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【摘要】近年来我国的房地产市场得到了迅速的发展，但随着市场炒作的增加，房地产市场的泡沫也在不断加大，使得我国的房地产价格一直居高不下，人民群众对此意见很大，国家也加大了对房地产市场的调控力度。本文就房地产市场泡沫产生的原因作了相关分析，并提出了相应的解决措施。
【关键词】房地产；泡沫；原因；措施
改革开放以来，我国在住房市场化方面取得了很大的成就，统计数据显示：改革开放伊始的1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米，到2009年底,城镇居民人均住房面积已达到约29.45平方米，增长了4倍之多。住房的市场化改革，释放了城市居民的住房需求，群众的居住条件得到改善，房地产业也取得快速的发展。但是，随着房地产市场的高速发展，全国各地房价飞速上升，尤其是发达沿海城市更为突出，普通老百姓买不起房的问题越来越严重。群众对房地产价格居高不下的担心越来越大，国家也逐步加大了对房地产市场的调控力度，力求将房地产价格控制在合理的范围之内。
一、房地产泡沫产生的原因
（一）地方政府的利益问题
地方政府既是公共利益管理者，又是土地出让的受益者。地方政府在土地出让中至少可以获得三方面的收益：(1)土地出让金收入一次性收取；(2)通过较低成本的拆迁获得土地；(3)各种相关税费收入。随着房价的不断上升，房地产商对市场预期乐观，不断有更多企业和资金投入到房地产市场中来，土地价格也水涨船高。据统计，在房地产建设、交易过程中，政府税费收入占到房地产价格的大约30%-40%,土地出让金大约占房地产价格的20%-40%，地方政府在房地产商的收入资金占全部房地产价格的50%-80%。面对巨大的利益诱惑，地方政府作为利益相关方，有将自己利益最大化的冲动，不断提高土地出让金价格。
（二）土地资源的减少与住房需求增长的矛盾
一个国家中适宜居住的土地面积有限，而我国人口众多，要解决居民住房问题更是难上加难。土地资源的稀缺性决定了供给的相对刚性。而我国居民的住房需求却日益增长，这些需求来自四个方面：(1)随着经济水平的提高和居民收入的增长。人们对住房消费的需求必然增长，舒适的居住环境是人们对更好生活的合理追求；(2)城市化进程的不断推进。农村大量劳动力不断涌入城市，产生对房屋的需求，这在长期是一种不可逆转的趋势；(3)投资需求。多年的实践表明，房地产是居民财富保值增值的安全投资渠道。比起银行储蓄，房地产投资更有利可图，而低迷的股市也令投资者敬而远之；(4)投机需求。随着我国经济的高速发展，一部分人先富起来,他们手中拥有大量闲置资金，而房价的快速上升和巨大利润吸引他们投入到房地产市场中来，为赚取买卖差价而购买房屋。
（三）银行贷款倾向
房地产开发商的资金主要来自银行贷款，房地产价格的不断上涨使银行乐于向房地产开发商提供贷款，贷款利润可观。而多年来房地产市场蒸蒸日上的局面使银行认为贷款给房地产开发商的违约风险很小，因为只要房价上升，银行手中的抵押品的价值就会上升，银行认为这是只赚不赔的买卖。
二、房地产泡沫的危害
（一）造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫吹起了巨大的利润空间，吸引大量资本投入到房地产市场，相应地,其他生产性市场受到冷落。资源的不合理配置造成浪费，大量的房屋空置，没有得到使用；而许多中低收入者却买不起房子。拥有财富的人和中低收入者的差距只会越拉越大，造成更大的社会矛盾。
（二）破坏金融秩序
由于房地产企业的贷款占到银行贷款很高的比例，房地产的价格和利润与银行的收入息息相关。为了牟取高额利润，银行加大信贷力度，放松对贷款对象的审查,降低了防范风险的能力。若房地产价格攀升则皆大欢喜；若房地产价格下跌，不仅房地产商经营困难，银行更是由于抵押品价格的下跌而难以收回贷款,导致大量呆坏账。因此，一旦房地产泡沫破碎，银行是最大的受害者，整个银行系统将出现危机，后果不堪设想。
