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内容摘要：在社会主义市场经济的环境中，调控房地产市场固然要依靠经济手段，但在土地、规划、信息披露、市场监管等诸多环节，政府的作用不可或缺。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。本文以日本“失落的十年”为例，分析了政府在房地产行业发展中的作用，肯定了中国政府为了避免房地产泡沫而做出的努力，提出了不足和建议。
关键词：日本；泡沫经济；房地产；宏观调控
一、20世纪80年代的日本房地产泡沫
20世纪80年代，日本出现空前的房地产泡沫。泡沫以1985年签署“广场协议”为起点，1991年到达巅峰。其间日本六大城市的地价指数10年内上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，相当于当时美国地价总值的4倍，单价为美国的100倍。1996年地价指数降到1989年的1／3，地价总值从2400兆日元缩水至1700兆日元。1990年以来，股价、地价市值共减少约1000兆日元，相当于日本GDP的两倍。2003年3月，日本七家大型银行共核销坏账大约5.6万亿，日经指数也跌入历史最低位，下滑到8000点内。在泡沫期间，房地产价格快速上涨，日本民间住宅的增长率对GDP的贡献度占了较高的比重，特别是1987年几乎占了所有项目的合计超过30％。日本经历了长达15年的经济萧条和低迷，遭受了该国历史上最为漫长的经济衰退，至今未能彻底走出阴影。
日本的房地产泡沫是与股价泡沫连在一起的整个资产价格膨胀的经济泡沫，其直接表现为地价(因为日本实行的是土地私有制)的上升，产生过程是：从用途上讲由商业用地到住宅用地、再到其它用地；从地域上讲，先是东京都中心、而后扩展到东京都圈、进而扩展到大城市圈、最后是中小城市圈。这样一个波及过程经历了较长的时间，首先是地价的膨胀、其次是地价趋于稳定、最后是地价的急速下降。
日本的房地产泡沫带来严重的社会问题。泡沫经济时期日本大企业追求土地投机和股票投机带来的高额利润，放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。泡沫时期大量的资金流向房地产业，生产性企业难以用正常的成本获得生产所必须的资金。生产的不景气导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，个人消费极度萎缩，从而生产消费品的产业部门也陷入了困境。
二、日本政府宏观调控对日本房地产泡沫的影响
日本房地产泡沫的生成和破灭与日本政府有着直接的关系。日本政府对出现房地产泡沫的膨胀缺乏警惕性，认为中长期制约日本经济的主要因素是劳动力不足、能源缺乏、储蓄率下降等问题，只注重房地产业与其它经济发展指标之间的关系，忽视了房地产泡沫对整个经济、特别是金融体系的危害性。在日元升值的情况下，日本政府采取了不当的金融政策推动了房地产价格猛涨，对地产泡沫没有及时采取有效的治理，造成了泡沫的扩大和蔓延达到非常严重的程度。
1987年房地产泡沫急剧膨胀时，日本政府又一次反应迟钝，并没有采取任何宏观调控措施来缓解房地产市场的过热现象，并错误地认为日本经济发展形势一片大好，任凭房地产价格一路狂涨。更有甚者，日本政府在1991年房地产泡沫破灭之后也没有及时认清其对日本中长期经济发展可能带来的严重破坏性后果。不仅是日本政府，几乎所有的日本主流经济学家即使在1991年泡沫经济破灭之后，还认为土地价格是上升的，相信股票和土地会很快上涨起来，并没有认识到不良债权问题的严重性。从这一时期来看，政府的宏观调控对日本房地产泡沫的影响体现在以下四个方面：
(一)贴现率与利率的调整为房地产泡沫提供资金源头
在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追随前者变动，进而影响银行贷款规模及广义货币供应量(M2+CD)的变化。1985年9月，日本货币供应量呈不断扩张的趋势，1987年2月日本银行下调贴现率后，货币供应增长量超过10％，创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大增加的同时日本的货币流通速度却很低。1987年的货币流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度变化慢意味着货币供应量相对增加。没有转向流量的过剩流动性就会被用来购买存量，具体地说就是进行土地投机。
在企业自有资金比率提高的同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票、债券的筹资成本低于银行贷款，促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。1986年以后，企业改变了以往向银行借款的方式，转而利用权益融资。然而权益融资获得的巨额资金并没有完全用于设备投资上，而是投向了房地产市场，以期获得投机利润。
