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广州历史上最大规模的集中清理闲置土地行动,所涉土地面积之大、曾拍出的价格之高均为前所未有,而清理能否真正收效仍有待观察
9月20日下午3点,广州琵洲会展中心C15馆内,经过一轮激烈的举牌,又诞生了两个新的广州“地王”。越秀投资(00123.HK)旗下的广州市城市建设开发集团有限公司(下称广州城建),以4.27亿元揽下广州大学城的两个地块,其中一块地的楼面地价达到每平方米7671.48元,刷新两个月前由其创下的番禺“地王”记录。
合景泰富(01813.HK)旗下的广州合景房地产开发有限公司,则以4.65亿元、折合楼面地价1.35万元/平方米的价格,拍得珠江新城的商务用地,成为又一个新“地王”。
新“地王”层出不穷,一些昔日旧“地王”却闲置已久。2007年,广州为平抑房价,破天荒在一年内公开拍卖了50块住宅用地,其中27块土地因拍卖价超出当年4622元/平方米的楼面地价均价而被称做“地王”。然而,两年之后,这27块“地王”至今仍有20块没有动工或开售,还在那里静悄悄地“晒太阳”。
在广州这个全国土地“招拍挂”制度实施最早的城市,“地王”大面积闲置的尴尬状况,不仅意味着政府增加土地入市、平抑房价的宏观调控计划落空,更引发对现行土地供应制度是否充当了资产泡沫化推手的质疑。
以此事件为引子,国土资源部国家土地总督察办公室8月初发出通知,要求各地国土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察。广州市国土房管局亦对此回应,表示将对闲置“地王”进行清查处理。
作为广州历史上最大规模的一次集中清理闲置土地行动,牵涉土地数量之多、曾拍出的价格之高均是前所未有的,折射出土地供应制度上的问题值得深思,而其清理能否真正收效仍有待观察。
20块旧“地王”闲置
自夏入秋,从北京到广州,几乎每个星期都有新“地王”诞生。国企在本轮地产新热潮中扮演了先锋角色。
6月10日,广州市国资背景的龙头房企之一广州城建,以总价3.45亿元、楼面地价1.53万元/平方米拍下了广州市新CBD区域珠江新城的“地王”。珠江新城的楼价随即普涨,平均涨幅达10%。
广州城建在珠江新城的另一地产项目“星汇云锦”,价格马上从每平方米2万元涨到了2.2万元。按照中原地产的测算,广州城建仅此项目就多赚了2亿元,而它拿下的珠江新城新地王的总价也不过3.45亿元。
针对新“地王”的高调出现,6月25日,合富辉煌集团首席市场分析师黎文江在其博客中撰文,首次披露广州2007年拍出的27块“地王”中有24块未动工或开售。这24块土地的面积达121.4万平方米,竟已相当于去年广州出让住宅用地的总面积。文章提醒政府敦促这些旧“地王”开工,以保证后市供应。
当时,广州的房价正不断攀升,至7月已突破每平方米1万元,但是广州新房供应却渐显紧张。广州市国土房管局“阳光家缘”网站公布的资料显示,7月广州市十区批准可预售商品住宅2284套,比2008年同期减少73.48%;面积26.12万平方米,同比减少71.26%。
广东土地市场陷入如此“怪圈”:一方面,房源紧张,开发商呼吁政府增加供地,政府也积极拍卖土地;另一方面,已拍卖土地却有相当部分没有开工,大面积闲置。据中原地产统计,在广州地区,开发商已储备而没开发的土地面积已超过2000万平方米。
在此背景下,广州旧“地王”晒太阳的话题如一石激起千层浪,中央及广州本地媒体随即纷纷报道,在全国引发广泛反响。
7月下旬,国土资源部国家土地总督察办公室发出通知,要求各地国土督察局就报国务院审批的土地“批而未用”问题,展开一次专项快速督察。8月11日,国土资源部又发出通知,要求各地在全面摸清底数的基础上,及时制订“批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽”土地的处理和整改方案。
