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俗语说，“你不能和市场对着干”，商业世界从来如此。
市场渐变已行至临界点，离水落石出已越来越近。“国八条”后，楼市调控并没有消停，随着“限贷令”、“限购令”、“加息”、“房产税”……房地产宏观调控领域的“关键词”不断为购房者所熟悉，最近，国家发改委申令“一房一价”，使得不少住宅投资者望而却步，房市的观望氛围变浓。而经过近半年时间的政策累积效应，尤其是“限购令”的深入，有些分析人士认为，经历过诸多政策的冲刷，楼市中的投资者、改善型购房需求大多被冲出了购房者的队伍，楼市将进入史上买家构成最单一的“刚需市场时代”。
“刚需”只是个传说
“刚需”即刚性需求的简称，那么什么是刚性需求呢？这是相对于“弹性需求”而言的，从字面可以理解“刚需”就是硬性的，必须的需要的东西。
而刚需市场又将是怎样的一个市场？
相对于先前的市场，刚需市场至少有三个“最”。第一，购房迫切性最强烈；第二，对价格最敏感；第三，对高总价的承受力最低。而这三个特点，无一不指向一个焦点，那就是“楼价”。
楼价高低、楼价升降，将是他们最关注的第一焦点。目前，某中介人士坦言，尽管“限购令”允许“卖一买一”，但事实上，近一个月来，市场几乎没有“卖一买一”的个案。
楼市火热时期，刚需、投资客，以及改善性需求呈现出三足鼎立之势，共同支撑市场认购成交量。中原地产市场总监王世界表示，楼市新政在短期内基本抑制了小型投资者和投机炒房者，但刚性需求仍然旺盛。而从2月末掀起北京房地产市场第一波降价潮后的火爆销售显示，后调控时代，刚需族俨然成为了购房主力军。分析人士称，住宅市场已经进入买方市场，刚需成为市场的绝对主力，投资客、多次置业者由于丧失游戏资格而被迫退出江湖，原为主力的换房型买家也因买卖成本的增加、贷款门槛的提升而望房兴叹。
但一位必须购买婚房的特刚需表示。在楼市调控的一把把政策利剑下，受到制约的不仅是炒房客。首套房的认定和优惠利率取消，让刚性需求者纠结不已。“加息三次加上取消7折优惠，房贷利率从4.16%提高到了6.6%，涨幅超过5成。房价如果不下跌，我的购房成本没法和去年持平。”
北京工业大学和社科文献出版社发布的《2010年北京社会建设分析报告》中指出，2008年北京城镇居民人均可支配收入2.47万元，户均可支配收入6.42万元。其中20%的高收入家庭人均可支配收入为4.71万元，户均可支配收入为12.2万余元。20%的低收入家庭，人均可支配收入只有1.06万元，户均可支配收入2.7万余元。
按照2009年11月17810元/平方米的均价计算，购买一套90平方米的普通商品住房需要160万元，相当于一般家庭25年的可支配收入。北京居民的房价收入比为25∶1。也就是说，一般家庭25年的收入才能购买一套住房。如果除掉正常的消费，就是一辈子的工作也买不起房。
北京市政协2010年4月开始在本市建筑、制造、服务等行业3万余名一线职工中进行的调查显示，这些行业一线职工平均工资水平偏低，仅相当于全市城镇单位在岗职工年平均工资的37%，其中81%的在岗职工工资低于全市平均工资水平。工资水平较高的证券业单位职工最高年平均工资超过百万元，而纺织服装鞋帽制造业等行业职工最低的还不到2万元。
现在普通工人的工资情况与当前的房价相比，他们怎么指望着能够在城里买房？
投机另有出路
在上有政策的同时，各类规避限购招数“魔高一丈”的出现了。网上公布的最典型的几种歪招是：借公司名义“曲线”买房、花钱开社保证明、“假离婚”绕开“限购”、 借用身份证买房、“假户口本”偷梁换柱、先签合同暂不过户、冒充公司员工补齐税款、 房产证除名等等成了投机者惯用的伎俩，甚至有些暂时没有购房需求的人会想办法出让自己的“指标”。这些都是限购无法完全消除的投机行为。可见，限购政策对市场规避行为的“叫停”虽是三令五申,但都无法真正抑制房地产的投资热情。