1986年到1987年连续5次调整利率，由5％降低到2.5％，造成银行资金过多，社会游资泛滥，大批企业和个人携带大量资金进入房地产行业，形成巨大的资产泡沫。
(二)信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门
1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款余额为16.7万亿日元，1989年末上升到超过40万亿日元，1991年年底时，借款余额上升至45.5万亿日元(含通过非银行金融机构贷款部分)，其中的一半为城市银行贷款。除了银行界加大对不动产的融资以外，以长期投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加。寿险业1988年度对土地和建筑物投资总额达到5.5万亿日元，1989年进一步扩大至6.5万亿日元。寿险公司历来将其收入的一半以上用于对的融资，泡沫经济期间企业融资需求大量减少后，寿险业对不动产贷款激增。据统计，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第2、第3和第5名。
(三)信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机
1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款占制造业贷款的比例是27％，而1989年则上升到74％，房地产业信贷迅猛增加，整体信贷结构失衡。银行对房地产的贷款在泡沫时期快速增加，对制造业的贷款自1984以来增势趋缓，1987－1989年的3年间，竟出现了负增长。信贷结构的失衡直接打击了国民支柱产业制造业，造成经济发展的严重失衡。
(四)综合治理时间延误导致日本经济深陷泥潭
1987年日本政府对东京的地价进行了限制，到1988年中期，东京地价开始回落，但以大阪、名古屋为主的大都市圈地价却仍在上升，由于低利率和良好经济景气下房地产升值预期强烈，资金相继流入比东京地价便宜的地区。1990年大阪圈地价开始回落，同时名古屋圈地价上升变平缓，1991年全国范围的地价才开始真正回落。在这种状况下，日本政府才开始对全国房地产价格实施综合政策。在税收方面，设立了地价税，但是由于日本长期以来在土地税制上存在偏差，在80年代中后期的固定资产实际有效税率仅为0.2％－0.3％，直 到1992年4月才开征地价税，持续较低的税率使大量资金已经转移向土地，地价上涨后的加税为时已晚。
从1989年5月起日本进入紧缩阶段，从1990年4月起各金融机构除了对公共住宅开发机构贷款外，对向不动产的贷款实施了总量控制，这样流入房地产业的资金受到相当大的限制。随着房地产价格下落基调明朗化，政府的紧缩政策促使以房地产价格升值预期为前提的投机需求迅速瓦解，地产泡沫破灭了，资源配置严重扭曲，日本政府出台的泡沫治理政策回天乏术，日本经济泥潭深陷。
三、日本房地产泡沫问题对中国的启示
在自由市场经济条件下，房地产是一种特殊的商品，离不开政府的宏观调控。因为自由市场经济的一大缺点是容易导致盲目性，造成社会资源的不合理配置。房地产是人们日常生活的必须品，也是资本投资的投资品，同时消耗大量社会资源，如水泥、钢铁以及建材生产期间消耗的各种能源。政府的宏观调对房地产市场进行调控有着不容置疑的必要性。我们应该汲取日本的经验和教训，避免房地产行业泡沫的出现，维护正常的市场秩序，维护国民经济的安全。
(一)政府必须在泡沫萌芽时就采取抑制泡沫的行动
房地产泡沫的特点是政府必须在泡沫萌芽时就采取抑制泡沫的行动，一旦泡沫的形成就会很难控制，这是因为在地产泡沫的膨胀中多方均能受益：企业更易于得到资本，银行可以扩充贷款业务，客户的资产净值在稳定增长，在一定程度上缺乏明显的受害者来形成足够的政治压力来阻止这种过程，直到泡沫走向破灭。日本就是在泡沫形成之初没有及时采取行动，有效控制实施时泡沫已经达到危险的程度，与日本相比，我国政府已经意识到地产泡沫问题，并出台了一系列调控措施来规范市场、抑制房地产市场过度发展。
