论文部分内容阅读
摘 要：伴随现代建筑施工技术持续发展，建筑工程质量也随之提升。商品房作为人们生活起居的重要物质保障，对于施工技术和施工质量的要求，更是极具特殊性。面对日益攀升的物价，如何在保证商品房质量的前提下合理控制成本支出，是施工企业迫切需要思考的内容。本文重点讨论在商品房项目施工建设全过程中，如何提升管理精细化水平，合理控制工程造价，以保障项目工程施工的质量和效率。文章首先认识现代商品房成本管理精细化的基本管理理念，其次便认识探究科学管理与合理控制造价所出现的问题，最后探索问题地解决措施。
关键词：商品房项目;成本控制;精细化管理;前置成本管理;措施
成本控制作为房地产行业重要的管理工作内容之一，其精细化管理程度日渐被重视。成本管控是一项系统性工作，需要在建筑工程的全部环节展开，在必要的情况下，还需要由多个部门共同参与，主动配合，达到管理控制措施全面落实到位的目的。
1 商品房成本精细化管控的基本理念
1.1商品房成本构成与管理目的分析
在实施商品房成本管理过程中，需要从资金角度、管理角度、土地角度和作业角度全面着手。时间成本支出主要是在商品房施工作业环节形成，空间成本支出主要是在建筑企业加施工现场、实体加费用两个角度。建筑企业组织实施项目成本管理，其主要目的是为了保证项目工程实施中，可以合理控制成本支出，达到经济效益目标。另外，通过将无效的成本消除，提升投资价值。价值工程理念便是要让钱花在重点地方，多少不是重点，有效才是关键。价值工程的关系式表达如下所示：
性价比（value）=产品功能、性能、收益、服务（function）/成本、费用（cost）（公式1.1）
在商品房管理控制环节，想要选择哪种情境，均需要综合产品的经营理念和经营方针、企业的经营管理目标以及当前市场发展环境。
1.2管理项目成本的基本措施分析
在管理项目成本时，最为常用的管理方法是目标成本管理。这种方法在使用当中，要首先明确两方面内容，分别为动态控制和目标成本。在实施目标成本管理的时候，要综合产品性能、市场调研以及数据库等多种元素，对其作出充分明确和掌握，以尽快实现动态化管理目标成本。在实施目标成本管理的时候，其过程便被称为PDCA循环。PDCA管理的基本流程如下所示：
2 商品房开发项目各阶段成本管控存在的不足
2.1缺少对投资决策重要性认知
房地产项目需要较大的成本投入，在组织建设的时候，需要消耗大量的人力资源和物力资源，开弓难有回头箭，若是中间存在间断，将会导致工期被拖延。由此可见，需要严格对每个环节实施质量把控，若是某一步出现问题，将会牵一发而动全身[2]。但是就目前而言，在企业中对于投资决策的认识，仍旧处于相对薄弱的环节，其认识程度将会对开发房地产项目的质量成败产生直接影响。
2.2设计项目工程阶段控制工程成本不严格
我国经济实力日渐提升，在市场竞争中，房地产行业的角逐日趋激烈，导致市场中的原材料价格获得突飞猛进的提升，同时也造成了建筑作业人员工资水平大幅上涨，这种问题的出现，将会导致工程项目在控制成本支出，减低成本支出时面临困难。项目工程的材料、人工成本上升，必然会增加成本支出。另外，在项目工程的设计阶段缺少前置成本管理，经常性的会因为忽略成本适配、材料优化、工艺优化的重要性，降低管理工程造价的力度，而使得限制成本过度支出的设计方案不能顺利推行。设计人员在设计环节，更是注重设计作业的效果还原度，对成本控制的重视程度根本不高，缺少工程概算与编制的能力，导致最终设计完成的图纸与工程概算存在很大偏差。开发商为快速周转，建造周期极致压缩，导致“三边”工程较为普遍，也给成本控制造成很大难度。
2.3选择的建筑项目发包阶段存在问题
