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摘要：过去十年我国的房地产行业步入了高速发展期，住房价格也随之出现快速增长的趋势，甚至有些畸形增长，泡沫严重，为此国家出台了一系列的调控政策，本文从羊群效应的角度出发，分析我国房地产市场的羊群效应所引发的价格快速上涨，指出这可能带来的经济泡沫，并对我国房地产羊群效应的防范和调控提出建议。
关键词：房地产；泡沫；羊群效应
羊群效应也叫“从众效应”。羊群效应可能导致房产市场的巨大的波动，这种波动对房地产地产的效率和稳定性都将造成严重的伤害，并有可能引发宏观经济的振动和诱发金融危机。因此羊群效应应该受到我们的广泛关注和研究。
一、 房地产行业中的羊群效应
1. 信息导致的羊群效应
为了减少不确定性的信息，投资者得到准确、及时和有效的信息意味着可以在获得巨大利润的同时又可以或多或少的避免经济损失。然而现实市场是残酷的，想要获得信息方面的支持是需要付出经济成本，当投资者获得有效的信息和获得投资收入处于劣势。投资者为了获得盈利，得到更多的真实可靠的市场信号，可能会到处打探各种“小道消息”，或诋毁”假信息“。，这种情况下，在一定得程度上推动了市场的”追风“热潮。市场信息完全开放且变化非常快，大量的新信息不断涌入，对于投资者来说分析和判断非常不易，所以增加了市场信息的不确定性，导致投资者背离自己方向，喜欢跟风行事，采取一种更为廉价简便的方式，即从别人的投资行为中获取信息。
2. 从众行为产生的羊群效应
从众心理指人和其他人做同样事情的本能是一致的。通过各种调查，拥有这种心理特征并不是只有人类。在生物世界中，动物也有明显的羊群行为。在动物群体中，，例如，在小区选择、交配、觅食行为等等都有着一定得模仿行为。自然动物的一致行动组的趋势都是由长期的进化，而来的。在一些进化上是具有一定得优势。人类的心理特点是一种在进化的过程中诞生的产品，在人类社会的发展史上，，群体行为的确是具有一定的优势，单独狩猎的成功概率远远的低于集体狩猎的成功率，和其他人做同样的事情是可以节约时间和精力。但是人们也观察到在一定条件下的羊群行为有着一定得缺陷型。，导致他们做出了错误的选择，是由于他们选择了从众的心理。
3. 羊群效应产生原因
这种行为是一个极其复杂的现象，组成的原因有很多，其中包括人类的生存本能、各个群体间信息的沟通、信息不完整、信息成本过高、对名誉，酬金的需要、对集体的忠诚、以及社会中存在禁止偏离群体共同行为的机制等。对于房地产市场来说，建立公开完全的信息市场是关键，但这又是及其困难的，由于信息的不完备，由此产生羊群行为，最终投资者的购房行为并不是由自身需求出发，而是羊群行为相互作用的结果，投机行为大部分也受羊群效应所影响，我国的购房者行为中大部分是存在投机的行为，新开楼盘的房屋空置率极高，房屋空置率和房地产市场的羊群效应有着极大的关系，住房空置率国际上的通行标准时10%，住房空置率如果偏高说明羊群效应的存在，近几年我国的住房空置率都超过20%，远远超出标准，从住房的价格走势来看，虽然近期略有回落，但是投机行为依旧存在，房屋空置率与羊群效应相伴而生，过度的投机已经导致我国房地产行业的泡沫增大。
二、 基于羊群行为对房地产市场的影响
1. 由于“羊群行为”者往往抛弃自己的私人信息追随别人，这会导致市场信息传递链的中断，房地产投资者最终会背离自己的初衷，导致市场混乱和不稳定。很多时候投资者不得不放弃自己的个性去“随大流”，因为我们每个人不可能对任何事情都了解得一清二楚，对于那些不太了解，没把握的事情，往往随大流，而不是从自身所获信息和自身需求出发去进行行为决策，这大大削弱了社会对住房的真实需求这一基本因素对价格趋势的决定性作用，使得市场价格偏离正常轨道，当羊群效应产生的时候对房产的超额需求将大大增加，背离真实的住房需求，价格飞涨，使得真正有住房需求的刚性购房者权益和利益受到严重伤害，最后真正有需要的住房者没房住买不起房，而房产大量囤积在投机需求者的手中。
