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URBAN DESIGN FOR BROADWAY MANSIONS
Astor Housing Hotel Area
PAUL RICE
阿特金斯中国城市规划发展部副董事。
英国皇家建筑师学会现任会员，英国、新加坡注册建筑师。
具有十余年建筑及规划设计工作经验。
曾主持的项目包括英国牛津Magdalen 大学礼堂、
新加坡东海岸公园俱乐部和娱乐项目、上海松江英式风貌居住区、上海瑞安杨浦大学城规划建筑设计等。
Preservation and Context
Broadway Mansions and the Astor House Hotel site is one of the most recognisable symbols and iconic landmarks of the city. The Broadway Mansion (1934) building itself is a unique piece of “Art Deco” design that represents Shanghai’s recent commercial and historical wealth. Together with the classically styled Astor House Hotel (1846) and the riverside Russian Consulate building, an urban gateway is made where the WaiBaidu Bridge (1906) crosses Suzhou creek.
The position of the two historic hotels, together with the Russian Consulate building at the junction of the Huangpu and Suzhou Creek means this group of buildings has a unique prominence due to the natural curve of the Huangpu river. The buildings also have a special historical meaning to many Shanghai people for its place in the recent history of the City. On the other side of Suzhou Creek, opposite the Broadway Mansions, Waitanyuan development will preserve several of the existing buildings facing the Huangpu River and the former British Consulate.
In a wider context, these three small blocks mark the ‘urban corner’ of the Huangpu River. This is where the river turns east, facing the high-rise commercial development in Pudong.
Planning work is now underway that will fundamentally change the context of this landmark and its relationship to the River and the Bund. To the north of Broadway Mansions the ‘North Bund’ development will create a series of high rise towers and an open riverfront along the Huangpu River. This development will also remove the historic street pattern and residential community for much of the area to the North and the East of the site
Redevelopment and Context
Individually, the three individual buildings are not of significant architectural value. However taken as a group, Broadway Mansions, Astor House Hotel and the Russian Consulate form a coherent piece of streetscape – the historical building scale and street character of which are disappearing from Shanghai.
The difficulty in finding new uses for outdated structures such as these three blocks is compounded by their historical and social position in the city. Urban regeneration has taken the form of separating and regenerating single buildings divorced from the context. An example of this in Shanghai is the Shanghai Concert Hall development.
This historic structure, when removed from the context of the community and historic street pattern that surrounded it, has lost its sense of place and meaning. The building was designed to fit into a dense historic street pattern. The buildings facades and materials reflect the fact that it was part of the streetscape of that part of the city.
In 2004 the building was moved and the surrounding street pattern destroyed. In saving the building but removing its context, the building has lost its physical relationship with the city. Without its context, the facades and scale of the buildings have no meaning in relation to the new position at the centre of a green lawn. The building form and facades are asymmetrical. As the building had to fit into the city grid, the building’s chamfered corners and entrance porticos reflect vistas and axis that no longer exist.
Planning for Broadway Mansions and Astor House Hotel
The three key buildings and the Waitanyuan site on the opposite side of Suzhou creek will certainly be preserved. To the south, on the opposite side of Suzhou Creek, the proposed Waitanyuan project will have a modest scale. Here although the earlier commercial uses and existing community have been removed, the existing street line will largely be retained and the remaining historic building line facing the Huangpu will remain.
Due to its imposing scale, Broadway Mansions itself forms the outer boundary of ‘the Bund’. It creates the edge to the historic cityscape along the river. It can be seen that the context of the urban fabric can be retained on the north side of Suzhou Creek.
The danger for the development is to the north of the site, by adding new buildings of an insensitive scale. For the North Bund development, the road carriageway, building volumes and setback will inevitably create a cityscape of a vastly, different scale. The future pattern of development in the North Bund has no relationship with historic streetscape of the site. Therefore, the removal of the context of Broadway Mansions buildings is a clear danger. This is where the site could be isolated and separated form the city rather than preserved within it.
Whatever type of the building function is eventually decided, hotel, entertainment or commercial use, the site is in danger of becoming the “edge” of the historic part of Shanghai. Though many examples exist worldwide, where existing structures are changed to new uses. Singapore’s Boat Quay or San Francisco’s Fisherman’s wharf are examples of where existing riverside buildings have been redeveloped to new uses. The key to the commercial success of these redevelopment projects is the connection back to the city that surrounds them.
