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摘 要：随着我国城镇化建设的深入推进和房地产业的快速发展，小区如雨后春笋般在各个城市涌现。小区是在城市一定区域内、具有相对独立居住环境的居民住宅区，小区管理如何直接关系到居住环境的好坏。
关键词：住宅小区；管理范围；管理对策
引言
小区管理是现代社会中城市管理的重要部分。小区管理的目的是为小区居民提供一个舒适、整洁、和谐的生活环境。但是，如今城市小区中小区管理问题较普遍，如何加强小区小区管理，化解物业纠纷与矛盾成为函需解决的一大难题。
一、住宅小区管理范围
一是环境卫生方面，包括每日按时对小区路面的清扫，对楼道门前垃圾桶的清理，居民楼生活垃圾袋装化及上门收集，对电梯、楼梯间的门窗、栏杆的擦拭；二是安全保卫，夜间对小区道路的防范检查和巡逻工作，对小区停放车辆的看管，对房屋和公共设施的安全管理、对业主人身安全和财产安全的管理以及防火防盗工作；三是机电设备运行维护，对设备、设施进行及时的维修，如电梯、水泵的维修养护，延长设施的使用年限，减少自然淘汰；四是园林绿化，包括对小区内公共绿地的浇灌、修剪、除虫、施肥、补栽补种等；五是公共秩序管理，包括对机动车辆的进出管理、对小区内的车辆的停放位置、行驶方向、速度的管理。
二、住宅小区管理对策
1、提升小区管理服务水平
1.1强化人本理念
作为企业自身来讲，要想提升管理服务水平，一是在工作中要将“人”放在第一位。一方面了解员工的思想动态及需求，并给予关怀，帮助其在工作中成長，激发员工工作的积极性，这样才能更好的为业主服务；另一方面了解业主的需求，在服务中以业主的需求为工作导向，提供精准服务，同时超越业主的期望。
1.2吸取先进经验
物业企业应该多考察、多学习，“师夷长技”，坚持“向外走、往回引”，通过调研、邀请讲座、开展沙龙等方式与同行沟通交流，向管理服务水平高的企业学习先进的管理经验，如借鉴万科物业的品质管理经验，并结合服务项目的实际加以改善，运用到服务中去。
1.3实现管理标准化、规范化和制度化
企业要树立规范管理的理念，使工作的每一个步骤、每一个环节都有章可循、有法可依，在提供服务时，要把与服务对象之间的权、责、利关系明确，遵循市场规律，不投机取巧，使服务过程规范化、透明化。
2、推动服务创新
不断适应社会的发展是增强企业发展源动力的方式之三，在当前“互联网+”、“供给侧改革”及“智能化”的浪潮下，小区管理行业也迎来了大变革，物业企业应该借助这次东风，借鉴彩生活的互联网+经验，推动小区管理的智能化建设，如自行或者联合建立网上平台，将小区周边商户整合，为商户提供平台，推行点对点的服务模式，开拓多元化服务渠道；优化小区管理服务，针对不同的小区推出“菜单式”服务，由业主或者业主委员会选择服务内容，实行物业项目的差异化管理，以适应业主的需求。如某物业根据项目及业主特点，设计贴合客户需求的服务模式，将优先资源和服务设计有机结合，建立了以满足住宅小区服务的“HOME（家）”服务模式，以满足办公楼宇服务的“BR+（持续超越客户服务需求）”服务模式，以满足金融大厦服务的“四精”服务模式，形成了既不断超越客户期望值又各具特色的多种服务模式。
3、引导业主积极参与自治
3.1积极引导业主积极参与推选业主委员会
社区或者街道办事处要做好基础工作，向业主宣传《小区管理条例》中业主大会和业主委员会的法律法规，增强业主的法律意识、自治意识、维权意识、产权意识，并依据法律法规对物业项目范围内业主大会和业主委员会成立给予指导，如果物业区域内没有成立业主委员会的条件，可以成立小区管理委员会，代行业主委员会职责。