8月10日,广州市国土房管局首次就旧“地王”闲置作出正面回应,称2007年拍出的27个“地王”中已开工7块地,其余20块闲置。在20块闲置“地王”中,有四块“地王”所在地块已改为规划绿地,解除合同,退还开发商前期投入;已回收了2007年拍卖总价最高的“巨无霸”地块——广州科学城广汕公路南地块,并处罚了没有按时对该地块动工的开发商广东中莱投资有限公司(下称中莱投资);因此只剩下15宗未动工地块。
广州市国土房管局表示,对该15宗未动工地块将进行分类处置,其中五块“地王”属于未动工且欠款,相关开发商已构成违约,将于9月作出处理;中心城区有五块“地王”均属于当年旧城改造“烂尾”地块,存在拆迁遗留问题,要彻底解决需费时力,将给予宽限时间动迁;剩下五块“地王”已缴清土地出让金,但因企业原因导致动工延迟,将限期动工。
9月20日,广州市国土房管局的副局长黄文波向《财经》记者表示,国土房管部门对部分闲置“地王”给出了处理意见,涉及土地数量上升到九块。记者了解到,该九块土地既包括2007年拍出的未动工且欠款的“地王”,也包括数块已缴清出让金但未动工的“地王”,还包括2008年恒大地产拍得的天河区“地王”绢麻厂地块。
黄文波表示,违约开发商将受到没收土地出让金、收回土地使用权和罚款的处罚。目前该处理意见已经上报广州市政府,有待获批后再正式执行。
“地王”为何“晒太阳”
自2004年开始,在亚洲金融危机阴影下低迷多年的广州楼市开始回暖。到2006年,广州楼价以连续两年超过10%的速度增长,当年广州销售的商品房建筑面积达900万平方米。广州市政府据此估算,每年需要推出1000万平方米的商品房,才能使市场供求平衡。以容积率为2计算,也即每年要推出500万平方米的商住用地。政府希望通过在2007年大量出让土地,增加住宅供应,抑制楼价过快上涨。
这一土地调控政策的直接结果是,2007年广州市通过 “招拍挂”出让的商品住宅用地达294万平方米,总建筑面积533万平方米。而高于当年平均楼面地价4622元/平方米的高价地块有27块,共128.6万平方米,占成交地块总面积的43.8%。
仅在2007年9月11日一天,广州市就推出14块土地拍卖,产生多块“地王”,土地拍卖款总计达90亿元,相当于2007年全年广州土地出让金的预算收入。
当天,富力地产(02777.HK)以1.8亿元拍得的广州白云区云祥路地块,楼面地价高达1.87万元/平方米,至今仍是广州楼面地价最高的“地王”。这幅只有9611平方米的“袖珍”地块,位于白云山东北麓的小山坡,可遥望白云山上的苍松翠柏,距广州市CBD天河北只有20分钟车程,可谓闹中有静。
时隔将近两年之后,《财经》记者来到该地块所在的广州市同和街云祥路,沿小径上行,“地王”所在之处荒草丛生,树木葱茏,约十间小平房错落其中。一些破旧的平房已经丢空,还有两三间普通平房还住着人。就在“地王”附近不远处,一个已建成的楼盘“绮绿山庄”的售价只有7000元/平方米。
据广州市国土房管局的资料,富力地产至今仍拖欠该地块的土地款。不过,富力地产的董事长李思廉8月20日在该公司半年报的业绩说明会上却对《财经》记者表示,该地块至今未开发,主要是土地原使用者广州军区政治部和干休所没有按时交地所致,如果对方交地,公司会继续开发。
黎文江向《财经》记者分析指出,2007年为了急于增加土地供应,政府直接出让“生地”而非“熟地”。按正规做法,政府出让的土地都应“七通一平”——平整土地,通道路、水、电、通讯、煤气等。但是,广州市尤其是中心城区的土地储备不多,从2007年起每年要拿出500万平方米土地,相当仓促,出让“生地”实属无奈之举。
一些在旧城区的土地,拆迁手续还不齐备就被拿出来拍卖,至今还没完成拆迁手续;有的地块则在拍卖之后改变了规划,比如要加建马路或者修地铁,令地块的容积率改变,无法开工。
广州新城市房地产公司总经理赵冬凌告诉《财经》记者,旧城改造拆迁问题难解的症结,在于对拆迁补偿标准的分歧。广州东濠涌一带的拆迁补偿已高达13000元/平方米,即便如此,拆迁户日后仍很难买回当地的房子,因为房价必然更高。所以,政府希望通过增加市中心土地供应来降低房价的目的难以达成。
