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[摘要]房地产产业是一国经济发展的基础产业，既受到整体经济的作用，又影响着整体经济的运行。21世纪以来，我国房地产市场发展蓬勃，房价不断攀升，因此成为社会广泛关注的话题。基于周期发展视角，通过严密的理论推导得出，房地产市场与经济运行应该表现出四个阶段不同程度的吻合性波动，并以北京为例，实证分析当前我国房地产市场与经济运行的实际影响关系。
[关键词]周期发展；房地产市场；北京；波动
[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0063-04
近几年，我国房地产行业发展势头迅猛，房价节节攀升，有言论称，中国房地产发展过热，已酝酿出房地产泡沫，一旦破裂，将对整个国民经济造成无法预想的打击。为探究我国房地产业现阶段发展状态是否健康，与国民经济发展是否协调，本文基于周期发展视角，运用理论分析探究理论层面上房地产市场和经济运行应该存在的关系，并结合实证分析的方法，研究国内发展较早较成熟的房地产市场和经济运行的关系。最后结合实际情况，提出相关政策建议。
本文的研究意义主要表现在两个方面。首先是理论意义——房地产业作为经济整体的一部分，其发展必然要受到整体经济运行的作用，并对之有所影响。其次是实践意义——理清房地产市场与经济运行的关系，对于明确我国房地产发展所处阶段、预期方向，维护经济健康发展具有重大意义。
1房地产市场与经济运行互动关系的理论推导
1.1经济波动对房地产市场的作用影响
一般而言，产业周期形成的主要驱动因素即供求力量的对比作用，房地产市场受制于经济波动的作用渠道也是如此，而该作用影响又可以从直接影响和间接影响两个角度进行具体分析。
1.1.1经济周期对房地产周期的直接影响
所谓直接影响，即经济基本面对房地产市场的影响，它是从宏观层面研究经济波动对房地产市场的作用机理，通过与其有关联的众多经济变量，从不同方向、以不同程度对其造成冲击。该种外生性的冲击表现在两个方面：需求冲击和供给冲击。
所谓需求冲击，即经济基本面因素通过影响房地产市场需求对其产生作用。当经济处于上升阶段，居民的现实收入和预期收入都有所上升，一方面带来人们消费结构的优化，从而愿意且能够购买或者租赁更高价格的房地产；另一方面根据凯恩斯的货币需求理论，人们的投机动机加强，而房地产尤其是住宅作为投资工具，是分散投资风险的良好品种，因而对房地产的投资购买需求增加。
所谓供给冲击，则是当经济基本面形势向好，同时短期未表现出建筑成本价格上升，房地产供给者预期投资利润率将上升，从而长期来看将增加房地产供应。
1.1.2经济周期对房地产周期的间接影响
所谓间接影响，即经济波动通过非市场机制对房地产周期产生影响，主要通过影响房地产市场微观主体行为而对其产生作用。
（1）地方政府行为对房地产周期的影响集中反映在“土地财政”问题上。1994年税制改革后，地方政府财权与事权分离，在绩效考核、区域间GDP竞争等背景下，地方政府采取转让国有土地使用权的方法增加地方财政收入。因而，地方政府行为对房地产周期的影响，主要通过地方政府和房地产企业的博弈行为得以体现。
（2）房地产企业通过垄断定价对房地产周期产生影响。根据西方经济学对四种市场类型特征的描述，可以界定我国房地产市场属于不完全竞争市场，即在房地产市场，开发商是房屋价格决定者，而非接受者，通过组织内部默契合谋等行为，攫取消费者剩余。因而房地产企业行为对房地产周期的影响，主要通过其与消费者的博弈行为得以体现。
（3）金融机构行为对房地产周期的影响，突出表现在通过其信用借贷功能催生房地产泡沫、或加速泡沫破灭对经济的崩溃作用。具体表现是，当经济周期处于上升阶段，金融机构抵押资产价值增加、存量资本充足率降低，于是加大放贷力度，对于房地产市场则意味着间接拉高房地产供给，从而步入上升空间；经济周期下行阶段则作用相反。
1.2房地产周期波动对经济周期的影响效应