Therefore, to overcome this disconnection for the Broadway Mansions site, several strategies could be adopted:
Treating the area as a piece of city-scape- the value should be seen in the character of the spaces between the buildings as well as the buildings themselves
Pedestrian links- not only along the riverside but finding the easy routes to allow people to move through the site and connect to the new developments to the north.
Sensitivity to the scale of the existing Astor House Hotel buildings. In urban design, a transition space or low rise buildings are needed to address the scale of both the Astor House and the new high blocks that will be built to the north side of the site.
Above all, the real challenge in developing the site is the transition space to the north of Broadway Mansions and the Astor House hotel. These physical planning ideas also need to integrate with the functional and architectural design ideas for each block. The urban land and the buildings that link the historical site to the North Bund development are the key blocks that determine if the site can be retained as part of the cityscape or isolated from it.
“河口地区”：近代上海的“城市门户”
外滩望北，黄浦江和苏州河的交汇处，上海大厦已伫立在那里70年。它与街对面的浦江饭店、滨江边的俄国领事馆、以及横跨苏州河的外白渡桥（建于1906）一起，自然地构成了近代上海的“城市门户”。因此围合起来的空间，即所谓的“河口地区”。
溯根探源，这三幢老建筑都各有特色。
上海大厦（建于1934年）原名百老汇大厦，是典型的艺术装饰风格建筑；体量巨大，风格厚重，气势雄伟地君临着黄浦江。
浦江饭店（建于1846年）是英国维多利亚风格的建筑；古典三段式立面，线脚丰富，山花、拱券精致优美，转角处设有钟塔。
俄国领事馆（建于1917年）是“折衷主义风格”建筑，糅合着德国文艺复兴风格与巴洛克装饰风格；古典三段式立面，体型优美,比例协调均衡。
“河口地区”的这三幢老建筑，在近代上海都曾风光一时；它们反映的是上海上世纪二三十年代曾经的繁华与富裕。
尤其是上海大厦，由于其突出的体量及显著的区位，自然地成了上海外滩“万国建筑博览”的北部边界、成了城市滨江景观的一个亮点、成了上海最著名的地标性建筑之一。
“河口地区” 再开发的区域背景
今天，这些近代老建筑的风光不再，却依旧占据着绝佳的区位，俯瞰着转弯东去的黄浦江，与黄浦江对岸高耸如云的上海新地标——东方明珠塔和金茂大厦、及浦东陆家嘴金融区隔江相望。
一系列的相关规划正紧锣密鼓地进行着。不远的将来，随着这些规划的实施建设，将根本性地改变这些标志性历史建筑与周边环境的关系。
“河口地区”的南面，由美国洛克菲勒基金和新黄埔集团联合开发的“外滩源”项目，将根据规划要求，结合历史性建筑物保护，对现存的道路形态、历史性建筑天际线进行保留，并保持与外滩相适宜的尺度感与空间关系。
“河口地区”的北面，“北外滩”开发将屹立起五星级酒店、国际航运商务CBD、国际航运客运中心、城市广场、大型娱乐设施、开阔的滨江休闲绿化带等一系列现代化的城市建设项目。
整个区域如此这般的变化，使得“河口地区”的如何再开发成了大众瞩目的焦点。
“河口地区”历史建筑保护与区域整治研究