2. 羊群行为导致房地产市场存在一定的不稳定性。市场上信息风雨突变，一旦新信息出现，“羊群行为”就会出现瓦解。这时由”羊群行为“所牵扯的一系列问题就会出现。这意味着“羊群行为”具有不稳定性和脆弱性，这一点也直接导致了金融市场价格的不稳定性和脆弱性。现实中，市场上出现的是利好的消息，不管信息的可靠性和可行性，大家会疯狂追涨，最终导致房地产泡沫。而如果遇到市场信息利空时，又会过于杀跌，使房地产行业加速衰退，引起相关行业的巨大波动，对整个宏观经济和金融市场造成严重打击。
3. 由于国家土地的供给弹性系数很小，在住房价格迅速上涨的情况下人们对住房价格的预期也常常会过高，从而导致大量的资金涌入房地产行业，以至于给快速上涨的房价添一把火，羊群效应由于不完全的信息容易引起宏观经济的波动和泡沫，暴利的诱惑让大量的其他产业资金流入房地产市场，间接影响其他行业的正常发展和地产行业的过度投资，但是经济规律不可逆，过大的供给最终将泡沫打碎，如果没有管理当局的适当把控，宏观经济将会受到严重冲击，甚至引发金融危机。
三、我国房地产行业羊群效应调控
对羊群效应行为的有效遏制最主要的就是要提高投机成本，但是又不能伤害对住房有真正需要的刚性消费者及中低收入者的利益造成伤害，以下有几点政策建议可以作为参考：（1）坚决打击房地产市场操纵舆论和价格、制造虚假成交量、囤房等市场欺骗行为和不正当竞争行为。（2）征收房产财产税，特别是针对有大量房产的所有人增加征税力度，增加囤积房产的成本，有效遏制投机行为。（3）提高个人非自住房和二套房以上的贷款利率，向中低收入者提供优惠利率，增加保障房的建设，使市场需求反映人们对住房的真实需求。（4）就土地政策，政府不仅可以根据住房需求的情况增加对民众住宅土地的供给，而且应该对土地的供给给予更多的限制性的使用条件。（5）消除房地产行业中的垄断行为，从供给上打破垄断。建立完善的土地信息管理系统，各级政府对所出让的土地价格、现有土地的规划等一系列信息进行公开，防止圈地炒地的行为，另外地方政府要转变发展模式，出让土地不是经济发展的最终归宿，加大对新兴产业的支持和引导。（作者单位：四川大学）
参考文献：
[1]高鸿业.西方经济学[M].北京： 人民出版社，2000.
[2]朱锡庆，黄权国.羊群行为经济理论研究综述.经济学动态，2004.
[3]韩平，姜再勇等.房地产价格与房地产泡沫问题.中国人民银行营业管理部调查报告，2005.
[4]位志宇，杨忠直，王爱民.房地产价格与宏观经济基本面研究的新视角.2007.
[5]李慧，杨立春.从住宅租售比价探讨住宅价格的高估.经济理论与实践，2007，（4）：189 -91.
关键词：房地产；泡沫；羊群效应
羊群效应也叫“从众效应”。羊群效应可能导致房产市场的巨大的波动，这种波动对房地产地产的效率和稳定性都将造成严重的伤害，并有可能引发宏观经济的振动和诱发金融危机。因此羊群效应应该受到我们的广泛关注和研究。
一、 房地产行业中的羊群效应
1. 信息导致的羊群效应
为了减少不确定性的信息，投资者得到准确、及时和有效的信息意味着可以在获得巨大利润的同时又可以或多或少的避免经济损失。然而现实市场是残酷的，想要获得信息方面的支持是需要付出经济成本，当投资者获得有效的信息和获得投资收入处于劣势。投资者为了获得盈利，得到更多的真实可靠的市场信号，可能会到处打探各种“小道消息”，或诋毁”假信息“。，这种情况下，在一定得程度上推动了市场的”追风“热潮。市场信息完全开放且变化非常快，大量的新信息不断涌入，对于投资者来说分析和判断非常不易，所以增加了市场信息的不确定性，导致投资者背离自己方向，喜欢跟风行事，采取一种更为廉价简便的方式，即从别人的投资行为中获取信息。
2. 从众行为产生的羊群效应
从众心理指人和其他人做同样事情的本能是一致的。通过各种调查，拥有这种心理特征并不是只有人类。在生物世界中，动物也有明显的羊群行为。在动物群体中，，例如，在小区选择、交配、觅食行为等等都有着一定得模仿行为。自然动物的一致行动组的趋势都是由长期的进化，而来的。在一些进化上是具有一定得优势。人类的心理特点是一种在进化的过程中诞生的产品，在人类社会的发展史上，，群体行为的确是具有一定的优势，单独狩猎的成功概率远远的低于集体狩猎的成功率，和其他人做同样的事情是可以节约时间和精力。但是人们也观察到在一定条件下的羊群行为有着一定得缺陷型。，导致他们做出了错误的选择，是由于他们选择了从众的心理。
3. 羊群效应产生原因