在影响宏观经济的多重因素中，消费和投资是占比最大的两个因素，故可以从房地产市场对消费和投资行为的影响角度分析其对经济运行的影响。另外，还应综合房地产行业的关联产业效应和泡沫风险效应，来分析对经济周期的影响。
1.2.1消费效应
根据经济学原理，消费需求通过最优消费决策最终取决于财富水平，而财富水平又受制于财富效应和替代效应的博弈比较。
（1）从财富效应角度看，房屋价格上升，若当期卖出房屋，则体现为当期收入的增加；若当期仍持有房屋，则体现为后期房屋出售的现期贴现值增加。综合来讲，二者都表现为净财富的增加。财富存量增加导致既定消费函数的边际消费倾向增大（排除吉芬商品），最终表现为消费行为的扩张。房屋价格下降则相反。
（2）从替代效应角度看，假定短期内居民收入不会发生显著改变，房地产消费由于房屋价格上升而增加在总消费额中的占比，冲减排挤其他领域消费，表现为对其他商品购买的减少。房屋价格下降则相反。
1.2.2投资效应
投资行为的发生取决于对预期收入的看好，投资行为下房地产市场对经济的影响，可以分解为收入效应和挤出效应。
（1）从收入效应角度看，当房地产周期处于上升阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看好，因而未来时间内对房地产市场加大投资力度，间接带动宏观经济形势表现向好；当房地产周期处于下降阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看低，因而未来时间内对房地产市场缩减投资力度，推动宏观经济进入走低趋势。
（2）从挤出效应角度看，由于短期内房地产开发商的资本积累不会发生显著变化，因此，房地产市场投资行为由于该市场形势向好增加，相应造成其他市场投资行为的减少。房地产下降周期则影响相反。 1.2.3关联产业效应
房地产业的基础性，决定了其产业链长、带动作用明显的特征，因而房地产市场波动也会通过关联市场对经济造成影响。借鉴西方经济学对产品相关性的分类，可以分为互补关联效应和替代关联效应。
（1）所谓互补关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，对其所在市场各要素需求增加，使其所在市场也处于上升走势，房地产业处于衰退阶段则反之。
（2）所谓替代关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，会导致其因生产与之具有替代性质产品的而造成规模收缩，进而导致所在市场走势下行。房地产业处于衰退阶段反之。
关联产业效应下房地产市场对经济的影响，取决于以上两种效应的博弈程度。若总关联效应表现为同房地产市场波动的正相关关系，则表现出类似房地产市场在消费效应和投资效应作用下对经济周期的影响；若关联效应表现为同房地产市场波动的负相关关系，则相反。
1.2.4风险效应
风险效应主要强调的是房地产市场波动中的异常因素对经济周期的影响，即房地产泡沫所蕴藏的风险，通过金融机构对经济周期波动所产生的一系列影响。当房地产周期处于上升阶段时，房价攀升，以房屋为抵押的抵押物价值随着上涨，从而金融机构释放更大量信用贷款，于是作用于整体经济使之增长更强烈。反之，房地产泡沫一旦破裂，带来的是更加迅速和不可抑止的整体经济崩溃。
因此，房地产周期的风险效应表明了，除了具有带动经济增长加入繁荣期、或者拖动经济衰退进入萧条期，房地产市场波动也是导致经济震荡、出现周期更迭的主要因素。
2房地产市场与经济运行关系的实证分析——以北京为例
在理论推导的基础上，下文将对房地产市场与经济发展是否存在互动作用进行实证分析。考虑到我国不同区域经济体中的互动作用程度存在差异，可能使整体经济的互动作用得以冲抵从而丧失研究效果，本文选取北京作为研究样本。一是因为北京作为我国房地产市场发展较早的城市，发展水平比较成熟，具有代表性；二是因为近年来对房地产问题的争议，多集中在以北京为代表的几大城市，因而以北京为研究对象具有实际意义。