处于这样一个关键区位，“河口地区”整治项目肩负着双重的责任：一方面需要与“外滩”这个展现昨日上海历史的“万国建筑博览”自然衔接，成为上海城市历史文脉传承的重要支点；另一方面需要与未来“北外滩”那充满现代感的规划发展相协调，成为彰显今日上海这个国际化大都市炫目风采的重要窗口。
带着这样的认识，阿特金斯开始着手对“河口地区”历史建筑保护与区域整治的研究。实地踏勘与现状调研的结论既令人振奋也令人忧虑。
从城市历史保护看，上海大厦、浦江饭店和俄国领事馆这三个老建筑，各自并不具备重大的建筑美学或建筑历史学上的价值。但作为一个整体而形成的一大片紧密关联的历史街景，却非常有意义。可惜，区内近年新造的三幢高层建筑，由于其建筑高度、体量、造型设计与传统街区形态不协调，已基本破坏了基地原有街区的城市发展肌理。
从城市功能发展看，“河口地区”曾经商铺云集、人头攒动；今天，这些功能已基本萎缩。中低等级的商务办公、酒店餐饮、休闲娱乐设施，无组织地挤在一起。区内酒店空间局促，设施品质低下，背巷街道环境质量差。基地现状公共空间与绿化空间很小，滨水观景的开放性和公共性差，这使得“河口地区”完美的滨水景观资源完全未能得到有效利用。
从城市交通变迁看，现状的道路网络基本保留了传统的街区尺度。这种旧日的尺度感和近代城市风味，在今天的上海已非常难得；并正随着上海的城市发展在渐渐消失。可惜，为了适应现代大流量、快速的交通需要及停车需要，区内的步行系统已基本破坏。目前的区内道路两侧的人行道狭窄，步行空间局促，无法吸引人流停驻及室外活动，过境交通已成为本区交通组织的主导特征。
从城市发展角度看，“北外滩”开发带来机遇的同时，也可能因此与区内历史感十足的街景产生冲突。按照规划，北外滩未来感十足的大体量建筑空间、宽阔的道路干道、开敞的规划红线后退，将在未来5－8年内陆续建成。由于它们紧邻基地，这些建筑物的巨大阴影加上这些现代化设施的强大吸引力，完全有可能把本区这些历史性保护建筑淹没其中，并使得这个区域与城市的发展孤立开来。
从中外案例研究中获取灵感
“河口地区”项目主要是一个历史街区保护和滨江地区城市更新的课题研究。为此我们撷选了一批近年完成的中外案例进行了研究：历史街区改造案例如德国柏林波茨坦广场和英国伯明翰旧城等，滨江地区城市更新案例如新加坡驳船码头和美国旧金山渔人码头等。同时，为了了解上海近年历史建筑保护情况，我们还特意对上海音乐厅平移项目进行了比较研究。
柏林波茨坦广场（Potsdamer Plaza）改造项目可称为二十世纪末最成功的城市改造项目之一。广场位于东边的柏林行政中心与西边的商业中心之间，地理位置非常重要。19世纪末，这里曾是波茨坦火车站的所在地，是柏林最繁忙的地区。由于战火及因“冷战”筑成的“柏林墙”，这里被长期废置。
在“现代化不能破坏城市风貌”的设计前提下，伦佐·皮亚诺的规划设计保持了广场地区传统的城市街区概念：密度大而视觉多变的道路形态、充满了文化气息的城市广场、大面积的办公空间与居住、零售商业以及休闲娱乐设施等。根据规划要求，整个广场地区内部建筑都严格服从统一的尺度限制，建筑立面采用了传统的墙面材料与色彩，但又以现代的技术与理念进行了创新的城市设计。
建成后的波茨坦广场的整个街区与周边的城市肌理和谐而富有新意的共存着，并营造出了一种生动活泼的商业商务、休闲娱乐的气氛，这使得波茨坦广场地区再次成为吸引游人与市民的城市核心。而让人印象深刻的是马琳迪特里希广场（Marlene Dietrich Plaza）；虽然在空间上承袭了传统广场较小的尺度，但通过一条不足200米长、带有采光天棚的步行商业街，让人联想到19世纪那有拱廊的街道，尺度宜人，构图活泼，为这个核心地区提供了大量公共空间的同时，将整个街区精彩地连接到了一起。
与柏林波茨坦广场改造项目不同，上海音乐厅改造更新的目的很单纯——为了历史建筑本身的保护。上海音乐厅建于1930年，曾被誉为“上海的巴黎歌剧院”。建筑为近代西方古典风格，内部装饰气度不凡，如大厅十六根合抱的赭色大理石圆柱组成的罗马式廊柱、大理石旋梯、巨大的穹顶等等。与此形成对比的是，为了与周边街区的空间尺度、城市轴线、道路形态相协调，音乐厅外立面建筑材料选用与入口门廊设计都很内敛。
2003年4月15日，上海音乐厅从延安东路523号原址向东南方向平移了六十六点四米、抬升了三点三八米；与此同时，为了延中绿地的建设，建筑周边的街区被整体拆迁了。今天，上海音乐厅孤零零地伫立在延中绿地的中心；整个建筑更像一个巨大而笨拙的城市雕塑，而不再是原先那个潇洒挺立在城市街区中、令人“听到音乐”的公共建筑。
这种把需要保护的历史建筑从城市发展的背景中剥离出来的做法，虽然保护了建筑，却破坏了它的原生环境；并且割裂了建筑本身与这个街区之间原有的历史文脉感和城市发展肌理。从城市发展的角度看，这是得不偿失的。