三、解决对策
（一）加强对地方政府的监督
面对高昂的地价，地方政府成为众矢之的，群众愤慨的原因并不是土地出让金之高，而是这部分土地出让金成为财政收入后的再分配方式并没有让群众真正得到实惠。政府把土地出让金和有关房地产的税收收入用于公共设施建设、环境保护、教育卫生等方面，提高人民物质生活水平和精神文明建设，这是有利于公众利益的。但更重要的是,高地价直接记入了房屋成本，全部转嫁给消费者承担。因此，我们可以考虑让地方政府建立一个独立账号，把土地出让金和房地产相关税费收入都放在这个账号进行统计并公开账目，让群众能够看到政府的收入是多少，每一笔是怎么花出去的，群众进行监督。
（二）加大廉租房建设，降低商品房需求
世界上没有哪个国家能完全依靠房地产市场解决全体居民的住房问题,都需要政府提供经济适用房和廉租房来保障中低收入者的居住问题。我国也是如此,我们必须加大保障性住房的建设，一方面让城市中低收入者有房可居；另一方面，也要解决大量外来务工人员的住房问题,让他们可以安心在城市生活，没有后顾之忧,这也是我国建设和谐社会的必然要求。
（三）改变房地产消费观念，重建房地产消费模式
我国城市居民自购房比例很高，各大城市租用房屋的比例约为18%-25%，而发达国家购买使用的比例只有40%-70%。中国是世界上最大的发展中国家，收入水平远不及发达国家居民，但在房地产消费模式上却存在误区，这样就放大了对房地产的需求。因此，国家需要引导消费者改变房地产消费观念，重建房地产消费模式。每个家庭都有自己的住房并不现实，政府应提倡根据消费能力选择消费模式，培养租屋观念,建立租售并举的理性消费模式。
（四）规范房地产市场金融秩序
一方面,银行要加强对房地产开发贷款对象的审查,切实加强管理和监督；另一发面,对个人购买住房贷款要实行差别化信贷政策。最近推出的“国十一条”明确指出,要求金融机构继续支持居民首次贷款购买普通自住房,同时严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。这些措施都有效地降低了人们买房的欲望。
【关键词】房地产；泡沫；原因；措施
改革开放以来，我国在住房市场化方面取得了很大的成就，统计数据显示：改革开放伊始的1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米，到2009年底,城镇居民人均住房面积已达到约29.45平方米，增长了4倍之多。住房的市场化改革，释放了城市居民的住房需求，群众的居住条件得到改善，房地产业也取得快速的发展。但是，随着房地产市场的高速发展，全国各地房价飞速上升，尤其是发达沿海城市更为突出，普通老百姓买不起房的问题越来越严重。群众对房地产价格居高不下的担心越来越大，国家也逐步加大了对房地产市场的调控力度，力求将房地产价格控制在合理的范围之内。
一、房地产泡沫产生的原因
（一）地方政府的利益问题
地方政府既是公共利益管理者，又是土地出让的受益者。地方政府在土地出让中至少可以获得三方面的收益：(1)土地出让金收入一次性收取；(2)通过较低成本的拆迁获得土地；(3)各种相关税费收入。随着房价的不断上升，房地产商对市场预期乐观，不断有更多企业和资金投入到房地产市场中来，土地价格也水涨船高。据统计，在房地产建设、交易过程中，政府税费收入占到房地产价格的大约30%-40%,土地出让金大约占房地产价格的20%-40%，地方政府在房地产商的收入资金占全部房地产价格的50%-80%。面对巨大的利益诱惑，地方政府作为利益相关方，有将自己利益最大化的冲动，不断提高土地出让金价格。
（二）土地资源的减少与住房需求增长的矛盾