本文分别采用GDP值代表宏观经济的波动，用房地产平均价格代表房地产市场的波动，以下是这两个指标的数据收录。
北京房地产波动和经济波动折线图
从这个折线图中可以看出，1992—2011年，北京大概经历了3个完整经济周期，分别为：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5个完整房地产周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。从这些割裂开的时间段二者的波动走势来看，可以发现繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。其原因，一方面当宏观经济刚开始上升时，由于房地产建设的长期性，决定了其投资发生前要经过详尽的效益评析和和完备的市场调查，一旦进入投资扩张期，又会因为其支柱型产业角色而先于经济达到繁荣；另一方面宏观经济逐渐开始走弱时，收缩信号往往不易被房地产开发商注意，故走弱趋势落后于宏观经济，而一旦经济收缩信号传递至房地产市场，则会带来房地产市场的加速衰退，表现为快于宏观经济的收缩。
下文将通过进行格兰杰因果检验的方法，实证分析二者之间是否存在互动关系。因为格兰杰因果检验要求序列数据平稳，故下文将分三个步骤——平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验——展开实证分析。考虑到作为时间序列的北京市GDP值和房地产平均价格所具有的特性：相关性和波动聚集性，因此对这两个数据采取对数的操作，达到减弱异方差，减少数据的波动，使系数具有弹性的目的。
2.1平稳性检验
由于格兰杰检验要求序列数据具有平稳性，故在此分别对变量做ADF单位根检验。用Eviews40分析结果如表2所示：
2.2协整检验
由于差分法使得数据长度变短，有可能会使我们失去总量的长期信息，从而把趋势性规律错当做周期性规律。因此，在进行格兰杰因果检验之前，本文将通过对数据进行EG两步法协整检验，从而严密证实模型数据是否具有长期协整关系。
表4双变量协整ADF检验结果
样本容量[]5%水平临界值[]ADF检验值[]检验结果
说明北京房地产市场和经济发展存在长期协整关系。
2.3格兰杰因果检验
根据以上两个检验，对差分后的数据DLnGDP和DLnHP可以进行格兰杰因果检验。结果如表5所示：
表5的格兰杰因果检验结果表明北京房地产市场波动对经济波动具有显著统计因果关系，而经济波动对房地产市场不具有显著统计因果关系。
oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒绝H0
3结论与建议
3.1主要结论
3.1.1房地产市场与经济运行在理论推导上满足互动关系
在一个经济运行健康、房地产业发展成熟良好的环境体中，二者应该呈现互相带动互相影响的作用效果，并且在二者周期波动规律上得到突出印证。具体来讲，二者关系应该符合在繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。
3.1.2北京房地产市场与经济运行在实证分析上仅存在单向影响关系
通过对北京房地产市场和经济发展的实证性分析，并无法得出二者具有理论分析所得出的影响效果，而是仅仅表现为房地产市场发展对经济运行的影响，这一方面凸显了房地产业的支柱性产业地位，另一方面也代表着，一旦发生房地产泡沫，即会通过风险效应对经济运行带来较大的冲击，加剧经济环境的脆弱性。而经济波动对房地产波动的无法因果解释性，也说明了——至少可以说是在北京地区——房地产业超脱经济发展而展现出“过热”发展的态势。 4.2相关政策建议
北京是我国房地产市场发展较早较成熟的地区，对于全国各区域房地产市场不仅仅有示范作用，更重要的是其发展为政府引导、调控其他地区房地产市场提供了经验和方向。由于实证分析得出的北京地区房地产市场发展相对于理论层面有所偏离，表现出“亚健康”发展状态，故针对我国房地产业发展，提出以下几点政策性建议。