在完成建筑项目工程设计以后，需要选择一家建设单位，在选择的时候，要始终秉承着公平、公正且公开的原则展开，更要考察其人员管理能力、后期的履约能力及对外对内的协调能力，保证选择的单位报价合理、值得信赖。只有选择合适的施工单位，才可以保证施工方案落实到位，施工进度满足要求，为提升施工质量作出突出贡献。目前开发商选择建筑单位存在的主要问题：一是选择报价最低的单位，这种单位经常性的会降低投标报价，在施工中通过其他方面挽回成本。若是选择这种单位，将会导致问题发生以后频频出现相互推诿扯皮等现象，降低施工质量的同时，还会造成工期延误，难以合理控制成本支出。二是只使用合作过的老单位，以为了解彼此规避了新合作单位的履约风险，却使老单位负担过重，超出承接能力，导致其无法顺利履约造成停工缓建，造成经济损失。另外，发包人对签署的合同研究力度不足，导致合同的内容不够严谨，很多漏洞被利用，增加施工成本支出。
3 商品房成本精细化管理与控制造价的措施
3.1投资决策与前期阶段的管控措施
企业首先要对市场的饱和程度以及需求程度展开全面调查，预测未来商品房市场的发展趋势，合理预测商品房销售情况与产品价格产生的影响。对建设完成的商品房在市场当中的竞争能力做出较为全面地分析。通过利用技术经济论证对产品的发展方向和设计方案做出详细比较，通过综合分析环境因素、技术因素和市场因素明确需要建设的项目工程规模，实现房建工程的规模效益。立足于当前经济发展水平和科技发展水平，对不同规模、不同等級、不同地区等作出较为详细的区分，对建筑工程的施工质量作出明确，明确合理的管理手段[3]。
以开发房地产的方式差异性作为出发点，对开发房地产项目的前期缓解控制措施予以明确。在这个环节之中，最为基础的是在国家所允许的范围之内，最大化地对企业经营建设所支出的费用实施控制，但是这种方法具有相对较小的灵活性。在开发项目工程的前期阶段，项目公司起到最为主要的作用，所以在前期阶段控制成本的时候，最为主要的便是通过企业的领导决策层和前期部门承担起成本控制的任务。这个阶段作为整个工程项目控制成本支出的第一步，直接影响到成本控制。 3.2设计项目工程阶段的成本管理控制措施
提升前置成本管控水平和质量，在项目工设计与规划环节中强化成本控制尤为关键，在设计环节中，控制成本所占的权重比较大。倘若是在这个阶段中最好详细规划，那么便可以最大化的降低因为事后出现的变动而导致成本支出增加。所以在项目设计阶段，要始终秉承着合理的产品成本适配、完善的施工计划以及严格审批的基本原则。通过科学且合理地设计方案，能够将商品房工程的成本支出降低10%-20%，由此可见，项目工程的前置成本管理，其重点便是设计定位环节，也是最为有效且最为直接的投资成本所在。
为了将设计阶段的造价做好控制，推动工程进度，提升工程质量，降低投资成本，同样可以采取投标招标的方式选择合适的设计单位，利用限额设计标准化的方法对造价实施有效控制，制定设计质量的奖励与惩罚制度，加快推动设计环节的监督管理制度制定与落实。将设计的标准化加快推广，全面提升设计工作的质量水平，强化审核施工图纸以实现设计工作的合理性。商品房设计阶段控制成本支出的关键节点表如下所示：
3.3商品房施工阶段的造价控制
因为受到市场动态变化情况等多种原因的影响，在实施工程阶段将会对施工设计的方案做出部分调整和改动[4]。在商品房的施工阶段中展开成本控制，主要时候从三个角度展开，第一为建筑所用设备和材料以及人工等价格上涨所产生的费用。第二为各种变更项目所产生的费用。第三增加工程赔付的费用支出。