土地闲置的另一个重要原因是,开发商盲目高价拿地。一旦日后房价比地价还低,开发商为了避免亏损,只能闲置土地。
此次有待清理的闲置“地王”,多为楼面地价接近或超过周边楼价的高价地——无论富力地产拍得的云祥路地块、恒大地产拍得的绢麻厂地块,还是保利地产囊括的金沙洲两块“地王”。
这些开发商拿地的时间曲线,与其在资本市场的运作轨迹密切相关。
据合富辉煌集团市场研究部的统计,2007年广州市出让的土地六成由上市公司购得,已上市的开发商通过增发新股、发债等形式获得巨额资金,成为拿地的重要筹码,从而使土地购置面积越来越大;而充足的土地储备反过来又能提升公司业绩,刺激股价上扬。
作为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,富力地产于2007年开始全力加速跑马圈地。据富力地产2007年年报,当年公司取得20块土地,从而使土地储备增加了46%,总建筑面积达到2617.1万平方米,涉及城市从6个扩展到10个。
与此同时,富力地产2007年年末的净负债与权益比率高达139.5%,该指标上年仅为71.5%。当年,富力地产新增银行借款净额106亿元,而其用于土地加速购置的资金达到83.27亿元。
富力地产在2007年年报中称,由于预期进行A股发行,故容许净负债与权益比率的指标短暂上升。及至2008年,由于金融危机及A股发行尚在推进,富力地产净负债与权益比仍高达123.8%。
以富力云祥路地块为例,广东中原地产代理有限公司研究二部胡广东向《财经》记者表示,该地块面积太小,作为富力地产回归A股资产包中的一部分,有一定价值;但由于拿地价格太高,成本很难摊薄,开发并不划算。“就云祥路地块而言,项目开发不是核心,为富力回归A股融资助力才是重点。”
无论如何,开发商不惜高价拿地,仍是以未来楼盘高售价为预期的。据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的数据,广州的房价2007年下半年急速上升,一手楼均价从当年6月的不到8000元/平方米,上升至10月超过11000元/平方米,攀上当时的历史顶峰。
《财经》记者调查统计发现,上述20块广州闲置“地王”中,2007年7月至9月楼价顶峰期拍出的共有17块,占85%。
不料,2007年11月成为广州楼市的“转折点”。一直飞涨的楼价从这个拐点开始跳水,成交量也应声下跌。进入2008年,广州土地市场交易渐趋淡静,出手拿地的开发商多为融资驱动所迫。至2008年下半年金融风暴席卷而来,房价大挫,当初热得烫手的“地王”便被开发商冷藏,不敢开发。
恒大地产2008年1月以41亿元高价,拍得号称“广州CBD最后一块住宅地”的员村绢麻厂地块,也是为赴港上市融资的应景之作。但当年3月,恒大地产赴港IPO的计划因金融危机而夭折。至今,这块楼面地价高达1.3万元/平方米的“地王”,尚未交齐土地出让金,在其周边的楼盘二手房均价也只有1.4万元/平方米。
处置“囤地”难题
此次首家遭到广州市国土房管局公开处罚的是民营地产商中莱投资。2007年9月,名不见经传的中莱投资以44.75亿元的天价,拍得位于广州科学城广汕公路南一块面积达47.19万平方米的“巨无霸”地块,成为广州迄今总价最高的“地王”。
中原地产项目部总经理黄韬告诉《财经》记者,中莱投资拍下科学城地块之后马上后悔,因为这块地楼面地价已高达6321元/平方米,而附近限价房的售楼价才6000元/平方米。中莱投资曾力图游说政府改变该地块的规划,以开发更高端的物业,最终未果。2007年底,楼市风云突变,中莱投资遭遇部分股东撤资,更无力交齐土地款。
此轮囤地清查中,一直拖欠土地款的中莱投资首当其冲,最终其8000万元的保证金被罚没,并被禁止今后参与同一地块的竞拍。
