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摘要：商品房预售制度最早出现于香港，又称“炒楼花”，二十世纪末引入我国。在我国商品房预售制度的广泛适用有其必然性。但是，随着我国城市房地产市场的高速发展，加大对商品房预购人的保护力度势在必行。本文旨在探讨我国商品房预售制度的主要问题，并提出完善我国商品房预售制度、加强对商品房预购人权利保护的法律构想。
关键词：商品房预售制度；预购人；完善立法
Abstract: commodity house opens to booking system first appeared in Hong Kong, say again "fry corporation", introduced into China in the twentieth century. In our commodity house opens to booking system widely used the inevitability. But, as our country city the high speed development of real estate market and intensify the commodity house of pre protection is imperative. This article aims to explore China commodity house opens to booking system problems, and puts forward to perfect our commodity house opens to booking a system, to strengthen the protection of human rights purchased commodity house legal conception.
Keywords: commodity house to open to booking system; Pre people; Improve legislation
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
根据建造商品房所处的权利状态，通常将商品房分为现房和期房两种形式。[隋卫东，王淑华.房地产法.山东：山东人民出版社，2006:127.]我国的房屋预售也称商品房预售，最早出现于香港地区，又可称作“楼花买卖”、“期房买卖”，是指房地产开发商与购房者通过合同约定，由购房者预先支付定金或预付款，在未来一定日期将有权拥有现房的房地产交易行为。如今，商品房预售与现房的买卖已成为我国商品房交易市场中两种主要的房屋销售模式。在早期，我国只有实际应用上的预售制度，而未对其进行法律规制，直至1994年，中国出台了《城市房地产管理法》，该法在总结各地经验基础上，明确规定建立了房屋预售许可制度，并对预售准入条件、监管方式作出了原则性规定。
我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售在我国的市场经济体制下，具有以下特征：
首先，预售的商品房必须是处于一种特定状态的房屋，排除了尚未开工的商品房项目、已竣工交付使用的现房、已停工无法继续施工建设以及无法预计或确定准确竣工时间的商品房项目。这是商品房预售最显著的特征。
其次，预售的商品房必须是作为商品房项目工程而建设的房屋，出售此类房屋以营利为目的，而不是政府批准的社会福利性住房或社会保障、社会救济等性质的住房，也不是单位内部自建自用的集资房等非社会化、商品化房屋。[1 陈文.房地产开发经营法律实务.北京：法律出版社，2005:230.]1因此，此类房屋具有明显的社会性、商品性、营利性和公开销售的特征。
最后，商品房预售的准入与过程必须依照法律有关规定，尤其是商品房预售许可证的取得必须公示，而且我国法律对于商品房预售的准入条件及程序作了明确规定，即商品房预售制度具有较强的国家干预性。
预售制度从诞生的那一天起，目的就是为了解决商品房建设资金不足的问题，因此，预售制度必然地成为了房地产开发商的重要融资渠道，为房地产市场发展发挥的积极作用，主要表现在商品房预售制度的确立是与我国房地产市场发展进程密不可分的。商品房预售加速了整个建设进程。所以说，商品房预售制度是适应我国社会现状的。商品房预售制度还解决了购房者的资金一次性筹集困难。使消费者得以对购房款进行分期支付。但与此同时，在房地产交易市场暴露出了不少问题，其中商品房预购人权利受损日益严重便是其中最为突出的一项。商品房预购人权利遭受侵害的主要情况有以下几种：
第一，房地产开发商在土地或房屋权属问题上，隐瞒重大事实销售房屋。主要表现为开发商隐瞒自己不具备预售资格、无商品房预售许可证的事实；隐瞒其不具有土地使用权的事实，如在集体土地上建造商品房；隐瞒已将在建的商品房上设定抵押权的事实等。[ 2 凌学东.房地产法案例评析.北京：对外经贸大学出版社，2010:179.]2* }# D! W( {6 y# F$ |( A2( ?* |; @/ D+ |* M: I第二，逾期交房或逾期办理产权证书。
第三，虚假宣传广告纠纷，即开发商通过虚假或夸大的售楼广告欺骗消费者。如开发商擅自在出后房屋后、建筑过程中变更建筑设计，将草坪、花坛、游泳池变成办公房、停车场等，这种行为不仅违约，而且违反了法律的强制性规定，开发商须同时承担违约责任和行政责任。
前文提到了商品房预购人权益受损的诸多情况，要做到彻底的解决必须了解其出现的深层次根源，我国在立法体系上存在重大缺陷。消费者权益受损害的原因众多，笔者试从以下几个角度来分析造成我国商品房预购中消费者权益受损害的原因。
首先，从商品房预购人自身的角度来说，预购人本身具有弱势性。房地产开发商的交易关系是非专业对专业的，开发商从资金、技术等各方面都处于明显优势地位，购房者处于弱势地位，购房者大多风险防范和处理能力不足，合法权益更易受到侵害。
其次，从开发商的预售资格角度来看，现行商品房预售市场的准入门槛过低，允许进行房地产开发经营的资格标准过低。对于动辄上亿元的房地产项目而言，仅要求开发商具有100万元以上的注册資本，这一低标准会使很多不具备大型房地产项目开发能力的开发商采取欺诈手段来实现自己对利益的追求。
再次，我国的预售合同登记备案制度不足，现行商品房预售合同登记备案制度不完善。因为这一制度有重大缺陷，现行法律规定，进行预售合同登记备案只是预售人的一般义务，但是其责任承担方式以及怠于履行义务的后果并未在法律中明确规定。
另外，我国的房屋预售款资金监管制度存在缺陷。在我国，预售制度实行的早期，预付款一般直接交给房地产开发商，没有第三方对预售资金进行监管。[ 符启林.房地产法.北京：法律出版社，2009:242.]