在选择承包单位时，如招标图纸不全时应采用模拟清单编制招标清单，事先做好标的，做到心中有数。不宜将标段划分过大，建议最少划分两个标段以老单位带新单位的方式进行承包单位的确定，确保能够顺利履约完成。承包单位在作业施工环节，要以实际完成的工作量，基于合同价格，同时要全面考量材料价格上调所产生的成本支出。强化价格领域的信息管理措施运用力度和深度，认真收集与整理关于商品房建设的相关资料信息。就项目工程的产品经理而言，要注重将其工作的积极性和主动性激发出来，让项目工程管理人员能够灵活性的承担起施工管理职责，严抓工程质量的同时，做好工程成本支出控制。就施工人员而言，要注重对他们的培训工作，利用空闲时间，针对性地展开项目工程在学习活动，鼓励员工参与学习，通过专业的理论知识和实践技能培训工作，以提升员工工作能力和操作水平，间接的降低因为施工人员专业能力不足而产生的质量下降造成的经济损失。管理施工材料的工作人员，同样需要保证对施工材料和施工设备做好科学的验收、管理和回收，保证既不能因为管理不当而出现质量下降，也不能因为回收不及时而出现损坏，尽可能地降低计划外的资金浪费。在领取材料的时候，要限额领料，坚决杜绝出现浪费施工材料的现象出现。
施工成本的预算人员，需要对工程项目作出全面认知，并且要合理掌握实际施工的情况，主动与项目经理的现场签证工作相配合，以商品房施工进度作为出发点动态性的调整成本预算，对下一步操作作出合理的预算规划[5]。
结语
一言以蔽之，商品房在社会中的地位不言而喻，是关系到人们生活和社会稳定有序发展的重要物质保障。全面提升房建工程质量，是建筑企业得以可持续发展的重要措施，而工程成本支出，是实现企业经济效益提升的关键，在项目工程施工的全过程中，只有切实保障施工成本管理工作落实到位，才可以保证企业获得良好的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]龚凯. 谈工程造价在建筑成本管理过程中的控制措施及办法[J]. 现代经济信息， 2018（15）：294.
[2]许云龙. 浅析提高建设工程造价与成本管理的控制措施[J]. 建筑工程技術与设计， 2018（21）：14-15.
[3]王彤. 浅谈工程造价在建筑成本管理过程中的控制措施及办法[J]. 居舍， 2018（26）：155.
[4]陶晖. 工程项目管理对工程造价的影响分析及成本控制措施[J]. 建筑建材装饰， 2018（22）：148.
[5]刘涛心. 建筑装饰装修工程造价管理及成本控制措施[J]. 中国室内装饰装修天地， 2019（09）：15.
（绿地地产集团有限公司，上海 200000）
关键词：商品房项目;成本控制;精细化管理;前置成本管理;措施
成本控制作为房地产行业重要的管理工作内容之一，其精细化管理程度日渐被重视。成本管控是一项系统性工作，需要在建筑工程的全部环节展开，在必要的情况下，还需要由多个部门共同参与，主动配合，达到管理控制措施全面落实到位的目的。
1 商品房成本精细化管控的基本理念
1.1商品房成本构成与管理目的分析
在实施商品房成本管理过程中，需要从资金角度、管理角度、土地角度和作业角度全面着手。时间成本支出主要是在商品房施工作业环节形成，空间成本支出主要是在建筑企业加施工现场、实体加费用两个角度。建筑企业组织实施项目成本管理，其主要目的是为了保证项目工程实施中，可以合理控制成本支出，达到经济效益目标。另外，通过将无效的成本消除，提升投资价值。价值工程理念便是要让钱花在重点地方，多少不是重点，有效才是关键。价值工程的关系式表达如下所示：
性价比（value）=产品功能、性能、收益、服务（function）/成本、费用（cost）（公式1.1）
在商品房管理控制环节，想要选择哪种情境，均需要综合产品的经营理念和经营方针、企业的经营管理目标以及当前市场发展环境。
1.2管理项目成本的基本措施分析
在管理项目成本时，最为常用的管理方法是目标成本管理。这种方法在使用当中，要首先明确两方面内容，分别为动态控制和目标成本。在实施目标成本管理的时候，要综合产品性能、市场调研以及数据库等多种元素，对其作出充分明确和掌握，以尽快实现动态化管理目标成本。在实施目标成本管理的时候，其过程便被称为PDCA循环。PDCA管理的基本流程如下所示：