黄韬认为,8000万元的罚款太轻,罚没以土地起拍价10%计算的订金,并不足以阻止新的“地王”闲置现象出现。随着2009年新“地王”频频现身,这样的担忧也越来越普遍。
《财经》记者调查对比发现,2007年的20块闲置“地王”中,民营企业拍得9块,国有企业拍得3块,上市公司拍得8块。其中,楼面地价超过6000元/平方米的12块高价地中,一半由上市公司拍得。
今年以来广州拍出的20块土地中,有16块由上市公司或国有企业拍得,占比高达80%。其中四个新“地王”,全部由上市公司旗下企业拍得,国企背景的广州城建囊括了其中三块。
与2007年“地王”潮产生的背景类似,2009年频生新“地王”的原因之一,为开发商上市潮重启。而另一个重要因素是中国为了克服金融危机的影响采取信贷及货币双宽松政策,银行放出天量信贷中有大量资金流入国企,使其得以高价拿地。
从国家到地方的土地及金融政策,均明令禁止囤积土地的行为。2007年9月27日,人民银行、银监会还联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定商业银行不得向房地产开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款,并规定“对具有囤积土地行为的开发商,商业银行不得对其发放贷款”。
但是,这些规定并没有遏制住新一轮银行贷款催生下“地王”四处开花的现象。
中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一9月18日在广州房博会上演讲时指出,今年1月至7月,全国新增贷款已达7.73万亿元。与此对应,今年1月至8月,房地产开发投资来源当中,国内贷款为7384.3亿元,同比增长46.3%。
相关法规不完善,也导致开发商违约成本过低,令开发商有恃无恐。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文向《财经》记者指出,按国土资源部1999年颁布实施的《闲置土地处理办法》,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,“可以”征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发时,“可以”无偿收回土地使用权。赵卓文表示,该条文中的“可以”应该改为“必须”,政府必须严格执行两年闲置土地坚决收回的措施。
此外,开发商缴交土地款的时限也过于宽松。赵卓文说,广州名义上要求开发商在一个月至半年内缴齐地款,而这次曝光的20块闲置地王中,竟有六块还没缴齐土地款,执法之松弛由此可见一斑。
地方政府依靠收取土地出让金的“土地财政”,在相当程度上造成了严格执法的障碍。在现行土地拍卖机制下,政府在楼市向好时面临“高地价高收益”的诱惑,在楼市低迷时面临“土地促销”的压力,其又当裁判又当运动员的身份决定了在土地市场的执法难以严格。
广州泰盈置业集团总裁黎振伟向《财经》记者表示,开发商自然愿意以很小的处罚代价来搏取土地利润、市场机会。尤其是国有企业,拿着纳税人的钱拍地,往往敢于以比民企贵得多的价格拿地,长远而言将导致房价畸高。
黎文江指出,在对土地出让同样实行“招拍挂”制度的香港,开发商必须对自己拍出的地价负责,所以不会盲目拍高价“地王”。
香港实行“勾地”制度,先由开发商提出购地申请,当其给出的底价达到市价的八成,政府才会拿出该地块来拍卖。由于在供求平衡下进行交易,土地价格比较平稳。而在土地拍卖出去后,香港政府规定,开发商必须在限定时期内完成楼盘开发,还需拿到经建筑署、地政署检验后开出的“满意纸”,否则,完成开发迟一年就要被罚缴地价的5%。恒基地产营业部总经理林达民向《财经》记者表示,香港土地制度成功的关键在于有完善的制度和严格的执法。
黄文波向《财经》记者表示,从今年起广州市国土房管局已提高了开发商的违约成本,开发商的保证金仍按土地起拍价的10%缴交,但是一旦开发商在买地、开发过程中出现违约行为,被罚没的不只是保证金,而是土地成交价的10%,“这已经被写进土地出让合同”。■