我国的商品房预售市场在对房地业起到了积极的推动作用，但由于我国现行预售制度存在缺陷，由此引发的风险和纠纷频频出现。因此，我们应立足国情，借鉴外国成功的预售市场管理模式，对现有预售制度及相关措施进行改革、完善，以保证我国商品房预售市场健康、有序的发展。
我国现行法律尽管通过一系列司法解释和地方法规的规定逐步赋予了预售商品房预售登记一定的法律效力，但是由于有关规定散见于不同的司法解释或地方性法规中，目前，在广州、上海、北京已经先后出台规范，开始实施预购商品房预告登记制度。但是，预告登记制度的确立仍需要法律赋予其最高的效力[]，以此对我国的商品房预售进行统一标准化的管理。
结论
笔者认为，我国商品房预售制度固然问题重重，但其价值是不容忽视的，我国商品房预售制度的弊端并不在预售这一制度本身，不应轻易废除。针对其产生的问题，应当从制度层面加以完善，我国法律应进行适当的调整，通过建立起有效的风险分担机制，加强对预售资金的监管，统一资金监管方式，规定严格的商品房预售市场准入和退出机制，加大信息披露力度，严格管理商品房广告，并适当加强执法监管力度。以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益，消除我国预售制度目前存在的各种问题，真正有效的发挥预售制度的作用。
只有构建起一个完善的商品房预购人权益保护机制，才有可能从根本上保护预购人合法权益，规范商品房预售行为，促进我国房地产市场持续、稳定、健康的发展，构建一个和谐、有序的社会。
参 考 文 献
[1]隋卫东，王淑华．房地产法．山东：山东人民出版社，2006：127-128.
[2]陈文．房地产开发经营法律事务．北京：法律出版社，2005：230.
[3]凌学东.房地产法案例评析.北京：对外经济贸易大学出版社，2010：179.
[4]符启林.商品房预售法律制度研究.北京：中国政法大学出版社，2002：242.
关键词：商品房预售制度；预购人；完善立法
Abstract: commodity house opens to booking system first appeared in Hong Kong, say again "fry corporation", introduced into China in the twentieth century. In our commodity house opens to booking system widely used the inevitability. But, as our country city the high speed development of real estate market and intensify the commodity house of pre protection is imperative. This article aims to explore China commodity house opens to booking system problems, and puts forward to perfect our commodity house opens to booking a system, to strengthen the protection of human rights purchased commodity house legal conception.
Keywords: commodity house to open to booking system; Pre people; Improve legislation
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
根据建造商品房所处的权利状态，通常将商品房分为现房和期房两种形式。[隋卫东，王淑华.房地产法.山东：山东人民出版社，2006:127.]我国的房屋预售也称商品房预售，最早出现于香港地区，又可称作“楼花买卖”、“期房买卖”，是指房地产开发商与购房者通过合同约定，由购房者预先支付定金或预付款，在未来一定日期将有权拥有现房的房地产交易行为。如今，商品房预售与现房的买卖已成为我国商品房交易市场中两种主要的房屋销售模式。在早期，我国只有实际应用上的预售制度，而未对其进行法律规制，直至1994年，中国出台了《城市房地产管理法》，该法在总结各地经验基础上，明确规定建立了房屋预售许可制度，并对预售准入条件、监管方式作出了原则性规定。
我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售在我国的市场经济体制下，具有以下特征：
首先，预售的商品房必须是处于一种特定状态的房屋，排除了尚未开工的商品房项目、已竣工交付使用的现房、已停工无法继续施工建设以及无法预计或确定准确竣工时间的商品房项目。这是商品房预售最显著的特征。
