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【摘要】房地产业的发展催生了房产测量工作的全面展开，而作为政策性强、技术性相对简单的房产法定测绘工作，其测量结果往往关系到房产所有人的切实利益。针对当前房产测量与规划验收中的实际面积差异问题，本文将着力从政策解读、实际测量中常见问题展开探讨。
【关键词】房产测量；标准解读；规划验收；面积测算
房产测量是城市规划、建设、开发中对房屋的权属状况，特别是位置、面积及使用情况的准确测定工作，其包含的内容较多，如房产调查、平面测量、要素测量、房产图的绘制，以及各房屋所属部位面积的计算等等。我国实施的《房产测量规范》（GB/T17986）在条文解释及现场执行中还存在不完善的地方，特别是对于现代建筑物结构多样化问题，使得实际测量人员在对特殊建筑等问题中缺乏相应的参考依据，也加剧了房产测量纠纷。房产测绘作为政策性较强的工作，以测绘质量关系到产权所有人的切身利益。因此，结合房产测量实践及规划验收工作来探讨常见问题的解决方法就显得尤为重要。
一、房产测量与规划验收中的政策差异性解读
房产测量中的房产面积主要是指《房产测量规范》中的相关条款内容，如房屋用地权属关系、界址说明、权源及产权纠纷、产权面积等，也是进行房产登记、产权转移和解决相关产权纠纷的重要法定依据。由于房产测量涉及政策性、技术性等多种因素，与房地产业建设单位的竣工验收报告之间存在一定差异。主要表现在：一是测量结果的使用目标不同，《房产测量规范》对房屋产权、产籍管理、税费征收提供核定参考，而对于建筑验收规划中的面积成果，主要是对建设单位的建设工作是否依照规划执行，是否存在违规行为，可以作为房产测量中建筑功能的确定依据，但不能作为产权登记依据；二是两者执行的标准不同，房产测量执行《房产测量规范》（GB/T17986-2000），而竣工验收面积测量执行《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），在具体核算及计算上存在差异性；三是作业方式存在差异，从房产面积测量来看，对于登记产权的建筑需要进行测量，而不登记产权的可以不测量，属于自愿行为；而对于建筑工程竣工验收建筑面积测量则是城市建设规划中的必须执行的内容，属于强制性。四是计算方法存在差异，如在房产面积测算上，对于层高2.20m或净高2.10m以下的不计算面积，而对于建筑验收中层高在1.20m-2.20m或净高在1.20m-2.10m的，按1/2面积计算；在房产测量中对于全封闭阳台、挑廊按全面积计算，对于未封闭阳台、挑廊则按1/2面积来计算，露台不计算面积；在建筑验收中对于有永久性顶盖且全覆盖的阳台，无论封闭、不封闭、凹阳台、挑阳台均按1/2面积计算；对于有永久性顶盖，但未全覆盖的阳台、挑台、露台等，只对覆盖部分按1/2面积计算等等。
二、房产测量中常见部位的计算问题及处理方法
（1）房产中的阳台面积测量
对于阳台是房产中的附属设施，其用途主要是休憩、晾晒，以及户内、户外过渡空间，在现代房屋建筑中多以永久性顶盖、围护结构为主。根据《规范》要求，在对阳台进行面积测算时，通常划分为全封闭、半封闭两种情形。《规范》中对阳台及标准阳台的概念界定，为我们提供了具体的测算要求。当顶盖与围护结构不完全覆盖时，如上有顶盖，但却与围护结构、阳台底版不在同一个竖直面，或者中间隔一层，利用其他构件来形成顶盖的，在阳台面积计算中应该按照以下情况来处理。对于没有完全覆盖的部分，按照没有顶盖的情形处理，不计算面积；对于部分覆盖的，依照投影下的面积，当投影面积大于围护结构的1/2时，则计算面积，小于1/2的不计算面积；对于各层有顶盖的阳台，以无顶盖为主不计算面积，对于隔层需要参照具体房屋建筑主体结构的结构层来划分。
（2）建筑内伸缩缝的计算