本刊驻香港记者王端、本刊实习记者张艳玲、本刊记者张映光对此文亦有贡献
9月20日下午3点,广州琵洲会展中心C15馆内,经过一轮激烈的举牌,又诞生了两个新的广州“地王”。越秀投资(00123.HK)旗下的广州市城市建设开发集团有限公司(下称广州城建),以4.27亿元揽下广州大学城的两个地块,其中一块地的楼面地价达到每平方米7671.48元,刷新两个月前由其创下的番禺“地王”记录。
合景泰富(01813.HK)旗下的广州合景房地产开发有限公司,则以4.65亿元、折合楼面地价1.35万元/平方米的价格,拍得珠江新城的商务用地,成为又一个新“地王”。
新“地王”层出不穷,一些昔日旧“地王”却闲置已久。2007年,广州为平抑房价,破天荒在一年内公开拍卖了50块住宅用地,其中27块土地因拍卖价超出当年4622元/平方米的楼面地价均价而被称做“地王”。然而,两年之后,这27块“地王”至今仍有20块没有动工或开售,还在那里静悄悄地“晒太阳”。
在广州这个全国土地“招拍挂”制度实施最早的城市,“地王”大面积闲置的尴尬状况,不仅意味着政府增加土地入市、平抑房价的宏观调控计划落空,更引发对现行土地供应制度是否充当了资产泡沫化推手的质疑。
以此事件为引子,国土资源部国家土地总督察办公室8月初发出通知,要求各地国土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察。广州市国土房管局亦对此回应,表示将对闲置“地王”进行清查处理。
作为广州历史上最大规模的一次集中清理闲置土地行动,牵涉土地数量之多、曾拍出的价格之高均是前所未有的,折射出土地供应制度上的问题值得深思,而其清理能否真正收效仍有待观察。
20块旧“地王”闲置
自夏入秋,从北京到广州,几乎每个星期都有新“地王”诞生。国企在本轮地产新热潮中扮演了先锋角色。
6月10日,广州市国资背景的龙头房企之一广州城建,以总价3.45亿元、楼面地价1.53万元/平方米拍下了广州市新CBD区域珠江新城的“地王”。珠江新城的楼价随即普涨,平均涨幅达10%。
广州城建在珠江新城的另一地产项目“星汇云锦”,价格马上从每平方米2万元涨到了2.2万元。按照中原地产的测算,广州城建仅此项目就多赚了2亿元,而它拿下的珠江新城新地王的总价也不过3.45亿元。
针对新“地王”的高调出现,6月25日,合富辉煌集团首席市场分析师黎文江在其博客中撰文,首次披露广州2007年拍出的27块“地王”中有24块未动工或开售。这24块土地的面积达121.4万平方米,竟已相当于去年广州出让住宅用地的总面积。文章提醒政府敦促这些旧“地王”开工,以保证后市供应。
当时,广州的房价正不断攀升,至7月已突破每平方米1万元,但是广州新房供应却渐显紧张。广州市国土房管局“阳光家缘”网站公布的资料显示,7月广州市十区批准可预售商品住宅2284套,比2008年同期减少73.48%;面积26.12万平方米,同比减少71.26%。
广东土地市场陷入如此“怪圈”:一方面,房源紧张,开发商呼吁政府增加供地,政府也积极拍卖土地;另一方面,已拍卖土地却有相当部分没有开工,大面积闲置。据中原地产统计,在广州地区,开发商已储备而没开发的土地面积已超过2000万平方米。
在此背景下,广州旧“地王”晒太阳的话题如一石激起千层浪,中央及广州本地媒体随即纷纷报道,在全国引发广泛反响。
7月下旬,国土资源部国家土地总督察办公室发出通知,要求各地国土督察局就报国务院审批的土地“批而未用”问题,展开一次专项快速督察。8月11日,国土资源部又发出通知,要求各地在全面摸清底数的基础上,及时制订“批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽”土地的处理和整改方案。