2 商品房开发项目各阶段成本管控存在的不足
2.1缺少对投资决策重要性认知
房地产项目需要较大的成本投入，在组织建设的时候，需要消耗大量的人力资源和物力资源，开弓难有回头箭，若是中间存在间断，将会导致工期被拖延。由此可见，需要严格对每个环节实施质量把控，若是某一步出现问题，将会牵一发而动全身[2]。但是就目前而言，在企业中对于投资决策的认识，仍旧处于相对薄弱的环节，其认识程度将会对开发房地产项目的质量成败产生直接影响。
2.2设计项目工程阶段控制工程成本不严格
我国经济实力日渐提升，在市场竞争中，房地产行业的角逐日趋激烈，导致市场中的原材料价格获得突飞猛进的提升，同时也造成了建筑作业人员工资水平大幅上涨，这种问题的出现，将会导致工程项目在控制成本支出，减低成本支出时面临困难。项目工程的材料、人工成本上升，必然会增加成本支出。另外，在项目工程的设计阶段缺少前置成本管理，经常性的会因为忽略成本适配、材料优化、工艺优化的重要性，降低管理工程造价的力度，而使得限制成本过度支出的设计方案不能顺利推行。设计人员在设计环节，更是注重设计作业的效果还原度，对成本控制的重视程度根本不高，缺少工程概算与编制的能力，导致最终设计完成的图纸与工程概算存在很大偏差。开发商为快速周转，建造周期极致压缩，导致“三边”工程较为普遍，也给成本控制造成很大难度。
2.3选择的建筑项目发包阶段存在问题
在完成建筑项目工程设计以后，需要选择一家建设单位，在选择的时候，要始终秉承着公平、公正且公开的原则展开，更要考察其人员管理能力、后期的履约能力及对外对内的协调能力，保证选择的单位报价合理、值得信赖。只有选择合适的施工单位，才可以保证施工方案落实到位，施工进度满足要求，为提升施工质量作出突出贡献。目前开发商选择建筑单位存在的主要问题：一是选择报价最低的单位，这种单位经常性的会降低投标报价，在施工中通过其他方面挽回成本。若是选择这种单位，将会导致问题发生以后频频出现相互推诿扯皮等现象，降低施工质量的同时，还会造成工期延误，难以合理控制成本支出。二是只使用合作过的老单位，以为了解彼此规避了新合作单位的履约风险，却使老单位负担过重，超出承接能力，导致其无法顺利履约造成停工缓建，造成经济损失。另外，发包人对签署的合同研究力度不足，导致合同的内容不够严谨，很多漏洞被利用，增加施工成本支出。
3 商品房成本精细化管理与控制造价的措施
3.1投资决策与前期阶段的管控措施
企业首先要对市场的饱和程度以及需求程度展开全面调查，预测未来商品房市场的发展趋势，合理预测商品房销售情况与产品价格产生的影响。对建设完成的商品房在市场当中的竞争能力做出较为全面地分析。通过利用技术经济论证对产品的发展方向和设计方案做出详细比较，通过综合分析环境因素、技术因素和市场因素明确需要建设的项目工程规模，实现房建工程的规模效益。立足于当前经济发展水平和科技发展水平，对不同规模、不同等級、不同地区等作出较为详细的区分，对建筑工程的施工质量作出明确，明确合理的管理手段[3]。
以开发房地产的方式差异性作为出发点，对开发房地产项目的前期缓解控制措施予以明确。在这个环节之中，最为基础的是在国家所允许的范围之内，最大化地对企业经营建设所支出的费用实施控制，但是这种方法具有相对较小的灵活性。在开发项目工程的前期阶段，项目公司起到最为主要的作用，所以在前期阶段控制成本的时候，最为主要的便是通过企业的领导决策层和前期部门承担起成本控制的任务。这个阶段作为整个工程项目控制成本支出的第一步，直接影响到成本控制。 3.2设计项目工程阶段的成本管理控制措施