3.2明确业主委员会的权力、责任、任期
业主大会应给予业主委员会限制的权力，防止业主委员会在工作中滥用权力；尝试建立监督机构，由社区工作人员和业主代表共同参与，监督业主委员会的相关工作是否符合规定，防止业主委员会越权；按照规约定期组织换届选举，任期不得超过最高期限，防止业主委员会恋权。建立业主委员会成员候补委员机制，在业主委员会成员由于不可抗力难以胜任业主委员会委员的工作时，由候补委员补位，或者随时抽调候补委员参与决策，使决策更加合理化。
3.3探索建立业主委员会酬金制
酬金可以由小区公共部位出租的收益来支付，并定期向全体业主公示收益分配情况和业主委员会委员酬金支付情况。一方面可以调动业主参与自治工作的积极性，提高业主的主人翁意识，另一方面可以防止业主委员会和物业管理企业形成利益同盟，损害全体业主的共同利益。
4、协助与监督物业公司处理小区难题
一方面，管理人员可以充当协调者的角色，处理一些业主与物业公司的物业费纠纷等问题，处理业主与业主间噪音问题、上下楼漏水问题等，另一方面，可以帮助物业公司在小区内进行监督工作。小区内车辆随处停放，物业公司不能有效管理，管理人员可以对业主每天停放车辆进行疏导、劝阻，并随时进行监督、检查，确保小区车辆停放有序、整洁。同时预防一些安全隐患，劝阻制止小区内违法违规物业行为，比如说发现是否在楼道内随意拉电线给电动自行车充电，室外是否存放易燃易爆物品，楼道内有无堆积的垃圾，道路上是否有废弃物、垃圾桶是否外溢等，管理人员如发现问题，及时记录好与物业公司联系。如果物业公司不能够积极解决，管理人员可以反馈给业主委员会，起到监督物业公司工作的作用。对于物业费引发的矛盾问题，管理人员一方面要向业主说明物业费的收费标准、依据，对于不缴纳物业费的业主，管理人员要询问业主不缴纳物业费的原因，有的住户对物业费的收取存在疑问，例如有住户反映电梯里都是广告，广告费去了哪里，这时候管理人员就应该向业主说明事实是电梯内广告牌为政府统一设置的公益宣传内容，内容包含社区、网络公司等相关便民服务信息，不产生任何费用，及时解决业主的疑惑，促使业主能按时缴纳物业费，使物业公司保持正常运行。此外，管理人员还可以将社会工作方法技巧运用到物业矛盾处理工作中去，从自身的专业价值出发，通过专业手法来解决小区的各类矛盾纠纷。
5、推动建立企业信用评价制度
信用评价制度是通过对企业日常工作检查，受理投诉量和执行政府部门政策等情况，分析企业的服务水平和工作状态，按照具体标准，为企业进行打分评级的制度。信用评价制度可以规范物业管理企业行为，使市场信用体系更加健全，帮助企业提升诚信观念，服务水平，一方面助推行业的健康发展，另一方面为企业建立一种竞争机制，促进企业向更高更强的方向发展。
结语
小区管理问题是当今的社会热点问题，它不仅关系着城市管理水平，改善居住和生活环境，也在增加就业，扩大内需，拉动经济发展方面起着至关重要的作用。作为小区管理的主体，小区管理企业正面临着传统行业的转型升级，在这种背景下，发展的机遇与挑战并存，相关管理企业更为如此。
参考文献：
[1]金玲子.关于国有企业职工住宅小区业主委员会管理物业制度的思考[J].职工法律天地，2016（20）：253-254.
[2]白建杰.浅析国有企业小区管理现状及走向市场对策[J].时代金融：下旬，2016（11）：232，236.
[3]楚振五.浅谈城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].科技创新与应用，2016.6.