8月10日,广州市国土房管局首次就旧“地王”闲置作出正面回应,称2007年拍出的27个“地王”中已开工7块地,其余20块闲置。在20块闲置“地王”中,有四块“地王”所在地块已改为规划绿地,解除合同,退还开发商前期投入;已回收了2007年拍卖总价最高的“巨无霸”地块——广州科学城广汕公路南地块,并处罚了没有按时对该地块动工的开发商广东中莱投资有限公司(下称中莱投资);因此只剩下15宗未动工地块。
广州市国土房管局表示,对该15宗未动工地块将进行分类处置,其中五块“地王”属于未动工且欠款,相关开发商已构成违约,将于9月作出处理;中心城区有五块“地王”均属于当年旧城改造“烂尾”地块,存在拆迁遗留问题,要彻底解决需费时力,将给予宽限时间动迁;剩下五块“地王”已缴清土地出让金,但因企业原因导致动工延迟,将限期动工。
9月20日,广州市国土房管局的副局长黄文波向《财经》记者表示,国土房管部门对部分闲置“地王”给出了处理意见,涉及土地数量上升到九块。记者了解到,该九块土地既包括2007年拍出的未动工且欠款的“地王”,也包括数块已缴清出让金但未动工的“地王”,还包括2008年恒大地产拍得的天河区“地王”绢麻厂地块。
黄文波表示,违约开发商将受到没收土地出让金、收回土地使用权和罚款的处罚。目前该处理意见已经上报广州市政府,有待获批后再正式执行。
“地王”为何“晒太阳”
自2004年开始,在亚洲金融危机阴影下低迷多年的广州楼市开始回暖。到2006年,广州楼价以连续两年超过10%的速度增长,当年广州销售的商品房建筑面积达900万平方米。广州市政府据此估算,每年需要推出1000万平方米的商品房,才能使市场供求平衡。以容积率为2计算,也即每年要推出500万平方米的商住用地。政府希望通过在2007年大量出让土地,增加住宅供应,抑制楼价过快上涨。
这一土地调控政策的直接结果是,2007年广州市通过 “招拍挂”出让的商品住宅用地达294万平方米,总建筑面积533万平方米。而高于当年平均楼面地价4622元/平方米的高价地块有27块,共128.6万平方米,占成交地块总面积的43.8%。
仅在2007年9月11日一天,广州市就推出14块土地拍卖,产生多块“地王”,土地拍卖款总计达90亿元,相当于2007年全年广州土地出让金的预算收入。
当天,富力地产(02777.HK)以1.8亿元拍得的广州白云区云祥路地块,楼面地价高达1.87万元/平方米,至今仍是广州楼面地价最高的“地王”。这幅只有9611平方米的“袖珍”地块,位于白云山东北麓的小山坡,可遥望白云山上的苍松翠柏,距广州市CBD天河北只有20分钟车程,可谓闹中有静。
时隔将近两年之后,《财经》记者来到该地块所在的广州市同和街云祥路,沿小径上行,“地王”所在之处荒草丛生,树木葱茏,约十间小平房错落其中。一些破旧的平房已经丢空,还有两三间普通平房还住着人。就在“地王”附近不远处,一个已建成的楼盘“绮绿山庄”的售价只有7000元/平方米。
据广州市国土房管局的资料,富力地产至今仍拖欠该地块的土地款。不过,富力地产的董事长李思廉8月20日在该公司半年报的业绩说明会上却对《财经》记者表示,该地块至今未开发,主要是土地原使用者广州军区政治部和干休所没有按时交地所致,如果对方交地,公司会继续开发。
黎文江向《财经》记者分析指出,2007年为了急于增加土地供应,政府直接出让“生地”而非“熟地”。按正规做法,政府出让的土地都应“七通一平”——平整土地,通道路、水、电、通讯、煤气等。但是,广州市尤其是中心城区的土地储备不多,从2007年起每年要拿出500万平方米土地,相当仓促,出让“生地”实属无奈之举。
一些在旧城区的土地,拆迁手续还不齐备就被拿出来拍卖,至今还没完成拆迁手续;有的地块则在拍卖之后改变了规划,比如要加建马路或者修地铁,令地块的容积率改变,无法开工。
广州新城市房地产公司总经理赵冬凌告诉《财经》记者,旧城改造拆迁问题难解的症结,在于对拆迁补偿标准的分歧。广州东濠涌一带的拆迁补偿已高达13000元/平方米,即便如此,拆迁户日后仍很难买回当地的房子,因为房价必然更高。所以,政府希望通过增加市中心土地供应来降低房价的目的难以达成。
