论文部分内容阅读
保障房属于公共品，商品房属于私人品，当供地给定时，保障房的最优比率问题其实就是公共品与私人品的最优比率问题，这是一个“机制设计”问题……
本文对中国保障性住房建设中的问题进行定性与定量两方面分析，并探讨保障性住房建设的目标模式。保障房属于公共品，商品房属于私人品，当供地给定时，保障房的最优比率问题其实就是公共品与私人品的最优比率问题，这是一个“机制设计”问题。理论上，政府可以控制供地、控制土地出让金来得到保障房的最优比率。
现实中，保障房在我国城市住宅里应当占有多大比率，取决于需求方面因素，比如，老百姓的消费偏好、居民收入周期变化、居民工作岗位的稳定程度、城市化的进程、居民的财富水平和房贷中首付比率的高低等。供给方面的因素也不容忽视，保障房能够提供多少，取决于地方政府有多大的财力，虽然地方政府可以通过银行对保障房进行融资，但是最后的财力保障，必定还是取决于地方政府的财力，尤其是土地财政的规模。
在过去13年间，保障房占住房销售面积的比重在下降，从2001年的10%以上下降到2009年的3.5%。这说明商品房发展较快，而保障房发展较慢。不过以此强调当前保障房缺少的问题是不恰当的，因为1998年实行住房改革以前，住房基本都是福利分房，所以1998年以前的住房都是保障房。保障房问题其实是增量问题。现在问题是住房增量里面的保障房出現下降，2009年国家开始重视这个问题，并提出了比较完备的保障房体系，包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房以及棚户区改造五类。
2011年国务院办公厅发布文件，提出今年给全国人民建1000万套保障房，其中棚户区改造占一半。即便如此，真正建设的保障房也有500万套，是2003-2009年每年50万套的十倍，相当于十一五期间保障房建设的总量。虽然保障性住房建设取得了巨大进展，但是其中也存在着 问题。
第一个问题是保障房“定性”问题，即作为一种公共品，保障房是否适合作为调控房地产市场的工具来平抑房价？从房地产的需求而言，住房需求与买房需求是两件事情，想租房的人、想住保障房的人不会加入到买房的行列之中，除非是投机的人，他们既要抢商品房又要抢保障房，这意味着大多数住保障房的普通老百姓并不是商品房的需求者，保障房的定位在于，在房价高涨的情况下，使得这部分人有地方居住，因此，保障房建设多，房价也不一定会下降。
平教授利用31个省份1999-2009年的数据，研究了保障房建设对房价的影响。研究结果表明保障房建设并不能抑制房价上涨，甚至二者存在一定正相关关系。政府不应将保障房列入当前的房地产调控政策之中，毕竟房地产调控政策只是短期的，而保障房建设则是一项长远的福利事业。
第二个问题是保障房“定量”问题，即在我国的城市中，保障房在全部住宅中应占多大比例？怎样确定保障房建设的适度规模？今年保障房建设的预算为1.3万亿元，其中，中央财政1500亿，地方财政2000亿，总共才3500亿，离1.3万亿还有近1万亿的缺口。7月份中央允许各个地方银行资金进入，这个缺口在短期内得到缓和。但长远来看，银行的钱要财政归还，利差也要财政支付。
如果保障房占整个供房比例太高，土地增量一半以上给了保障房，土地出让金就会下降，政府收入就会减少，那么建设保障房的资金就会断裂。这表明保障房建设存在最优规模，建设太多将会使得保障房建设变得不可持续。
第三个问题是在我国保障房体系的设计和建设中，应考虑哪些因素？怎样才能使我国的保障房建设健康、可持续地发展？平新乔教授利用1999-2009年省区间数据分析。
实证结果表明，保障房建设与政府财政预算、城镇化比例正相关，与保障房成本、经济开放程度和经济发展指标负相关，这意味着保障房建设不是市场化的问题，保障房建设不能仅仅依靠市场力量，它更需要政府的调控。
综上所述。第一，保障房不能作为房地产调控政策，它只能解决“保民生”问题，不能解决“调房价”问题。
第二，不能因为保障房建设而使政府“破产”，那样就没有资金来建设保障房。任何向银行进行的借贷，将来都要用土地出让金来还本付息，所以保障房建设多少取决于商品房建设多少，应该用商品房来养保障房。
如果政府一定要追求保障房和商品房之间的比例，那也不应该追求二者总量的比例而应该追求二者增量的比例，保证增量中，保障房占有一定比例；第三，保障房建设不能实行“一刀切”，保障房建设解决的是大城市、特大城市平民、低层次老百姓和新来农民工的住房问题，现在连青海、甘肃这些经济欠发达地区也开始从市县乡开始一层层的摊派保障房建设的任务，事实上这与保障房需求并不一致。