[4]董春玲.北京新型农村社区物业管理问题与对策分析[J].住宅与房地产，2016.28.
[5]赵阳.浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].吉林建筑大学学报，2015.1.
关键词：住宅小区；管理范围；管理对策
引言
小区管理是现代社会中城市管理的重要部分。小区管理的目的是为小区居民提供一个舒适、整洁、和谐的生活环境。但是，如今城市小区中小区管理问题较普遍，如何加强小区小区管理，化解物业纠纷与矛盾成为函需解决的一大难题。
一、住宅小区管理范围
一是环境卫生方面，包括每日按时对小区路面的清扫，对楼道门前垃圾桶的清理，居民楼生活垃圾袋装化及上门收集，对电梯、楼梯间的门窗、栏杆的擦拭；二是安全保卫，夜间对小区道路的防范检查和巡逻工作，对小区停放车辆的看管，对房屋和公共设施的安全管理、对业主人身安全和财产安全的管理以及防火防盗工作；三是机电设备运行维护，对设备、设施进行及时的维修，如电梯、水泵的维修养护，延长设施的使用年限，减少自然淘汰；四是园林绿化，包括对小区内公共绿地的浇灌、修剪、除虫、施肥、补栽补种等；五是公共秩序管理，包括对机动车辆的进出管理、对小区内的车辆的停放位置、行驶方向、速度的管理。
二、住宅小区管理对策
1、提升小区管理服务水平
1.1强化人本理念
作为企业自身来讲，要想提升管理服务水平，一是在工作中要将“人”放在第一位。一方面了解员工的思想动态及需求，并给予关怀，帮助其在工作中成長，激发员工工作的积极性，这样才能更好的为业主服务；另一方面了解业主的需求，在服务中以业主的需求为工作导向，提供精准服务，同时超越业主的期望。
1.2吸取先进经验
物业企业应该多考察、多学习，“师夷长技”，坚持“向外走、往回引”，通过调研、邀请讲座、开展沙龙等方式与同行沟通交流，向管理服务水平高的企业学习先进的管理经验，如借鉴万科物业的品质管理经验，并结合服务项目的实际加以改善，运用到服务中去。
1.3实现管理标准化、规范化和制度化
企业要树立规范管理的理念，使工作的每一个步骤、每一个环节都有章可循、有法可依，在提供服务时，要把与服务对象之间的权、责、利关系明确，遵循市场规律，不投机取巧，使服务过程规范化、透明化。
2、推动服务创新
不断适应社会的发展是增强企业发展源动力的方式之三，在当前“互联网+”、“供给侧改革”及“智能化”的浪潮下，小区管理行业也迎来了大变革，物业企业应该借助这次东风，借鉴彩生活的互联网+经验，推动小区管理的智能化建设，如自行或者联合建立网上平台，将小区周边商户整合，为商户提供平台，推行点对点的服务模式，开拓多元化服务渠道；优化小区管理服务，针对不同的小区推出“菜单式”服务，由业主或者业主委员会选择服务内容，实行物业项目的差异化管理，以适应业主的需求。如某物业根据项目及业主特点，设计贴合客户需求的服务模式，将优先资源和服务设计有机结合，建立了以满足住宅小区服务的“HOME（家）”服务模式，以满足办公楼宇服务的“BR+（持续超越客户服务需求）”服务模式，以满足金融大厦服务的“四精”服务模式，形成了既不断超越客户期望值又各具特色的多种服务模式。
3、引导业主积极参与自治
3.1积极引导业主积极参与推选业主委员会
社区或者街道办事处要做好基础工作，向业主宣传《小区管理条例》中业主大会和业主委员会的法律法规，增强业主的法律意识、自治意识、维权意识、产权意识，并依据法律法规对物业项目范围内业主大会和业主委员会成立给予指导，如果物业区域内没有成立业主委员会的条件，可以成立小区管理委员会，代行业主委员会职责。
3.2明确业主委员会的权力、责任、任期