土地闲置的另一个重要原因是,开发商盲目高价拿地。一旦日后房价比地价还低,开发商为了避免亏损,只能闲置土地。
此次有待清理的闲置“地王”,多为楼面地价接近或超过周边楼价的高价地——无论富力地产拍得的云祥路地块、恒大地产拍得的绢麻厂地块,还是保利地产囊括的金沙洲两块“地王”。
这些开发商拿地的时间曲线,与其在资本市场的运作轨迹密切相关。
据合富辉煌集团市场研究部的统计,2007年广州市出让的土地六成由上市公司购得,已上市的开发商通过增发新股、发债等形式获得巨额资金,成为拿地的重要筹码,从而使土地购置面积越来越大;而充足的土地储备反过来又能提升公司业绩,刺激股价上扬。
作为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业,富力地产于2007年开始全力加速跑马圈地。据富力地产2007年年报,当年公司取得20块土地,从而使土地储备增加了46%,总建筑面积达到2617.1万平方米,涉及城市从6个扩展到10个。
与此同时,富力地产2007年年末的净负债与权益比率高达139.5%,该指标上年仅为71.5%。当年,富力地产新增银行借款净额106亿元,而其用于土地加速购置的资金达到83.27亿元。
富力地产在2007年年报中称,由于预期进行A股发行,故容许净负债与权益比率的指标短暂上升。及至2008年,由于金融危机及A股发行尚在推进,富力地产净负债与权益比仍高达123.8%。
以富力云祥路地块为例,广东中原地产代理有限公司研究二部胡广东向《财经》记者表示,该地块面积太小,作为富力地产回归A股资产包中的一部分,有一定价值;但由于拿地价格太高,成本很难摊薄,开发并不划算。“就云祥路地块而言,项目开发不是核心,为富力回归A股融资助力才是重点。”
无论如何,开发商不惜高价拿地,仍是以未来楼盘高售价为预期的。据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的数据,广州的房价2007年下半年急速上升,一手楼均价从当年6月的不到8000元/平方米,上升至10月超过11000元/平方米,攀上当时的历史顶峰。
《财经》记者调查统计发现,上述20块广州闲置“地王”中,2007年7月至9月楼价顶峰期拍出的共有17块,占85%。
不料,2007年11月成为广州楼市的“转折点”。一直飞涨的楼价从这个拐点开始跳水,成交量也应声下跌。进入2008年,广州土地市场交易渐趋淡静,出手拿地的开发商多为融资驱动所迫。至2008年下半年金融风暴席卷而来,房价大挫,当初热得烫手的“地王”便被开发商冷藏,不敢开发。
恒大地产2008年1月以41亿元高价,拍得号称“广州CBD最后一块住宅地”的员村绢麻厂地块,也是为赴港上市融资的应景之作。但当年3月,恒大地产赴港IPO的计划因金融危机而夭折。至今,这块楼面地价高达1.3万元/平方米的“地王”,尚未交齐土地出让金,在其周边的楼盘二手房均价也只有1.4万元/平方米。
处置“囤地”难题
此次首家遭到广州市国土房管局公开处罚的是民营地产商中莱投资。2007年9月,名不见经传的中莱投资以44.75亿元的天价,拍得位于广州科学城广汕公路南一块面积达47.19万平方米的“巨无霸”地块,成为广州迄今总价最高的“地王”。
中原地产项目部总经理黄韬告诉《财经》记者,中莱投资拍下科学城地块之后马上后悔,因为这块地楼面地价已高达6321元/平方米,而附近限价房的售楼价才6000元/平方米。中莱投资曾力图游说政府改变该地块的规划,以开发更高端的物业,最终未果。2007年底,楼市风云突变,中莱投资遭遇部分股东撤资,更无力交齐土地款。
此轮囤地清查中,一直拖欠土地款的中莱投资首当其冲,最终其8000万元的保证金被罚没,并被禁止今后参与同一地块的竞拍。
黄韬认为,8000万元的罚款太轻,罚没以土地起拍价10%计算的订金,并不足以阻止新的“地王”闲置现象出现。随着2009年新“地王”频频现身,这样的担忧也越来越普遍。