对于房屋建筑结构中的伸缩缝、变形缝、沉降缝等结构问题，在面积计算上还存在较多争议，依据《房产测量规范》来看，对于伸缩缝，无论其宽度，只要与房屋室内存在相通，且能利用，都需要计算其面积；也就是说，对于沉降缝、伸缩缝、变形缝，在满足任一房屋相通条件下，只要能够正常利用都计算面积；还有观点认为，由于伸缩缝是相对于整栋楼的建筑结构，单独计算面积是不合理的，如果存在通行条件，可以计算面积，但对于没有通行条件，且没有利用价值的，不应该计算面积；笔者认为，从三缝的结构上来看，对于用户可以利用的部分，可以计算面积，按照利用多少来计算，而对于没有利用的，则不应计算面积。
（3）地下车位面积计算
地下车位作为现代房屋建筑中的重要设施，由于在《房产测量规范》中并未涉及，对地下车位的计算说法众多。有观点认为，地下车位属于地下层，无围栏，在管理上容易出现错位，带来更多麻烦，不应列入产权办理内容中；也有观点认为，尽管地下车位隶属于地下层内，但对于其固定面积可以从分摊上进行办理产权。对于地下车位的计算，笔者认为，根据房屋建设单位及开发商在相关手续中的合法说明，对于用于销售和具有车位设计结构图纸的，以预埋界址点为依据来进行测量和计算，从而实现车位产权的变更需要。
三、房产面积计算中的检核、校核问题处理
在房屋面积计算实践中，对于房屋各边长的检核、校核工作是保障作业精度的重要内容。通常情况下，以经鉴定合格的钢卷尺或测距仪来进行两次丈量，其结果精确到厘米，在较差计算上以中数为最终结果；对于矩形房屋前后、左右尺寸的校核，以两边丈量后较差在5厘米内，取中数为边长的最后结果；对于边长进行分段丈量时，要保障全长与分段总长限差5厘米，并根据边长分段情况，按比例进行分配，其分配原则遵循如下边长平差公式：
Δd=D-D ；K =Δd/D；Vi = K×Di ；对于Δd表示为分段边长总和与总长的较差；K为改正系数，Vi 为边长改正量，i为边长序号。对于特殊房产结构进行面积测量时，如楼梯尺寸要保持一致性，对于套型结构相同的各套房计算时，应参考房屋边长尺寸一致性，避免同套型房屋测量结构差异较大；在边长改正时，对于误差较小时可以不改，避免分段长之和与总长之间造成矛盾。
参考文献：
[1]张如兵.对新版建筑工程建筑面积计算规范的理解和探讨[J].山西建筑. 2014，（32）.
[2]杨本廷.新旧《建筑工程建筑面积计算规范》的对比分析[J].城市勘测. 2015，（02）.
作者简介：
王子龙，男，江苏徐州人，主要从事房产测量工作。
【关键词】房产测量；标准解读；规划验收；面积测算
房产测量是城市规划、建设、开发中对房屋的权属状况，特别是位置、面积及使用情况的准确测定工作，其包含的内容较多，如房产调查、平面测量、要素测量、房产图的绘制，以及各房屋所属部位面积的计算等等。我国实施的《房产测量规范》（GB/T17986）在条文解释及现场执行中还存在不完善的地方，特别是对于现代建筑物结构多样化问题，使得实际测量人员在对特殊建筑等问题中缺乏相应的参考依据，也加剧了房产测量纠纷。房产测绘作为政策性较强的工作，以测绘质量关系到产权所有人的切身利益。因此，结合房产测量实践及规划验收工作来探讨常见问题的解决方法就显得尤为重要。
一、房产测量与规划验收中的政策差异性解读
房产测量中的房产面积主要是指《房产测量规范》中的相关条款内容，如房屋用地权属关系、界址说明、权源及产权纠纷、产权面积等，也是进行房产登记、产权转移和解决相关产权纠纷的重要法定依据。由于房产测量涉及政策性、技术性等多种因素，与房地产业建设单位的竣工验收报告之间存在一定差异。主要表现在：一是测量结果的使用目标不同，《房产测量规范》对房屋产权、产籍管理、税费征收提供核定参考，而对于建筑验收规划中的面积成果，主要是对建设单位的建设工作是否依照规划执行，是否存在违规行为，可以作为房产测量中建筑功能的确定依据，但不能作为产权登记依据；二是两者执行的标准不同，房产测量执行《房产测量规范》（GB/T17986-2000），而竣工验收面积测量执行《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），在具体核算及计算上存在差异性；三是作业方式存在差异，从房产面积测量来看，对于登记产权的建筑需要进行测量，而不登记产权的可以不测量，属于自愿行为；而对于建筑工程竣工验收建筑面积测量则是城市建设规划中的必须执行的内容，属于强制性。