（作者系北京大学国家发展研究院教授）
本文对中国保障性住房建设中的问题进行定性与定量两方面分析，并探讨保障性住房建设的目标模式。保障房属于公共品，商品房属于私人品，当供地给定时，保障房的最优比率问题其实就是公共品与私人品的最优比率问题，这是一个“机制设计”问题。理论上，政府可以控制供地、控制土地出让金来得到保障房的最优比率。
现实中，保障房在我国城市住宅里应当占有多大比率，取决于需求方面因素，比如，老百姓的消费偏好、居民收入周期变化、居民工作岗位的稳定程度、城市化的进程、居民的财富水平和房贷中首付比率的高低等。供给方面的因素也不容忽视，保障房能够提供多少，取决于地方政府有多大的财力，虽然地方政府可以通过银行对保障房进行融资，但是最后的财力保障，必定还是取决于地方政府的财力，尤其是土地财政的规模。
在过去13年间，保障房占住房销售面积的比重在下降，从2001年的10%以上下降到2009年的3.5%。这说明商品房发展较快，而保障房发展较慢。不过以此强调当前保障房缺少的问题是不恰当的，因为1998年实行住房改革以前，住房基本都是福利分房，所以1998年以前的住房都是保障房。保障房问题其实是增量问题。现在问题是住房增量里面的保障房出現下降，2009年国家开始重视这个问题，并提出了比较完备的保障房体系，包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房以及棚户区改造五类。
2011年国务院办公厅发布文件，提出今年给全国人民建1000万套保障房，其中棚户区改造占一半。即便如此，真正建设的保障房也有500万套，是2003-2009年每年50万套的十倍，相当于十一五期间保障房建设的总量。虽然保障性住房建设取得了巨大进展，但是其中也存在着 问题。
第一个问题是保障房“定性”问题，即作为一种公共品，保障房是否适合作为调控房地产市场的工具来平抑房价？从房地产的需求而言，住房需求与买房需求是两件事情，想租房的人、想住保障房的人不会加入到买房的行列之中，除非是投机的人，他们既要抢商品房又要抢保障房，这意味着大多数住保障房的普通老百姓并不是商品房的需求者，保障房的定位在于，在房价高涨的情况下，使得这部分人有地方居住，因此，保障房建设多，房价也不一定会下降。
平教授利用31个省份1999-2009年的数据，研究了保障房建设对房价的影响。研究结果表明保障房建设并不能抑制房价上涨，甚至二者存在一定正相关关系。政府不应将保障房列入当前的房地产调控政策之中，毕竟房地产调控政策只是短期的，而保障房建设则是一项长远的福利事业。
第二个问题是保障房“定量”问题，即在我国的城市中，保障房在全部住宅中应占多大比例？怎样确定保障房建设的适度规模？今年保障房建设的预算为1.3万亿元，其中，中央财政1500亿，地方财政2000亿，总共才3500亿，离1.3万亿还有近1万亿的缺口。7月份中央允许各个地方银行资金进入，这个缺口在短期内得到缓和。但长远来看，银行的钱要财政归还，利差也要财政支付。
如果保障房占整个供房比例太高，土地增量一半以上给了保障房，土地出让金就会下降，政府收入就会减少，那么建设保障房的资金就会断裂。这表明保障房建设存在最优规模，建设太多将会使得保障房建设变得不可持续。
第三个问题是在我国保障房体系的设计和建设中，应考虑哪些因素？怎样才能使我国的保障房建设健康、可持续地发展？平新乔教授利用1999-2009年省区间数据分析。
实证结果表明，保障房建设与政府财政预算、城镇化比例正相关，与保障房成本、经济开放程度和经济发展指标负相关，这意味着保障房建设不是市场化的问题，保障房建设不能仅仅依靠市场力量，它更需要政府的调控。
综上所述。第一，保障房不能作为房地产调控政策，它只能解决“保民生”问题，不能解决“调房价”问题。
第二，不能因为保障房建设而使政府“破产”，那样就没有资金来建设保障房。任何向银行进行的借贷，将来都要用土地出让金来还本付息，所以保障房建设多少取决于商品房建设多少，应该用商品房来养保障房。
如果政府一定要追求保障房和商品房之间的比例，那也不应该追求二者总量的比例而应该追求二者增量的比例，保证增量中，保障房占有一定比例；第三，保障房建设不能实行“一刀切”，保障房建设解决的是大城市、特大城市平民、低层次老百姓和新来农民工的住房问题，现在连青海、甘肃这些经济欠发达地区也开始从市县乡开始一层层的摊派保障房建设的任务，事实上这与保障房需求并不一致。
（作者系北京大学国家发展研究院教授）