“河口地区”再开发的新理念
从案例研究看，城市更新项目成功的关键在于历史建筑的保护及功能的开发必须与周边的环境、城市的发展文脉密切结合起来。我们认为，“河口地区”再开发的关键是城市空间的更新必须与城市发展文脉的延续及历史街区的保护相结合、城市功能的更新必须与城市人文景观的发掘及区位价值的最大化相一致。为此，我们对“河口地区”的更新开发提出以下设想：
第一，重塑“城市门户”形象，让城市文脉传承。
“河口地区”作为近代上海的“城市门户”，这是因为它具有苏州河入江、黄浦江转弯入海的便利；这里曾经是当时上海最重要的航运码头、商贸中心之一。今天的“河口地区”，位于北外滩、外滩、浦东陆家嘴这个城市“金三角”的中心位置；虽然作为“城市门户”的功能不再，但在文化意蕴上却应该延续。
我们的设想是通过现代滨水码头、观景平台、灯光、滨江雕塑、抽象构筑物等手段，结合外白渡桥和上海大厦作为旧日城市地标的优势，着力打造这个地区滨水景观的独特魅力，将这个地区作为新时代上海“城市门户”的形象凸现在世人眼前。
第二，形成新的街区生活，让现代与历史完美融合。
与其把历史性建筑单独保护，不如把它们看作是对整个历史街区及其空间风格的文化传承。一方面，这需要在这些老建筑的原有空间结构中，发掘出新的使用功能；另一方面，也需要在保护传统街区风韵的同时增加现代的创意功能。
在我们设想中，这个新街区将在功能上充分满足高档客户居住、购物、休闲娱乐的需要，同时也能够成为大众观光的目的地。可以预见，未来的“河口地区“将既有富有传统风情的高档酒店、餐馆、酒吧、品牌店、古董店、珠宝店等高档购物环境，又有滨江休闲广场、观景平台、城市标志性建筑物等大众休闲设施。
第三， 人性化交通管理与组织，让人流停下来、慢下来。
按照规划，吴淞路桥的改造计划将减缓区内过境交通的压力，轨道交通12号线将为人流进出本区提供交通便利。但这些并不足以使目标人流停下来、慢下来。
我们认为区内道路边的人行道必须拓宽，且要运用步行道把历史与现代创意性地联系起来——要让人们通过步行道，方便地穿行于这片历史风貌区、滨江绿带及北外滩的现代化商业空间。除此之外，必须对机动车与非机动车道进行重新组织，让公共交通把人流带到区内停留，同时让驾车者在区内方便地找到停车位。
第四， 加强与周边地区的联系，保护与开发同行。
这个区域发展的“危机”在于基地周边现代化的房地产开发项目与基地历史街区保护产生的冲突。在这个地区，不管发展何种功能酒店业、娱乐业或商业，稍有不慎就可能使得这个区域成为上海历史风貌保护区的“边缘”地带。
尤其要处理好浦江饭店与北部新开发建筑之间的空间体量关系。我们认为，在这个地区北部的城市设计中，需要一个过渡性空间来衔接五六层楼高的浦江饭店和北外滩即将出现的高大体量的建筑群。
通过对这个项目的深入调研，我们认为这个项目的真正挑战在于如何充分理解这个街区的独特个性，让城市规划、设计理念与整个街区的功能定位、空间发展意象相吻合。而更为重要的是，使得这个地区的城市用地及历史性建筑与周边环境，包括北外滩开发、河外滩源开发相协调发展；同时使得这个标志上海城市发展的重要地区重新成为城市发展文脉的有机部分，而不是一块被隔离、被孤立的历史保护区。
Astor Housing Hotel Area
PAUL RICE
阿特金斯中国城市规划发展部副董事。
英国皇家建筑师学会现任会员，英国、新加坡注册建筑师。
具有十余年建筑及规划设计工作经验。
曾主持的项目包括英国牛津Magdalen 大学礼堂、
新加坡东海岸公园俱乐部和娱乐项目、上海松江英式风貌居住区、上海瑞安杨浦大学城规划建筑设计等。
Preservation and Context
Broadway Mansions and the Astor House Hotel site is one of the most recognisable symbols and iconic landmarks of the city. The Broadway Mansion (1934) building itself is a unique piece of “Art Deco” design that represents Shanghai’s recent commercial and historical wealth. Together with the classically styled Astor House Hotel (1846) and the riverside Russian Consulate building, an urban gateway is made where the WaiBaidu Bridge (1906) crosses Suzhou creek.