提升前置成本管控水平和质量，在项目工设计与规划环节中强化成本控制尤为关键，在设计环节中，控制成本所占的权重比较大。倘若是在这个阶段中最好详细规划，那么便可以最大化的降低因为事后出现的变动而导致成本支出增加。所以在项目设计阶段，要始终秉承着合理的产品成本适配、完善的施工计划以及严格审批的基本原则。通过科学且合理地设计方案，能够将商品房工程的成本支出降低10%-20%，由此可见，项目工程的前置成本管理，其重点便是设计定位环节，也是最为有效且最为直接的投资成本所在。
为了将设计阶段的造价做好控制，推动工程进度，提升工程质量，降低投资成本，同样可以采取投标招标的方式选择合适的设计单位，利用限额设计标准化的方法对造价实施有效控制，制定设计质量的奖励与惩罚制度，加快推动设计环节的监督管理制度制定与落实。将设计的标准化加快推广，全面提升设计工作的质量水平，强化审核施工图纸以实现设计工作的合理性。商品房设计阶段控制成本支出的关键节点表如下所示：
3.3商品房施工阶段的造价控制
因为受到市场动态变化情况等多种原因的影响，在实施工程阶段将会对施工设计的方案做出部分调整和改动[4]。在商品房的施工阶段中展开成本控制，主要时候从三个角度展开，第一为建筑所用设备和材料以及人工等价格上涨所产生的费用。第二为各种变更项目所产生的费用。第三增加工程赔付的费用支出。
在选择承包单位时，如招标图纸不全时应采用模拟清单编制招标清单，事先做好标的，做到心中有数。不宜将标段划分过大，建议最少划分两个标段以老单位带新单位的方式进行承包单位的确定，确保能够顺利履约完成。承包单位在作业施工环节，要以实际完成的工作量，基于合同价格，同时要全面考量材料价格上调所产生的成本支出。强化价格领域的信息管理措施运用力度和深度，认真收集与整理关于商品房建设的相关资料信息。就项目工程的产品经理而言，要注重将其工作的积极性和主动性激发出来，让项目工程管理人员能够灵活性的承担起施工管理职责，严抓工程质量的同时，做好工程成本支出控制。就施工人员而言，要注重对他们的培训工作，利用空闲时间，针对性地展开项目工程在学习活动，鼓励员工参与学习，通过专业的理论知识和实践技能培训工作，以提升员工工作能力和操作水平，间接的降低因为施工人员专业能力不足而产生的质量下降造成的经济损失。管理施工材料的工作人员，同样需要保证对施工材料和施工设备做好科学的验收、管理和回收，保证既不能因为管理不当而出现质量下降，也不能因为回收不及时而出现损坏，尽可能地降低计划外的资金浪费。在领取材料的时候，要限额领料，坚决杜绝出现浪费施工材料的现象出现。
施工成本的预算人员，需要对工程项目作出全面认知，并且要合理掌握实际施工的情况，主动与项目经理的现场签证工作相配合，以商品房施工进度作为出发点动态性的调整成本预算，对下一步操作作出合理的预算规划[5]。
结语
一言以蔽之，商品房在社会中的地位不言而喻，是关系到人们生活和社会稳定有序发展的重要物质保障。全面提升房建工程质量，是建筑企业得以可持续发展的重要措施，而工程成本支出，是实现企业经济效益提升的关键，在项目工程施工的全过程中，只有切实保障施工成本管理工作落实到位，才可以保证企业获得良好的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]龚凯. 谈工程造价在建筑成本管理过程中的控制措施及办法[J]. 现代经济信息， 2018（15）：294.
[2]许云龙. 浅析提高建设工程造价与成本管理的控制措施[J]. 建筑工程技術与设计， 2018（21）：14-15.
[3]王彤. 浅谈工程造价在建筑成本管理过程中的控制措施及办法[J]. 居舍， 2018（26）：155.
[4]陶晖. 工程项目管理对工程造价的影响分析及成本控制措施[J]. 建筑建材装饰， 2018（22）：148.
[5]刘涛心. 建筑装饰装修工程造价管理及成本控制措施[J]. 中国室内装饰装修天地， 2019（09）：15.
（绿地地产集团有限公司，上海 200000）