4.2.1加强房地产市场竞争环境培养
由于我国房地产行业仍属于相对垄断产业，房地产开发商是“价格制定者”而非“价格接受者”。从理性人的假设出发，房地产开发商必然会努力使自身收益达到最大化，即表现为当经济整体上升时，提供良好市场投资氛围时，顺风抬高价格，实现房地产市场的繁荣；而当整体经济下行时，又会及时调整投资力度，保持尽量少的房地产存量，以保持房地产价格尽量小的下降幅度。而这种房地产价格“大升小降”的背后推动力量，则是房地产行业的垄断性质。故要实现房地产市场理性发展，首先要消除或削弱其垄断发展模式。
4.2.2优化房地产供求机制作用效果
供求机制是市场经济运行的普遍机制，市场中商品的供应量和需求量的变动会导致价格的变动。而价格作为房地产经济运行状况的晴雨表和资源配置的方向器，价格机制在房地产周期波动中起着传导作用和稳定作用。而我国房地产市场中的供求机制，由于种种原因——除了上部分所谈到的垄断经营问题，还有很重要的一点，就是与房地产业密切相关的土地财政是地方财政收入的重要来源——在实际发挥作用时，表现出供给方控制需求方，于是无法利用市场运行内部机制实现该产业的合理发展。故应当强化政府对地价的调控力度，规范市场地价行为，同时控制房地产开发商利润。
4.2.3加大打击“炒房”等房地产投机行为力度
在我国，房地产市场的过热发展滋生了一批以在该市场上进行房屋投机活动为赢利手段的群体，一方面该群体是我国房地产市场不均衡发展的产物，另一方面这些人也是推动房地产行业进一步畸形发展的背后动力。要引导房地产业健康发展，就要消除其非健康发展的基础性因素。因此需要借鉴学习国外发达成熟房地产市场的管理模式，通过征收房产税等一系列政策措施，加大打压“炒房”等一系列房地产市场投机行为的力度，稳步推进我国房地产市场规范运行。
参考文献：
[1]梁运斌世纪之交的中国房地产：发展与调控[M].北京：经济管理出版社，1996
[2]史代敏，谢小燕应用时间序列分析[M].北京：高等教育出版社，2011
[3]刘红房地产周期与经济周期的互动机理研究[M].北京：新华出版社，2010
[4]李聪明我国房地产周期波动与宏观经济关系分析[J].决策参考，2005（2）
[关键词]周期发展；房地产市场；北京；波动
[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0063-04
近几年，我国房地产行业发展势头迅猛，房价节节攀升，有言论称，中国房地产发展过热，已酝酿出房地产泡沫，一旦破裂，将对整个国民经济造成无法预想的打击。为探究我国房地产业现阶段发展状态是否健康，与国民经济发展是否协调，本文基于周期发展视角，运用理论分析探究理论层面上房地产市场和经济运行应该存在的关系，并结合实证分析的方法，研究国内发展较早较成熟的房地产市场和经济运行的关系。最后结合实际情况，提出相关政策建议。
本文的研究意义主要表现在两个方面。首先是理论意义——房地产业作为经济整体的一部分，其发展必然要受到整体经济运行的作用，并对之有所影响。其次是实践意义——理清房地产市场与经济运行的关系，对于明确我国房地产发展所处阶段、预期方向，维护经济健康发展具有重大意义。
1房地产市场与经济运行互动关系的理论推导
1.1经济波动对房地产市场的作用影响
一般而言，产业周期形成的主要驱动因素即供求力量的对比作用，房地产市场受制于经济波动的作用渠道也是如此，而该作用影响又可以从直接影响和间接影响两个角度进行具体分析。
1.1.1经济周期对房地产周期的直接影响
所谓直接影响，即经济基本面对房地产市场的影响，它是从宏观层面研究经济波动对房地产市场的作用机理，通过与其有关联的众多经济变量，从不同方向、以不同程度对其造成冲击。该种外生性的冲击表现在两个方面：需求冲击和供给冲击。