The position of the two historic hotels, together with the Russian Consulate building at the junction of the Huangpu and Suzhou Creek means this group of buildings has a unique prominence due to the natural curve of the Huangpu river. The buildings also have a special historical meaning to many Shanghai people for its place in the recent history of the City. On the other side of Suzhou Creek, opposite the Broadway Mansions, Waitanyuan development will preserve several of the existing buildings facing the Huangpu River and the former British Consulate.
In a wider context, these three small blocks mark the ‘urban corner’ of the Huangpu River. This is where the river turns east, facing the high-rise commercial development in Pudong.
Planning work is now underway that will fundamentally change the context of this landmark and its relationship to the River and the Bund. To the north of Broadway Mansions the ‘North Bund’ development will create a series of high rise towers and an open riverfront along the Huangpu River. This development will also remove the historic street pattern and residential community for much of the area to the North and the East of the site
Redevelopment and Context
Individually, the three individual buildings are not of significant architectural value. However taken as a group, Broadway Mansions, Astor House Hotel and the Russian Consulate form a coherent piece of streetscape – the historical building scale and street character of which are disappearing from Shanghai.
The difficulty in finding new uses for outdated structures such as these three blocks is compounded by their historical and social position in the city. Urban regeneration has taken the form of separating and regenerating single buildings divorced from the context. An example of this in Shanghai is the Shanghai Concert Hall development.
This historic structure, when removed from the context of the community and historic street pattern that surrounded it, has lost its sense of place and meaning. The building was designed to fit into a dense historic street pattern. The buildings facades and materials reflect the fact that it was part of the streetscape of that part of the city.
In 2004 the building was moved and the surrounding street pattern destroyed. In saving the building but removing its context, the building has lost its physical relationship with the city. Without its context, the facades and scale of the buildings have no meaning in relation to the new position at the centre of a green lawn. The building form and facades are asymmetrical. As the building had to fit into the city grid, the building’s chamfered corners and entrance porticos reflect vistas and axis that no longer exist.
Planning for Broadway Mansions and Astor House Hotel
The three key buildings and the Waitanyuan site on the opposite side of Suzhou creek will certainly be preserved. To the south, on the opposite side of Suzhou Creek, the proposed Waitanyuan project will have a modest scale. Here although the earlier commercial uses and existing community have been removed, the existing street line will largely be retained and the remaining historic building line facing the Huangpu will remain.
Due to its imposing scale, Broadway Mansions itself forms the outer boundary of ‘the Bund’. It creates the edge to the historic cityscape along the river. It can be seen that the context of the urban fabric can be retained on the north side of Suzhou Creek.
The danger for the development is to the north of the site, by adding new buildings of an insensitive scale. For the North Bund development, the road carriageway, building volumes and setback will inevitably create a cityscape of a vastly, different scale. The future pattern of development in the North Bund has no relationship with historic streetscape of the site. Therefore, the removal of the context of Broadway Mansions buildings is a clear danger. This is where the site could be isolated and separated form the city rather than preserved within it.
Whatever type of the building function is eventually decided, hotel, entertainment or commercial use, the site is in danger of becoming the “edge” of the historic part of Shanghai. Though many examples exist worldwide, where existing structures are changed to new uses. Singapore’s Boat Quay or San Francisco’s Fisherman’s wharf are examples of where existing riverside buildings have been redeveloped to new uses. The key to the commercial success of these redevelopment projects is the connection back to the city that surrounds them.