其次，预售的商品房必须是作为商品房项目工程而建设的房屋，出售此类房屋以营利为目的，而不是政府批准的社会福利性住房或社会保障、社会救济等性质的住房，也不是单位内部自建自用的集资房等非社会化、商品化房屋。[1 陈文.房地产开发经营法律实务.北京：法律出版社，2005:230.]1因此，此类房屋具有明显的社会性、商品性、营利性和公开销售的特征。
最后，商品房预售的准入与过程必须依照法律有关规定，尤其是商品房预售许可证的取得必须公示，而且我国法律对于商品房预售的准入条件及程序作了明确规定，即商品房预售制度具有较强的国家干预性。
预售制度从诞生的那一天起，目的就是为了解决商品房建设资金不足的问题，因此，预售制度必然地成为了房地产开发商的重要融资渠道，为房地产市场发展发挥的积极作用，主要表现在商品房预售制度的确立是与我国房地产市场发展进程密不可分的。商品房预售加速了整个建设进程。所以说，商品房预售制度是适应我国社会现状的。商品房预售制度还解决了购房者的资金一次性筹集困难。使消费者得以对购房款进行分期支付。但与此同时，在房地产交易市场暴露出了不少问题，其中商品房预购人权利受损日益严重便是其中最为突出的一项。商品房预购人权利遭受侵害的主要情况有以下几种：
第一，房地产开发商在土地或房屋权属问题上，隐瞒重大事实销售房屋。主要表现为开发商隐瞒自己不具备预售资格、无商品房预售许可证的事实；隐瞒其不具有土地使用权的事实，如在集体土地上建造商品房；隐瞒已将在建的商品房上设定抵押权的事实等。[ 2 凌学东.房地产法案例评析.北京：对外经贸大学出版社，2010:179.]2* }# D! W( {6 y# F$ |( A2( ?* |; @/ D+ |* M: I第二，逾期交房或逾期办理产权证书。
第三，虚假宣传广告纠纷，即开发商通过虚假或夸大的售楼广告欺骗消费者。如开发商擅自在出后房屋后、建筑过程中变更建筑设计，将草坪、花坛、游泳池变成办公房、停车场等，这种行为不仅违约，而且违反了法律的强制性规定，开发商须同时承担违约责任和行政责任。
前文提到了商品房预购人权益受损的诸多情况，要做到彻底的解决必须了解其出现的深层次根源，我国在立法体系上存在重大缺陷。消费者权益受损害的原因众多，笔者试从以下几个角度来分析造成我国商品房预购中消费者权益受损害的原因。
首先，从商品房预购人自身的角度来说，预购人本身具有弱势性。房地产开发商的交易关系是非专业对专业的，开发商从资金、技术等各方面都处于明显优势地位，购房者处于弱势地位，购房者大多风险防范和处理能力不足，合法权益更易受到侵害。
其次，从开发商的预售资格角度来看，现行商品房预售市场的准入门槛过低，允许进行房地产开发经营的资格标准过低。对于动辄上亿元的房地产项目而言，仅要求开发商具有100万元以上的注册資本，这一低标准会使很多不具备大型房地产项目开发能力的开发商采取欺诈手段来实现自己对利益的追求。
再次，我国的预售合同登记备案制度不足，现行商品房预售合同登记备案制度不完善。因为这一制度有重大缺陷，现行法律规定，进行预售合同登记备案只是预售人的一般义务，但是其责任承担方式以及怠于履行义务的后果并未在法律中明确规定。
另外，我国的房屋预售款资金监管制度存在缺陷。在我国，预售制度实行的早期，预付款一般直接交给房地产开发商，没有第三方对预售资金进行监管。[ 符启林.房地产法.北京：法律出版社，2009:242.]
我国的商品房预售市场在对房地业起到了积极的推动作用，但由于我国现行预售制度存在缺陷，由此引发的风险和纠纷频频出现。因此，我们应立足国情，借鉴外国成功的预售市场管理模式，对现有预售制度及相关措施进行改革、完善，以保证我国商品房预售市场健康、有序的发展。
我国现行法律尽管通过一系列司法解释和地方法规的规定逐步赋予了预售商品房预售登记一定的法律效力，但是由于有关规定散见于不同的司法解释或地方性法规中，目前，在广州、上海、北京已经先后出台规范，开始实施预购商品房预告登记制度。但是，预告登记制度的确立仍需要法律赋予其最高的效力[]，以此对我国的商品房预售进行统一标准化的管理。
结论
笔者认为，我国商品房预售制度固然问题重重，但其价值是不容忽视的，我国商品房预售制度的弊端并不在预售这一制度本身，不应轻易废除。针对其产生的问题，应当从制度层面加以完善，我国法律应进行适当的调整，通过建立起有效的风险分担机制，加强对预售资金的监管，统一资金监管方式，规定严格的商品房预售市场准入和退出机制，加大信息披露力度，严格管理商品房广告，并适当加强执法监管力度。以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益，消除我国预售制度目前存在的各种问题，真正有效的发挥预售制度的作用。
只有构建起一个完善的商品房预购人权益保护机制，才有可能从根本上保护预购人合法权益，规范商品房预售行为，促进我国房地产市场持续、稳定、健康的发展，构建一个和谐、有序的社会。
参 考 文 献
[1]隋卫东，王淑华．房地产法．山东：山东人民出版社，2006：127-128.
[2]陈文．房地产开发经营法律事务．北京：法律出版社，2005：230.
[3]凌学东.房地产法案例评析.北京：对外经济贸易大学出版社，2010：179.
[4]符启林.商品房预售法律制度研究.北京：中国政法大学出版社，2002：242.