所谓需求冲击，即经济基本面因素通过影响房地产市场需求对其产生作用。当经济处于上升阶段，居民的现实收入和预期收入都有所上升，一方面带来人们消费结构的优化，从而愿意且能够购买或者租赁更高价格的房地产；另一方面根据凯恩斯的货币需求理论，人们的投机动机加强，而房地产尤其是住宅作为投资工具，是分散投资风险的良好品种，因而对房地产的投资购买需求增加。
所谓供给冲击，则是当经济基本面形势向好，同时短期未表现出建筑成本价格上升，房地产供给者预期投资利润率将上升，从而长期来看将增加房地产供应。
1.1.2经济周期对房地产周期的间接影响
所谓间接影响，即经济波动通过非市场机制对房地产周期产生影响，主要通过影响房地产市场微观主体行为而对其产生作用。
（1）地方政府行为对房地产周期的影响集中反映在“土地财政”问题上。1994年税制改革后，地方政府财权与事权分离，在绩效考核、区域间GDP竞争等背景下，地方政府采取转让国有土地使用权的方法增加地方财政收入。因而，地方政府行为对房地产周期的影响，主要通过地方政府和房地产企业的博弈行为得以体现。
（2）房地产企业通过垄断定价对房地产周期产生影响。根据西方经济学对四种市场类型特征的描述，可以界定我国房地产市场属于不完全竞争市场，即在房地产市场，开发商是房屋价格决定者，而非接受者，通过组织内部默契合谋等行为，攫取消费者剩余。因而房地产企业行为对房地产周期的影响，主要通过其与消费者的博弈行为得以体现。
（3）金融机构行为对房地产周期的影响，突出表现在通过其信用借贷功能催生房地产泡沫、或加速泡沫破灭对经济的崩溃作用。具体表现是，当经济周期处于上升阶段，金融机构抵押资产价值增加、存量资本充足率降低，于是加大放贷力度，对于房地产市场则意味着间接拉高房地产供给，从而步入上升空间；经济周期下行阶段则作用相反。
1.2房地产周期波动对经济周期的影响效应
在影响宏观经济的多重因素中，消费和投资是占比最大的两个因素，故可以从房地产市场对消费和投资行为的影响角度分析其对经济运行的影响。另外，还应综合房地产行业的关联产业效应和泡沫风险效应，来分析对经济周期的影响。
1.2.1消费效应
根据经济学原理，消费需求通过最优消费决策最终取决于财富水平，而财富水平又受制于财富效应和替代效应的博弈比较。
（1）从财富效应角度看，房屋价格上升，若当期卖出房屋，则体现为当期收入的增加；若当期仍持有房屋，则体现为后期房屋出售的现期贴现值增加。综合来讲，二者都表现为净财富的增加。财富存量增加导致既定消费函数的边际消费倾向增大（排除吉芬商品），最终表现为消费行为的扩张。房屋价格下降则相反。
（2）从替代效应角度看，假定短期内居民收入不会发生显著改变，房地产消费由于房屋价格上升而增加在总消费额中的占比，冲减排挤其他领域消费，表现为对其他商品购买的减少。房屋价格下降则相反。
1.2.2投资效应
投资行为的发生取决于对预期收入的看好，投资行为下房地产市场对经济的影响，可以分解为收入效应和挤出效应。
（1）从收入效应角度看，当房地产周期处于上升阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看好，因而未来时间内对房地产市场加大投资力度，间接带动宏观经济形势表现向好；当房地产周期处于下降阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看低，因而未来时间内对房地产市场缩减投资力度，推动宏观经济进入走低趋势。
（2）从挤出效应角度看，由于短期内房地产开发商的资本积累不会发生显著变化，因此，房地产市场投资行为由于该市场形势向好增加，相应造成其他市场投资行为的减少。房地产下降周期则影响相反。 1.2.3关联产业效应
房地产业的基础性，决定了其产业链长、带动作用明显的特征，因而房地产市场波动也会通过关联市场对经济造成影响。借鉴西方经济学对产品相关性的分类，可以分为互补关联效应和替代关联效应。
（1）所谓互补关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，对其所在市场各要素需求增加，使其所在市场也处于上升走势，房地产业处于衰退阶段则反之。