Therefore, to overcome this disconnection for the Broadway Mansions site, several strategies could be adopted:
Treating the area as a piece of city-scape- the value should be seen in the character of the spaces between the buildings as well as the buildings themselves
Pedestrian links- not only along the riverside but finding the easy routes to allow people to move through the site and connect to the new developments to the north.
Sensitivity to the scale of the existing Astor House Hotel buildings. In urban design, a transition space or low rise buildings are needed to address the scale of both the Astor House and the new high blocks that will be built to the north side of the site.
Above all, the real challenge in developing the site is the transition space to the north of Broadway Mansions and the Astor House hotel. These physical planning ideas also need to integrate with the functional and architectural design ideas for each block. The urban land and the buildings that link the historical site to the North Bund development are the key blocks that determine if the site can be retained as part of the cityscape or isolated from it.
“河口地区”：近代上海的“城市门户”
外滩望北，黄浦江和苏州河的交汇处，上海大厦已伫立在那里70年。它与街对面的浦江饭店、滨江边的俄国领事馆、以及横跨苏州河的外白渡桥（建于1906）一起，自然地构成了近代上海的“城市门户”。因此围合起来的空间，即所谓的“河口地区”。
溯根探源，这三幢老建筑都各有特色。
上海大厦（建于1934年）原名百老汇大厦，是典型的艺术装饰风格建筑；体量巨大，风格厚重，气势雄伟地君临着黄浦江。
浦江饭店（建于1846年）是英国维多利亚风格的建筑；古典三段式立面，线脚丰富，山花、拱券精致优美，转角处设有钟塔。
俄国领事馆（建于1917年）是“折衷主义风格”建筑，糅合着德国文艺复兴风格与巴洛克装饰风格；古典三段式立面，体型优美,比例协调均衡。
“河口地区”的这三幢老建筑，在近代上海都曾风光一时；它们反映的是上海上世纪二三十年代曾经的繁华与富裕。
尤其是上海大厦，由于其突出的体量及显著的区位，自然地成了上海外滩“万国建筑博览”的北部边界、成了城市滨江景观的一个亮点、成了上海最著名的地标性建筑之一。
“河口地区” 再开发的区域背景
今天，这些近代老建筑的风光不再，却依旧占据着绝佳的区位，俯瞰着转弯东去的黄浦江，与黄浦江对岸高耸如云的上海新地标——东方明珠塔和金茂大厦、及浦东陆家嘴金融区隔江相望。
一系列的相关规划正紧锣密鼓地进行着。不远的将来，随着这些规划的实施建设，将根本性地改变这些标志性历史建筑与周边环境的关系。