一个国家中适宜居住的土地面积有限，而我国人口众多，要解决居民住房问题更是难上加难。土地资源的稀缺性决定了供给的相对刚性。而我国居民的住房需求却日益增长，这些需求来自四个方面：(1)随着经济水平的提高和居民收入的增长。人们对住房消费的需求必然增长，舒适的居住环境是人们对更好生活的合理追求；(2)城市化进程的不断推进。农村大量劳动力不断涌入城市，产生对房屋的需求，这在长期是一种不可逆转的趋势；(3)投资需求。多年的实践表明，房地产是居民财富保值增值的安全投资渠道。比起银行储蓄，房地产投资更有利可图，而低迷的股市也令投资者敬而远之；(4)投机需求。随着我国经济的高速发展，一部分人先富起来,他们手中拥有大量闲置资金，而房价的快速上升和巨大利润吸引他们投入到房地产市场中来，为赚取买卖差价而购买房屋。
（三）银行贷款倾向
房地产开发商的资金主要来自银行贷款，房地产价格的不断上涨使银行乐于向房地产开发商提供贷款，贷款利润可观。而多年来房地产市场蒸蒸日上的局面使银行认为贷款给房地产开发商的违约风险很小，因为只要房价上升，银行手中的抵押品的价值就会上升，银行认为这是只赚不赔的买卖。
二、房地产泡沫的危害
（一）造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫吹起了巨大的利润空间，吸引大量资本投入到房地产市场，相应地,其他生产性市场受到冷落。资源的不合理配置造成浪费，大量的房屋空置，没有得到使用；而许多中低收入者却买不起房子。拥有财富的人和中低收入者的差距只会越拉越大，造成更大的社会矛盾。
（二）破坏金融秩序
由于房地产企业的贷款占到银行贷款很高的比例，房地产的价格和利润与银行的收入息息相关。为了牟取高额利润，银行加大信贷力度，放松对贷款对象的审查,降低了防范风险的能力。若房地产价格攀升则皆大欢喜；若房地产价格下跌，不仅房地产商经营困难，银行更是由于抵押品价格的下跌而难以收回贷款,导致大量呆坏账。因此，一旦房地产泡沫破碎，银行是最大的受害者，整个银行系统将出现危机，后果不堪设想。
三、解决对策
（一）加强对地方政府的监督
面对高昂的地价，地方政府成为众矢之的，群众愤慨的原因并不是土地出让金之高，而是这部分土地出让金成为财政收入后的再分配方式并没有让群众真正得到实惠。政府把土地出让金和有关房地产的税收收入用于公共设施建设、环境保护、教育卫生等方面，提高人民物质生活水平和精神文明建设，这是有利于公众利益的。但更重要的是,高地价直接记入了房屋成本，全部转嫁给消费者承担。因此，我们可以考虑让地方政府建立一个独立账号，把土地出让金和房地产相关税费收入都放在这个账号进行统计并公开账目，让群众能够看到政府的收入是多少，每一笔是怎么花出去的，群众进行监督。
（二）加大廉租房建设，降低商品房需求
世界上没有哪个国家能完全依靠房地产市场解决全体居民的住房问题,都需要政府提供经济适用房和廉租房来保障中低收入者的居住问题。我国也是如此,我们必须加大保障性住房的建设，一方面让城市中低收入者有房可居；另一方面，也要解决大量外来务工人员的住房问题,让他们可以安心在城市生活，没有后顾之忧,这也是我国建设和谐社会的必然要求。
（三）改变房地产消费观念，重建房地产消费模式
我国城市居民自购房比例很高，各大城市租用房屋的比例约为18%-25%，而发达国家购买使用的比例只有40%-70%。中国是世界上最大的发展中国家，收入水平远不及发达国家居民，但在房地产消费模式上却存在误区，这样就放大了对房地产的需求。因此，国家需要引导消费者改变房地产消费观念，重建房地产消费模式。每个家庭都有自己的住房并不现实，政府应提倡根据消费能力选择消费模式，培养租屋观念,建立租售并举的理性消费模式。
（四）规范房地产市场金融秩序
一方面,银行要加强对房地产开发贷款对象的审查,切实加强管理和监督；另一发面,对个人购买住房贷款要实行差别化信贷政策。最近推出的“国十一条”明确指出,要求金融机构继续支持居民首次贷款购买普通自住房,同时严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。这些措施都有效地降低了人们买房的欲望。