四是计算方法存在差异，如在房产面积测算上，对于层高2.20m或净高2.10m以下的不计算面积，而对于建筑验收中层高在1.20m-2.20m或净高在1.20m-2.10m的，按1/2面积计算；在房产测量中对于全封闭阳台、挑廊按全面积计算，对于未封闭阳台、挑廊则按1/2面积来计算，露台不计算面积；在建筑验收中对于有永久性顶盖且全覆盖的阳台，无论封闭、不封闭、凹阳台、挑阳台均按1/2面积计算；对于有永久性顶盖，但未全覆盖的阳台、挑台、露台等，只对覆盖部分按1/2面积计算等等。
二、房产测量中常见部位的计算问题及处理方法
（1）房产中的阳台面积测量
对于阳台是房产中的附属设施，其用途主要是休憩、晾晒，以及户内、户外过渡空间，在现代房屋建筑中多以永久性顶盖、围护结构为主。根据《规范》要求，在对阳台进行面积测算时，通常划分为全封闭、半封闭两种情形。《规范》中对阳台及标准阳台的概念界定，为我们提供了具体的测算要求。当顶盖与围护结构不完全覆盖时，如上有顶盖，但却与围护结构、阳台底版不在同一个竖直面，或者中间隔一层，利用其他构件来形成顶盖的，在阳台面积计算中应该按照以下情况来处理。对于没有完全覆盖的部分，按照没有顶盖的情形处理，不计算面积；对于部分覆盖的，依照投影下的面积，当投影面积大于围护结构的1/2时，则计算面积，小于1/2的不计算面积；对于各层有顶盖的阳台，以无顶盖为主不计算面积，对于隔层需要参照具体房屋建筑主体结构的结构层来划分。
（2）建筑内伸缩缝的计算
对于房屋建筑结构中的伸缩缝、变形缝、沉降缝等结构问题，在面积计算上还存在较多争议，依据《房产测量规范》来看，对于伸缩缝，无论其宽度，只要与房屋室内存在相通，且能利用，都需要计算其面积；也就是说，对于沉降缝、伸缩缝、变形缝，在满足任一房屋相通条件下，只要能够正常利用都计算面积；还有观点认为，由于伸缩缝是相对于整栋楼的建筑结构，单独计算面积是不合理的，如果存在通行条件，可以计算面积，但对于没有通行条件，且没有利用价值的，不应该计算面积；笔者认为，从三缝的结构上来看，对于用户可以利用的部分，可以计算面积，按照利用多少来计算，而对于没有利用的，则不应计算面积。
（3）地下车位面积计算
地下车位作为现代房屋建筑中的重要设施，由于在《房产测量规范》中并未涉及，对地下车位的计算说法众多。有观点认为，地下车位属于地下层，无围栏，在管理上容易出现错位，带来更多麻烦，不应列入产权办理内容中；也有观点认为，尽管地下车位隶属于地下层内，但对于其固定面积可以从分摊上进行办理产权。对于地下车位的计算，笔者认为，根据房屋建设单位及开发商在相关手续中的合法说明，对于用于销售和具有车位设计结构图纸的，以预埋界址点为依据来进行测量和计算，从而实现车位产权的变更需要。
三、房产面积计算中的检核、校核问题处理
在房屋面积计算实践中，对于房屋各边长的检核、校核工作是保障作业精度的重要内容。通常情况下，以经鉴定合格的钢卷尺或测距仪来进行两次丈量，其结果精确到厘米，在较差计算上以中数为最终结果；对于矩形房屋前后、左右尺寸的校核，以两边丈量后较差在5厘米内，取中数为边长的最后结果；对于边长进行分段丈量时，要保障全长与分段总长限差5厘米，并根据边长分段情况，按比例进行分配，其分配原则遵循如下边长平差公式：
Δd=D-D ；K =Δd/D；Vi = K×Di ；对于Δd表示为分段边长总和与总长的较差；K为改正系数，Vi 为边长改正量，i为边长序号。对于特殊房产结构进行面积测量时，如楼梯尺寸要保持一致性，对于套型结构相同的各套房计算时，应参考房屋边长尺寸一致性，避免同套型房屋测量结构差异较大；在边长改正时，对于误差较小时可以不改，避免分段长之和与总长之间造成矛盾。
参考文献：
[1]张如兵.对新版建筑工程建筑面积计算规范的理解和探讨[J].山西建筑. 2014，（32）.
[2]杨本廷.新旧《建筑工程建筑面积计算规范》的对比分析[J].城市勘测. 2015，（02）.
作者简介：
王子龙，男，江苏徐州人，主要从事房产测量工作。