这种行为是一个极其复杂的现象，组成的原因有很多，其中包括人类的生存本能、各个群体间信息的沟通、信息不完整、信息成本过高、对名誉，酬金的需要、对集体的忠诚、以及社会中存在禁止偏离群体共同行为的机制等。对于房地产市场来说，建立公开完全的信息市场是关键，但这又是及其困难的，由于信息的不完备，由此产生羊群行为，最终投资者的购房行为并不是由自身需求出发，而是羊群行为相互作用的结果，投机行为大部分也受羊群效应所影响，我国的购房者行为中大部分是存在投机的行为，新开楼盘的房屋空置率极高，房屋空置率和房地产市场的羊群效应有着极大的关系，住房空置率国际上的通行标准时10%，住房空置率如果偏高说明羊群效应的存在，近几年我国的住房空置率都超过20%，远远超出标准，从住房的价格走势来看，虽然近期略有回落，但是投机行为依旧存在，房屋空置率与羊群效应相伴而生，过度的投机已经导致我国房地产行业的泡沫增大。
二、 基于羊群行为对房地产市场的影响
1. 由于“羊群行为”者往往抛弃自己的私人信息追随别人，这会导致市场信息传递链的中断，房地产投资者最终会背离自己的初衷，导致市场混乱和不稳定。很多时候投资者不得不放弃自己的个性去“随大流”，因为我们每个人不可能对任何事情都了解得一清二楚，对于那些不太了解，没把握的事情，往往随大流，而不是从自身所获信息和自身需求出发去进行行为决策，这大大削弱了社会对住房的真实需求这一基本因素对价格趋势的决定性作用，使得市场价格偏离正常轨道，当羊群效应产生的时候对房产的超额需求将大大增加，背离真实的住房需求，价格飞涨，使得真正有住房需求的刚性购房者权益和利益受到严重伤害，最后真正有需要的住房者没房住买不起房，而房产大量囤积在投机需求者的手中。
2. 羊群行为导致房地产市场存在一定的不稳定性。市场上信息风雨突变，一旦新信息出现，“羊群行为”就会出现瓦解。这时由”羊群行为“所牵扯的一系列问题就会出现。这意味着“羊群行为”具有不稳定性和脆弱性，这一点也直接导致了金融市场价格的不稳定性和脆弱性。现实中，市场上出现的是利好的消息，不管信息的可靠性和可行性，大家会疯狂追涨，最终导致房地产泡沫。而如果遇到市场信息利空时，又会过于杀跌，使房地产行业加速衰退，引起相关行业的巨大波动，对整个宏观经济和金融市场造成严重打击。
3. 由于国家土地的供给弹性系数很小，在住房价格迅速上涨的情况下人们对住房价格的预期也常常会过高，从而导致大量的资金涌入房地产行业，以至于给快速上涨的房价添一把火，羊群效应由于不完全的信息容易引起宏观经济的波动和泡沫，暴利的诱惑让大量的其他产业资金流入房地产市场，间接影响其他行业的正常发展和地产行业的过度投资，但是经济规律不可逆，过大的供给最终将泡沫打碎，如果没有管理当局的适当把控，宏观经济将会受到严重冲击，甚至引发金融危机。
三、我国房地产行业羊群效应调控
对羊群效应行为的有效遏制最主要的就是要提高投机成本，但是又不能伤害对住房有真正需要的刚性消费者及中低收入者的利益造成伤害，以下有几点政策建议可以作为参考：（1）坚决打击房地产市场操纵舆论和价格、制造虚假成交量、囤房等市场欺骗行为和不正当竞争行为。（2）征收房产财产税，特别是针对有大量房产的所有人增加征税力度，增加囤积房产的成本，有效遏制投机行为。（3）提高个人非自住房和二套房以上的贷款利率，向中低收入者提供优惠利率，增加保障房的建设，使市场需求反映人们对住房的真实需求。（4）就土地政策，政府不仅可以根据住房需求的情况增加对民众住宅土地的供给，而且应该对土地的供给给予更多的限制性的使用条件。（5）消除房地产行业中的垄断行为，从供给上打破垄断。建立完善的土地信息管理系统，各级政府对所出让的土地价格、现有土地的规划等一系列信息进行公开，防止圈地炒地的行为，另外地方政府要转变发展模式，出让土地不是经济发展的最终归宿，加大对新兴产业的支持和引导。（作者单位：四川大学）
参考文献：
[1]高鸿业.西方经济学[M].北京： 人民出版社，2000.
[2]朱锡庆，黄权国.羊群行为经济理论研究综述.经济学动态，2004.
[3]韩平，姜再勇等.房地产价格与房地产泡沫问题.中国人民银行营业管理部调查报告，2005.
[4]位志宇，杨忠直，王爱民.房地产价格与宏观经济基本面研究的新视角.2007.
[5]李慧，杨立春.从住宅租售比价探讨住宅价格的高估.经济理论与实践，2007，（4）：189 -91.