺利进行。
曹志宏等:土地开发转让制度在区域土地空间配置及利益分配中的应用中国人口•资源与环境 2010年 第5期2 区域农地非农化开发权转让前后的经济模型分析假设区域各地土地利用效率不会因其规模和时间而变化,设规划期 间区域农地非农化指标为S,“发送区”地区i和“接受区”地区j的用地分解系数分别为Ai(i=1,2,...m)和Bj(i=1,2,...n),且∑mi=1Ai+∑nj=1Bj=1,单位面积非农建设用地土地利用经济收益率分别为Pi和Pj,且单位面积耕地面积的经济收入分别为Qi和Qj。耕地损失可以分为合理性损失和过度性损失,其中合理性损失,为保障经济发展必需的耕地损失,过度性损失是指由于政府失灵和土地价格严重扭曲等因素而导致耕地配置效率损失[23]。区域土地供求关系紧张和土地利用粗放同时存在,因此压缩“发送区”地区农地非农化用地指标,并将其开发权向“接受区”转让,设“发送区”地区i的过度性损失率为α,即“发送区”地区i农地非农化指标比例压缩到原用地指标的1-α就能满足当期经济合理发展的需求,则地区i需要转出的农地非农化用地指标为α•Ai•S,“接受区”地区j的非农化用地指标为(∑mi=1Ai•α/∑nj=1Bj+1)•Bj•S。
Zi=∑n0i=1Wj×X′ij(2)
式中,Zj为区域地区i的综合分值;Wj为地区i影响因素指标 j的综合权重; n0为影响因素个数,这里为17,那么规划期限内区域地区i新增建设用地占农用地的分解系数公式如下:
Ki=Zi/∑ni=1Zi(3)
3.2 区域农地非农化开发权转让前后各经济主体的利益分析根据国家发改委国土开发与地区经济研究所肖金成、袁朱的研究,河南省省域内已经初步形成中原城市群格局,包含的地区界定包括郑州市、洛阳市、开封市、新乡市、焦作市、许昌市、平顶山市、漯河市和济源市九市[27],这些地区非农经济发展条件优越,是河南省今后非农建设的重点区域, 因此这些地区是河南省未来非农经济建设和用地比较集聚的“接受区”;安阳市、鹤壁市、濮阳市、三门峡市、南阳市、商丘市、信阳市、周口市、驻马店市等地区是河南省农业生产和农业用地集聚发展的地区,应是河南省规划期间农地非农化的“发送区”。根据李效顺和曲福田的研究,河南省耕地非农化合理性损失为29.66%,过度损失为70.34%[28],即 河南省经济发展需要规划期间农地非农化指标的29.66%即能满足其社会经济发展的需要,因此按照全省的平均发展水平,“发送区”可以向“接受区”转让其用地指标的70.34%。根据《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》,河南省2006-2010年新增建设用地占用农业用地指标为6.33万hm2,按照以上的经济分析模型原理和计算公式,则河南省各地级市的农地非农化开发权转让前后土地利用产出利益收支状况见表2。
根据以上实例分析,河南省农地非农化开发权转让量为16 930.12hm2,占“发送 区”新一轮建设用地占用耕地面积的70.34%,转让后区域非农经济产出增加112.82亿元,说明农地非农化开发转让有利于区域土地利用产出率的增加。经分析土地开发权转让后河南省的农业生产经济产出增加0.05亿元,增加率为2.29%。农地非农化开发权转让后,区域“发送区”虽然没有农地经营开发,但是获得与开发权转让前相同的经营收益,由于其地方政府从农业生产保护中获得了可观的经济收益,从而提高地方政府保护耕地的积极性。区域内“接受区”由于使用了“发送区”的农地开发使用权,因此要与“接受区”分享部分土地经营效益,经核算区域内“接受区”要向“发送区”经济补偿62.97亿元,同时转让后“接受区”各地 土地经营收益均有一定程度的增加。
4 小 结
土地开发权转让制度引进引入区域规划期间农地非农化的空间配置,其实质就是要打破地区经济封锁,利用“地根”引导未来区域非农经济发展建设利用地扩展方向,加强区域内部农业生产和非农经济建设的分工与协作。就土地开发转移的适应区域范围而言,由于我国农地质量空间分布的差异性,农地非农化开发使用权转移易在省城内或者农业生产条件相似的地区进行转移。本文通过经济模型和分析论证土地开发权转让制度在区域内地区间农地非农 化空间配置和经济利益分配的可行性,研究结果表明:该做法不仅可以提高区域农业生产和非农建设的经济产出,实现土地生产要素在空间上的集聚发展,而且其经济收益分配方式也体现了不同利益主体土地资源配置的公平性。同时,土地开发权空间转让后的土地配置方式对于提高区域经济发展竞争力和凝聚力, 增强土地规划的弹性,促进土地集约利用,减缓我国土地供求矛盾和减少建设用地对农地分割的不利影响等方面具有一定的研究意义。
(编辑:田 红)
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The Application of Land Transferable Development Rights to Land Use
Secondary Allocation and Benefit Distribution Among Different Regions
CAO Zhihong1 LIANG Liutao2 HAO Jinmin1
(1.College of Land Resource Management of China Agricultural University,Beijing 100193,China;2. College of Environment and Planning of Henan University, Kaifeng Henan 475004, China )
Abstract As Land is the most basic production factor of social and economic development which has the fixed form, the foot of land is an impor tant macro control measure of land use spatial agglomeration to promote regional social economy and the other industrial production factors agglomeration development,and how to rationally coordinate economic benefits among different regionsis the key issue to decide whether scale development of spatial agglomeration ofindustry and land can be realizee. This article estallished the elementary thin king on regional land use secondary allocation in the nonagriculturalization of farmland process by borrowing the foreign experience of land transferable dev elopment rights and on its economic benefits distribution among different land use stak eholders based on opportunity cost theory. The article analyzed the feasibility ofthe application of land transferable development rights system to in the nonag riculturalization allocation of farmland by the economic model and taking the farmland conversion in Henan Province as an example. Th e data analysis results showed that agricultural output, nonagricultural output, urban population and nonfarm jobs ofthe Henan Provinceincreased at d ifferent levels after land transferable development rights. The results showed that the land allocation method after land transferable development rights not only were favorable for the spatial agglomeration of nonfarm economy and promote d regional economic development of nonagriculture and development of agricultu re production, the benefits distribution pattern embodied the fairness of economic interests among regional land use stakeholders, and promoted regionaldivision and cooperation of agriculture and nonagriculture and reduced.
Key words land transferable development rights;secondary spatial allocation; economic compensation; model; fairness and efficiency