回顾我国政府对房地产业的调控过程，政府针对房地产业出现的一些违规操作的行为，出台了一系列的规范性政策：2001年6月，中国人民银行发布关于规范住房金融业务的通知1195号文，要求严格审查住房贷款条件。2002年5月，中国人民银行发布《商业银行信息披露暂行办法》，规范了商业银行信息披露制度行为。2002年9月为规范政府市场主体行为，抑制房价不合理上涨，国土资源部和监察部联合下发《关于严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》。2005年3月国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快提出八点要求(即“国八点”)，再次提高了个人住房贷款最低首付比例。2007年国务院下发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，开启了土地监管新政，目的是遏制地方政府违法违规用地。另外，2007年国税总局公布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，是继国务院于1993年发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》之后对土地增值税的又一规范。
到目前为止，政府共出台了1400多项全国性或地方性土地、行业、税收、信贷四方面的政策对房地产市场进行调控。虽然目前我国房价增长速度较快、局部地区房价较高，但在整体上，还没有到房地产泡沫行将崩溃的程度，此时若中国政府进一步认清泡沫存在的机理，吸取以往政策实施的经验，采取更为有力有效的治理措施，我国的房地产市场完全可以降低泡沫的程度实现健康平稳的发展。
(二)政府的宏观调控应该起到引导作用
政府的宏观调控应切忌“头疼医头，脚头医脚”，也不能一味运用行政手段干预市场，而应从根本上引导房地产市场的发展方向，从培养购房者正确的消费理念和生活理念出发，进一步注重金融手段的运用，引导人们的投资意向，合理控制资本运行市场，为房地产市场的良性发展营造一个合适的环境。
目前的房地产行业是绝对的卖方市场，市场进一步发展的动力点就在房产开发环节。严重失衡的供求结构最终要在市场寻求到解决的办法。合理投资的根本来源于资本的科学运作，因此资本市场的进一步完善迫在眉睫。而我国金融监管力度还有待加强。除了《商业银行法》中有关资金运用的规定外，对房地产金融的监管尚无一个明确的专门机构，对信贷资金流入房地产业进行监管，防止引发泡沫。
(三)政府的宏观调控必须符合市场规律
要推动房地产市场的发展就必须以符合市场规律为基础。诸如以行政手段强制控制市场走势的做法应尽量避免。同时，针对房地产市场中急需解决的问题，以往一些符合市场规律的政策应继续加强。如继续加大住房结构调整和住房保障体系建设政策的落实力度在保证土地供给量的同时进一步清理存量土地，科学、合理的制定出让地块面积、底价及出让方式等。
总之，我们要深刻认识到房地产行业是一个非常特殊的行业，也是一种非常特殊的商品。了解它的属性，明确所要追求的目标，并按照市场的内在机制适时采取合理措施，政府的宏观调控才能显现效果。
责任编辑 杨 茜
关键词：日本；泡沫经济；房地产；宏观调控
一、20世纪80年代的日本房地产泡沫
20世纪80年代，日本出现空前的房地产泡沫。泡沫以1985年签署“广场协议”为起点，1991年到达巅峰。其间日本六大城市的地价指数10年内上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，相当于当时美国地价总值的4倍，单价为美国的100倍。1996年地价指数降到1989年的1／3，地价总值从2400兆日元缩水至1700兆日元。1990年以来，股价、地价市值共减少约1000兆日元，相当于日本GDP的两倍。2003年3月，日本七家大型银行共核销坏账大约5.6万亿，日经指数也跌入历史最低位，下滑到8000点内。在泡沫期间，房地产价格快速上涨，日本民间住宅的增长率对GDP的贡献度占了较高的比重，特别是1987年几乎占了所有项目的合计超过30％。日本经历了长达15年的经济萧条和低迷，遭受了该国历史上最为漫长的经济衰退，至今未能彻底走出阴影。
日本的房地产泡沫是与股价泡沫连在一起的整个资产价格膨胀的经济泡沫，其直接表现为地价(因为日本实行的是土地私有制)的上升，产生过程是：从用途上讲由商业用地到住宅用地、再到其它用地；从地域上讲，先是东京都中心、而后扩展到东京都圈、进而扩展到大城市圈、最后是中小城市圈。这样一个波及过程经历了较长的时间，首先是地价的膨胀、其次是地价趋于稳定、最后是地价的急速下降。
日本的房地产泡沫带来严重的社会问题。泡沫经济时期日本大企业追求土地投机和股票投机带来的高额利润，放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。泡沫时期大量的资金流向房地产业，生产性企业难以用正常的成本获得生产所必须的资金。生产的不景气导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，个人消费极度萎缩，从而生产消费品的产业部门也陷入了困境。
二、日本政府宏观调控对日本房地产泡沫的影响