北京某楼盘项目销售经理徐先生称：“新政这么多条款里面，真正比较有力度的，还是那些限制需求的政策。对于首次置业和改善型的人来说，他们不是炒房，而是有真实需求的，但这次的政策主要限制了他们，对不缺钱也不缺身份证的炒房团来说没什么作用。”
北京地产投资客王先生称：“新政的力度不小，房价真的下跌了。但在这样的情况下，我可以选择的就是观望和等待；不少手头有房产的朋友也跟我一样，都是以静制动。况且我的资金链不紧张，房子就先留在手里，等过了这段时间再说。
有人认为，从投资的角度来看，在上涨的过程中，每一次下跌都是买入的机会。而在下跌的过程中，每一次的上涨都是卖出的机会。对于中国房地产市场的未来预期，恐怕大部分人都是看涨的，所以未必如一般人所想，越跌越没有人买。
这些调控政策对房地产开发商的销售影响确实很大，而且是对开发商资金回笼的“致命打击”。但有开发商对媒体表示，就目前而言，开发商不会轻易降低房价，房贷政策会影响部分潜在的意向型客户，但是真正的有能力购房的人群并不会受到太大影响。
在国家楼市的密集调控下，并非所有的楼盘都遇到了“滑铁卢”，兼具投资和置业功能的高端楼盘近期已经成为了富豪的投资热点。他们认为，虽然投资成本较高，但是保值增值性也强。
有悖于市场自由
“如果皮球的气没有放掉，你却按到水里，可以按多久？”在“地产大炮”任志强看来，再严厉的调控也抵挡不住消费者购房的热情。但“限购”所带来的“一生一宅”的现实让管理者不得不思考在这混沌的市场中如何走好下一步棋。
长期来看，完全的市场自由才是最终的道路。只有供求平衡了，大量需求得到满足，房价才会真正的稳定下来，那时候才是房价恢复平稳的时候。政府现在行政强压本身就是无奈的，将这样的政策推广下去也只是越走越远。
对于现在调控政策的杀伤力，《楼市》总裁蔡鸿岩认为，面对一轮又一轮严厉的房市调控，现在的情形仅仅是市场反映的时滞，开发商不愿意直接降价，减少那么多的利润。这种终极式的限购会对消费性需求造成挫伤，让在外地打工多年但无纳税证明的人以及搬迁外地的居民无法立即买房。
很多“短命”的政策并不是因为上有政策下有对策，而是政策本身制定得不合理。政策应该主要解决房屋供给，单靠抑制需求、管制需求，绝对是扬汤止沸。
市场渐变已行至临界点，离水落石出已越来越近。“国八条”后，楼市调控并没有消停，随着“限贷令”、“限购令”、“加息”、“房产税”……房地产宏观调控领域的“关键词”不断为购房者所熟悉，最近，国家发改委申令“一房一价”，使得不少住宅投资者望而却步，房市的观望氛围变浓。而经过近半年时间的政策累积效应，尤其是“限购令”的深入，有些分析人士认为，经历过诸多政策的冲刷，楼市中的投资者、改善型购房需求大多被冲出了购房者的队伍，楼市将进入史上买家构成最单一的“刚需市场时代”。
“刚需”只是个传说
“刚需”即刚性需求的简称，那么什么是刚性需求呢？这是相对于“弹性需求”而言的，从字面可以理解“刚需”就是硬性的，必须的需要的东西。
而刚需市场又将是怎样的一个市场？
相对于先前的市场，刚需市场至少有三个“最”。第一，购房迫切性最强烈；第二，对价格最敏感；第三，对高总价的承受力最低。而这三个特点，无一不指向一个焦点，那就是“楼价”。
楼价高低、楼价升降，将是他们最关注的第一焦点。目前，某中介人士坦言，尽管“限购令”允许“卖一买一”，但事实上，近一个月来，市场几乎没有“卖一买一”的个案。
楼市火热时期，刚需、投资客，以及改善性需求呈现出三足鼎立之势，共同支撑市场认购成交量。中原地产市场总监王世界表示，楼市新政在短期内基本抑制了小型投资者和投机炒房者，但刚性需求仍然旺盛。而从2月末掀起北京房地产市场第一波降价潮后的火爆销售显示，后调控时代，刚需族俨然成为了购房主力军。分析人士称，住宅市场已经进入买方市场，刚需成为市场的绝对主力，投资客、多次置业者由于丧失游戏资格而被迫退出江湖，原为主力的换房型买家也因买卖成本的增加、贷款门槛的提升而望房兴叹。
但一位必须购买婚房的特刚需表示。在楼市调控的一把把政策利剑下，受到制约的不仅是炒房客。首套房的认定和优惠利率取消，让刚性需求者纠结不已。“加息三次加上取消7折优惠，房贷利率从4.16%提高到了6.6%，涨幅超过5成。房价如果不下跌，我的购房成本没法和去年持平。”