“河口地区”的南面，由美国洛克菲勒基金和新黄埔集团联合开发的“外滩源”项目，将根据规划要求，结合历史性建筑物保护，对现存的道路形态、历史性建筑天际线进行保留，并保持与外滩相适宜的尺度感与空间关系。
“河口地区”的北面，“北外滩”开发将屹立起五星级酒店、国际航运商务CBD、国际航运客运中心、城市广场、大型娱乐设施、开阔的滨江休闲绿化带等一系列现代化的城市建设项目。
整个区域如此这般的变化，使得“河口地区”的如何再开发成了大众瞩目的焦点。
“河口地区”历史建筑保护与区域整治研究
处于这样一个关键区位，“河口地区”整治项目肩负着双重的责任：一方面需要与“外滩”这个展现昨日上海历史的“万国建筑博览”自然衔接，成为上海城市历史文脉传承的重要支点；另一方面需要与未来“北外滩”那充满现代感的规划发展相协调，成为彰显今日上海这个国际化大都市炫目风采的重要窗口。
带着这样的认识，阿特金斯开始着手对“河口地区”历史建筑保护与区域整治的研究。实地踏勘与现状调研的结论既令人振奋也令人忧虑。
从城市历史保护看，上海大厦、浦江饭店和俄国领事馆这三个老建筑，各自并不具备重大的建筑美学或建筑历史学上的价值。但作为一个整体而形成的一大片紧密关联的历史街景，却非常有意义。可惜，区内近年新造的三幢高层建筑，由于其建筑高度、体量、造型设计与传统街区形态不协调，已基本破坏了基地原有街区的城市发展肌理。
从城市功能发展看，“河口地区”曾经商铺云集、人头攒动；今天，这些功能已基本萎缩。中低等级的商务办公、酒店餐饮、休闲娱乐设施，无组织地挤在一起。区内酒店空间局促，设施品质低下，背巷街道环境质量差。基地现状公共空间与绿化空间很小，滨水观景的开放性和公共性差，这使得“河口地区”完美的滨水景观资源完全未能得到有效利用。
从城市交通变迁看，现状的道路网络基本保留了传统的街区尺度。这种旧日的尺度感和近代城市风味，在今天的上海已非常难得；并正随着上海的城市发展在渐渐消失。可惜，为了适应现代大流量、快速的交通需要及停车需要，区内的步行系统已基本破坏。目前的区内道路两侧的人行道狭窄，步行空间局促，无法吸引人流停驻及室外活动，过境交通已成为本区交通组织的主导特征。
从城市发展角度看，“北外滩”开发带来机遇的同时，也可能因此与区内历史感十足的街景产生冲突。按照规划，北外滩未来感十足的大体量建筑空间、宽阔的道路干道、开敞的规划红线后退，将在未来5－8年内陆续建成。由于它们紧邻基地，这些建筑物的巨大阴影加上这些现代化设施的强大吸引力，完全有可能把本区这些历史性保护建筑淹没其中，并使得这个区域与城市的发展孤立开来。
从中外案例研究中获取灵感
“河口地区”项目主要是一个历史街区保护和滨江地区城市更新的课题研究。为此我们撷选了一批近年完成的中外案例进行了研究：历史街区改造案例如德国柏林波茨坦广场和英国伯明翰旧城等，滨江地区城市更新案例如新加坡驳船码头和美国旧金山渔人码头等。同时，为了了解上海近年历史建筑保护情况，我们还特意对上海音乐厅平移项目进行了比较研究。
柏林波茨坦广场（Potsdamer Plaza）改造项目可称为二十世纪末最成功的城市改造项目之一。广场位于东边的柏林行政中心与西边的商业中心之间，地理位置非常重要。19世纪末，这里曾是波茨坦火车站的所在地，是柏林最繁忙的地区。由于战火及因“冷战”筑成的“柏林墙”，这里被长期废置。
在“现代化不能破坏城市风貌”的设计前提下，伦佐·皮亚诺的规划设计保持了广场地区传统的城市街区概念：密度大而视觉多变的道路形态、充满了文化气息的城市广场、大面积的办公空间与居住、零售商业以及休闲娱乐设施等。根据规划要求，整个广场地区内部建筑都严格服从统一的尺度限制，建筑立面采用了传统的墙面材料与色彩，但又以现代的技术与理念进行了创新的城市设计。
建成后的波茨坦广场的整个街区与周边的城市肌理和谐而富有新意的共存着，并营造出了一种生动活泼的商业商务、休闲娱乐的气氛，这使得波茨坦广场地区再次成为吸引游人与市民的城市核心。而让人印象深刻的是马琳迪特里希广场（Marlene Dietrich Plaza）；虽然在空间上承袭了传统广场较小的尺度，但通过一条不足200米长、带有采光天棚的步行商业街，让人联想到19世纪那有拱廊的街道，尺度宜人，构图活泼，为这个核心地区提供了大量公共空间的同时，将整个街区精彩地连接到了一起。