日本房地产泡沫的生成和破灭与日本政府有着直接的关系。日本政府对出现房地产泡沫的膨胀缺乏警惕性，认为中长期制约日本经济的主要因素是劳动力不足、能源缺乏、储蓄率下降等问题，只注重房地产业与其它经济发展指标之间的关系，忽视了房地产泡沫对整个经济、特别是金融体系的危害性。在日元升值的情况下，日本政府采取了不当的金融政策推动了房地产价格猛涨，对地产泡沫没有及时采取有效的治理，造成了泡沫的扩大和蔓延达到非常严重的程度。
1987年房地产泡沫急剧膨胀时，日本政府又一次反应迟钝，并没有采取任何宏观调控措施来缓解房地产市场的过热现象，并错误地认为日本经济发展形势一片大好，任凭房地产价格一路狂涨。更有甚者，日本政府在1991年房地产泡沫破灭之后也没有及时认清其对日本中长期经济发展可能带来的严重破坏性后果。不仅是日本政府，几乎所有的日本主流经济学家即使在1991年泡沫经济破灭之后，还认为土地价格是上升的，相信股票和土地会很快上涨起来，并没有认识到不良债权问题的严重性。从这一时期来看，政府的宏观调控对日本房地产泡沫的影响体现在以下四个方面：
(一)贴现率与利率的调整为房地产泡沫提供资金源头
在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追随前者变动，进而影响银行贷款规模及广义货币供应量(M2+CD)的变化。1985年9月，日本货币供应量呈不断扩张的趋势，1987年2月日本银行下调贴现率后，货币供应增长量超过10％，创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大增加的同时日本的货币流通速度却很低。1987年的货币流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度变化慢意味着货币供应量相对增加。没有转向流量的过剩流动性就会被用来购买存量，具体地说就是进行土地投机。
在企业自有资金比率提高的同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票、债券的筹资成本低于银行贷款，促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。1986年以后，企业改变了以往向银行借款的方式，转而利用权益融资。然而权益融资获得的巨额资金并没有完全用于设备投资上，而是投向了房地产市场，以期获得投机利润。
1986年到1987年连续5次调整利率，由5％降低到2.5％，造成银行资金过多，社会游资泛滥，大批企业和个人携带大量资金进入房地产行业，形成巨大的资产泡沫。
(二)信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门
1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款余额为16.7万亿日元，1989年末上升到超过40万亿日元，1991年年底时，借款余额上升至45.5万亿日元(含通过非银行金融机构贷款部分)，其中的一半为城市银行贷款。除了银行界加大对不动产的融资以外，以长期投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加。寿险业1988年度对土地和建筑物投资总额达到5.5万亿日元，1989年进一步扩大至6.5万亿日元。寿险公司历来将其收入的一半以上用于对的融资，泡沫经济期间企业融资需求大量减少后，寿险业对不动产贷款激增。据统计，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第2、第3和第5名。
(三)信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机
1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款占制造业贷款的比例是27％，而1989年则上升到74％，房地产业信贷迅猛增加，整体信贷结构失衡。银行对房地产的贷款在泡沫时期快速增加，对制造业的贷款自1984以来增势趋缓，1987－1989年的3年间，竟出现了负增长。信贷结构的失衡直接打击了国民支柱产业制造业，造成经济发展的严重失衡。
(四)综合治理时间延误导致日本经济深陷泥潭
1987年日本政府对东京的地价进行了限制，到1988年中期，东京地价开始回落，但以大阪、名古屋为主的大都市圈地价却仍在上升，由于低利率和良好经济景气下房地产升值预期强烈，资金相继流入比东京地价便宜的地区。1990年大阪圈地价开始回落，同时名古屋圈地价上升变平缓，1991年全国范围的地价才开始真正回落。在这种状况下，日本政府才开始对全国房地产价格实施综合政策。在税收方面，设立了地价税，但是由于日本长期以来在土地税制上存在偏差，在80年代中后期的固定资产实际有效税率仅为0.2％－0.3％，直 到1992年4月才开征地价税，持续较低的税率使大量资金已经转移向土地，地价上涨后的加税为时已晚。