《财经》记者调查对比发现,2007年的20块闲置“地王”中,民营企业拍得9块,国有企业拍得3块,上市公司拍得8块。其中,楼面地价超过6000元/平方米的12块高价地中,一半由上市公司拍得。
今年以来广州拍出的20块土地中,有16块由上市公司或国有企业拍得,占比高达80%。其中四个新“地王”,全部由上市公司旗下企业拍得,国企背景的广州城建囊括了其中三块。
与2007年“地王”潮产生的背景类似,2009年频生新“地王”的原因之一,为开发商上市潮重启。而另一个重要因素是中国为了克服金融危机的影响采取信贷及货币双宽松政策,银行放出天量信贷中有大量资金流入国企,使其得以高价拿地。
从国家到地方的土地及金融政策,均明令禁止囤积土地的行为。2007年9月27日,人民银行、银监会还联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定商业银行不得向房地产开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款,并规定“对具有囤积土地行为的开发商,商业银行不得对其发放贷款”。
但是,这些规定并没有遏制住新一轮银行贷款催生下“地王”四处开花的现象。
中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一9月18日在广州房博会上演讲时指出,今年1月至7月,全国新增贷款已达7.73万亿元。与此对应,今年1月至8月,房地产开发投资来源当中,国内贷款为7384.3亿元,同比增长46.3%。
相关法规不完善,也导致开发商违约成本过低,令开发商有恃无恐。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文向《财经》记者指出,按国土资源部1999年颁布实施的《闲置土地处理办法》,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,“可以”征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发时,“可以”无偿收回土地使用权。赵卓文表示,该条文中的“可以”应该改为“必须”,政府必须严格执行两年闲置土地坚决收回的措施。
此外,开发商缴交土地款的时限也过于宽松。赵卓文说,广州名义上要求开发商在一个月至半年内缴齐地款,而这次曝光的20块闲置地王中,竟有六块还没缴齐土地款,执法之松弛由此可见一斑。
地方政府依靠收取土地出让金的“土地财政”,在相当程度上造成了严格执法的障碍。在现行土地拍卖机制下,政府在楼市向好时面临“高地价高收益”的诱惑,在楼市低迷时面临“土地促销”的压力,其又当裁判又当运动员的身份决定了在土地市场的执法难以严格。
广州泰盈置业集团总裁黎振伟向《财经》记者表示,开发商自然愿意以很小的处罚代价来搏取土地利润、市场机会。尤其是国有企业,拿着纳税人的钱拍地,往往敢于以比民企贵得多的价格拿地,长远而言将导致房价畸高。
黎文江指出,在对土地出让同样实行“招拍挂”制度的香港,开发商必须对自己拍出的地价负责,所以不会盲目拍高价“地王”。
香港实行“勾地”制度,先由开发商提出购地申请,当其给出的底价达到市价的八成,政府才会拿出该地块来拍卖。由于在供求平衡下进行交易,土地价格比较平稳。而在土地拍卖出去后,香港政府规定,开发商必须在限定时期内完成楼盘开发,还需拿到经建筑署、地政署检验后开出的“满意纸”,否则,完成开发迟一年就要被罚缴地价的5%。恒基地产营业部总经理林达民向《财经》记者表示,香港土地制度成功的关键在于有完善的制度和严格的执法。
黄文波向《财经》记者表示,从今年起广州市国土房管局已提高了开发商的违约成本,开发商的保证金仍按土地起拍价的10%缴交,但是一旦开发商在买地、开发过程中出现违约行为,被罚没的不只是保证金,而是土地成交价的10%,“这已经被写进土地出让合同”。■
本刊驻香港记者王端、本刊实习记者张艳玲、本刊记者张映光对此文亦有贡献