与柏林波茨坦广场改造项目不同，上海音乐厅改造更新的目的很单纯——为了历史建筑本身的保护。上海音乐厅建于1930年，曾被誉为“上海的巴黎歌剧院”。建筑为近代西方古典风格，内部装饰气度不凡，如大厅十六根合抱的赭色大理石圆柱组成的罗马式廊柱、大理石旋梯、巨大的穹顶等等。与此形成对比的是，为了与周边街区的空间尺度、城市轴线、道路形态相协调，音乐厅外立面建筑材料选用与入口门廊设计都很内敛。
2003年4月15日，上海音乐厅从延安东路523号原址向东南方向平移了六十六点四米、抬升了三点三八米；与此同时，为了延中绿地的建设，建筑周边的街区被整体拆迁了。今天，上海音乐厅孤零零地伫立在延中绿地的中心；整个建筑更像一个巨大而笨拙的城市雕塑，而不再是原先那个潇洒挺立在城市街区中、令人“听到音乐”的公共建筑。
这种把需要保护的历史建筑从城市发展的背景中剥离出来的做法，虽然保护了建筑，却破坏了它的原生环境；并且割裂了建筑本身与这个街区之间原有的历史文脉感和城市发展肌理。从城市发展的角度看，这是得不偿失的。
“河口地区”再开发的新理念
从案例研究看，城市更新项目成功的关键在于历史建筑的保护及功能的开发必须与周边的环境、城市的发展文脉密切结合起来。我们认为，“河口地区”再开发的关键是城市空间的更新必须与城市发展文脉的延续及历史街区的保护相结合、城市功能的更新必须与城市人文景观的发掘及区位价值的最大化相一致。为此，我们对“河口地区”的更新开发提出以下设想：
第一，重塑“城市门户”形象，让城市文脉传承。
“河口地区”作为近代上海的“城市门户”，这是因为它具有苏州河入江、黄浦江转弯入海的便利；这里曾经是当时上海最重要的航运码头、商贸中心之一。今天的“河口地区”，位于北外滩、外滩、浦东陆家嘴这个城市“金三角”的中心位置；虽然作为“城市门户”的功能不再，但在文化意蕴上却应该延续。
我们的设想是通过现代滨水码头、观景平台、灯光、滨江雕塑、抽象构筑物等手段，结合外白渡桥和上海大厦作为旧日城市地标的优势，着力打造这个地区滨水景观的独特魅力，将这个地区作为新时代上海“城市门户”的形象凸现在世人眼前。
第二，形成新的街区生活，让现代与历史完美融合。
与其把历史性建筑单独保护，不如把它们看作是对整个历史街区及其空间风格的文化传承。一方面，这需要在这些老建筑的原有空间结构中，发掘出新的使用功能；另一方面，也需要在保护传统街区风韵的同时增加现代的创意功能。
在我们设想中，这个新街区将在功能上充分满足高档客户居住、购物、休闲娱乐的需要，同时也能够成为大众观光的目的地。可以预见，未来的“河口地区“将既有富有传统风情的高档酒店、餐馆、酒吧、品牌店、古董店、珠宝店等高档购物环境，又有滨江休闲广场、观景平台、城市标志性建筑物等大众休闲设施。
第三， 人性化交通管理与组织，让人流停下来、慢下来。
按照规划，吴淞路桥的改造计划将减缓区内过境交通的压力，轨道交通12号线将为人流进出本区提供交通便利。但这些并不足以使目标人流停下来、慢下来。
我们认为区内道路边的人行道必须拓宽，且要运用步行道把历史与现代创意性地联系起来——要让人们通过步行道，方便地穿行于这片历史风貌区、滨江绿带及北外滩的现代化商业空间。除此之外，必须对机动车与非机动车道进行重新组织，让公共交通把人流带到区内停留，同时让驾车者在区内方便地找到停车位。
第四， 加强与周边地区的联系，保护与开发同行。
这个区域发展的“危机”在于基地周边现代化的房地产开发项目与基地历史街区保护产生的冲突。在这个地区，不管发展何种功能酒店业、娱乐业或商业，稍有不慎就可能使得这个区域成为上海历史风貌保护区的“边缘”地带。
尤其要处理好浦江饭店与北部新开发建筑之间的空间体量关系。我们认为，在这个地区北部的城市设计中，需要一个过渡性空间来衔接五六层楼高的浦江饭店和北外滩即将出现的高大体量的建筑群。
通过对这个项目的深入调研，我们认为这个项目的真正挑战在于如何充分理解这个街区的独特个性，让城市规划、设计理念与整个街区的功能定位、空间发展意象相吻合。而更为重要的是，使得这个地区的城市用地及历史性建筑与周边环境，包括北外滩开发、河外滩源开发相协调发展；同时使得这个标志上海城市发展的重要地区重新成为城市发展文脉的有机部分，而不是一块被隔离、被孤立的历史保护区。