从1989年5月起日本进入紧缩阶段，从1990年4月起各金融机构除了对公共住宅开发机构贷款外，对向不动产的贷款实施了总量控制，这样流入房地产业的资金受到相当大的限制。随着房地产价格下落基调明朗化，政府的紧缩政策促使以房地产价格升值预期为前提的投机需求迅速瓦解，地产泡沫破灭了，资源配置严重扭曲，日本政府出台的泡沫治理政策回天乏术，日本经济泥潭深陷。
三、日本房地产泡沫问题对中国的启示
在自由市场经济条件下，房地产是一种特殊的商品，离不开政府的宏观调控。因为自由市场经济的一大缺点是容易导致盲目性，造成社会资源的不合理配置。房地产是人们日常生活的必须品，也是资本投资的投资品，同时消耗大量社会资源，如水泥、钢铁以及建材生产期间消耗的各种能源。政府的宏观调对房地产市场进行调控有着不容置疑的必要性。我们应该汲取日本的经验和教训，避免房地产行业泡沫的出现，维护正常的市场秩序，维护国民经济的安全。
(一)政府必须在泡沫萌芽时就采取抑制泡沫的行动
房地产泡沫的特点是政府必须在泡沫萌芽时就采取抑制泡沫的行动，一旦泡沫的形成就会很难控制，这是因为在地产泡沫的膨胀中多方均能受益：企业更易于得到资本，银行可以扩充贷款业务，客户的资产净值在稳定增长，在一定程度上缺乏明显的受害者来形成足够的政治压力来阻止这种过程，直到泡沫走向破灭。日本就是在泡沫形成之初没有及时采取行动，有效控制实施时泡沫已经达到危险的程度，与日本相比，我国政府已经意识到地产泡沫问题，并出台了一系列调控措施来规范市场、抑制房地产市场过度发展。
回顾我国政府对房地产业的调控过程，政府针对房地产业出现的一些违规操作的行为，出台了一系列的规范性政策：2001年6月，中国人民银行发布关于规范住房金融业务的通知1195号文，要求严格审查住房贷款条件。2002年5月，中国人民银行发布《商业银行信息披露暂行办法》，规范了商业银行信息披露制度行为。2002年9月为规范政府市场主体行为，抑制房价不合理上涨，国土资源部和监察部联合下发《关于严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》。2005年3月国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快提出八点要求(即“国八点”)，再次提高了个人住房贷款最低首付比例。2007年国务院下发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，开启了土地监管新政，目的是遏制地方政府违法违规用地。另外，2007年国税总局公布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，是继国务院于1993年发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》之后对土地增值税的又一规范。
到目前为止，政府共出台了1400多项全国性或地方性土地、行业、税收、信贷四方面的政策对房地产市场进行调控。虽然目前我国房价增长速度较快、局部地区房价较高，但在整体上，还没有到房地产泡沫行将崩溃的程度，此时若中国政府进一步认清泡沫存在的机理，吸取以往政策实施的经验，采取更为有力有效的治理措施，我国的房地产市场完全可以降低泡沫的程度实现健康平稳的发展。
(二)政府的宏观调控应该起到引导作用
政府的宏观调控应切忌“头疼医头，脚头医脚”，也不能一味运用行政手段干预市场，而应从根本上引导房地产市场的发展方向，从培养购房者正确的消费理念和生活理念出发，进一步注重金融手段的运用，引导人们的投资意向，合理控制资本运行市场，为房地产市场的良性发展营造一个合适的环境。
目前的房地产行业是绝对的卖方市场，市场进一步发展的动力点就在房产开发环节。严重失衡的供求结构最终要在市场寻求到解决的办法。合理投资的根本来源于资本的科学运作，因此资本市场的进一步完善迫在眉睫。而我国金融监管力度还有待加强。除了《商业银行法》中有关资金运用的规定外，对房地产金融的监管尚无一个明确的专门机构，对信贷资金流入房地产业进行监管，防止引发泡沫。
(三)政府的宏观调控必须符合市场规律
要推动房地产市场的发展就必须以符合市场规律为基础。诸如以行政手段强制控制市场走势的做法应尽量避免。同时，针对房地产市场中急需解决的问题，以往一些符合市场规律的政策应继续加强。如继续加大住房结构调整和住房保障体系建设政策的落实力度在保证土地供给量的同时进一步清理存量土地，科学、合理的制定出让地块面积、底价及出让方式等。
总之，我们要深刻认识到房地产行业是一个非常特殊的行业，也是一种非常特殊的商品。了解它的属性，明确所要追求的目标，并按照市场的内在机制适时采取合理措施，政府的宏观调控才能显现效果。
责任编辑 杨 茜