最近6-7年,房价一直是老百姓最关注的话题,围绕房价会涨、会跌的争论也从来没有停止过。究竟房价由谁说了算,各方的观点从来就没有统一过。刚性需求购房者认为,开发商在房价上涨过程中获得了暴利,炒房者是推高房价的帮凶;而开发商则认为高地价是导致高房价的根本原因,供应不足才会导致房价上涨。
　　其实,争论房价会涨、会跌的实际意义并不大,特别是对于刚性需求的购房者来说,在一个合适的时间,以一个可以承受的价格实现买房的梦想,才是最关键的。因此,我们推出了刚性需求购房能力这样一个指标,定量地告诉大家什么时间出手购房最合适。
　　从这个指标的构成来看,收入毫无疑问是占第一位的。只要收入不断提高,在房价和信贷政策相对稳定的情况下,购房能力无疑会得到较大的提升。以北京和上海这样的城市为例,目前多数购房者能够接受的价格大概在1方元/平方米左右,而市场上的新房单价大多在2万元/平方来以上,看上去难以接受。但如果几年后,收入增长1倍(“十二五”规划中提到要提高人民收入占GDP的比重,意味着未来老百姓的收入增长速度将加快),那时2万元/平方米的价格不就和今天1万元/平方米的价格相同了吗?因此,只要中国的经济保持增长,老百姓的收入保持增长,未来的房价仍然会有上涨的空间。同样重要的还有信贷政策,利率的调整对购房能力的增减有着巨大的作用。2009年受房贷利率大幅度降低的影响,老百姓的购房能力提高了近60%,也是导致2009年房价大涨的根本原因。而未来的加息预期很可能对购房能力起到一定的负面影响,对房价的上涨起到抑制作用。
　　对于开发商和房产投资者来说,也必须时刻关注刚性需求的购房能力,不要盲目地认为有刚性需求,房子就一定能卖出去。因为当房价远远高于刚性需求的购买力时,房产泡沫就比较厉害了。一旦没有后续接盘者,在资金链吃紧的情况下,价格向合理价位回归就成为了必然。而接最后一棒的投资者将遭受巨大的损失。
　　中国的房产市场已经走过了快速增长的萌芽阶段,正在步入稳定增长的生长阶段,未来的发展潜力依然巨大,但速度必定会降下来。买什么都涨的年代已经过去了,未来的投资需要看清楚大势,把握住市场中的机会。
　　当然,我们今天给出的公式还是相对简单的,没有把更多的因素考虑进去,比如单套房产面积的变化,首付款比例的变化等,同时也没有考虑到几个因素的权重问题,因此只能起到一定的参考作用,还无法成为真正意义上的买卖指标。读者朋友们可以根据自己的经验对公式进行修订,以得到更符合市场规律的指标,来指导自己的房产投资。