北京工业大学和社科文献出版社发布的《2010年北京社会建设分析报告》中指出，2008年北京城镇居民人均可支配收入2.47万元，户均可支配收入6.42万元。其中20%的高收入家庭人均可支配收入为4.71万元，户均可支配收入为12.2万余元。20%的低收入家庭，人均可支配收入只有1.06万元，户均可支配收入2.7万余元。
按照2009年11月17810元/平方米的均价计算，购买一套90平方米的普通商品住房需要160万元，相当于一般家庭25年的可支配收入。北京居民的房价收入比为25∶1。也就是说，一般家庭25年的收入才能购买一套住房。如果除掉正常的消费，就是一辈子的工作也买不起房。
北京市政协2010年4月开始在本市建筑、制造、服务等行业3万余名一线职工中进行的调查显示，这些行业一线职工平均工资水平偏低，仅相当于全市城镇单位在岗职工年平均工资的37%，其中81%的在岗职工工资低于全市平均工资水平。工资水平较高的证券业单位职工最高年平均工资超过百万元，而纺织服装鞋帽制造业等行业职工最低的还不到2万元。
现在普通工人的工资情况与当前的房价相比，他们怎么指望着能够在城里买房？
投机另有出路
在上有政策的同时，各类规避限购招数“魔高一丈”的出现了。网上公布的最典型的几种歪招是：借公司名义“曲线”买房、花钱开社保证明、“假离婚”绕开“限购”、 借用身份证买房、“假户口本”偷梁换柱、先签合同暂不过户、冒充公司员工补齐税款、 房产证除名等等成了投机者惯用的伎俩，甚至有些暂时没有购房需求的人会想办法出让自己的“指标”。这些都是限购无法完全消除的投机行为。可见，限购政策对市场规避行为的“叫停”虽是三令五申,但都无法真正抑制房地产的投资热情。
北京某楼盘项目销售经理徐先生称：“新政这么多条款里面，真正比较有力度的，还是那些限制需求的政策。对于首次置业和改善型的人来说，他们不是炒房，而是有真实需求的，但这次的政策主要限制了他们，对不缺钱也不缺身份证的炒房团来说没什么作用。”
北京地产投资客王先生称：“新政的力度不小，房价真的下跌了。但在这样的情况下，我可以选择的就是观望和等待；不少手头有房产的朋友也跟我一样，都是以静制动。况且我的资金链不紧张，房子就先留在手里，等过了这段时间再说。
有人认为，从投资的角度来看，在上涨的过程中，每一次下跌都是买入的机会。而在下跌的过程中，每一次的上涨都是卖出的机会。对于中国房地产市场的未来预期，恐怕大部分人都是看涨的，所以未必如一般人所想，越跌越没有人买。
这些调控政策对房地产开发商的销售影响确实很大，而且是对开发商资金回笼的“致命打击”。但有开发商对媒体表示，就目前而言，开发商不会轻易降低房价，房贷政策会影响部分潜在的意向型客户，但是真正的有能力购房的人群并不会受到太大影响。
在国家楼市的密集调控下，并非所有的楼盘都遇到了“滑铁卢”，兼具投资和置业功能的高端楼盘近期已经成为了富豪的投资热点。他们认为，虽然投资成本较高，但是保值增值性也强。
有悖于市场自由
“如果皮球的气没有放掉，你却按到水里，可以按多久？”在“地产大炮”任志强看来，再严厉的调控也抵挡不住消费者购房的热情。但“限购”所带来的“一生一宅”的现实让管理者不得不思考在这混沌的市场中如何走好下一步棋。
长期来看，完全的市场自由才是最终的道路。只有供求平衡了，大量需求得到满足，房价才会真正的稳定下来，那时候才是房价恢复平稳的时候。政府现在行政强压本身就是无奈的，将这样的政策推广下去也只是越走越远。
对于现在调控政策的杀伤力，《楼市》总裁蔡鸿岩认为，面对一轮又一轮严厉的房市调控，现在的情形仅仅是市场反映的时滞，开发商不愿意直接降价，减少那么多的利润。这种终极式的限购会对消费性需求造成挫伤，让在外地打工多年但无纳税证明的人以及搬迁外地的居民无法立即买房。
很多“短命”的政策并不是因为上有政策下有对策，而是政策本身制定得不合理。政策应该主要解决房屋供给，单靠抑制需求、管制需求，绝对是扬汤止沸。