业主大会应给予业主委员会限制的权力，防止业主委员会在工作中滥用权力；尝试建立监督机构，由社区工作人员和业主代表共同参与，监督业主委员会的相关工作是否符合规定，防止业主委员会越权；按照规约定期组织换届选举，任期不得超过最高期限，防止业主委员会恋权。建立业主委员会成员候补委员机制，在业主委员会成员由于不可抗力难以胜任业主委员会委员的工作时，由候补委员补位，或者随时抽调候补委员参与决策，使决策更加合理化。
3.3探索建立业主委员会酬金制
酬金可以由小区公共部位出租的收益来支付，并定期向全体业主公示收益分配情况和业主委员会委员酬金支付情况。一方面可以调动业主参与自治工作的积极性，提高业主的主人翁意识，另一方面可以防止业主委员会和物业管理企业形成利益同盟，损害全体业主的共同利益。
4、协助与监督物业公司处理小区难题
一方面，管理人员可以充当协调者的角色，处理一些业主与物业公司的物业费纠纷等问题，处理业主与业主间噪音问题、上下楼漏水问题等，另一方面，可以帮助物业公司在小区内进行监督工作。小区内车辆随处停放，物业公司不能有效管理，管理人员可以对业主每天停放车辆进行疏导、劝阻，并随时进行监督、检查，确保小区车辆停放有序、整洁。同时预防一些安全隐患，劝阻制止小区内违法违规物业行为，比如说发现是否在楼道内随意拉电线给电动自行车充电，室外是否存放易燃易爆物品，楼道内有无堆积的垃圾，道路上是否有废弃物、垃圾桶是否外溢等，管理人员如发现问题，及时记录好与物业公司联系。如果物业公司不能够积极解决，管理人员可以反馈给业主委员会，起到监督物业公司工作的作用。对于物业费引发的矛盾问题，管理人员一方面要向业主说明物业费的收费标准、依据，对于不缴纳物业费的业主，管理人员要询问业主不缴纳物业费的原因，有的住户对物业费的收取存在疑问，例如有住户反映电梯里都是广告，广告费去了哪里，这时候管理人员就应该向业主说明事实是电梯内广告牌为政府统一设置的公益宣传内容，内容包含社区、网络公司等相关便民服务信息，不产生任何费用，及时解决业主的疑惑，促使业主能按时缴纳物业费，使物业公司保持正常运行。此外，管理人员还可以将社会工作方法技巧运用到物业矛盾处理工作中去，从自身的专业价值出发，通过专业手法来解决小区的各类矛盾纠纷。
5、推动建立企业信用评价制度
信用评价制度是通过对企业日常工作检查，受理投诉量和执行政府部门政策等情况，分析企业的服务水平和工作状态，按照具体标准，为企业进行打分评级的制度。信用评价制度可以规范物业管理企业行为，使市场信用体系更加健全，帮助企业提升诚信观念，服务水平，一方面助推行业的健康发展，另一方面为企业建立一种竞争机制，促进企业向更高更强的方向发展。
结语
小区管理问题是当今的社会热点问题，它不仅关系着城市管理水平，改善居住和生活环境，也在增加就业，扩大内需，拉动经济发展方面起着至关重要的作用。作为小区管理的主体，小区管理企业正面临着传统行业的转型升级，在这种背景下，发展的机遇与挑战并存，相关管理企业更为如此。
参考文献：
[1]金玲子.关于国有企业职工住宅小区业主委员会管理物业制度的思考[J].职工法律天地，2016（20）：253-254.
[2]白建杰.浅析国有企业小区管理现状及走向市场对策[J].时代金融：下旬，2016（11）：232，236.
[3]楚振五.浅谈城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].科技创新与应用，2016.6.
[4]董春玲.北京新型农村社区物业管理问题与对策分析[J].住宅与房地产，2016.28.
[5]赵阳.浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].吉林建筑大学学报，2015.1.