（2）所谓替代关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，会导致其因生产与之具有替代性质产品的而造成规模收缩，进而导致所在市场走势下行。房地产业处于衰退阶段反之。
关联产业效应下房地产市场对经济的影响，取决于以上两种效应的博弈程度。若总关联效应表现为同房地产市场波动的正相关关系，则表现出类似房地产市场在消费效应和投资效应作用下对经济周期的影响；若关联效应表现为同房地产市场波动的负相关关系，则相反。
1.2.4风险效应
风险效应主要强调的是房地产市场波动中的异常因素对经济周期的影响，即房地产泡沫所蕴藏的风险，通过金融机构对经济周期波动所产生的一系列影响。当房地产周期处于上升阶段时，房价攀升，以房屋为抵押的抵押物价值随着上涨，从而金融机构释放更大量信用贷款，于是作用于整体经济使之增长更强烈。反之，房地产泡沫一旦破裂，带来的是更加迅速和不可抑止的整体经济崩溃。
因此，房地产周期的风险效应表明了，除了具有带动经济增长加入繁荣期、或者拖动经济衰退进入萧条期，房地产市场波动也是导致经济震荡、出现周期更迭的主要因素。
2房地产市场与经济运行关系的实证分析——以北京为例
在理论推导的基础上，下文将对房地产市场与经济发展是否存在互动作用进行实证分析。考虑到我国不同区域经济体中的互动作用程度存在差异，可能使整体经济的互动作用得以冲抵从而丧失研究效果，本文选取北京作为研究样本。一是因为北京作为我国房地产市场发展较早的城市，发展水平比较成熟，具有代表性；二是因为近年来对房地产问题的争议，多集中在以北京为代表的几大城市，因而以北京为研究对象具有实际意义。
本文分别采用GDP值代表宏观经济的波动，用房地产平均价格代表房地产市场的波动，以下是这两个指标的数据收录。
北京房地产波动和经济波动折线图
从这个折线图中可以看出，1992—2011年，北京大概经历了3个完整经济周期，分别为：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5个完整房地产周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。从这些割裂开的时间段二者的波动走势来看，可以发现繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。其原因，一方面当宏观经济刚开始上升时，由于房地产建设的长期性，决定了其投资发生前要经过详尽的效益评析和和完备的市场调查，一旦进入投资扩张期，又会因为其支柱型产业角色而先于经济达到繁荣；另一方面宏观经济逐渐开始走弱时，收缩信号往往不易被房地产开发商注意，故走弱趋势落后于宏观经济，而一旦经济收缩信号传递至房地产市场，则会带来房地产市场的加速衰退，表现为快于宏观经济的收缩。
下文将通过进行格兰杰因果检验的方法，实证分析二者之间是否存在互动关系。因为格兰杰因果检验要求序列数据平稳，故下文将分三个步骤——平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验——展开实证分析。考虑到作为时间序列的北京市GDP值和房地产平均价格所具有的特性：相关性和波动聚集性，因此对这两个数据采取对数的操作，达到减弱异方差，减少数据的波动，使系数具有弹性的目的。
2.1平稳性检验
由于格兰杰检验要求序列数据具有平稳性，故在此分别对变量做ADF单位根检验。用Eviews40分析结果如表2所示：
2.2协整检验
由于差分法使得数据长度变短，有可能会使我们失去总量的长期信息，从而把趋势性规律错当做周期性规律。因此，在进行格兰杰因果检验之前，本文将通过对数据进行EG两步法协整检验，从而严密证实模型数据是否具有长期协整关系。
表4双变量协整ADF检验结果
样本容量[]5%水平临界值[]ADF检验值[]检验结果
说明北京房地产市场和经济发展存在长期协整关系。
2.3格兰杰因果检验
根据以上两个检验，对差分后的数据DLnGDP和DLnHP可以进行格兰杰因果检验。结果如表5所示：
表5的格兰杰因果检验结果表明北京房地产市场波动对经济波动具有显著统计因果关系，而经济波动对房地产市场不具有显著统计因果关系。
oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒绝H0
3结论与建议
3.1主要结论
3.1.1房地产市场与经济运行在理论推导上满足互动关系
在一个经济运行健康、房地产业发展成熟良好的环境体中，二者应该呈现互相带动互相影响的作用效果，并且在二者周期波动规律上得到突出印证。具体来讲，二者关系应该符合在繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。
3.1.2北京房地产市场与经济运行在实证分析上仅存在单向影响关系
通过对北京房地产市场和经济发展的实证性分析，并无法得出二者具有理论分析所得出的影响效果，而是仅仅表现为房地产市场发展对经济运行的影响，这一方面凸显了房地产业的支柱性产业地位，另一方面也代表着，一旦发生房地产泡沫，即会通过风险效应对经济运行带来较大的冲击，加剧经济环境的脆弱性。而经济波动对房地产波动的无法因果解释性，也说明了——至少可以说是在北京地区——房地产业超脱经济发展而展现出“过热”发展的态势。 4.2相关政策建议
北京是我国房地产市场发展较早较成熟的地区，对于全国各区域房地产市场不仅仅有示范作用，更重要的是其发展为政府引导、调控其他地区房地产市场提供了经验和方向。由于实证分析得出的北京地区房地产市场发展相对于理论层面有所偏离，表现出“亚健康”发展状态，故针对我国房地产业发展，提出以下几点政策性建议。
4.2.1加强房地产市场竞争环境培养
由于我国房地产行业仍属于相对垄断产业，房地产开发商是“价格制定者”而非“价格接受者”。从理性人的假设出发，房地产开发商必然会努力使自身收益达到最大化，即表现为当经济整体上升时，提供良好市场投资氛围时，顺风抬高价格，实现房地产市场的繁荣；而当整体经济下行时，又会及时调整投资力度，保持尽量少的房地产存量，以保持房地产价格尽量小的下降幅度。而这种房地产价格“大升小降”的背后推动力量，则是房地产行业的垄断性质。故要实现房地产市场理性发展，首先要消除或削弱其垄断发展模式。
4.2.2优化房地产供求机制作用效果
供求机制是市场经济运行的普遍机制，市场中商品的供应量和需求量的变动会导致价格的变动。而价格作为房地产经济运行状况的晴雨表和资源配置的方向器，价格机制在房地产周期波动中起着传导作用和稳定作用。而我国房地产市场中的供求机制，由于种种原因——除了上部分所谈到的垄断经营问题，还有很重要的一点，就是与房地产业密切相关的土地财政是地方财政收入的重要来源——在实际发挥作用时，表现出供给方控制需求方，于是无法利用市场运行内部机制实现该产业的合理发展。故应当强化政府对地价的调控力度，规范市场地价行为，同时控制房地产开发商利润。
4.2.3加大打击“炒房”等房地产投机行为力度
在我国，房地产市场的过热发展滋生了一批以在该市场上进行房屋投机活动为赢利手段的群体，一方面该群体是我国房地产市场不均衡发展的产物，另一方面这些人也是推动房地产行业进一步畸形发展的背后动力。要引导房地产业健康发展，就要消除其非健康发展的基础性因素。因此需要借鉴学习国外发达成熟房地产市场的管理模式，通过征收房产税等一系列政策措施，加大打压“炒房”等一系列房地产市场投机行为的力度，稳步推进我国房地产市场规范运行。
参考文献：
[1]梁运斌世纪之交的中国房地产：发展与调控[M].北京：经济管理出版社，1996
[2]史代敏，谢小燕应用时间序列分析[M].北京：高等教育出版社，2011
[3]刘红房地产周期与经济周期的互动机理研究[M].北京：新华出版社，2010
[4]李聪明我国房地产周期波动与宏观经济关系分析[J].决策参考，2005（2）